Machbarkeitsstudie für Grundstück und Projektentwicklung: Baurecht, Kosten, Wirtschaftlichkeit
Unternehmensberatung und Consulting für Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter sowie Bau-, Handwerks- und TGA-Betriebe mit Erweiterungsbedarf: Wir prüfen vor Ankauf oder Bebauungsplan, ob sich ein Grundstück entwickeln lässt. Am Ende der Machbarkeitsstudie steht eine Entscheidungsvorlage mit Variantenvergleich, Kostenrahmen, Wirtschaftlichkeitsrechnung, Risikoliste und der Empfehlung, weiterzuentwickeln oder nicht.
Fester Leistungsumfang und Tageskontingent je Paket, Reisekosten im Tagessatz enthalten. Die Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat. Rhein-Main, Bergstraße, Rhein-Neckar.
Kurz beantwortet
Eine Machbarkeitsstudie für eine Projektentwicklung prüft vor der Investitionsentscheidung, ob auf einem Grundstück ein bestimmtes Vorhaben planungsrechtlich möglich, technisch umsetzbar und wirtschaftlich tragfähig ist. Sie richtet sich an Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter sowie Bau-, Handwerks- und TGA-Betriebe mit Erweiterungsbedarf, vor dem Ankauf oder bevor ein Bebauungsplan angestoßen wird. Am Ende liegen Variantenvergleich, Kostenrahmen nach DIN 276, Entwicklerrechnung, Termin- und Gutachterfahrplan, Risikoliste und eine Empfehlung vor. Die Studie ist ein Paket mit festem Leistungsumfang und Tageskontingent zum vereinbarten Tagessatz, Reisekosten inklusive. Sie ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten noch eine Finanzierungszusage der Bank; rechtliche Fragen klärt ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht.
Wann eine Machbarkeitsstudie ansteht
Die Studie gehört an den Anfang, solange Kaufpreis, Planung und Finanzierung noch beweglich sind. Typische Ausgangslagen, wie Auftraggeber sie schildern:
- Uns wird ein Grundstück angeboten, und wir müssen in wenigen Wochen sagen, ob wir kaufen und zu welchem Preis.
- Der Bebauungsplan erlaubt weniger, als wir brauchen. Lohnt sich eine Änderung oder ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?
- Das Grundstück liegt im Innenbereich ohne Bebauungsplan, und niemand kann sagen, wie viel Fläche genehmigungsfähig ist.
- Wir halten Bestand mit Reserveflächen und wollen wissen, ob Nachverdichtung, Aufstockung oder Ersatzneubau wirtschaftlich ist.
- Unser Betrieb braucht mehr Fläche, und wir müssen zwischen Erweiterung am Standort und Umzug entscheiden.
- Die Bank fragt nach einer nachvollziehbaren Rechnung, bevor sie über die Finanzierung spricht.
Die Studie ist Stufe A unseres Consulting-Pakets Bebauungsplan und Grundstücksentwicklung. Für Kommunen und ihre Bestandsgebäude gibt es den Ratgeber Machbarkeitsstudie für kommunale Liegenschaften.
Was Sie am Ende in der Hand haben
- Machbarkeitsstudie mit den vorab vereinbarten Kriterien für die Entscheidung, ob weiterentwickelt wird.
- Variantenvergleich der Nutzungs- und Bebauungsvarianten mit Flächenbilanz.
- Kostenrahmen nach DIN 276 je Variante, Kostengruppen 100 bis 800.
- Entwicklerrechnung oder Residualwertrechnung mit Sensitivitäten.
- Verfahrens- und Gutachterfahrplan mit Terminannahmen bis zum Baubeginn.
- Risikoliste mit Wirkung und Gegenmaßnahmen.
- Gesprächsunterlagen für die Gemeinde und den operativen Teil der Bankunterlagen.
Consulting-Paket Bebauungsplan und Grundstücksentwicklung
Unsere Consulting-Leistungen bieten wir in Paketen an. Jedes Paket hat einen festen Leistungsumfang, benannte Ergebnisse und ein festes Kontingent an Beratertagen zu einem vereinbarten Tagessatz. Anfahrt, Übernachtung und Spesen sind im Tagessatz enthalten, es kommen keine Reisekosten hinzu. Kontingent, Tagessatz und Paketpreis stehen im schriftlichen Angebot, das Sie nach dem Erstgespräch erhalten. Ein Auftrag entsteht erst, wenn Sie das Angebot annehmen. Zusätzliche Tage vereinbaren wir nur nach Ihrer schriftlichen Freigabe.
