DIN 276 Kostengruppen: was in KG 100 bis 800 gehört und wo Bauherren Kosten übersehen

Die DIN 276 gliedert die Kosten im Bauwesen in acht Kostengruppen. Sie ist die gemeinsame Sprache von Bauherr, Planer, Projektsteuerung und Bank, und sie bestimmt über die anrechenbaren Kosten mit, wie hoch Planerhonorare nach HOAI ausfallen. Dieser Beitrag erklärt die Kostengruppen 100 bis 800, die Stufen der Kostenermittlung und die Stellen, an denen Budgets in der Praxis am häufigsten zu knapp angesetzt werden.

Die acht Kostengruppen im Überblick

KG 100 Grundstück umfasst Grundstückswert, Grundstücksnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer sowie Kosten für das Aufheben von Rechten Dritter (KG 130). KG 200 Vorbereitende Maßnahmen umfasst unter anderem Herrichten, öffentliche und nichtöffentliche Erschließung und Ausgleichsmaßnahmen. KG 300 (Bauwerk, Baukonstruktionen) umfasst Gründung, Wände, Decken, Dächer und baukonstruktive Einbauten.

KG 400 (Bauwerk, Technische Anlagen) umfasst Abwasser, Wasser, Gas, Wärme, Lüftung, Elektro, Kommunikation, Förderanlagen und Gebäudeautomation. KG 500 Außenanlagen und Freiflächen umfasst befestigte Flächen, Baukonstruktionen und Technik im Außenbereich sowie Vegetation. KG 600 Ausstattung und Kunstwerke umfasst bewegliche Ausstattung und Kunst. KG 700 Baunebenkosten umfasst Bauherrenaufgaben, Planung, Gutachten, Prüfungen, Gebühren und Versicherungen. KG 800 Finanzierung umfasst die Finanzierungskosten wie Zinsen während der Bauzeit, Bereitstellungszinsen und Bürgschaftskosten.

Kostengruppe 800: Finanzierung wird oft vergessen

Die Kostengruppe 800 wurde mit der Fassung von 2018 als eigene Gruppe eingeführt; vorher waren Finanzierungskosten Teil der Baunebenkosten. In vielen Budgets fehlt sie trotzdem oder ist pauschal zu niedrig angesetzt. Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Darlehensteile, Gebühren für Bürgschaften und Kosten der Bank für Bautenstandsprüfungen summieren sich bei längerer Bauzeit spürbar.

Wer die Bauzeit verlängert, verlängert auch die KG 800. Deshalb gehört sie in jede Kostenprognose und in jeden Bericht an die Bank, zusammen mit dem Terminstand.

Die Stufen der Kostenermittlung

Die DIN 276:2018-12 kennt sechs Stufen der Kostenermittlung (Abschnitt 4.3). Sie unterscheiden sich im Zeitpunkt, in der Grundlage und in der Mindestgliederung. Mit jeder Stufe wird die Ermittlung genauer, weil mehr Planung und später echte Angebote vorliegen.

Die Kostenberechnung ist in der Regel die Grundlage der anrechenbaren Kosten für das Planerhonorar nach § 6 HOAI. Für Bauherren heißt das: Eine Kostenberechnung, die nur auf der ersten Ebene der Kostengruppen arbeitet, ist zu grob und für Steuerung und Vergabe nicht brauchbar. Spätestens der Kostenvoranschlag sollte nach Vergabeeinheiten gegliedert sein, damit jede Vergabe gegen ihr Budget geprüft werden kann.

Beispiel mit Zahlen: Kostenberechnung eines Mehrfamilienhauses

Ein fiktives Mehrfamilienhaus mit 2.000 m² Brutto-Grundfläche (BGF). Die Werte sind frei gewählt und zeigen nur die Systematik, sie sind keine Kostenkennwerte.

Die Bauwerkskosten sind die Summe aus KG 300 und KG 400: 2.400.000 plus 720.000 Euro, also 3.120.000 Euro. Bezogen auf 2.000 m² BGF sind das 1.560 Euro je m². Die technischen Anlagen machen 23 Prozent der Bauwerkskosten aus.

