Lexikon: Formeln, Kennzahlen und KPIs.
Die wichtigsten Berechnungsformeln und Kennzahlen aus Bau, Immobilienbewertung, Investition und Unternehmensberatung. Verständlich, mit Rechenbeispielen und Einordnung.
Dieses Lexikon enthält die zentralen Formeln, Kennzahlen und KPIs, die in der Bau- und Immobilienpraxis sowie in der Unternehmensberatung regelmäßig verwendet werden. Jeder Eintrag enthält die Formel, ein Rechenbeispiel und die fachliche Einordnung. Ergänzend finden Sie im Glossar rund 70 Fachbegriffe mit Definitionen.
Immobilienbewertung
- Ertragswert (Formel)
- Sachwert (Formel)
- Vergleichswert
- Liegenschaftszinssatz
- Vervielfältiger (Barwertfaktor)
- Bodenwert
- Alterswertminderung
- Marktanpassungsfaktor
Investoren Kennzahlen
- Brutto-Mietrendite
- Netto-Mietrendite
- Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)
- Cap Rate
- NOI (Net Operating Income)
- Cash-on-Cash Return
- IRR (Interner Zinsfuss)
- ROI (Return on Investment)
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
- LTV (Loan-to-Value)
- Leerstandsquote
- WALT (Weighted Average Lease Term)
- Mietausfallwagnis
- Bewirtschaftungskosten
Bau und Projektsteuerung
- HOAI-Honorar (Formel)
- Baukostenindex (BKI)
- Kostenabweichung (Soll-Ist)
- Nachtragsquote
- Fertigstellungsgrad
- Gewährleistungsfristen
- GRZ (Grundflächenzahl)
- GFZ (Geschossflächenzahl)
- BGF (Brutto-Grundfläche)
- BRI (Brutto-Rauminhalt)
- Wohnfläche nach WoFlV
Energie und Nachhaltigkeit
- U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)
- Primärenergiebedarf (Formel)
- CO2-Kosten nach CO2KostAufG
- CRREM-Pfad
Unternehmensberatung
Immobilienbewertung: Formeln und Verfahren
Bewertungsverfahren
Ertragswert (Ertragswertverfahren nach ImmoWertV)
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Marktwert von Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Büros, Gewerbe) auf Basis der erzielbaren Erträge. Es ist das am häufigsten angewandte Verfahren für vermietete Objekte und wird nach ImmoWertV durchgeführt.
Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten
Reinertragsanteil Gebäude = Reinertrag − (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz)
Gebäudeertragswert = Reinertragsanteil × Vervielfältiger
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert
Reinertrag = 84.000 EUR. Bodenwertverzinsung = 7.000 EUR. Reinertragsanteil = 77.000 EUR.
Vervielfältiger (3,5 %, 40 J.) = 21,36. Gebäudeertragswert = 1.644.720 EUR.
Ertragswert = 1.644.720 + 200.000 = 1.844.720 EUR.
Mehr dazu: Immobilienbewertung · Bewertungsverfahren im Detail · Glossar: Ertragswertverfahren
Bewertungsverfahren
Sachwert (Sachwertverfahren nach ImmoWertV)
Das Sachwertverfahren bestimmt den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. Es wird nach ImmoWertV primär für eigengenutzte Wohngebäude (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser) angewandt, bei denen keine Mietdaten vorliegen.
Vorläufiger Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert + Außenanlagen
Marktangepasster Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor
Herstellungskosten = 220 × 1.350 × 1,42 = 421.740 EUR. Alterswertminderung (41/80) = 215.890 EUR.
Gebäudesachwert = 205.850 EUR. Vorläufig = 205.850 + 180.000 = 385.850 EUR.
Sachwert = 385.850 × 0,95 = 366.558 EUR.
Mehr dazu: Verkehrswertgutachten · Glossar: Sachwertverfahren
Bewertungsverfahren
Vergleichswert (Vergleichswertverfahren)
Das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV leitet den Verkehrswert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Es ist das bevorzugte Verfahren für Eigentumswohnungen und Grundstücke in datendichten Märkten.
± Zu-/Abschläge für Lage, Zustand, Ausstattung, Geschoss, Ausrichtung
Mittelwert = 3.260 EUR/m². Abschlag EG-Lage (minus 5 %) = 3.097 EUR/m².
Vergleichswert = 85 × 3.097 = 263.245 EUR.