Die Machbarkeitsstudie ist ein abgeschlossenes Paket mit vollständigem Ergebnis. Ein Folgepaket ist keine Pflicht.
| Paket | Ausgangslage | Leistungsumfang | Ergebnis | Preis |
|---|---|---|---|---|
| Stufe A: Machbarkeit und Entwicklungsstrategie | Grundstück vorhanden oder angeboten; Baurecht, Nutzung oder Wirtschaftlichkeit offen | Planungsrechtliche Ausgangslage, Varianten mit Architekt oder Stadtplanungsbüro, Flächen, Kostenrahmen, Erlöse, Entwicklerrechnung oder Residualwert, Finanzierungssicht, Gutachterbedarf, Termine, Risiken | Machbarkeitsstudie mit Empfehlung, Variantenvergleich, Kostenrahmen, Wirtschaftlichkeitsrechnung, Fahrplan, Risikoliste | Tageskontingent zum Tagessatz, Reisekosten inklusive, im schriftlichen Angebot |
| Stufe B: Steuerung des Verfahrens für den Vorhabenträger | Entscheidung für Bebauungsplan, Planänderung oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist gefallen | Angebotsvergleich für Planer und Gutachter, Termin- und Kostensteuerung, Koordination mit der Verwaltung, wirtschaftliche Bewertung von Forderungen der Gemeinde | Verfahrensterminplan, Beteiligtenmatrix, Kostenverfolgung, Monatsberichte | Tageskontingent je Quartal zum Tagessatz, Reisekosten inklusive, im schriftlichen Angebot |
| Stufe C: Umsetzung bis Bau | Baurecht liegt vor oder ist absehbar | Projektsteuerung, Vergabe und Bauüberwachung als eigene Leistungen | Projekthandbuch, Kostenverfolgung, Prüfprotokolle | Eigenes schriftliches Angebot nach Leistungsbild |
Die Machbarkeitsstudie dauert in der Regel vier bis acht Wochen ab vollständigen Unterlagen; die Termine legen wir im Angebot fest. Die Dauer von Stufe B bestimmt das Verfahren der Gemeinde, beschrieben unter Bebauungsplanverfahren begleiten. Stufe C umfasst unsere Projektsteuerung nach AHO-Heft Nr. 9, die Vergabe und die Bauüberwachung als eigene Leistungen.
Alle Pakete zeigt die Paketübersicht, den passenden Einstieg der Consulting-Check in acht Fragen.
Ablauf der Machbarkeitsstudie
- Erstgespräch und Konfliktprüfung. Sie schildern Grundstück, Vorhaben und Entscheidungstermin. Wir prüfen, ob wir dort bereits für eine andere Partei tätig sind, und senden bei Eignung ein schriftliches Angebot.
- Unterlagen und Ortstermin. Sie liefern Lageplan mit Flurstücken, Grundbuchauszug, Planauszüge, vorhandene Gutachten und Eckdaten. Wir sichten, besichtigen das Grundstück und klären offene Punkte mit der Verwaltung.
- Varianten und Flächen. Sie benennen Nutzungsziele und Ausschlusskriterien. Wir entwickeln mit einem Architekten oder Stadtplanungsbüro zwei bis drei Varianten. Ob ein Büro bereits für Sie arbeitet oder beauftragt wird, klären wir im Angebot.
- Kosten, Erlöse und Rechnung. Sie stellen Marktannahmen, Zielmarge und Finanzierungsrahmen bereit. Wir stellen Kostenrahmen, Erlösansatz, Rechnung und Sensitivitäten auf.
- Ergebnistermin und Empfehlung. Wir stellen Ergebnis, Risiken und Empfehlung vor und bereiten auf Wunsch das Gespräch mit Gemeinde oder Bank vor. Sie entscheiden, wie es weitergeht.
