GU- und GÜ-Vergabe begleiten: den richtigen Generalunternehmer auswählen und sauber beauftragen
Wir begleiten Bauherren bei der Vergabe an Generalunternehmer und Generalübernehmer: Vergabeform prüfen, Leistungssoll und funktionale Leistungsbeschreibung festlegen, Bieter auswählen, Angebote vergleichbar machen, verhandeln und den Vertrag technisch prüfen. Danach überwachen wir auf Wunsch die Ausführung des GU.
Bei einer GU-Vergabe beauftragt der Bauherr einen Generalunternehmer mit allen Bauleistungen zu einem Pauschal- oder Einheitspreis; ein Generalübernehmer erbringt keine eigenen Bauleistungen, sondern vergibt sie vollständig weiter, ein Totalunternehmer oder Totalübernehmer übernimmt zusätzlich die Planung. Schneider Theißing begleitet diese Vergaben auf Auftraggeberseite: Prüfung der Vergabeform, Leistungssoll und funktionale Leistungsbeschreibung, Bieterauswahl, Angebotsauswertung, Verhandlung und technische Vertragsprüfung, auf Wunsch anschließend Qualitätssicherung und Nachtragsmanagement in der Ausführung.
- GU, GÜ, TU oder Einzelvergabe: Entscheidung auf Basis von Planungsstand, Risiko und Termin
- Leistungssoll so beschreiben, dass Angebote vergleichbar und Nachträge begrenzt sind
- Angebotsauswertung mit Preisspiegel, Aufklärung von Vorbehalten und Ausschlüssen
- Übergang in die Ausführung mit QA/QC und Nachtragsprüfung
Warum die GU-Vergabe vor dem ersten Spatenstich entschieden wird
Ein Generalunternehmer übernimmt Koordination und Schnittstellen, aber nur in dem Umfang, den der Vertrag beschreibt. Was in der Leistungsbeschreibung fehlt, wird später zum Nachtrag. Was nicht als Qualität festgelegt ist, wird oft in der günstigsten Variante gebaut. Die Vergabe entscheidet deshalb über Kosten und Qualität mehr als jede spätere Baubesprechung.
Wir prüfen zuerst, ob die GU- oder GÜ-Vergabe für Ihr Vorhaben das richtige Modell ist. Liegt die Planung noch nicht in ausreichender Tiefe vor, ist eine Einzel- oder Paketvergabe oft wirtschaftlicher. Wenn GU, dann so, dass Leistungssoll, Qualitäten, Termine und Abrechnung belastbar geregelt sind.
- Unklar, ob GU, GÜ oder Einzelvergabe besser passt
- Planung ist für eine Pauschalvergabe noch nicht tief genug
- Angebote sind nicht vergleichbar, Vorbehalte überall
- Leistungsbeschreibung lässt Qualitäten offen
- GU-Vertrag vom Bieter vorgelegt, nicht vom Bauherrn
- Nach der Vergabe fehlt die Kontrolle des GU
Wir begleiten die Vergabe auf Auftraggeberseite.
GU- oder GÜ-Vergabe begleiten lassen
Das Wichtigste auf einen Blick
- Was wir tunVergabeform prüfen, Leistungssoll und funktionale Leistungsbeschreibung, Bieterauswahl, Angebotsauswertung, Verhandlung, technische Vertragsprüfung.
- ModelleGeneralunternehmer (GU), Generalübernehmer (GÜ), Totalunternehmer und Totalübernehmer (TU), Paket- und Einzelvergabe als Alternative.
- Für wenBauherren, Projektentwickler, Investoren, Unternehmen und kommunale Gesellschaften; typischerweise 2 bis 30 Mio. Euro Bauvolumen.
- DanachAuf Wunsch QA/QC und Bauüberwachung des GU, Nachtragsmanagement und Abnahme durch dasselbe Büro.
- Wer arbeitetBauingenieure der Geschäftsführung, einer mit Masterabschluss in Baurecht und Baumanagement; die Rechtsberatung übernimmt Ihr Rechtsanwalt.
- HonorarAls Teil der Projektsteuerung nach AHO oder als abgegrenztes Mandat; schriftliches Angebot vor Beginn.
Was die Vergabebegleitung umfasst
Vergleich von GU, GÜ, TU, Paket- und Einzelvergabe nach Planungsstand, Termin, Kosten, Risiko und Steuerungsaufwand; Empfehlung mit Begründung.
