Rechenzentrum bauen in Frankfurt und Rhein-Main: Bauherrenvertretung, Bauüberwachung und QA/QC
Unser Team begleitet Rechenzentren und Data Center auf der Seite des Bauherrn: von Standort und Genehmigung über die Vergabe an Generalunternehmer oder EPCM-Strukturen bis zum Integrated Systems Test und zur Übergabe an den Betrieb. Für Entwickler, Betreiber, Investoren und Finanzierer.
Beim Bau eines Rechenzentrums entscheiden Netzanschluss, Netzersatzanlagen, Kühlung und der Termin der Energetisierung über Erfolg oder Verzug. Schneider Theißing vertritt den Bauherrn technisch und wirtschaftlich: Projektsteuerung, Bauüberwachung für Bau und technische Gewerke aus Bauherrensicht, QA/QC, Begleitung des Commissioning von Level 1 bis 5, Bautenstandsberichte für Finanzierer und Technische Due Diligence. Wir arbeiten in Frankfurt, Hanau, Offenbach, Dietzenbach, Groß-Gerau, Darmstadt und Rhein-Neckar, auf Deutsch und Englisch.
- Auftraggeber: Projektentwickler, Investoren, Colocation-Betreiber, Hyperscaler-Projektteams, Banken
- Rahmen: DIN EN 50600, Uptime Tier als Vertragsreferenz, EnEfG, BImSchG, VOB/B
- Honorar: nach Anfrage mit schriftlichem Angebot
Warum Rechenzentren eine eigene Bauherrenvertretung brauchen
Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet sind mit dem Internetknoten DE-CIX der stärkste Rechenzentrumsstandort Kontinentaleuropas, so beschreibt es die hessische Landesregierung in ihrer Zukunftsagenda Rechenzentren. Die Projekte werden größer, Netzanschlüsse knapper, und der Terminplan richtet sich nach dem Tag, an dem Strom anliegt.
Auf Bauherrenseite fehlt dafür oft die Kapazität. Betreiberteams sind für den Betrieb aufgestellt, Investoren haben keine eigene Bauabteilung, Hyperscaler-Programme steuern mehrere Gebäude parallel. Der Generalunternehmer kontrolliert seine eigene Qualität, die Fachplaner verantworten ihre Gewerke. Wer prüft für den Bauherrn, ob Rohbau, Hülle und Technik zusammenpassen, ob Nachträge berechtigt sind und ob der Terminplan bis zur Inbetriebnahme trägt?
- Netzanschluss und Baustrom bestimmen den kritischen Pfad
- Lange Lieferzeiten für Transformatoren, Schaltanlagen und Netzersatzanlagen
- Nachträge aus den technischen Gewerken ohne fachliche Prüfung
- Bauliche Restpunkte blockieren das Commissioning
- Finanzierer verlangen unabhängige Bautenstandsberichte
- Vorgaben des EnEfG müssen schon in der Planung abgesichert sein
Hier setzen wir an, als unabhängige Instanz auf Ihrer Seite.