Mehr dazu: Immobilienbewertung · Glossar: Vergleichswertverfahren
Kennzahl Bewertung
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz (auch Kapitalisierungszinssatz) beschreibt die marktübliche Verzinsung des Immobilienvermögens. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und Reinerträgen abgeleitet und ist zentrale Eingangsgröße im Ertragswertverfahren.
(vereinfacht; exakt: iterative Ableitung unter Berücksichtigung von Restnutzungsdauer und Bodenwert)
Mehr dazu: Bewertungsverfahren · Glossar: Ertragswertverfahren
Kennzahl Bewertung
Vervielfältiger (Barwertfaktor)
Der Vervielfältiger kapitalisiert den jährlichen Reinertrag über die Restnutzungsdauer zum Liegenschaftszinssatz. Er ist der Barwertfaktor einer endlichen Rente und die zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV Anlage 1.
mit q = 1 + i (Liegenschaftszinssatz) und n = Restnutzungsdauer in Jahren
q = 1,04. q^30 = 3,2434. V = (3,2434 − 1) / (3,2434 × 0,04) = 2,2434 / 0,1297 = 17,29.
Ein Reinertrag von 50.000 EUR ergibt einen Gebäudeertragswert von 864.500 EUR.
Kennzahl Bewertung
Bodenwert
Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert (BRW) abgeleitet, den die Gutachterausschüsse auf Basis tatsächlicher Transaktionen ermitteln. Anpassungen erfolgen für Größe, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit.
± Anpassungen (Größe, GFZ-Abweichung, Erschließung, Zuschnitt)
Umrechnungskoeffizient GFZ-Anpassung +8 %. Bodenwert = 350 × 1,08 × 600 = 226.800 EUR.
Mehr dazu: Immobilienbewertung
Kennzahl Bewertung
Alterswertminderung
Die Alterswertminderung drückt den Wertverlust des Gebäudes durch Alterung und Abnutzung aus. Im Sachwertverfahren nach ImmoWertV wird sie linear über die Gesamtnutzungsdauer berechnet.
Wertminderung absolut = Herstellungskosten × (GND − Restnutzungsdauer) / GND
Alterswertminderung = 36/80 = 45 % der Herstellungskosten.
Mehr dazu: Restnutzungsdauergutachten · Glossar: Fiktives Baujahr
Kennzahl Bewertung
Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor)
Der Sachwertfaktor passt den vorläufigen Sachwert an das tatsächliche Marktgeschehen an. Er wird von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen und zugehörigen Sachwerten abgeleitet. Ein Faktor über 1,0 zeigt einen angespannten Markt an, unter 1,0 einen entspannten.
Marktangepasster Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor
Investoren Kennzahlen und Renditeberechnung
Renditekennzahl
Brutto-Mietrendite
Die Brutto-Mietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie dient als erste Orientierung, lässt aber Nebenkosten des Erwerbs und Bewirtschaftungskosten unberücksichtigt. Für eine belastbare Renditeberechnung wird die Netto-Mietrendite verwendet.
Brutto-Mietrendite = 24.000 / 500.000 × 100 = 4,8 %.
Mehr dazu: Ankaufsberatung · Investorenberatung
Renditekennzahl
Netto-Mietrendite
Die Netto-Mietrendite berücksichtigt neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Sie gibt die tatsächliche Objektrendite vor Finanzierung wieder.
Netto-Mietrendite = (24.000 − 4.800) / (500.000 + 45.000) × 100 = 3,52 %.
Mehr dazu: Ankaufsberatung · Investorenberatung
Renditekennzahl
Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)
Der Mietmultiplikator ist der Kehrwert der Brutto-Mietrendite und setzt Kaufpreis und Jahresmiete als schnelle Marktkennzahl ins Verhältnis. Er wird im Markt als schneller Vergleichsmaßstab verwendet.
Multiplikator = 500.000 / 24.000 = 20,8 (entspricht 4,8 % Brutto-Rendite).
Einordnung: A-Lagen 25 bis 35x · B-Lagen 18 bis 25x · C-Lagen 12 bis 18x.
Mehr dazu: Ankaufsberatung
Renditekennzahl
Cap Rate (Capitalization Rate)
Die Cap Rate ist die internationale Variante der Netto-Anfangsrendite und im angelsächsischen Raum der zentrale Vergleichsmaßstab für Immobilieninvestments. Sie setzt den NOI (Net Operating Income) ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Cap Rate = 80.000 / 2.000.000 × 100 = 4,0 %.
Niedrige Cap Rate = hoher Preis im Verhältnis zum Ertrag (typisch für Core-Immobilien).
