Bebauungsplanverfahren und vorhabenbezogener Bebauungsplan: Projektsteuerung bis zum Baurecht
Als Unternehmensberatung und Consulting für Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter und Eigentümer steuern wir alle Beiträge, die der Vorhabenträger zum Bebauungsplanverfahren liefert: Stadtplanungsbüro, Fachgutachter, Abstimmung mit der Verwaltung, Termine, Kosten und Wirtschaftlichkeit. Am Ende stehen ein abgestimmter Verfahrensplan, belastbare Zahlen für den städtebaulichen Vertrag oder den Durchführungsvertrag und ein geordneter Übergang in Planung und Bau.
Fester Leistungsumfang und Tageskontingent je Paket, Reisekosten im Tagessatz enthalten, schriftlich vor Beginn vereinbart. Die Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat. Rhein-Main, Bergstraße, Rhein-Neckar.
Die Begleitung eines Bebauungsplanverfahrens umfasst die Steuerung aller Beiträge, die ein Vorhabenträger zum Verfahren der Gemeinde liefert: Planer, Gutachter, Abstimmungen mit der Verwaltung, Kosten und Termine. Sie richtet sich an Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter und Eigentümer mit einem Grundstück, für das neues Baurecht nötig ist. Am Ende liegen ein abgestimmter Verfahrensplan, ein Gutachter- und Kostenplan und eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vor. Jedes Paket hat einen festen Leistungsumfang und ein festes Kontingent an Beratertagen zu einem vereinbarten Tagessatz, Reisekosten inklusive. Die Planung erstellt das Stadtplanungsbüro, über den Plan entscheidet die Gemeinde. Rechtliche Fragen klärt ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht.
Wann das Thema ansteht
Fehlt ein Bebauungsplan, passt er nicht zum Vorhaben oder liegt das Grundstück im Außenbereich, braucht es ein Verfahren der Gemeinde. Typische Ausgangslagen:
- Wir haben ein Grundstück gesichert, der Bebauungsplan lässt aber nur eine Nutzung zu, die wir nicht brauchen.
- Die Gemeinde ist offen für unser Wohnprojekt und verlangt einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag.
- Unser Betrieb muss erweitern, die Nachbarfläche ist Acker und im Flächennutzungsplan keine Baufläche.
- Das Verfahren läuft, Gutachten fehlen oder widersprechen sich, niemand hält die Termine zusammen.
- Die Gemeinde nennt Forderungen zu Erschließung, Folgekosten und gefördertem Wohnraum, und wir wissen nicht, was das Projekt verträgt.
Was Sie am Ende in der Hand haben
Jedes Ergebnis ist ein benanntes Dokument für Gemeinde, Planer, Bank und Gesellschafter.
- Machbarkeitsvorlage mit Ausgangslage, Varianten und Empfehlung, ob sich das Verfahren lohnt.
- Verfahrens- und Gutachterfahrplan mit Schritten, Sitzungsterminen und Abhängigkeiten.
- Kostenrahmen nach DIN 276 für das Vorhaben und Kostenplan für Planung, Gutachten und Verfahren.
- Wirtschaftlichkeits- oder Residualwertrechnung, die Forderungen der Gemeinde und Verfahrensdauer als Annahmen sichtbar macht.
- Beteiligtenmatrix mit Gemeinde, Planungsbüro, Gutachtern, Fachbehörden und Fachanwalt.
- Übersicht der Forderungen mit Kostenwirkung als Verhandlungsgrundlage für den städtebaulichen Vertrag oder den Durchführungsvertrag.
- Monatsberichte und Entscheidungsvorlagen während des Verfahrens, danach eine Pflichtenliste für Planung und Bau.
Consulting-Paket Bebauungsplan und Grundstücksentwicklung
Das Paket ist Teil unserer Unternehmensberatung und unseres Consultings für Projektentwickler, Bauträger und Immobilienunternehmen. Es ist in Stufen gegliedert. Sie entscheiden nach jeder Stufe, ob es weitergeht.