Rechenzentrumsprojekt besprechen
Leistungen für Bauherren von Rechenzentren
Wir vertreten Ihre Interessen gegenüber Generalunternehmer, EPCM-Auftragnehmer, Fachplanern und Behörden: Entscheidungsvorlagen, Änderungsmanagement, Abstimmung mit Netzbetreiber und Betreiberteam. Mehr: Bauherrenvertretung
Termin-, Kosten- und Qualitätssteuerung nach AHO-Heft Nr. 9. Kritischer Pfad über Netzanschluss, Mittelspannung, Netzersatzanlagen und Kälte, Kostenverfolgung nach DIN 276, Berichte an Investor und Programmteam. Mehr: Projektsteuerung
Überwachung der Ausführung aus Bauherrensicht für Rohbau, Hülle und Ausbau sowie für die Montage der technischen Gewerke: Fortschritt, Qualität an den Schnittstellen, Prüfprotokolle, Mängel. Die fachtechnische Bauleitung der Fachplaner prüfen wir, wir ersetzen sie nicht. Mehr: Bauüberwachung
Prüfplan mit Halte- und Prüfpunkten, Prüfung von Materialnachweisen und Montageplänen vor dem Einbau, Abweichungsmeldungen mit Ursache, Maßnahme und geprüfter Schließung, Qualitätsberichte je Bauabschnitt. Mehr: Qualitätssicherung im Bau
Bauliche und organisatorische Vorbereitung der Commissioning-Stufen Level 1 bis 5: Restpunkte, Sauberkeit, Abschottungen, Dokumentation und Testvoraussetzungen. Teilnahme an Tests aus Bauherrensicht. Mehr: Commissioning Level 1 bis 5
Vorbereitung und Durchführung der Abnahme nach VOB/B oder BGB, Mängel- und Restpunktlisten, Vorbehalte, Nachverfolgung und Übergabe der Bestandsunterlagen an den Betrieb. Mehr: Abnahmebegleitung
Unabhängige Berichte zu Baufortschritt, Kostenstand, Mittelverwendung, Nachträgen und Terminrisiken als Grundlage für Mittelabrufe von Banken und Investoren. Mehr: Bautenstandsbericht
Prüfung von Rechenzentrumsprojekten vor Ankauf, Finanzierung oder Einstieg: Genehmigungslage, Netzanschlusszusage, Planungsstand, Verträge, Terminplan, Kostenrisiken und Einordnung nach dem Energieeffizienzgesetz. Mehr: Technische Due Diligence
Was wir in welcher Projektphase prüfen
Standort und Machbarkeit
Netzanschluss: Spannungsebene, zugesagte Leistung, Ausbaustufen und Baustrom. Planungsrecht und Eignung des Gebiets, in Frankfurt auf Grundlage des Rechenzentrenkonzepts der Stadt. Einordnung der Pflichten nach dem Energieeffizienzgesetz anhand der geplanten Betriebsaufnahme.
Planung und Genehmigung
Prüfung der Genehmigungsstrategie: Baugenehmigung und Brandschutzkonzept, immissionsschutzrechtliche Einordnung der Netzersatzanlagen nach Feuerungswärmeleistung, Platz für eine spätere Wärmeübergabe. Abgleich der Planung mit Verfügbarkeitsklasse, Redundanzkonzept und Betreiberanforderungen.
Vergabe und Verträge
Vergabemodell GU, GÜ oder EPCM, Schnittstellenmatrix zwischen Bau, Elektro, Kälte und Gebäudeautomation, Qualitäts- und Prüfvorgaben, Commissioning-Pflichten, Dokumentationsumfang und Abnahmeregeln. Bestellfenster für Komponenten mit langen Lieferzeiten im Terminplan.
Ausführung
Bauüberwachung und QA/QC vor Ort, Halte- und Prüfpunkte, Nachtragsprüfung dem Grunde und der Höhe nach, Termin- und Kostencontrolling gegen den Termin der Energetisierung, Bautenstandsberichte für Finanzierer.
Commissioning und Abnahme
Bauliche Testvoraussetzungen sichern, Restpunkte vor Level 4 und 5 schließen, Tests aus Bauherrensicht begleiten, Abnahme und Gefahrübergang zum richtigen Zeitpunkt organisieren.
Übergabe und Betrieb
Bestandsunterlagen, Prüfprotokolle und Wartungsunterlagen vollständig übergeben, Gewährleistungsfristen erfassen, Messkonzept für die Energiekennzahlen nach EnEfG und EU-Berichtspflicht prüfen.