Mehr dazu: Investorenberatung · Portfolioanalyse
Ertragskennzahl
NOI (Net Operating Income)
Der NOI ist der Nettobetriebsertrag einer Immobilie nach Abzug aller nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten, aber vor Kapitaldienst und Steuern. Er ist die Basis für Cap Rate, DSCR und Cashflow-Analysen.
NOI = 150.000 − 7.500 − 37.500 = 105.000 EUR.
Mehr dazu: Investorenberatung
Renditekennzahl
Cash-on-Cash Return (Eigenkapitalrendite Immobilie)
Der Cash-on-Cash Return misst die Verzinsung des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals nach Abzug des Kapitaldienstes. Er zeigt den Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung und ist die praxisrelevanteste Renditekennzahl für Eigenkapitalgeber.
Cash-on-Cash = (105.000 − 72.000) / 600.000 × 100 = 5,5 %.
Mehr dazu: Ankaufsberatung · Investorenberatung
Renditekennzahl
IRR (Internal Rate of Return / Interner Zinsfuss)
Die IRR ist der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert (NPV) aller Zahlungsströme eines Investments gleich Null wird. Sie berücksichtigt im Unterschied zu statischen Renditekennzahlen den Zeitwert des Geldes und ist der internationale Standard für die Bewertung von Immobilieninvestments über die Haltedauer.
(iterativ gelöst; t = 0 bis n, wobei CF_0 = negativer Eigenkapitaleinsatz, CF_n = Verkaufserlös)
IRR (iterativ) = ca. 12,4 % p.a.
Mehr dazu: Investorenberatung
Renditekennzahl
ROI (Return on Investment)
Der ROI misst die Gesamtrentabilität eines Investments als Verhältnis von Gewinn zu eingesetztem Kapital. Im Immobilienkontext wird er oft als Total Return über die Haltedauer berechnet (Mietüberschüsse plus Wertsteigerung geteilt durch Eigenkapital).
Annualisierter ROI = ((1 + ROI)^(1/n) − 1) × 100
ROI = (175.000 + 380.000 − 300.000) / 300.000 × 100 = 85 % (ca. 9,2 % p.a.).
Finanzierungskennzahl
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Die DSCR misst, wie gut die Mieteinnahmen den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) abdecken. Sie ist die wichtigste Kennzahl für Kreditgeber bei der Immobilienfinanzierung. Banken fordern typischerweise eine DSCR von mindestens 1,20 bis 1,30.
DSCR = 105.000 / 80.000 = 1,31 (ausreichend für die meisten Bankfinanzierungen).
Schwellenwerte: unter 1,0 = Unterdeckung · 1,0 bis 1,2 = kritisch · über 1,3 = komfortabel.
Mehr dazu: Investorenberatung · Ankaufsberatung Finanzierung
Finanzierungskennzahl
LTV (Loan-to-Value)
Der LTV-Wert beschreibt das Verhältnis von Kreditvolumen zu Marktwert der Immobilie. Er ist der zentrale Maßstab für das Beleihungsrisiko. Banken finanzieren typischerweise bis 60 bis 75 % LTV (Wohnimmobilien) bzw. 50 bis 65 % (Gewerbe).
LTV = 1.400.000 / 2.000.000 × 100 = 70 %.
Eigenkapitalanteil = 30 % (600.000 EUR + Erwerbsnebenkosten).
Mehr dazu: Ankaufsberatung Finanzierung
Asset Management Kennzahl
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote gibt den Anteil der leerstehenden Mietfläche an der Gesamtmietfläche an. Sie ist ein Indikator für die Vermietungsfähigkeit des Objekts und fließt als Mietausfallwagnis in die Bewirtschaftungskosten ein.
Erlösorientiert = Mietausfall durch Leerstand / Sollmiete × 100
Leerstandsquote = 270 / 3.000 × 100 = 9,0 %.
Einordnung: unter 3 % = sehr gut · 3 bis 5 % = gut · 5 bis 10 % = Aufmerksamkeit · über 10 % = kritisch.
Mehr dazu: Portfolioanalyse
Asset Management Kennzahl
WALT (Weighted Average Lease Term)
Der WALT beschreibt die gewichtete durchschnittliche Restmietvertragslaufzeit aller Mietverträge eines Objekts oder Portfolios. Gewichtet wird nach Mietfläche oder Mieteinnahmen. Ein hoher WALT bedeutet Einnahmensicherheit.