| Paket | Ausgangslage | Leistungsumfang | Ergebnis | Preis |
|---|---|---|---|---|
| Stufe A: Machbarkeit und Entwicklungsstrategie Machbarkeitsstudie | Grundstück vorhanden oder in Aussicht, das Baurecht reicht für das Vorhaben nicht, der Weg ist offen | Planungsrechtliche Ausgangslage ohne rechtliche Bewertung; Varianten mit Architekt oder Stadtplaner; Kostenrahmen nach DIN 276; Wirtschaftlichkeitsrechnung; Gutachterbedarf; Verfahrensweg; Vorbereitung des Gesprächs mit der Gemeinde | Machbarkeitsvorlage, Variantenvergleich, Kostenrahmen, Wirtschaftlichkeitsrechnung, Verfahrens- und Gutachterfahrplan, Risikoliste | Tageskontingent zum Tagessatz, Reisekosten inklusive, im schriftlichen Angebot |
| Stufe B: Steuerung des Verfahrens | Die Gemeinde will ein Verfahren einleiten oder hat es eingeleitet; Planer und Gutachter sind zu beauftragen und zu steuern | Leistungsbeschreibungen und Angebotsvergleich für Stadtplanungsbüro und Fachgutachter; Termin- und Kostensteuerung; Koordination von Planern, Gutachtern und Verwaltung; Nachhalten der Stellungnahmen mit den Planern; wirtschaftliche Bewertung der Forderungen der Gemeinde; Monatsbericht | Verfahrensterminplan, Beteiligtenmatrix, Kostenverfolgung, Monatsberichte, Entscheidungsvorlagen, Übersicht der Forderungen mit Kostenwirkung | Kontingent an Beratertagen je Zeitraum, Reisekosten inklusive, im schriftlichen Angebot |
| Stufe C: Umsetzung bis Bau | Baurecht liegt vor oder ist absehbar, Planung, Vergabe und Bau stehen an | Projektsteuerung, Vergabe an Generalunternehmer oder Einzelgewerke, Bauüberwachung | Leistungen nach dem jeweiligen Leistungsbild, zum Beispiel Terminplan, Vergabevorschlag, Prüfprotokolle | Eigenes schriftliches Angebot je Leistung |
| Anschluss: Umsetzungsbegleitung | Satzung und Vertrag stehen, die Pflichten daraus laufen, eine volle Projektsteuerung ist nicht beauftragt | Feste Termine je Zeitraum; Nachhalten von Durchführungsfrist, Erschließungs- und Ausgleichspflichten; Kosten- und Terminabgleich; Nachsteuerung | Pflichtenliste mit Status, Terminprotokolle, Kostenabgleich | Kontingent an Beratertagen über einen vereinbarten Zeitraum, Reisekosten inklusive, im schriftlichen Angebot |
Unsere Consulting-Leistungen bieten wir in Paketen an. Jedes Paket hat einen festen Leistungsumfang, benannte Ergebnisse und ein festes Kontingent an Beratertagen zu einem vereinbarten Tagessatz. Anfahrt, Übernachtung und Spesen sind im Tagessatz enthalten, es kommen keine Reisekosten hinzu. Kontingent, Tagessatz und Paketpreis stehen im schriftlichen Angebot, das Sie nach dem Erstgespräch erhalten. Ein Auftrag entsteht erst, wenn Sie das Angebot annehmen. Zusätzliche Tage vereinbaren wir nur nach Ihrer schriftlichen Freigabe.
Stufe A dauert in der Regel vier bis acht Wochen ab vollständigen Unterlagen, die Dauer von Stufe B bestimmt das Verfahren der Gemeinde. Termine legen wir im Angebot fest. Mehr zu Stufe A steht unter Machbarkeitsstudie Projektentwicklung, alle Pakete zeigt die Paketübersicht, eine erste Einordnung der Consulting-Check.
Ablauf der Zusammenarbeit
- Erstgespräch und Prüfung auf Interessenkonflikte: Sie schildern Grundstück, Vorhaben und Stand bei der Gemeinde. Wir prüfen, ob wir im Verfahren schon für eine andere Partei tätig sind.
- Schriftliches Angebot: Sie erhalten Leistungsumfang, Tageskontingent, Tagessatz und Paketpreis. Ein Auftrag entsteht erst mit Ihrer Annahme.
- Stufe A: Sie liefern Lageplan, Grundbuchauszug, Planauszüge, vorhandene Gutachten und Eckdaten. Wir liefern Variantenvergleich, Kostenrahmen, Wirtschaftlichkeitsrechnung und Verfahrensfahrplan. Danach entscheiden Sie, ob Sie weiterentwickeln.
- Gespräch mit der Gemeinde: Sie führen das Gespräch als Vorhabenträger. Wir bereiten Unterlagen, Fragen und Zeitplan vor und nehmen auf Wunsch teil.
- Stufe B: Sie beauftragen Stadtplanungsbüro und Gutachter auf Grundlage unseres Angebotsvergleichs. Wir steuern Termine, Kosten und Beiträge bis zum Satzungsbeschluss und bewerten die Vertragsforderungen wirtschaftlich.
