Machbarkeitsstudie für kommunale Liegenschaften

Eine kommunale Machbarkeitsstudie ist dann belastbar, wenn sie technische Bestandsaufnahme, Variantenvergleich nach DIN 276 und eine gremiengerechte Entscheidungsvorlage in einem Dokument zusammenführt. Kommunen, Stadtentwicklungsgesellschaften und öffentliche Eigentümer stehen regelmäßig vor der Frage, ob ein Bestandsgebäude saniert, umgenutzt, erweitert oder aufgegeben werden soll. Eine Machbarkeitsstudie liefert die technische und wirtschaftliche Grundlage für diese Entscheidung. Ohne sie fehlt die belastbare Basis für Investitionsfreigabe, Förderantrag und politische Beschlussfassung.

Was eine Machbarkeitsstudie im kommunalen Kontext tatsächlich leisten muss

Machbarkeitsstudien werden oft missverstanden. Viele Auftraggeber erwarten eine einfache Antwort: Ja, das Gebäude ist zu sanieren, oder nein, es sollte abgerissen werden. In der Praxis ist eine gute Machbarkeitsstudie deutlich differenzierter. Sie beantwortet nicht nur die Frage, ob etwas machbar ist - das ist fast immer der Fall. Sie beantwortet die entscheidende Frage: Ist es wirtschaftlich vertretbar, technisch beherrschbar und politisch vermittelbar?

Eine solide Machbarkeitsstudie beruht auf einer detaillierten technischen Bestandsaufnahme als Fundament, vergleichbar mit einer Technischen Due Diligence. Sie erfasst den Zustand von Tragwerk, Gebäudehülle, Technischen Gebäudeausrüstung, Brandschutz, vorhandenen Schadstoffen und Barrierefreiheit. Diese Daten werden nicht aus akademischem Interesse erhoben, sondern dienen direkt der Kostenschätzung und Risikoidentifikation. Eine Kommune, die 50 Millionen EUR in eine Liegenschaft investiert, braucht die Gewissheit, dass die technischen Zahlen belastbar sind.

Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung folgt dann auf dieser Basis: Sanierung versus Neubau versus Teilmaßnahmen - jede Variante mit realistischen Kostenschätzungen nach DIN 276 und Risikozuschlägen. Die Studie zeigt nicht nur, welche Variante billiger ist, sondern auch, welche Risiken bestehen, wie lange die Bauzeit dauert und welche Betriebskosten sich unterscheiden. Diese Entscheidungsvorlage ist das zentrale Produkt: eine Material, auf das sich der Gemeinderat oder ein Verwaltungsrat verlassen kann.

Typische Anlässe für Machbarkeitsstudien bei Kommunen

Machbarkeitsstudien entstehen nicht ohne Grund. Es gibt meist einen konkreten Anlass, der einer Kommune die Entscheidung aufzwingt. Der häufigste ist klassischer Sanierungsbedarf, wie er auch bei kommunalen Bestandsliegenschaften beschrieben wird: Eine Schule steht unter Denkmalschutz und braucht dringend Instandhaltung. Oder ein Verwaltungsgebäude erfüllt moderne Anforderungen an Barrierefreiheit und Energieeffizienz nicht mehr. Eine Machbarkeitsstudie klärt dann: Sanieren oder Neubau? Auf dem gleichen Grundstück oder verlegen?

Ein zweiter großer Anlass ist Leerstand. Viele Innenstädte haben ehemalige Kaufhäuser, alte Postgebäude oder Büroimmobilien, die leer stehen. Eine Kommune oder eine Stadtentwicklungsgesellschaft kauft oder erhält solche Gebäude und muss sich fragen: Was machen wir damit? Machbarkeitsstudien untersuchen dann die realistische Nachnutzung - Wohnen, Kultur, Gastronomie, Mischnutzung - und bewerten, welche Szenarien wirtschaftlich tragbar sind.

Die innerstädtische Belebung und Entwicklung brachliegender Flächen ist ein verwandter Grund. Wenn eine Stadt ein Konversionsprojekt plant, braucht sie vorab Klarheit über technische Machbarkeit, vorhandene Altlasten und Umnutzungsoptionen. Eine Machbarkeitsstudie gibt hier die Grundlage für städtebauliche Entscheidungen und Förderanträge.

