Industriebau: Bauherrenvertretung, Projektsteuerung und Bauüberwachung für Produktion, Hallen und Gewerbe
Für Unternehmen, die bauen müssen, aber keine eigene Bauabteilung haben. Unsere Bauingenieure vertreten Sie gegenüber Planern, Generalunternehmer und Behörden, steuern Termine, Kosten und Nachträge und prüfen die Ausführung, bis das Gebäude in Betrieb geht.
Schneider Theißing begleitet Industrie- und Gewerbebauten auf Bauherrenseite: Produktions- und Fertigungsgebäude, Stahl- und Fertigteilhallen, Logistik- und Lagerhallen, Werkstätten und Gewerbeparks sowie Labor- und Pharmabauten in der Bau- und Koordinationsrolle. Wir übernehmen Bauherrenvertretung, Projektsteuerung nach AHO-Heft Nr. 9, GU-Vergabe, Bauüberwachung, Abnahme und Bautenstandsberichte in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar, auch bei Erweiterungen im laufenden Betrieb. GMP-Qualifizierung und Reinraumklassifizierung bleiben bei den dafür zuständigen Fachstellen.
Warum Industriebau mehr ist als eine große Halle
Im Industriebau bestimmt die Produktion das Gebäude, ob Fertigungshalle, Werkstatt, Montagehalle oder Werkserweiterung: Maschinenfundamente, Kranbahnen, Medienversorgung, Lüftung, Abluft und Brandschutz hängen am Prozess. Die Baufirma kennt den Prozess nicht, der Anlagenbauer kennt den Bau nicht. Dazwischen steht der Bauherr, der beides zusammenbringen muss, oft bei laufender Produktion und mit begrenzten eigenen Kapazitäten.
Wir übernehmen diese Rolle im Auftrag des Unternehmens: Wir klären den Bedarf mit Produktion und Geschäftsführung, prüfen Leistungsbeschreibung und Angebote gegen die Prozessanforderungen, überwachen die Ausführung, koordinieren die Schnittstelle zum Anlagenbau und steuern Termine, Kosten und Nachträge bis zur Abnahme.
Unsere Bauingenieure haben Hallenbau, Hochbau, Neubau und Sanierung sowie Logistikprojekte begleitet. Diese Erfahrung bringen wir in Industrie- und Gewerbeprojekte ein, mit der Prüflogik eines Ingenieurbüros, das im Projekt auf der Seite des Bauherrn steht.
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Bauherren im Industrie- und Gewerbebau
Mittelständische Unternehmen ohne Bauabteilung
Die Geschäftsführung entscheidet, wir bereiten vor: Bedarfsprogramm, Vergabeform, Angebotsvergleich, Entscheidungsvorlagen und ein monatlicher Bericht zu Kosten, Terminen und Risiken. Das Projekt läuft, ohne dass es nebenbei aus der Produktion heraus geführt werden muss.
Projektentwickler und Investoren
Logistik- und Gewerbeimmobilien werden mit festem Mietbeginn gebaut. Wir überwachen Qualität und Termine aus Eigentümersicht, trennen Abnahme und Mieterübergabe und prüfen Objekte technisch vor Ankauf oder Forward Deal.
Unternehmen mit GU-Vergabe
Der Pauschalpreis gilt nur für das, was im Vertrag steht. Wir prüfen Leistungssoll, funktionale Leistungsbeschreibung und Angebote, bevor unterschrieben wird, und bleiben danach die Prüfinstanz für Qualität und Nachträge.
Banken und Finanzierer
Bei Finanzierungen nach Baufortschritt liefern wir Bautenstandsberichte mit Begehung, Fertigstellungsgrad je Gewerk, Abgleich mit dem Mittelabruf und den Risiken, die den weiteren Verlauf bestimmen.
Welche Industrie- und Gewerbebauten wir begleiten
Maschinenfundamente, Kranbahnen, Medientrassen, Hallenhöhen, Andienung und Erweiterungsreserven. Die Anforderungen kommen aus dem Prozess und werden vor der Vergabe in Lasten, Toleranzen und Schnittstellen übersetzt.