Funktionale Leistungsbeschreibung oder Leistungsprogramm mit Qualitätsstandards, Bemusterung, Schnittstellen und Abgrenzungen, damit die Pauschale das enthält, was Sie erwarten.
Eignungskriterien, Auswahl geeigneter Generalunternehmer, Bieterfragen, Fristen und Ablauf des Verfahrens.
Preisspiegel, Prüfung von Vorbehalten, Alternativen und Ausschlüssen, Aufklärungsgespräche, Wertung und Vergabeempfehlung.
Technische Prüfung von GU-Vertrag und Anlagen: Leistungssoll, Pauschalierung, Termine, Änderungsregeln, Abrechnung, Abnahme; Zuarbeit für Ihre Rechtsberatung.
Qualitätssicherung mit Haltepunkten, Prüfung der Ausführungsplanung des GU, Nachtrags- und Rechnungsprüfung, Abnahme.
Von der Vergabe in die Ausführung
Wir planen die Vergabe rückwärts vom Termin, an dem der GU-Vertrag unterschrieben sein soll. Im ersten Gespräch prüfen wir, ob Planungstiefe und verbleibende Zeit für eine Pauschalvergabe reichen. Wenn nicht, sagen wir das und zeigen die Alternative. Wie lange die Vergabe dauert, hängt vor allem vom Planungsstand ab; den Zeitplan nennen wir im Angebot.
Auf Wunsch bleibt derselbe Ansprechpartner nach der Vergabe im Projekt. Er kennt Leistungssoll, Vorbehalte und Verhandlungsstand und prüft Ausführung, Abschlagsrechnungen und Nachträge des GU gegen den Vertrag, den er mitverhandelt hat. Vergabe und Bauüberwachung bieten wir dann als ein Mandat mit einem Angebot an.
- Vergabeform und Terminplan bis zur Vertragsunterschrift
- Leistungssoll, Bieterauswahl, Angebotsphase
- Preisspiegel, Aufklärung, Verhandlung, Vergabeempfehlung
- Technische Vertragsprüfung mit Ihrer Rechtsberatung
- Bauüberwachung des GU bis zur Abnahme, monatlicher Bericht
- Gewährleistung: Mängelverfolgung und Begehung vor Fristablauf
Was Sie uns schicken
- Planungsstand mit Plänen, Baubeschreibung und gegebenenfalls Baugenehmigung
- Kostenrahmen oder Kostenberechnung und gewünschter Terminrahmen
- Vorhandene Leistungsbeschreibung oder Vergabeunterlagen
- Bei vorliegenden Angeboten: alle Angebote mit Vorbehalten und den vom Bieter vorgelegten Vertragsentwurf
GU, GÜ, TU: was ist was?
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt alle Bauleistungen eines Projekts, führt einen Teil davon selbst aus und vergibt den Rest an Nachunternehmer. Ein Generalübernehmer (GÜ) erbringt selbst keine Bauleistungen, sondern koordiniert ausschließlich Nachunternehmer. Ein Totalunternehmer oder Totalübernehmer (TU) übernimmt zusätzlich Teile oder die gesamte Planung. Für den Bauherrn bedeuten alle drei Modelle: ein Vertragspartner, weniger Schnittstellen, aber auch weniger Einblick in Kalkulation, Nachunternehmer und Qualität.
Bei öffentlichen Auftraggebern gilt oberhalb der EU-Schwellenwerte (Bauaufträge seit 01.01.2026 ab 5.404.000 Euro netto) der Grundsatz der Losaufteilung nach § 97a GWB (bis 30. Juni 2026 § 97 Abs. 4 GWB); mehrere Lose dürfen zusammen vergeben werden, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe dies erfordern, bei großen Infrastrukturvorhaben unter engen Voraussetzungen auch aus zeitlichen Gründen (§ 97a Abs. 3 GWB). Unterhalb der Schwellenwerte sieht § 5 Abs. 2 VOB/A eine entsprechende Regel vor. Diese Begründung bereiten wir technisch mit vor.
- GU: führt selbst aus und vergibt weiter
- GÜ: vergibt vollständig weiter, keine eigene Bauleistung
- TU: zusätzlich Planung
- Einzel- und Paketvergabe: mehr Steuerung beim Bauherrn, mehr Koordinationsaufwand
Fragen und Antworten
Stand:
Vor der GU-Vergabe steht die wichtigste Entscheidung
Schildern Sie Vorhaben, Planungsstand und Zeitplan. Sie erhalten eine Einschätzung zur Vergabeform und ein Angebot.