Prüfbausteine der Machbarkeitsstudie
Jeder Baustein beantwortet eine Leitfrage und liefert eine Zahl oder Einschätzung für die Rechnung. Die Tiefe richtet sich nach der anstehenden Entscheidung.
| Baustein | Leitfrage | Grundlage | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Grundstück | Was liegt auf und unter dem Grundstück? | Grundbuch, Baulasten, Leitungen, Altlastenauskunft, Baugrund | Steckbrief mit Restriktionen |
| Planungsrecht | Welcher Maßstab gilt, welcher Weg zum Baurecht kommt in Betracht? | Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, §§ 30, 34, 35 BauGB | Einordnung ohne rechtliche Bewertung |
| Nutzungskonzept | Welche Nutzung trägt am Standort? | Lage, Nachfrage, Vorgaben der Gemeinde, Ihre Ziele | Zwei bis drei Varianten |
| Flächen | Wie viel Fläche lässt sich bauen und vermarkten? | §§ 19 und 20 BauNVO, DIN 277, Wohn- oder Mietfläche | Flächenbilanz je Variante |
| Kosten | Was kostet das Vorhaben bis zur Fertigstellung? | DIN 276:2018-12, Kennwerte mit Quelle | Kostenrahmen je Variante |
| Erlöse | Was bringt Verkauf oder Vermietung? | Marktdaten mit Quelle, Bodenrichtwerte | Erlösansatz mit Bandbreite |
| Wirtschaftlichkeit | Trägt die Rechnung, welcher Grundstückspreis ist tragfähig? | Entwicklerrechnung, Residualwertmethode | Ergebnis mit Sensitivitäten |
| Finanzierung | Wie viel Eigenkapital wird gebunden, wann fließt Geld? | Kosten- und Zahlungsverlauf | Liquiditätsverlauf, Eigenkapitalbedarf |
| Termine | Wie lange dauern Verfahren, Genehmigung, Bau, Vermarktung? | Verfahrensweg, Gutachterbedarf | Rahmenterminplan mit Annahmen |
| Risiken | Was kann die Rechnung kippen? | Alle Bausteine | Risikoliste |
| Empfehlung | Weiter, unter Bedingungen weiter oder nicht weiter? | Vorab vereinbarte Kriterien | Empfehlung mit nächsten Schritten |
Planungsrecht als Einordnung
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Ohne Bebauungsplan gilt in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen § 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich dann nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Außenbereich können sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB nur im Einzelfall zugelassen werden. Den Weg für landwirtschaftliche Flächen beschreibt der Ratgeber Ackerland zu Bauland.
Reicht das Baurecht nicht, kommt ein neuer oder geänderter Bebauungsplan in Betracht, auch als vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB. Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 BauGB); beide können im Parallelverfahren geändert werden (§ 8 Abs. 3 BauGB). Für Wohnungsbau erlaubt § 246e BauGB bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 Abweichungen mit Zustimmung der Gemeinde, siehe Bau-Turbo nach § 246e BauGB.
Für die Rechnung wichtig: Auf die Aufstellung von Bauleitplänen besteht kein Anspruch, auch nicht durch Vertrag (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die Studie ordnet mögliche Wege und ihre Voraussetzungen ein. Sie bewertet nicht rechtlich und sagt nichts zu. Verbindlich klären lassen sich einzelne Fragen erst mit einer Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht.
Entwicklungszustand: § 3 ImmoWertV unterscheidet unter anderem Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Ein Grundstück, das als Bauerwartungsland angeboten wird, ist noch kein baureifes Land. Die Studie zeigt, welche Schritte bis dahin fehlen und was sie kosten.
Flächen, Kosten und Erlöse
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 19 Abs. 1 BauNVO). Die Geschossflächenzahl gilt entsprechend für die Geschossfläche (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Aus der Brutto-Grundfläche nach DIN 277 leiten wir die vermarktbare Wohn- oder Mietfläche ab. Ihr Verhältnis bestimmt die Kosten je verkauftem Quadratmeter.
Die Kosten stellen wir als Kostenrahmen nach DIN 276:2018-12 auf, der ersten Stufe der Kostenermittlung, mit den Kostengruppen 100 Grundstück bis 800 Finanzierung. Kennwerte stehen mit Quelle und Stand in der Studie. Zuschläge für Unsicherheiten weisen wir getrennt aus. Mehr dazu im Ratgeber DIN 276 Kostengruppen.
Erlöse leiten wir aus Marktdaten mit Quelle und Ihren Vermarktungsannahmen ab. Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung ermitteln (§§ 193 und 196 BauGB), dienen als Plausibilitätsanker für den Grundstückspreis. Für Bestand mit neuer Nutzung siehe Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen.