- Übergang in die Umsetzung: Wir übergeben Unterlagen und Pflichtenliste an Planung und Bau, auf Wunsch mit unserer Projektsteuerung, Vergabe und Bauüberwachung.
Verfahrensschritte nach dem Baugesetzbuch und wer was beiträgt
Bauleitpläne stellt die Gemeinde in eigener Verantwortung auf (§ 2 Abs. 1 BauGB). Auf die Aufstellung besteht kein Anspruch, auch nicht durch Vertrag (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Der Vorhabenträger kann das Verfahren aber vorbereiten, finanzieren und mit Fachbeiträgen beschleunigen. Die Tabelle zeigt den Regelablauf, Rechtsstand 4. November 2026.
| Schritt | Rechtsgrundlage | Gemeinde | Vorhabenträger, Planungsbüro, Gutachter | Unser Beitrag |
|---|---|---|---|---|
| Antrag und Einleitung | § 12 Abs. 2 BauGB beim vorhabenbezogenen Plan; § 1 Abs. 3 BauGB | entscheidet über die Einleitung | Antrag, Vorhabenskizze, Nachweise zur Fläche | Unterlagen, Wirtschaftlichkeit, Vorbereitung des Gesprächs |
| Aufstellungsbeschluss | § 2 Abs. 1 BauGB | beschließt und macht den Beschluss ortsüblich bekannt | keine eigene Aufgabe | Terminplan nach dem Sitzungskalender |
| Planungsauftrag und Kostenübernahme | § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 3 BauGB; § 4b BauGB | schließt den Vertrag; kann Verfahrensschritte einem Dritten übertragen | beauftragt Stadtplanungsbüro und Gutachter | Leistungsbeschreibungen, Angebotsvergleich |
| Frühzeitige Beteiligung | § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 BauGB | unterrichtet Öffentlichkeit und Behörden, klärt Umfang der Umweltprüfung | Vorentwurf und Planungsalternativen | Abstimmung von Gutachterumfang und Kosten |
| Entwurf, Begründung, Umweltbericht | § 2 Abs. 4, § 2a BauGB | legt Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung fest | Planungsbüro erstellt Entwurf und Begründung, Gutachter liefern Fachbeiträge | Termin- und Vollständigkeitskontrolle der Beiträge |
| Veröffentlichung und Behördenbeteiligung | § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2, § 4a Abs. 2 BauGB | veröffentlicht den Entwurf einen Monat, mindestens 30 Tage, im Internet und holt Stellungnahmen ein | Planer und Gutachter werten Stellungnahmen aus | Kosten- und Terminwirkung der Stellungnahmen |
| Abwägung, gegebenenfalls erneute Veröffentlichung | § 1 Abs. 7, § 4a Abs. 3 BauGB | wägt öffentliche und private Belange ab | Planungsbüro bereitet Abwägungsvorschläge vor | Bewertung von Planänderungen für das Projekt |
| Städtebaulicher Vertrag oder Durchführungsvertrag | § 11, § 12 Abs. 1 BauGB | verhandelt und schließt den Vertrag | Fachanwalt für Verwaltungsrecht prüft und verhandelt den Vertragstext | Kosten, Fristen und Sicherheiten wirtschaftlich bewerten |
| Satzungsbeschluss und Inkrafttreten | § 10 Abs. 1 bis 3 BauGB | beschließt die Satzung, holt die Genehmigung ein, wo § 10 Abs. 2 sie verlangt, und macht bekannt | keine eigene Aufgabe | Übergabe an Planung und Bau |
Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 BauGB), notfalls wird er im Parallelverfahren geändert (§ 8 Abs. 3 BauGB). Im Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main ist das der Regionale Flächennutzungsplan des Regionalverbands FrankfurtRheinMain. Für die Innenentwicklung gibt es das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB. Nach der Beteiligung kann ein Vorhaben schon vor dem Satzungsbeschluss zulässig sein (§ 33 BauGB). Eine Voraussetzung ist, dass der Antragsteller die künftigen Festsetzungen schriftlich anerkennt.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB
Hier bestimmt die Gemeinde die Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens auf Grundlage eines mit ihr abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans. Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger vor dem Satzungsbeschluss, innerhalb einer bestimmten Frist zu bauen. Er trägt die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise (§ 12 Abs. 1 BauGB). Wird nicht fristgerecht gebaut, soll die Gemeinde den Plan aufheben (§ 12 Abs. 6 BauGB). Details erklärt der Ratgeber Vorhabenbezogener Bebauungsplan.