Tragwerk, Montagefolge, Verbindungen, Toleranzen, Korrosionsschutz, Dach und Wandverkleidung. Für Bauherren, die eine Halle schlüsselfertig beauftragen: Halle bauen lassen.
Bodenplatte und Ebenheit für den Regalbetrieb, Tore und Rampen, Sprinkler, Dach, Außenanlagen und der Termin bis zum Mietbeginn: Logistikimmobilien.
Bau- und Koordinationsrolle: Rohbau, Ausbau, Oberflächen, Dichtheit und Schnittstellen zur Lüftungs- und Prozesstechnik. Die Dokumentation führen wir so, dass die Fachstellen sie für die Qualifizierung nutzen können.
Mehrere Nutzer auf einem Grundstück: Teilbarkeit, Brandabschnitte, Mieterausbau, Erschließung, Stellplätze und die Abgrenzung zwischen Grundausbau und Mieterwünschen.
Anbau, Aufstockung oder Umbau, während produziert wird: Bauphasenplan mit Produktion und Logistik, Schutz vor Staub, Lärm und Erschütterung, Verkehrsführung und Freigaben je Bauabschnitt.
Was wir im Industriebau leisten
Abgleich von Prozessanforderungen und Bauplanung: Lasten, Fundamente, Medien, Kranbahnen, Hallenhöhen, Andienung, Erweiterungsflächen. Schnittstellenliste zwischen Bau, Anlagenbau und Betrieb.
Projektsteuerung nach AHO-Heft Nr. 9: Organisation, Kostenrahmen und Kostenfortschreibung nach DIN 276, Terminplan, Entscheidungsvorlagen und Berichtswesen für Geschäftsführung und Finanzierer.
Prüfung funktionaler Leistungsbeschreibungen und GU-Verträge, Angebotsvergleich, Festlegung von Qualitäts- und Abnahmekriterien. Mehr dazu unter GU-Vergabe begleiten.
Bauüberwachung auf Bauherrenseite: Gründung, Bodenplatte, Fundamente, Tragwerk, Hülle und Ausbau mit Haltepunkten vor dem Verschließen. Toleranzen für Kranbahnen und Maschinenaufstellung, Brandschutz, Abdichtung.
Vorbegehung, förmliche Abnahme mit Mängelliste, Abstimmung mit der Inbetriebnahme der Anlagen und Übergabe an den Betrieb. Mehr dazu unter Abnahmebegleitung.
Nachtragsprüfung dem Grunde und der Höhe nach, Rechnungsprüfung nach VOB/B und Bautenstandsberichte für Bank und Gesellschafter.
Ablauf eines Industriebauprojekts aus Bauherrensicht
Jede Phase hat eine Entscheidung, die später schwer zu ändern ist. Wir bereiten sie vor und halten fest, wer was bis wann liefert.
- Bedarf und StandortBedarfsprogramm aus dem Prozess: Flächen, Lasten, Medien, Hallenhöhe, Kran, Andienung, Erweiterungsreserve. Mit den Planern klären wir Bebauungsplan und Genehmigungsweg. Steht die Anlage im Anhang 1 der 4. BImSchV, braucht sie eine Genehmigung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die die Baugenehmigung einschließt (§ 13 BImSchG). Das bestimmt Unterlagen und Zeitplan.
- Planung und GenehmigungBrandschutzkonzept nach Industriebaurichtlinie, Anforderungen aus Arbeitsstättenverordnung und Technischen Regeln für Arbeitsstätten, Energiekonzept nach Gebäudemodernisierungsgesetz, in Baden-Württemberg die Photovoltaikpflicht. Kostenrahmen nach DIN 276 und Rahmenterminplan.
- VergabeEntscheidung zwischen Generalunternehmer, Generalübernehmer und Einzelvergabe. Leistungsbeschreibung prüfen, Angebote vergleichbar machen, Vertragsterminplan, Vertragsstrafen und Abnahmekriterien wie Ebenheit der Bodenplatte oder Dichtheit des Dachs festlegen.
