Externer Bauleiter: Bauleitung auf Auftraggeberseite, wenn intern niemand die Baustelle führen kann
Wir übernehmen die externe Bauleitung als Objektüberwachung nach HOAI-Leistungsphase 8: Koordination der Gewerke, Kontrolle der Ausführung, Aufmaß und Rechnungsprüfung, Termine, Mängel und Abnahme. Im Auftrag des Bauherrn, unabhängig von Planern und ausführenden Unternehmen.
Ein externer Bauleiter ist ein Bauingenieur, der die Bauausführung im Auftrag des Bauherrn leitet und überwacht, ohne beim Bauunternehmen oder beim Planer angestellt zu sein. Bei Schneider Theißing ist das die Objektüberwachung nach HOAI-Leistungsphase 8: Koordination der Gewerke, Kontrolle der Ausführung gegen Planung und Vertrag, Aufmaß- und Rechnungsprüfung, Terminsteuerung, Mängelmanagement und Abnahme. Die Benennung als Bauleiter nach der jeweiligen Landesbauordnung ist projektbezogen möglich.
- Für Bauherren ohne eigene Bauabteilung, Unternehmen, Investoren und Kommunen
- Neubau und Sanierung, Wohnungsbau bis Industrie, Einzelvergabe und GU-Projekte
- Präsenz im vereinbarten Turnus oder als Interim-Rolle in Vollzeit
- Rhein-Main, Bergstraße und Rhein-Neckar, projektbezogen auch darüber hinaus
Wann ein externer Bauleiter die richtige Lösung ist
Der Architekt hat die Bauleitung nicht im Vertrag oder nicht die Kapazität. Das Bauunternehmen stellt einen Bauleiter, aber der arbeitet für das Unternehmen, nicht für Sie. Der eigene Projektleiter ist ausgefallen oder im Tagesgeschäft gebunden. In allen drei Fällen fehlt die Person, die auf der Baustelle im Interesse des Bauherrn entscheidet, koordiniert und dokumentiert.
Auch für ein Einfamilienhaus können Sie uns als externen Bauleiter beauftragen, etwa wenn der Vertrag mit dem Bauunternehmen keine unabhängige Kontrolle vorsieht. Abgerechnet wird nach Leistungsumfang oder nach Stunden; Stundensatz und Umfang nennt das schriftliche Angebot.
Externe Bauleitung schließt diese Lücke mit einer klaren Rolle: Wir führen die Baustelle fachlich, prüfen Leistungen vor der Zahlung und halten den Terminplan gegen die Realität. Was wir nicht tun: planen, selbst ausführen oder Aufträge vermitteln. Dadurch bleibt die Kontrolle unabhängig.
- Kein Bauleiter im Architektenvertrag
- Bauleiter des Bauunternehmens kontrolliert sich selbst
- Eigener Projektleiter ausgefallen oder überlastet
- Gewerke koordinieren sich nicht, Termine driften
- Aufmaße und Abschlagsrechnungen werden ungeprüft bezahlt
- Mängel fallen erst bei der Abnahme auf
Wir übernehmen die Bauleitung auf Auftraggeberseite.
Externen Bauleiter anfragen
Das Wichtigste auf einen Blick
- Was wir tunExterne Bauleitung als Objektüberwachung nach HOAI LPH 8, auf Wunsch mit Vergabe (LPH 6 und 7) und Objektbetreuung (LPH 9).
- Für wenBauherren, Unternehmen, Investoren, Projektentwickler, Kommunen; Projektvolumen typischerweise 1 bis 25 Mio. Euro, kleinere Vorhaben als abgegrenztes Mandat.
- WoRhein-Main, Bergstraße und Rhein-Neckar, projektbezogen auch darüber hinaus; Präsenz im vereinbarten Turnus, bei Bedarf täglich als Interim-Rolle.
- Wie kurzfristigKurzfristig, abhängig von Projektstand und laufenden Mandaten; Übernahme laufender Baustellen nach Bestandsaufnahme.
- Wer arbeitet auf Ihrem ProjektUnser Team unter Leitung der Geschäftsführung. Ein Geschäftsführer verantwortet Ihr Projekt persönlich und ist im Jour fixe und auf der Baustelle; keine Weitergabe an Dritte.
- HonorarNach HOAI-Honorartafel als Orientierung (LPH 8 mit 32 Prozent des Tafelhonorars, bei Wohngebäuden rechnerisch meist 3 bis 5 Prozent der anrechenbaren Kosten; als Einzelleistung nach § 9 Abs. 3 HOAI mit bis zu 41 Prozent des Tafelhonorars, rechnerisch etwa 4 bis 6,5 Prozent), Interim-Rollen auf Tagesbasis; schriftliches Angebot vor Beginn.
Was die externe Bauleitung umfasst
Baubesprechungen, Ablaufabstimmung, Schnittstellen zwischen Rohbau, Ausbau und Technik, Entscheidungen vorbereiten und protokollieren.