Ein vierter Grund ist die Ankaufsprüfung: Soll die Kommune ein Gebäude erwerben: Eine Machbarkeitsstudie prüft dann nicht nur technischen Zustand, sondern auch, ob sich eine Investition lohnt - und unter welchen Bedingungen. Das ist insbesondere bei Grundstücken mit Potential, aber auch mit Risiken wichtig.

Gerade bei älteren Bestandsgebäuden stellt sich auch die Frage nach einem durchdachten Sanierungsmanagement für öffentliche Auftraggeber. Die energetische Sanierung und die Erfüllung von GEG-Anforderungen (Gebäudeenergiegesetz) zwingt immer mehr Kommunen zur Entscheidung: Wieviel investieren wir, um die Anforderungen zu erfüllen: Eine Machbarkeitsstudie zeigt hier die Kosten verschiedener Effizienzstandards, Annahmen und Folgewirkungen. Ähnlich ist die Situation bei Barrierefreiheit und funktionaler Anpassung.

Eine begleitende Projektsteuerung für Kommunen kann sicherstellen, dass die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie in eine strukturierte Umsetzung münden. Schließlich: die Vorbereitung von Förderanträgen. Je nach Programm, Bundesland und Projektstand können vorbereitende Untersuchungen, Nutzungskonzepte oder Machbarkeitsstudien relevant sein. Wer das unterschätzt, verliert Zeit oder muss Unterlagen nachträglich aufarbeiten.

Die Bausteine einer belastbaren Machbarkeitsstudie

Technische Bestandsaufnahme und Zustandsbewertung

Der erste Baustein ist eine gründliche technische Bestandsaufnahme. Das ist nicht mit einem oberflächlichen Augenschein zu verwechseln. Eine belastbare Aufnahme umfasst die Prüfung des Tragwerks (ist es noch tragfähig, welche Lasten kann es aufnehmen-), der Gebäudehülle (wie ist der Dämmstandard, wie durchfeuchtung, welche Sanierungsbedarf besteht-), der Technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Lüftung, Elektrik - wie alt, wie zuverlässig-), des Brandschutzes (hält das Gebäude moderne Anforderungen ein-) und möglicher Schadstoffe (Asbest, Künstliche Mineralfasern, alte Elektroinstallationen).

Diese Aufnahme wird nicht zur Vorbereitung der Planung genutzt, sondern direkt zur Kostenschätzung und Risikoidentifikation. Sie schafft die Datengrundlage, auf der alle weiteren Zahlen basieren. Ein Gebäude, bei dem unklar ist, ob die tragenden Wände noch intakt sind oder ob 40 Prozent des Putzes durchfeuchtet ist, kann nicht seriös kalkuliert werden.

Nutzungskonzept und Variantenuntersuchung

Der zweite Baustein ist die Entwicklung realistischer Nutzungskonzepte. Das bedeutet nicht: Wir machen alles Mögliche. Es bedeutet: Wir definieren konkrete Varianten (A, B, C) mit jeweils klarer Beschreibung - welche Flächen für welche Nutzung, wie viele Menschen, welche Betriebskosten. Eine Variante könnte sein: Sanierung für Seniorenwohnen. Eine andere: Umbau für Büronutzung mit gemeinschaftlichen Arbeitsbereichen. Eine dritte: Grundsätzlicher Abriss und Neubau mit Wohnungen und Einzelhandel unten.

Jede Variante wird nach funktionaler Logik bewertet. Passt das Gebäude zur Nutzung? Passen die Flächezuschnitte? Welche Umbauten sind nötig: Das Ergebnis ist kein spekulativer Traum, sondern ein Szenario, das Architekten und Fachplaner umsetzbar finden.

Kostenschätzung nach DIN 276

Die Kostenschätzung ist das Herzstück. Sie folgt der DIN 276, die standardisierte Kostengruppen definiert: Grundstück, Hauptgebäude, Außenanlagen, etc. Jede Kostengruppe wird für jede Variante geschätzt. Das ist nicht guessing - es basiert auf den technischen Aufnahmen, definierten Scopes und typischen Kostenrichtwerten.

Eine gute Kostenschätzung arbeitet mit Risikozuschlägen. Eine Sanierung mit unbekanntem Tragwerk braucht einen höheren Zuschlag als ein Neubau. Die Genauigkeit einer Machbarkeitsstudie liegt in frühen Entscheidungsphasen typischerweise in einem Korridor. Welche Anforderungen an die Kostentiefe gelten, hängt vom Projekt, vom Auftraggeber und gegebenenfalls vom Fördergeber ab.