Entwicklerrechnung und Residualwert als Methode
Beide Rechnungen nutzen dieselben Bausteine, fragen aber in entgegengesetzter Richtung.
| Methode | Frage | Rechenweg | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Entwicklerrechnung | Trägt das Vorhaben bei gegebenem Grundstückspreis? | Erlöse minus Gesamtkosten einschließlich Grundstück | Projektgewinn, verglichen mit Ihrer Zielmarge |
| Residualwertmethode | Welcher Grundstückspreis ist höchstens tragbar? | Erlöse minus Kosten ohne Grundstück, angestrebter Entwicklergewinn und Finanzierungskosten des Grundstücks bis zum Verkauf | Höchster tragbarer Betrag für Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten |
Beide Ergebnisse reagieren stark auf Erlös, Baukosten und Zeit. Deshalb zeigen Sensitivitäten, ab welchem Wert die Rechnung kippt. Das Ergebnis ist eine Investitionsrechnung, kein Verkehrswert nach § 194 BauGB. Ein Verkehrswertgutachten ist ein eigener Auftrag, siehe Immobilienbewertung Rhein-Main.
Finanzierungssicht
Die Studie zeigt, wie viel Eigenkapital das Vorhaben bindet und wann Geld ab- und zufließt. Finanzierungskosten stehen in Kostengruppe 800. Bei Bauträgermodellen darf der Bauträger Gelder der Erwerber erst entgegennehmen, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind. Danach darf er sie nach § 3 Abs. 2 MaBV in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen; die Gestaltung prüft Ihr Rechtsanwalt. Ob und zu welchen Bedingungen finanziert wird, entscheidet die Bank selbst. Wir geben keine Finanzierungszusage. Wie Banken Mittelabrufe prüfen, beschreibt Bankreporting und Mittelabruf.
Termine, Gutachten und Risiken
Termine hängen an Beschlüssen der Gemeinde, Beteiligungen, Gutachten, Genehmigung, Vergabe und Vermarktung. Wir stellen einen Rahmenterminplan mit benannten Annahmen auf. Eine Dauer sagen wir nicht zu; über einen Bebauungsplan entscheidet die Gemeinde. Häufig gebraucht werden Gutachten zu Schall, Verkehr, Artenschutz, Baugrund, Altlasten und Entwässerung. Beim Artenschutz gelten die Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG. In der Praxis sind Kartierungen an Jahreszeiten gebunden.
| Risiko | Wirkung | Umgang in der Studie |
|---|---|---|
| Baurecht kommt später oder mit weniger Fläche | Höhere Finanzierungskosten, geringere Erlöse | Rückfallvariante mit bestehendem Baurecht, Sensitivität Verfahrensdauer |
| Altlasten oder schwieriger Baugrund | Mehrkosten in Kostengruppe 200 und 300 | Gutachterbedarf benennen, Zuschlag getrennt ausweisen |
| Forderungen der Gemeinde zu Erschließung, Infrastruktur oder gebundenen Wohnungen | Geringere Marge | Bandbreite in der Rechnung |
| Artenschutz | Terminverschiebung | Kartierungszeitraum einplanen |
| Langsamere Vermarktung | Längere Eigenkapitalbindung, höhere Zinsen | Szenario mit verlängerter Vermarktung |
Empfehlung: weiter oder nicht weiter
Vor Beginn legen wir mit Ihnen die Kriterien fest, zum Beispiel Mindestmarge, höchster Grundstückspreis, Eigenkapitalgrenze und Zeitraum bis zum Baubeginn. Die Empfehlung lautet weiterentwickeln, unter benannten Bedingungen weiterentwickeln oder nicht weiterentwickeln. Sie nennt die nächsten Schritte und die Annahmen, an denen sie hängt.
Verbindlichkeit der genannten Regeln
- Gesetz und Verordnung: BauGB, BauNVO, ImmoWertV, BNatSchG, MaBV. Die HOAI nennt Machbarkeitsstudie und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung in Anlage 10.1 als Besondere Leistungen der Grundlagenermittlung.
- Norm und Verbandsrichtlinie: DIN 276:2018-12, DIN 277, Richtlinien der gif zur Mietfläche. Sie gelten, soweit sie vereinbart sind.
- Unsere Arbeitsweise: zwei bis drei Varianten, Kriterien vor Beginn, getrennte Zuschläge, Sensitivitäten, eine Partei je Projekt.
Was wir nicht übernehmen
- Verkehrswertgutachten als Teil der Studie: Die Studie ist kein Gutachten nach § 194 BauGB. Für Dritte, etwa die finanzierende Bank, erstellen wir zum selben Grundstück kein Wertgutachten, solange wir für Sie die Entwicklung prüfen.