WALT = (500×8 + 300×3 + 200×12) / 1.000 = (4.000+900+2.400) / 1.000 = 7,3 Jahre.
Mehr dazu: Portfolioanalyse · Investorenberatung
Bewertungskennzahl
Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis deckt das Risiko von Ertragsminderung durch Leerstand, Mietausfall oder Mietminderung ab. Es ist ein Pflichtansatz in der Ertragswertermittlung nach ImmoWertV und Teil der Bewirtschaftungskosten.
Bewertungskennzahl
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten umfassen alle Aufwendungen des Eigentümers, die nicht auf Mieter umgelegt werden können. Sie bestehen aus Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und gegebenenfalls Betriebskosten. Im Ertragswertverfahren werden sie vom Rohertrag abgezogen.
Richtwerte (p.a.): Verwaltung 250 bis 400 EUR/WE · Instandhaltung 9 bis 14 EUR/m² · Mietausfallwagnis 2 bis 6 % der Sollmiete
Bau, Projektsteuerung und Kostenplanung
Honorarformel
HOAI-Honorar (Berechnungsformel)
Das Honorar nach HOAI 2021 wird auf Basis der anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und des beauftragten Leistungsanteils ermittelt. Seit dem EuGH-Urteil 2019 sind die Honorartafeln nicht mehr verbindlich, dienen aber als Orientierungsrahmen.
Leistungsanteile LPH 1 bis 9: 2 + 7 + 15 + 3 + 25 + 10 + 4 + 32 + 2 = 100 %
Honorartafel Objektplanung: ca. 172.000 EUR (Gesamthonorar). LPH 8 Anteil: 32 %.
Honorar LPH 8 = 172.000 × 0,32 = 55.040 EUR.
Mehr dazu: Bauüberwachung Kosten · Glossar: HOAI
Baukennzahl
Baukostenindex (BKI)
Der Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes misst die Preisentwicklung im Baugewerbe. Er wird benötigt, um Normalherstellungskosten (NHK 2010) auf den Bewertungsstichtag umzurechnen. Im Sachwertverfahren ist er eine Pflichtgröße.
Vereinfacht: NHK aktuell = NHK 2010 × Baupreisindex
NHK aktuell = 850 × 1,52 = 1.292 EUR/m² BGF.
Controlling Kennzahl
Kostenabweichung (Soll-Ist-Vergleich)
Die Kostenabweichung ist die zentrale Kennzahl im Projektcontrolling. Sie vergleicht das geplante Budget (Soll) mit den tatsächlichen bzw. prognostizierten Kosten (Ist/Wird). Positive Werte bedeuten Budgetüberschreitung.
Relative Abweichung = (Ist − Soll) / Soll × 100 [in %]
Prognose = Ist + erwartete Restkosten (Wird-Kosten)
Prognose = 2.800.000 + 2.100.000 = 4.900.000 EUR. Abweichung = +700.000 EUR (+16,7 %).
Mehr dazu: Projektcontrolling · Baukostenkontrolle
Controlling Kennzahl
Nachtragsquote
Die Nachtragsquote setzt das Nachtragsvolumen ins Verhältnis zur ursprünglichen Auftragssumme. Sie ist ein Indikator für die Qualität der Planung und Ausschreibung und wird im Projektcontrolling als Frühwarnsignal überwacht.
Nachtragsquote = 234.000 / 1.800.000 × 100 = 13 %.
Einordnung: unter 5 % = sehr gut · 5 bis 10 % = normal · 10 bis 20 % = auffällig · über 20 % = problematisch.
Mehr dazu: Rechnungs- und Nachtragsprüfung · Nachtragsmanagement VOB/B
Controlling Kennzahl
Fertigstellungsgrad (Baufortschritt)
Der Fertigstellungsgrad beschreibt den prozentualen Anteil der bereits erbrachten Bauleistung an der Gesamtleistung. Er wird im Projektcontrolling für die Kosten- und Terminprognose sowie für die Abschlagszahlungen nach BGB verwendet.
Fertigstellungsgrad (leistungsbasiert) = Erbrachte Leistung / Gesamtleistung × 100
Fertigstellungsgrad = 1.560.000 / 2.400.000 = 65 %.
Mehr dazu: Projektcontrolling
Frist
Gewährleistungsfristen (Verjährung Mängelansprüche)
Die Gewährleistungsfristen beginnen mit der Abnahme und bestimmen, wie lange der Auftragnehmer für Mängel haftet. Je nach Vertragsgrundlage gelten unterschiedliche Fristen.