Fachgutachten im Verfahren koordinieren
Welche Gutachten ein Verfahren braucht, folgt aus den Belangen, die die Gemeinde ermitteln und bewerten muss (§ 2 Abs. 3 BauGB). Dazu kommt der Umfang der Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB). Wir stimmen den Bedarf früh ab, damit nichts zu spät oder doppelt beauftragt wird.
| Gutachten | Typische Frage | Was für die Steuerung zählt |
|---|---|---|
| Schall | Welche Geräusche wirken auf das Vorhaben, welche gehen von ihm aus | bestimmt Gebäudestellung, Grundriss und Schallschutz |
| Verkehr | Wie wird das Gebiet erschlossen, reichen Knotenpunkte und Zufahrten | Straßenbau und Erschließung gehören in die Wirtschaftlichkeitsrechnung |
| Artenschutz | Sind die Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG berührt, etwa Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten | Kartierungen hängen von Jahreszeiten ab und prägen den Zeitplan |
| Boden und Baugrund | Tragfähigkeit, Grundwasser, Altlasten | Befunde wirken auf Gründung, Entsorgung und Kosten |
| Entwässerung | Wohin geht das Regenwasser, reicht der Kanal | Fläche und Kosten für Rückhaltung und Anschluss |
| Eingriff und Ausgleich | Welche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft sind auszugleichen (§ 1a Abs. 3 BauGB) | Ausgleichsflächen und Maßnahmen, auch an anderer Stelle oder per Vertrag |
Die Gutachten erstellen Fachbüros, den Umweltbericht das Planungsbüro. Wir schreiben Leistungsbeschreibungen, vergleichen Angebote, halten Termine nach und prüfen, ob die Beiträge zueinander passen.
Wirtschaftlichkeit, Forderungen der Gemeinde und Verhandlungsgrundlage
Wir rechnen das Vorhaben mit Kostenrahmen nach DIN 276, Erlösen, Finanzierung und Zeit. Die Residualwertrechnung zeigt, welchen Grundstückswert und welche Zusatzlasten das Projekt trägt.
Im Verfahren kommen Forderungen hinzu. Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags können unter anderem Planung, Erschließung und Ausgleich sein (§ 11 Abs. 1 BauGB). Hinzu kommen der Wohnbedarf von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen und Kosten, die Voraussetzung oder Folge des Vorhabens sind. Der Vertrag bedarf der Schriftform (§ 11 Abs. 3 BauGB). Manche Gemeinden haben dafür Grundsatzbeschlüsse; ob einer gilt, klären wir im Vorgespräch.
Wir bewerten jede Forderung mit Kosten und Terminwirkung und zeigen, wie sich das Ergebnis des Projekts verändert. So verhandeln Sie mit Zahlen. Die rechtliche Bewertung, ob eine Forderung angemessen im Sinne des § 11 Abs. 2 BauGB ist, gehört zum Fachanwalt für Verwaltungsrecht. Wie wir Grundstücke und Projekte bewerten, beschreibt Immobilienbewertung Rhein-Main.
Bebauungsplan, § 34 BauGB oder Bau-Turbo
Im unbeplanten Innenbereich ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Für Wohnungsbau erlaubt § 246e BauGB seit dem 30. Oktober 2025 und bis Ende 2030 Abweichungen mit Zustimmung der Gemeinde. Im Außenbereich gilt das nur im räumlichen Zusammenhang mit Flächen nach § 30 Abs. 1, Abs. 2 oder § 34 BauGB (§ 246e Abs. 3 Satz 1 BauGB). Den Vergleich zeigt der Ratgeber Bau-Turbo nach § 246e BauGB. Weiter helfen Bebauungsplan ändern lassen und Ackerland zu Bauland.
Hessen und Baden-Württemberg
In Hessen und Baden-Württemberg gilt dasselbe Baugesetzbuch. Das Landesrecht bestimmt, welches Gemeindeorgan beschließt, und regelt mit der Landesbauordnung die spätere Baugenehmigung. Entwurf und Bekanntmachung sind zusätzlich über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich (§ 3 Abs. 2 Satz 5 BauGB). Wir arbeiten auf beiden Seiten der Landesgrenze.
Was wir nicht übernehmen
Folgende Aufgaben gehören zu anderen Stellen, mit denen wir im Verfahren zusammenarbeiten.
- Stadtplanung: Planentwurf, Begründung und Umweltbericht erstellt ein Stadtplanungsbüro.