Schnittstellen, an denen Rechenzentrumsprojekte Zeit verlieren
Die meisten Verzögerungen entstehen zwischen den Gewerken: zwischen Rohbau und Elektro, zwischen Dach und Kälte, zwischen Bauablauf und Netzbetreiber. Diese Übergänge prüfen wir vor Baubeginn und während der Ausführung.
| Schnittstelle | Typische Lücke | Was wir prüfen |
|---|---|---|
| Rohbau und Elektro | Lasten für Transformatoren, USV und Batterien, Öffnungen und Einbringwege im Rohbau nicht umgesetzt | Lastannahmen gegen Statik und Ausführung, Einbringöffnungen vor dem Schließen der Hülle |
| Dach und Kälte | Aufstellflächen, Schwingungsentkopplung und Durchdringungen der Dachabdichtung ungeklärt | Fundamente und Auflager, Abdichtungsdetails nach DIN 18531, Notentwässerung |
| Brandschutz und Technik | offene Durchführungen, fehlende Raumdichtheit für Gaslöschanlagen | Abschottungen mit Nachweis, Dichtheit und Brandmeldung vor den Tests |
| Netzbetreiber und Mittelspannung | Termin für Übergabestation und Netzanschluss nicht mit dem Bauablauf verknüpft | Meilensteine des Netzanschlusses im Terminplan, Baustrom und Leistung für Tests |
| Netzersatzanlagen und Tanks | Genehmigungsauflagen, Fundamente, Abgasführung und Lärmschutz nicht vollständig umgesetzt | Umsetzung der Auflagen, Fundamente, Zugänglichkeit für Wartung und Betankung |
| Abwärme und Energiezähler | kein Platz für eine Wärmeübergabestation, Messpunkte für Kennzahlen fehlen | Flächenvorhaltung, Messkonzept für Energieverbrauchseffektivität und Meldepflichten |
Für wen wir arbeiten
Projektentwickler und Investoren
Sie entwickeln oder erwerben ein Rechenzentrum und haben keine eigene Bauabteilung. Wir übernehmen Projektsteuerung und Bauherrenvertretung und berichten unabhängig vom Generalunternehmer.
Colocation-Betreiber
Ihr Team ist für den Betrieb aufgestellt, nicht für die Überwachung mehrerer Bauabschnitte. Wir ergänzen die Bauherrenseite für die Bauphase, auf Wunsch eingebunden in Ihre Organisation.
Hyperscaler-Projektteams
Programme mit mehreren Gebäuden brauchen vor Ort eine Bauherrenseite, die deutsche Verträge, Behörden und Baustellen kennt. Wir arbeiten in Ihren Berichts- und Qualitätsprozessen, auf Deutsch und Englisch.
GU- und EPCM-Strukturen
Innerhalb von GU- und EPCM-Modellen übernehmen wir Rollen auf Bauherrenseite, im Auftrag des Bauherrn oder des von ihm beauftragten Projektmanagements. Damit die Prüfung unabhängig bleibt, arbeiten wir im selben Projekt nicht für das ausführende Unternehmen.
Banken und Finanzierer
Sie finanzieren ein Rechenzentrumsprojekt und brauchen eine unabhängige Sicht auf Baufortschritt, Kosten und Risiken. Wir liefern Bautenstandsberichte und Technische Due Diligence.
Normen, Recht und Marktbegriffe, die wir in Prüfpunkte übersetzen
Verfügbarkeitsklasse, Redundanzkonzept (N+1, 2N), Genehmigungsauflagen und Effizienzvorgaben bestimmen, was auf der Baustelle zu prüfen ist. Wir leiten daraus Prüfpunkte für Ausführung, Abnahme und Dokumentation ab. Rechtsberatung leisten wir nicht.
- DIN EN 50600: europäische Normenreihe für Einrichtungen und Infrastrukturen von Rechenzentren, mit Verfügbarkeits- und Schutzklassen und Teilen zu Gebäudekonstruktion, Stromversorgung, Klimatisierung und Kennzahlen wie der Energieverbrauchseffektivität (DIN EN 50600-4-2).
- Uptime Tier I bis IV: Marktbegriff und häufige Vertragsreferenz für Redundanz und Wartbarkeit. Die Zertifizierung vergibt das Uptime Institute.