Für das Honorar der Objektplanung Gebäude zählt § 33 HOAI: Die Kosten der Baukonstruktion (KG 300) sind voll anrechenbar. Plant der Architekt die technischen Anlagen nicht selbst, sind deren Kosten bis 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten voll und darüber zur Hälfte anrechenbar. Im Beispiel: 25 Prozent von 2.400.000 Euro sind 600.000 Euro voll anrechenbar, die übrigen 120.000 Euro zur Hälfte, also 60.000 Euro. Anrechenbar sind damit 3.060.000 Euro. Die Fachplanung der technischen Ausrüstung rechnet ihr Honorar getrennt aus den Kosten der KG 400 ab.

Abgrenzung KG 300 und KG 400

KG 300 umfasst die Baukonstruktion: Baugrube (310), Gründung und Unterbau (320), Außenwände (330), Innenwände (340), Decken (350), Dächer (360), Infrastrukturanlagen (370), baukonstruktive Einbauten (380) und sonstige Maßnahmen (390). KG 400 umfasst die technischen Anlagen: Abwasser, Wasser und Gas (410), Wärmeversorgung (420), Raumlufttechnik (430), elektrische Anlagen (440), Kommunikations-, sicherheits- und informationstechnische Anlagen (450), Förderanlagen (460), nutzungsspezifische Anlagen (470), Gebäude- und Anlagenautomation (480) und sonstige Maßnahmen (490).

Die Grenze verläuft dort, wo ein Bauteil Teil der Konstruktion ist oder eine technische Funktion erfüllt. Typische Fälle aus der Praxis:

• Fußbodenheizung: Rohre und Verteiler gehören in die KG 420, der Estrich darüber in die KG 350.
• Aufzug: Anlage und Antrieb gehören in die KG 460, der Schacht aus Beton oder Mauerwerk in die KG 340.
• Hausanschlüsse: Leitungen bis zum Gebäude gehören zur Erschließung in der KG 200, Leitungen im Gelände zwischen Gebäuden in die KG 500, erst die Installation im Gebäude in die KG 400.
• Photovoltaik auf dem Dach: Module, Wechselrichter und Leitungen gehören in die KG 440, die Dachabdichtung darunter in die KG 360.

Warum das Geld kostet: Jede Verschiebung zwischen KG 300 und KG 400 ändert die anrechenbaren Kosten von Objektplanung und Fachplanung. Ein Teil der Kosten wird dann doppelt oder gar nicht honoriert, und Kennwerte für das nächste Projekt stimmen nicht mehr.

Typische Abgrenzungsfehler

Häufige Fehler sind die Zuordnung technischer Anlagen im Außenbereich zur KG 400 statt zur KG 500, Ausstattung wie Küchen oder Möblierung in der KG 300 sowie Gutachten und Prüfgebühren ohne eigene Position in der KG 700. Jede falsche Zuordnung verzerrt Kennwerte und kann anrechenbare Kosten verschieben.

Abbruch ganzer Bauwerke gehört in KG 212 (Herrichten), Abbruch- und Rückbauarbeiten am zu erhaltenden Bauwerk in KG 394 beziehungsweise 494. Wer beides vermischt, verschiebt bei Umbauten die anrechenbaren Kosten.

Für Steuerung und Nachtragsbewertung ist eine konsistente Zuordnung wichtiger als die perfekte Einordnung jeder Position. Sie muss im Projekt einmal festgelegt und dann eingehalten werden.

Kostengruppen und Kostensteuerung

Die DIN 276 verlangt nicht nur die Ermittlung, sondern auch die Kostenkontrolle und Kostensteuerung. In der Praxis bedeutet das: Budget je Kostengruppe festlegen, Vergaben und Nachträge laufend zuordnen, Prognose fortschreiben. So wird sichtbar, in welcher Gruppe Reserven verbraucht werden, bevor das Gesamtbudget reißt.

Wie wir mit Kostengruppen arbeiten

In der Projektsteuerung und Bauüberwachung führen wir Budget, Vergaben, Nachträge und Prognose nach Kostengruppen der DIN 276, auf der Ebene, die das Projekt braucht. Für Banken und Investoren berichten wir die Kosten in derselben Struktur, damit Bautenstand, Mittelabruf und Prognose zusammenpassen.

Diese Unterlagen braucht eine belastbare Kostenübersicht

• Kostenberechnung nach DIN 276 mit Gliederungstiefe
• Vergabeübersicht mit Auftragssummen je Kostengruppe
• Nachtragsliste mit Zuordnung und Status
• Finanzierungsplan mit Zinsen und Gebühren (KG 800)
• Honorarverträge der Planer mit anrechenbaren Kosten
• Zahlungsplan und Abschlagsrechnungen

Häufige Fragen