- Rechtsberatung: Verwaltungsrecht und die Texte von städtebaulichem Vertrag und Durchführungsvertrag übernimmt ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht. Wir liefern die wirtschaftlichen und technischen Grundlagen, ohne Rechtsberatung über eine Nebenleistung nach § 5 RDG hinaus.
- Grundstückskaufvertrag: Notar und Ihr Rechtsanwalt.
- Fachgutachten: Schall, Verkehr, Artenschutz, Boden und Entwässerung erstellen Fachgutachter.
- Zusagen: Wir geben keine Zusagen zu Aufstellung, Inhalt oder Genehmigung eines Plans. Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde.
- Steuern: Ihre Steuerberatung.
Eine Partei: In einem Projekt oder einer Transaktion arbeiten wir nur für eine Seite. Wir beraten nie Gemeinde und Vorhabenträger im selben Verfahren. Zum selben Grundstück erstellen wir in diesem Mandat kein Wertgutachten für Dritte.
Qualifikation und Arbeitsweise
Christoph Theißing ist Bauingenieur (B.Eng.) und hat einen M.Sc. in Immobilienwirtschaft der EBS Universität sowie einen MBA in Finance und Strategy der Korea University. Moritz Schneider ist Bauingenieur (M.Eng., Hochschule Darmstadt) und hat einen M.A. in Baurecht und Baumanagement der Leuphana Universität Lüneburg; seine Promotion an der HHL Leipzig läuft. Im Verfahren verbinden wir Bauingenieurwesen, Baurecht, Immobilienwirtschaft und Betriebswirtschaft. Das baurechtliche Studium hilft, Fragen für den Fachanwalt präzise vorzubereiten; die Rechtsberatung selbst bleibt beim Fachanwalt.
Die Geschäftsführung verantwortet jedes Mandat selbst, gemeinsam mit unserem Team, siehe Über uns.
Wer Sie betreut
Moritz Schneider Geschäftsführer, Bauingenieur (M.Eng.), Baurecht und Baumanagement (M.A.)
Christoph Theißing Geschäftsführer, Bauingenieur (B.Eng.), Immobilienwirtschaft (M.Sc., EBS Universität), MBA (Korea University)
Erfahrung aus der Begleitung von Hallenbau, Hochbau, Sanierung und Neubau, Geschosswohnungsbau und Wohnen, Logistik, Rechenzentren und Data Center, Glasfaserausbau (FTTH)
Arbeitsweise In einem Verfahren arbeiten wir immer nur für eine Partei, nie für Gemeinde und Vorhabenträger zugleich. Beide Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat, gemeinsam mit unserem Team. Leistungsumfang, Tageskontingent und Paketpreis stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.
Fragen und Antworten
Rechtsgrundlagen und Quellen
- Baugesetzbuch, zuletzt geändert durch Art. 8 Abs. 2 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), §§ 1, 1a, 2, 2a, 3, 4, 4a, 4b, 8, 10, 11, 12, 13a, 30, 33, 34, 246e Quelle
- § 12 BauGB, Vorhaben- und Erschließungsplan Quelle; § 11 BauGB, Städtebaulicher Vertrag Quelle
- § 246e BauGB, Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau Quelle; Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, BGBl. 2025 I Nr. 257 vom 29.10.2025 Quelle
- § 44 BNatSchG, Vorschriften für besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten Quelle
- Regionaler Flächennutzungsplan im Ballungsraum, StAnz. 38/2025 Quelle
- § 5 RDG, Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit Quelle
Abgerufen und geprüft am 4. November 2026. Die Angaben ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Bebauungsplanverfahren: Erstgespräch anfragen
Schildern Sie Grundstück, Vorhaben und den Stand der Abstimmung mit der Gemeinde in wenigen Sätzen. Wir sagen Ihnen, welche Stufe passt und welche Unterlagen wir für das Angebot brauchen. Nach dem Erstgespräch erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang, Tageskontingent und Paketpreis. Ein Auftrag entsteht erst, wenn Sie es annehmen.
- Persönlich mit der Geschäftsführung
- Vertrauliche Behandlung, auf Wunsch mit Vertraulichkeitsvereinbarung
- Festes Tageskontingent je Paket, Anfahrt, Übernachtung und Spesen inklusive
Lieber direkt sprechen: +49 178 604 1571 oder info@schneidertheissing.de
Noch unsicher, welches Paket passt? Consulting-Check in acht Fragen oder alle Pakete ansehen.
Stand: . Fachlich geprüft am 4. November 2026.