- Energieeffizienzgesetz (EnEfG) §§ 11 bis 15: Energieverbrauchseffektivität, wiederverwendete Energie, Energie- oder Umweltmanagementsystem und Informationspflichten. Details im Ratgeber zum EnEfG.
- Delegierte Verordnung (EU) 2024/1364: jährliche Meldung von Energie-, Wasser- und Abwärmekennzahlen für Rechenzentren ab 500 kW installierter IT-Leistung.
- BImSchG und 4. BImSchV: Feuerungsanlagen ab 50 MW Feuerungswärmeleistung, auch Verbrennungsmotoranlagen, brauchen eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung im förmlichen Verfahren (Anhang 1 Nr. 1.1); mehrere Aggregate auf einem Betriebsgelände können als gemeinsame Anlage zusammengerechnet werden (§ 1 Abs. 3). Mehr im Ratgeber zu Ablauf und Genehmigung.
- Hessische Bauordnung: Gebäude mit mehr als 1 600 m² Grundfläche des größten Geschosses sind Sonderbauten (§ 2 Abs. 9 HBO), mit besonderen Anforderungen an den Brandschutznachweis.
- VOB/B und BGB: Abnahme, Gefahrübergang, Mängelrechte und Verjährung. Rechtliche Bewertungen im Einzelfall klärt Ihre Rechtsanwältin oder Ihr Rechtsanwalt.
Prüfpunkte, die bei Rechenzentren den Unterschied machen
Mängel in Rechenzentren sind selten spektakulär. Es sind kleine Abweichungen, die erst unter Last oder im Integrated Systems Test auffallen. Wir prüfen sie, solange sie noch zugänglich sind.
Erfahrung unseres Teams
Unser Team hat Rechenzentren und Data Center begleitet, außerdem Hallenbau, Logistik, Hochbau sowie Neubau und Sanierung im Geschosswohnungsbau. Daraus kennen wir die Arbeitsweise von Generalunternehmern auf deutschen Baustellen, die Abnahme nach VOB/B und die Anforderungen von Finanzierern an Berichte. Kundennamen nennen wir nicht; anonymisierte Beispiele finden Sie unter Fallbeispiele.
- Lastannahmen: Flächen- und Punktlasten für Technikflächen, Batterieräume, Transformatoren und Dachaufstellungen, abgeglichen mit Statik und Ausführung.
- Abdichtung und Wasserführung: erdberührte Bauteile nach DIN 18533, Dach nach DIN 18531, Notentwässerung, Leckageerkennung, keine Medienleitungen über IT-Flächen.
- Brandschutz: Brandabschnitte, Feuerwiderstand, Abschottung von Durchführungen, bauliche Voraussetzungen für Gaslöschanlagen und Brandfrüherkennung.
- Toleranzen und Oberflächen: Ebenheit nach DIN 18202 für Doppelböden und Technikaufstellungen, Sauberkeitskonzept vor der IT-Installation.
- Durchführungen und Trassen: Lage, Größe und Abschottung von Öffnungen für Kabel, Rohre und Kühlleitungen, bevor die Technikmontage beginnt.
- Sicherheit und Hülle: bauliche Umsetzung von Schutzklassen, Zutrittszonen, Perimeter, Fassade und Dach als Teil des Sicherheitskonzepts.
- Energie: Zählerstruktur für Gesamt- und IT-Energie, Flächen und Trassen für Abwärmenutzung, Nachweise für die Vorgaben des EnEfG.
- Dokumentation: Prüfprotokolle, Fotodokumentation und Bestandsunterlagen so, dass Betreiber, Versicherer, Finanzierer und Zertifizierer sie nutzen können.
Fragen und Antworten
Rechenzentrumsprojekt mit unabhängiger Bauherrenvertretung
Schildern Sie Standort, Projektphase und Vergabemodell. Sie erhalten eine fachliche Einordnung und ein schriftliches Angebot.