- Finanzierungszusage: Über Kredit und Bedingungen entscheidet die Bank. Wir vermitteln keine Finanzierung.
- Stadtplanung und Entwurf: Bebauungsplan und Begründung erstellt das Stadtplanungsbüro, den Entwurf der Architekt.
- Rechtsberatung: Planungsrecht, städtebaulicher Vertrag und Durchführungsvertrag gehören zum Fachanwalt für Verwaltungsrecht, der Grundstückskaufvertrag zu Rechtsanwalt und Notar.
- Fachgutachten: Baugrund, Altlasten, Schall, Verkehr und Artenschutz bearbeiten Fachgutachter.
- Zusagen: Über den Bebauungsplan entscheidet die Gemeinde, über die Baugenehmigung die Bauaufsicht.
- Steuerfragen: Grunderwerbsteuer und gewerblicher Grundstückshandel gehören zur Steuerberatung.
Eine Partei: In einem Projekt oder einer Transaktion arbeiten wir nur für eine Seite. Wir beraten nie Käufer und Verkäufer desselben Unternehmens und nie Gemeinde und Vorhabenträger im selben Verfahren. Bei einem Grundstück heißt das auch: nie Käufer und Verkäufer desselben Grundstücks.
Abgrenzung zu verwandten Seiten
- Projektvorbereitung für Projektentwickler: nach dem Ankauf, mit Kosten, Vergabe und Terminen.
- Technische Due Diligence: Zustand bestehender Gebäude vor dem Kauf.
- Consulting für Projektentwickler und Bauträger: Pipeline, Steuerung und Kalkulationsstandards des Unternehmens.
Wer Sie betreut
Moritz Schneider Geschäftsführer, Bauingenieur (M.Eng.), Baurecht und Baumanagement (M.A.)
Christoph Theißing Geschäftsführer, Bauingenieur (B.Eng.), Immobilienwirtschaft (M.Sc., EBS Universität), MBA (Korea University)
Erfahrung aus der Begleitung von Hallenbau, Hochbau, Sanierung und Neubau, Geschosswohnungsbau und Wohnen, Logistik, Rechenzentren und Data Center, Glasfaserausbau (FTTH)
Arbeitsweise In einem Bauprojekt arbeiten wir immer nur für eine Partei, für den Bauherrn oder für den Generalunternehmer beziehungsweise Generalübernehmer. Beide Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat, gemeinsam mit unserem Team. Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.
Fragen und Antworten zur Machbarkeitsstudie
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 1 Abs. 3 BauGB, kein Anspruch auf Bauleitpläne Quelle
- § 8 BauGB, Entwicklungsgebot und Parallelverfahren Quelle
- § 12 BauGB, vorhabenbezogener Bebauungsplan Quelle
- § 30 BauGB Quelle
- § 34 BauGB Quelle
- § 35 BauGB Quelle
- § 194 BauGB, Verkehrswert Quelle
- § 193 Abs. 5 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses Quelle
- § 196 BauGB, Bodenrichtwerte Quelle
- § 246e BauGB Quelle
- § 19 BauNVO Quelle
- § 20 BauNVO Quelle
- § 3 ImmoWertV Quelle
- § 44 BNatSchG Quelle
- § 3 MaBV Quelle
- HOAI, Anlage 10.1 Quelle
- DIN 276:2018-12, Kosten im Bauwesen
- DIN 277, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau
- gif, Richtlinien zur Mietflächenberechnung (Verbandsrichtlinie)
Abgerufen und geprüft am 4. November 2026. Die Angaben ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Machbarkeitsstudie: Erstgespräch anfragen
Schildern Sie Grundstück, Vorhaben und den Termin, bis zu dem Sie entscheiden müssen. Nach dem Erstgespräch erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang, Tageskontingent und Paketpreis. Ein Auftrag entsteht erst, wenn Sie es annehmen.
- Persönlich mit der Geschäftsführung
- Vertrauliche Behandlung, auf Wunsch mit Vertraulichkeitsvereinbarung
- Festes Tageskontingent je Paket, Anfahrt, Übernachtung und Spesen inklusive
Lieber direkt sprechen: +49 178 604 1571 oder info@schneidertheissing.de
Noch unsicher, welches Paket passt? Consulting-Check in acht Fragen oder alle Pakete ansehen.
Fachlich verantwortlich: Geschäftsführung der Schneider Theißing GmbH. Geprüft am .