VOB/B: 4 Jahre (Bauwerke) · 2 Jahre (maschinelle Anlagen) · 2 Jahre (sonstige)
Mehr dazu: Bauabnahme VOB/B · Glossar: Bauabnahme
Planungskennzahl
GRZ (Grundflächenzahl)
Die Grundflächenzahl nach BauNVO gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden darf. Sie wird im Bebauungsplan festgesetzt und begrenzt die Versiegelung.
Zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ
Zulässige Überbauung = 800 × 0,4 = 320 m².
Mit Nebenanlagen: bis zu GRZ 0,6 möglich (480 m²).
Planungskennzahl
GFZ (Geschossflächenzahl)
Die Geschossflächenzahl nach BauNVO gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie bestimmt die maximal realisierbare Nutzfläche und damit das Baupotenzial eines Grundstücks.
Zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche × GFZ
Zulässige Geschossfläche = 800 × 1,2 = 960 m².
Bei GRZ 0,4 (320 m² Grundfläche) sind das rechnerisch 3 Vollgeschosse.
Mehr dazu: Machbarkeitsstudie
Flächenkennzahl
BGF (Brutto-Grundfläche nach DIN 277)
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes einschließlich Konstruktionsflächen, berechnet aus den Außenabmessungen. Sie ist die Bezugsgröße für Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren und für BKI-Kostenkennwerte.
BGF = NUF + TF + VF + KF (Nutz-, Technik-, Verkehrs-, Konstruktionsfläche)
Flächenkennzahl
BRI (Brutto-Rauminhalt nach DIN 277)
Der Brutto-Rauminhalt beschreibt das Gesamtvolumen eines Gebäudes (BGF mal lichte Höhe pro Geschoss). Er wird für Kostenkennwerte bei Sonderbauten (Hallen, Kirchen, Schwimmbäder) und für die Gebäudeversicherung verwendet.
BRI = 450 × 2 × 3,0 = 2.700 m³.
Flächenkennzahl
Wohnfläche nach WoFlV
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt die Berechnung der Wohnfläche. Sie ist maßgeblich für Mietrecht, Betriebskostenumlage und Immobilienbewertung. Abweichend von der DIN 277 werden Flächen unter Dachschrägen anteilig angerechnet.
Raumhöhe ab 2,00 m = 100 % · 1,00 bis 1,99 m = 50 % · unter 1,00 m = 0 %
Balkone/Terrassen = 25 % (in der Regel, bis 50 %)
Wintergärten (beheizt) = 50 % · Wintergärten (unbeheizt) = 25 %
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Anfrage stellenEnergie, ESG und Nachhaltigkeit
Energiekennzahl
U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)
Der U-Wert beschreibt den Wärmestrom durch ein Bauteil pro Quadratmeter und Kelvin Temperaturdifferenz. Je niedriger der U-Wert, desto besser die Wärmedämmung. Er ist die zentrale Größe für GEG-Nachweise, Fördermittelanträge und die energetische Bewertung in der TDD.
R_gesamt = R_si + Summe (d_i / lambda_i) + R_se
mit d = Schichtdicke [m], lambda = Wärmeleitfähigkeit [W/(mK)], R_si/R_se = Wärmeübergangswiderstand innen/außen
KfW EH 55: typisch Außenwand 0,15 bis 0,18 · Dach 0,12 bis 0,15 · Fenster 0,90.
Mehr dazu: ESG-Gebäudebewertung · Technische Due Diligence
Energiekennzahl
Primärenergiebedarf (Formel)
Der Primärenergiebedarf berücksichtigt neben dem Endenergiebedarf auch die vorgelagerte Energiekette (Gewinnung, Umwandlung, Transport). Er ist die Referenzgröße für GEG-Nachweise und KfW-Förderstufen.
mit Q_e = Endenergiebedarf und f_p = Primärenergiefaktor
Beispiel: Gasheizung 120 kWh/(m²a) Endenergie × 1,1 = 132 kWh/(m²a) Primärenergie.
Mehr dazu: Glossar: Primärenergiebedarf
Energiekennzahl
CO2-Kosten nach CO2KostAufG
Seit dem 01.01.2023 werden die CO2-Kosten aus der Gebäudeheizung nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Aufteilung richtet sich nach der energetischen Qualität des Gebäudes (10-Stufen-Modell).