- AusführungBauüberwachung mit Haltepunkten: Gründung, Bodenplatte vor der Betonage, Tragwerk vor dem Dach, Dachabdichtung vor dem Schließen. Nachträge, Kosten und Termine monatlich, Schnittstellenliste mit dem Anlagenbau.
- Abnahme und InbetriebnahmeVorbegehung, förmliche Abnahme, Nachweise der sicherheitstechnischen Anlagen wie Brandmeldeanlage, Rauchabzug und Sprinkler, soweit das Landesrecht Prüfungen verlangt. Übergabe an Betrieb und Instandhaltung mit vollständiger Dokumentation.
- GewährleistungMängelverfolgung, Fristenliste und Begehung vor Ablauf der Gewährleistung, damit Ansprüche nicht verfallen.
Schnittstellen, an denen Industriebauprojekte Geld verlieren
| Schnittstelle | Typisches Risiko | Was wir festlegen |
|---|---|---|
| Bau und Anlagenbau | Fundamente, Durchbrüche, Lasten oder Anschlüsse passen nicht zur gelieferten Maschine | Schnittstellenliste mit Verantwortlichem und Termin, Freigabe der Fundamentpläne durch den Lieferanten vor der Betonage |
| Bodenplatte und Regal oder Fahrzeug | Ebenheit, Fugen oder Tragfähigkeit reichen für den Regal- und Staplerbetrieb nicht | Lastannahmen, Ebenheitsanforderung und Fugenplan vor der Vergabe, Messung vor der Abnahme |
| Tragwerk und Dach | Keine Lastreserve für Photovoltaik, Lüftungsgeräte oder spätere Kranbahn | Lastreserven im Bedarfsprogramm und in der Statik |
| Brandschutz und Technik | Abschottungen, Rauchabzug oder Sprinkler werden nicht so ausgeführt, wie das Konzept es vorsieht | Abgleich mit dem genehmigten Brandschutzkonzept, Haltepunkte vor dem Verschließen |
| Bau und laufender Betrieb | Staub, Erschütterung, gesperrte Verkehrswege, Gefährdung von Beschäftigten | Bauphasenplan, Abstimmung der Arbeitgeber nach § 8 Arbeitsschutzgesetz, Koordination nach Baustellenverordnung |
| Generalunternehmer und Nutzer | Mieter- oder Nutzerwünsche werden während der Ausführung zu Nachträgen | Klare Trennung zwischen Grundausbau und Nutzerausbau in Baubeschreibung und Terminplan |
Vorschriften, die Industriebauten prägen
Wir sind keine Rechtsberater und erstellen keine Brandschutzkonzepte. Wir sorgen dafür, dass diese Anforderungen früh im Projekt auf dem Tisch liegen und in der Ausführung umgesetzt werden.
Vertiefung in unseren Ratgebern: Industriebaurichtlinie, Halle bauen: Kosten, Ablauf und Risiken und Industrieboden abnehmen.
- Industriebaurichtlinie: In Hessen gilt die Muster-Industriebaurichtlinie in der Fassung Mai 2019 als Anhang HE 13 der Hessischen Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen, in Baden-Württemberg die Industriebau-Richtlinie in der Fassung November 2025. Sie bestimmt Brandabschnitte, Rettungswege, Rauchableitung und Löschwasser.
- Immissionsschutz: Für Anlagen nach Anhang 1 der 4. BImSchV entscheidet die Behörde im förmlichen Verfahren innerhalb von sieben Monaten, im vereinfachten Verfahren innerhalb von drei Monaten, gerechnet ab vollständigen Unterlagen (§ 10 Abs. 6a BImSchG).
- Arbeitsstätten: Tageslicht und Sichtverbindung nach außen (Anhang Nr. 3.4 ArbStättV), Raumtemperatur nach ASR A3.5, Verkehrswege und Laderampen nach Anhang Nr. 1.8 und 1.10 ArbStättV.
- Energie: Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 °C beheizt werden oder weniger als vier Monate im Jahr beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden, sind weitgehend vom Gebäudemodernisierungsgesetz ausgenommen (§ 2 Abs. 2 Nr. 9 GModG). Für beheizte Hallen gelten die Anforderungen an Nichtwohngebäude.