Wirtschaftlichkeitsvergleich

Auf der Basis der Kostenschätzung folgt der Wirtschaftlichkeitsvergleich. Das ist nicht Spekulieren, sondern strukturiertes Rechnen: Sanierung versus Neubau - wie unterscheiden sich die Gesamtkosten, wie die Betriebskosten über 20 oder 30 Jahre, welche Förderannahmen sind realistisch? Entscheidend ist nicht eine einzelne Zahl, sondern die nachvollziehbare Gegenüberstellung von Investition, Betrieb, Risiko und Nutzung.

Die Förderfähigkeit ist Teil dieser Betrachtung. Unterschiedliche Sanierungsstandards, Nutzungen und Projektphasen können je nach Programm unterschiedlich bewertet werden. Förderquoten, Voraussetzungen und Fristen müssen deshalb im Einzelfall aktuell geprüft werden.

Risikobewertung und Empfehlung

Der letzte Baustein ist die Risikobewertung und die klare Handlungsempfehlung. Eine gute Machbarkeitsstudie arbeitet mit einem Ampelsystem: Grün, Gelb, Rot für jede Variante in den Dimensionen technisches Risiko, wirtschaftliches Risiko, Umsetzungsrisiko. Die Empfehlung ist dann nicht politisch, sondern sachlich: Diese Variante hat das niedrigste Gesamtrisiko bei akzeptablem Kostenrahmen.

Förderfähigkeit von Machbarkeitsstudien

Ein häufiger Fehler ist, dass Kommunen eine Machbarkeitsstudie als Eigenleistung finanzieren und anschließend feststellen: Das hätte gefördert werden können. Das ist schade und hätte vermieden werden können.

Programme wie Zukunft Innenstadt in Hessen oder vergleichbare Landes- und Städtebauprogramme können vorbereitende Untersuchungen, Nutzungskonzepte oder Machbarkeitsstudien unterstützen. Ob eine Förderung möglich ist, welche Quote gilt und welche Unterlagen erforderlich sind, sollte vor Beauftragung aktuell geprüft werden.

Auch die Städtebauförderung, vorbereitende Untersuchungen und Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzepte (ISEK) können je nach Projektkontext relevant sein. In Baden-Württemberg kommen zudem Programme zur Innenstadt- und Bestandsentwicklung in Betracht. Die konkrete Förderlogik muss projektbezogen geprüft werden.

Der praktische Hinweis: Die Machbarkeitsstudie sollte frühzeitig in die Projekt- und Förderlogik eingeordnet werden. Nachträglich beauftragte Untersuchungen können förderseitig problematisch sein. Gute Planung bedeutet hier: früh klären, welche Programme relevant sein können, welche Anforderungen gelten und wie die Machbarkeitsstudie entsprechend strukturiert wird.

Worauf öffentliche Auftraggeber bei der Beauftragung achten sollten

Die Beauftragung einer Machbarkeitsstudie ist kein Standard-Einkauf. Es gibt einige Punkte, auf die öffentliche Auftraggeber achten sollten. Der erste ist die Perspektive des Bearbeiters. Eine Machbarkeitsstudie, die von einem Architekturbüro gemacht wird, das danach die Planung machen möchte, hat naturgemäß einen Bias zur Sanierung hin - weil Sanierung mehr Planungsleistung bedeutet als ein Abriss. Ein unabhängiger Ingenieur mit Bauherrenperspektive hat kein solches Interesse. Die Erkenntnis: Beauftragen Sie einen Bearbeiter, der kein Interessenskonfikt hat für Folgeaufträge.

Der zweite Punkt ist die Vergaberechtliche Einordnung. Eine Machbarkeitsstudie ist typischerweise eine Leistung unter 100.000 EUR netto - unterhalb der EU-Schwellwerte. Das bedeutet: Sie muss nach UVgO (Unterschwellenvergabeordnung) des Landes vergeben werden, nicht nach VgV. Das ist einfacher, aber auch hier: transparentes Vergabeverfahren, mindestens drei Angebote einholen.

Der dritte Punkt ist belastbare Kostenschätzung statt Wunschzahlen. Wenn ein Bearbeiter sagt: Das kostet 8 Millionen EUR beim Neubau und 5 Millionen EUR bei Sanierung - fragen Sie nach, wie diese Zahlen entstanden sind. Gute Kostenschätzer können nachvollziehbar erklären, woher die Zahlen kommen. Schlechte Kostenschätzer haben Bauchgefühl.