Abgleich mit Genehmigung, Ausführungsplanung, Leistungsbeschreibung und anerkannten Regeln der Technik; Haltepunkte vor dem Verschließen von Bauteilen.
Gemeinsames Aufmaß, Prüfung von Abschlags- und Schlussrechnungen nach VOB/B, Nachträge dem Grunde und der Höhe nach, Einbehalte und Sicherheiten.
Soll-Ist-Vergleich gegen den Bauzeitenplan, kritischer Pfad, Behinderungen und Bauzeitverlängerungen dokumentieren und bewerten.
Mängelanzeigen mit Frist, Nachverfolgung, Vorbegehung, Abnahme nach VOB/B oder BGB mit prüffähigem Protokoll, Gewährleistungsfristen festhalten.
Bautagebuch, Fotodokumentation, Protokolle, Kostenfeststellung; aufbereitet für Bauherr, Bank und spätere Gewährleistungsverfolgung.
Externer Bauleiter, Bauüberwachung, Bauherrenvertretung: was ist was?
Bauleitung und Bauüberwachung meinen im HOAI-Sprachgebrauch dieselbe Grundleistung, die Objektüberwachung der Leistungsphase 8. Der Begriff Bauleiter wird zusätzlich in den Landesbauordnungen verwendet: Dort ist der verantwortliche Bauleiter die Person, die darüber wacht, dass die Baustelle nach den genehmigten Unterlagen und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt wird. Beides können wir übernehmen; welche Rolle gemeint ist, klären wir vor Vertragsschluss.
Bauherrenvertretung geht über die Baustelle hinaus: Sie vertritt den Bauherrn auch gegenüber Planern, Behörden und Finanzierern und bereitet Entscheidungen vor. Projektsteuerung nach AHO steuert Kosten, Termine, Qualitäten und Verträge über alle Projektstufen. Für viele Bauherren ist die externe Bauleitung der Einstieg, der sich bei Bedarf zur Bauherrenvertretung erweitern lässt.
- Externe Bauleitung: Baustelle führen, Ausführung kontrollieren, abrechnen, abnehmen
- Bauherrenvertretung: Interessen gegenüber allen Beteiligten vertreten, Entscheidungen vorbereiten
- Projektsteuerung: Kosten, Termine, Qualitäten, Verträge über das gesamte Projekt steuern
- Interim-Rolle: Vollzeit in Ihrer Organisation, wenn der eigene Bauleiter fehlt
Typische Konstellationen
Mehrfamilienhaus in Einzelvergabe
Der Architekt plant, aber will die Bauleitung nicht übernehmen. Wir koordinieren alle Gewerke, prüfen Aufmaße und Rechnungen und begleiten die Abnahme je Gewerk.
Gewerbehalle mit Generalunternehmer
Der GU stellt den Bauleiter. Wir sind der Bauleiter des Bauherrn: Haltepunkte, Qualitätskontrolle, Nachtragsprüfung, Abnahme mit strukturierter Dokumentation.
Bauleiter fällt während der Bauphase aus
Rohbau fertig, Ausbau läuft, der Projektleiter geht. Wir nehmen den Stand auf, übernehmen die Baustelle in Vollzeit und übergeben am Ende einen dokumentierten Projektabschluss.
Sanierung im laufenden Betrieb
Produktion oder Mietbetrieb läuft weiter. Wir legen Bauphasen fest, steuern Zugänge, Lärm- und Staubschutz und halten die Abstimmung mit dem Nutzer.
Was wir von Ihnen brauchen
Mängelrügen, Fristsetzungen, Anordnungen und die Abnahmeerklärung sind Erklärungen des Bauherrn. Vor Beginn regeln wir deshalb schriftlich, was wir in Ihrem Namen tun und was Sie selbst entscheiden.
- Unterlagen: Bauverträge mit Leistungsverzeichnissen, aktuelle Ausführungspläne, Baugenehmigung, Terminplan und Zahlungsplan.
- Vollmacht: eine schriftliche Regelung, ob wir Mängel rügen, Fristen setzen, Rechnungen zur Zahlung freigeben und Anordnungen gegenüber den Firmen treffen dürfen.
- Ansprechpartner: eine Person mit Entscheidungsbefugnis und eine vereinbarte Reaktionszeit für Freigaben.
- Zugang: Zutritt zur Baustelle und Einladung zu Terminen mit Unternehmen und Behörden.
- Abnahme: Die Abnahme erklären Sie als Bauherr. Wir bereiten sie vor, begleiten sie und dokumentieren sie. Ohne ausdrückliche Vollmacht erklären wir sie nicht in Ihrem Namen.
Fragen und Antworten
Stand:
Die Baustelle braucht jemanden, der sie führt
Schildern Sie Projekt, Phase und gewünschte Präsenz. Wir sagen Ihnen, ob und ab wann wir die Bauleitung übernehmen können.