- Photovoltaik: In Baden-Württemberg verlangen § 23 KlimaG BW und die Photovoltaik-Pflicht-Verordnung PV auf neuen Nichtwohngebäuden. In Hessen betrifft die landesrechtliche Solarpflicht derzeit landeseigene Gebäude und Parkplätze; Lastreserven im Dach planen wir trotzdem ein.
Pharma- und Laborbau: unsere Rolle auf der Bauseite
Produktionsumbauten, Brownfield-Erweiterungen, Anlagenumbauten, Laborgebäude, Reinraumbereiche und Werksinfrastruktur haben eine gemeinsame Eigenschaft: Die Baustelle ist nicht das Hauptgeschäft des Bauherrn, und der Betrieb läuft weiter. Wir übernehmen Bauüberwachung, Qualitätssicherung und Bauherrenvertretung auf der Bauseite und koordinieren die Schnittstellen zu Anlagenbau, Prozessplanung und Qualifizierung.
Die Geschäftsführung hat in früherer Tätigkeit den Neubau eines Produktionswerks für einen Pharmahersteller an der Bergstraße in Bauüberwachung und Qualitätssicherung begleitet; das Fallbeispiel ist entsprechend gekennzeichnet. Wir treten nicht als GMP- oder Validierungsspezialisten auf. Qualifizierung (DQ, IQ, OQ) und Reinraumklassifizierung bleiben bei den dafür zuständigen Fachstellen. Unsere Leistung ist die bauliche Qualität, die Termin- und Kostensteuerung und die Dokumentation, die diese Fachstellen als Grundlage brauchen.
- Produktionsumbauten und Erweiterungen im laufenden Betrieb mit Bauphasenplanung, Staub-, Lärm- und Zugangskonzept
- Brownfield: Bestandsaufnahme, Bodenplatten und Fundamente, Medienleitungen, Altlastenverdacht, Entkernung
- Anlagenumbauten: Fundamente, Lasten, Durchbrüche, Medienanschlüsse, Montagezeitfenster
- Laborgebäude und Reinraumbereiche: Schnittstellen Rohbau, Ausbau, Lüftung, Oberflächen, Dichtheit; Übergabe an die Qualifizierung
- Werksinfrastruktur: Hallen, Logistikflächen, Energiezentralen, Außenanlagen, Verkehrswege
- Interim-Rollen: Projektleiter Bau, Bauherrenvertreter, Construction Manager, QA/QC Manager für die Dauer des Investitionsprojekts
Englischsprachige Projektteams: QA/QC Management for Construction Projects in Germany. Temporäre Projektleitung: Interim Management für Bau und Immobilien.
Typische Aufträge im Industriebau
Neubau einer Produktionshalle mit GU
Das Unternehmen vergibt an einen Generalunternehmer und braucht eine eigene Prüfinstanz für Qualität, Termine und Nachträge. Wir übernehmen Bauüberwachung und Projektsteuerung aus Bauherrensicht.
Erweiterung bei laufender Produktion
Ein Anbau oder eine Aufstockung muss ohne Produktionsausfall entstehen. Wir planen die Bauphasen mit dem Betrieb und überwachen die Einhaltung von Schutzmaßnahmen und Freigaben.
Schnittstelle Bau und Anlagenbau
Maschinenlieferant und Baufirma schieben sich Verantwortung zu: Fundamente, Durchbrüche, Lasten, Medienanschlüsse. Wir führen die Schnittstellenliste und prüfen die Umsetzung.
Mittelständischer Bauherr ohne Bauabteilung
Die Geschäftsführung kann das Projekt nicht nebenbei steuern. Wir übernehmen die Bauherrenvertretung mit klaren Entscheidungsvorlagen und regelmäßigem Berichtswesen.
Fragen und Antworten
Fallbeispiel zu dieser Leistung
Industrie- oder Hallenprojekt mit eigener Prüfinstanz bauen
Kurze Einordnung zu Projektstand, Vergabeform und Prüfumfang.