Vermieteranteil = je nach CO2-Ausstoß/m² zwischen 0 % (unter 12 kg) und 95 % (über 52 kg)
CO2-Ausstoß = 40,2 t. Kosten = 40,2 × 55 = 2.211 EUR. Bei 35 kg CO2/m²a: Vermieter trägt 60 % = 1.327 EUR.
Mehr dazu: ESG-Gebäudebewertung
ESG Kennzahl
CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor)
Der CRREM-Pfad definiert den maximalen CO2-Ausstoß pro m² und Jahr, den ein Gebäude im jeweiligen Jahr haben darf, um mit dem Pariser Klimaabkommen (1,5-Grad-Ziel) kompatibel zu bleiben. Wird das Ziel überschritten, entsteht ein Stranding Risk (Risiko der Unwirtschaftlichkeit).
CRREM-Ziel 2050: ca. 5 kg CO2/(m²a)
Mehr dazu: ESG-Gebäudebewertung · TDD und Energetik
Unternehmensberatung und Wirtschaftlichkeit
Finanzkennzahl
EBITDA
EBITDA steht für Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization. Es ist die zentrale Kennzahl für die operative Ertragskraft eines Unternehmens, unabhängig von Finanzierungs- und Abschreibungsstruktur. Im M&A-Kontext ist das EBITDA-Multiple der häufigste Bewertungsmaßstab.
Oder: Jahresüberschuss + Zinsen + Steuern + Abschreibungen
EBITDA = 3,2 − 1,1 − 1,4 − 0,3 = 400.000 EUR (EBITDA-Marge: 12,5 %).
Bei M&A-Multiple von 5x: Unternehmenswert ca. 2,0 Mio. EUR.
Mehr dazu: Unternehmensberatung
Finanzkennzahl
Cashflow (Operativer Cashflow)
Der operative Cashflow zeigt den tatsächlichen Geldmittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Er ist der beste Indikator für die Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens und wichtiger als das EBITDA, da er Veränderungen im Working Capital berücksichtigt.
Free Cashflow = Operativer CF − Investitionen (CapEx)
Operativer CF = 180.000 + 45.000 − 30.000 + 15.000 = 210.000 EUR.
Mehr dazu: Unternehmensberatung Mittelstand
Wirtschaftlichkeitskennzahl
Break-Even-Point (Gewinnschwelle)
Der Break-Even-Point ist die Absatzmenge oder der Umsatz, ab dem ein Unternehmen die Gewinnschwelle erreicht (Erlöse = Gesamtkosten). Er wird für Geschäftsplanung, Preiskalkulation und Investitionsentscheidungen verwendet.
Break-Even (Umsatz) = Fixkosten / Deckungsbeitragsquote
Break-Even = 240.000 / (1.200 − 200) = 240 Beratertage pro Jahr.
Mehr dazu: Unternehmensberatung
Wirtschaftlichkeitskennzahl
Deckungsbeitrag
Der Deckungsbeitrag zeigt, wie viel ein Produkt oder Auftrag nach Abzug der variablen Kosten zur Deckung der Fixkosten und zum Gewinn beiträgt. Im Projektgeschäft wird er je Auftrag berechnet und dient als Steuerungsgröße für Auftragsannahme und Preisverhandlung.
DB-Quote = DB / Erlös × 100 [in %]
DB II = DB I − projektbezogene Fixkosten
DB I = 85.000 − 39.900 = 45.100 EUR. DB-Quote = 53 %.
Bilanzkennzahl
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote setzt das Eigenkapital ins Verhältnis zur Bilanzsumme. Sie ist die wichtigste Kennzahl für die finanzielle Stabilität und Kreditwürdigkeit eines Unternehmens. Banken fordern im Mittelstand typischerweise mindestens 20 bis 30 %.
Eigenkapitalquote = 360.000 / 1.200.000 × 100 = 30 %.
Branchenwerte Bau (Mittelstand): unter 15 % = schwach · 15 bis 25 % = normal · über 25 % = gut.
Mehr dazu: Unternehmensberatung
Finanzkennzahl
Umsatzrendite (EBIT-Marge)
Die Umsatzrendite zeigt, wie viel Prozent des Umsatzes als operativer Gewinn verbleiben. Sie ist der wichtigste Profitabilitätsmaßstab im Branchenvergleich und ein zentraler Indikator für die Preissetzungsmacht und Effizienz eines Unternehmens.
Umsatzrendite (Netto) = Jahresüberschuss / Umsatz × 100
Mehr dazu: Unternehmensberatung Mittelstand