Der vierte Punkt ist Dokumentation, die Gremien und Förderstellen überzeugt. Die beste fachliche Arbeit nutzt nichts, wenn sie in einem Bericht landet, der niemand liest. Eine gute Machbarkeitsstudie hat eine Executive Summary, klare Variantendarstellungen, eine Entscheidungsmatrix und eine Empfehlung, die der Gemeinderat verstehen und damit arbeiten kann.

Wie Schneider Theißing Machbarkeitsstudien strukturiert

Wir strukturieren Machbarkeitsstudien nach einem bewährten Ablauf. Im ersten Schritt machen wir eine gründliche technische Prüfung des Bestands. Das bedeutet: Vor Ort sein, vermessen, Zustand dokumentieren, die Daten sammeln, auf denen alles folgende aufbaut. Diese Phase dauert typisch zwei bis vier Wochen, je nach Gebäudegröße und Komplexität.

Im zweiten Schritt entwickeln wir mit dem Auftraggeber drei Varianten. Was ist der Grundgedanke jeder Variante? Welche Nutzungen, welche Flächenzuschnitte, welche technischen Anforderungen? Nicht um Papier zu produzieren, sondern um Szenarien zu klären, die wirtschaftlich und funktional sinnvoll sind.

Der dritte Schritt ist die Kostenschätzung nach DIN 276 für jede Variante. Das ist Handwerk: Auf Basis der Aufnahmen, unter Berücksichtigung von Risiken, mit Kostenrichtwerten, die wir von Handwerkern und Planern wissen. Das Ergebnis ist nicht präzise, aber belastbar - die übliche Genauigkeit für diese Phase.

Der vierte Schritt ist der Wirtschaftlichkeitsvergleich und die Risikoeinordnung. Zahlen in Tabellen, Variantendarstellungen in Grafiken, eine Entscheidungsmatrix, die zeigt: Diese Variante ist riskant und teuer. Diese andere ist günstig, aber mit technischen Unsicherheiten. Diese dritte hat das beste Kosten-Risiko-Verhältnis.

Der fünfte Schritt ist die Zusammenfassung als Entscheidungsvorlage. Ein Bericht, den der Gemeinderat lesen und verstehen kann. Mit einer klaren Empfehlung - nicht aus persönlicher Meinung, sondern aus der systematischen Analyse.

Das Wichtigste an unserer Arbeit: Wir liefern die technisch-wirtschaftliche Grundlage, auf der Kommunen belastbare Entscheidungen treffen können. Wir sagen nicht: Das ist das beste Projekt. Wir sagen: Das sind die Daten, das sind die Szenarien, diese Variante hat diese Chancen und diese Risiken. Darauf können Sie bauen.

Top 3 Fehler bei Machbarkeitsstudien

Praxis-Checkliste: Machbarkeitsstudie für Ihr Projekt

1. Ziele und Szenarien klären: Mit dem Auftraggeber abstimmen: Was sind realistische Nutzungsoptionen? Wie viele Varianten brauchen wir? Welche Szenarien sind relevant: Das ist die Grundlage.
2. Gründliche Bestandsaufnahme mit Ortstermin: Nicht per Telefon, sondern vor Ort mit Vermessung, Fotodokumentation und Zustandsbewertung. Mindestens eine Woche vor Ort, abhängig von Gebäudegröße.
3. Kostenschätzung nach DIN 276 für jede Variante: Auf Basis der Aufnahmen, positionsscharf, mit Risikozuschlägen. Jede Position wird dokumentiert und erklärt.
4. Wirtschaftlichkeitsvergleich mit Sensitivitätsanalyse: Für jede Variante: Gesamtkosten, Betriebskosten, Förderfähigkeit, Anfangsrendite. Was ändert sich, wenn Baukosten um zehn Prozent steigen?
5. Entscheidungsvorlage mit klarer Empfehlung: Ein Bericht, den der Gemeinderat liest und versteht. Mit Variantendarstellung, Ampelsystem für Risiken und einer sachlich begründeten Empfehlung.

Häufige Fragen

Hinweis: Schneider Theißing GmbH bietet technische Ingenieurberatung. Steuerliche Einordnung erfolgt durch Ihre Steuerberatung, rechtliche Fragen durch Ihre Rechtsberatung. Diese Inhalte ersetzen keine individuelle Fachberatung.