Bau-Turbo nach § 246e BauGB: was Projektentwickler und Kommunen wissen sollten

Aufstockung einer ganzen Straßenzeile, Wohnungen im Hinterhof, ein leeres Bürohaus als Wohngebäude: Viele solcher Vorhaben scheiterten bisher an einem veralteten Bebauungsplan oder am Einfügen in die Umgebung. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung hat dafür neue Wege geöffnet. Sie verlagern die Entscheidung zur Gemeinde und verlangen eine gute Vorbereitung. Dieser Ratgeber erklärt die Instrumente, ihre Grenzen und eine sinnvolle Reihenfolge der Prüfung.

Die drei neuen Instrumente

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten (BGBl. 2025 I Nr. 257), ohne Übergangsfrist. Für Wohnungsbau enthält es drei Zulassungswege:

Alle drei setzen voraus, dass die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, und alle drei brauchen die Zustimmung der Gemeinde.

Welche Vorhaben § 246e BauGB erfasst

Die Sonderregelung gilt für drei Arten von Vorhaben (§ 246e Abs. 1 BauGB):

• die Errichtung von Gebäuden, die Wohnzwecken dienen,
• die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, zum Beispiel durch Aufstockung oder Anbau,
• die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, etwa eines Büro- oder Gewerbegebäudes, einschließlich der dafür nötigen Umbauten.

Wird ein solches Vorhaben zugelassen, können zusätzlich Läden für den täglichen Bedarf sowie Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke der Bewohner zugelassen werden (§ 246e Abs. 5 BauGB). Die Befristung bis Ende 2030 betrifft den Zeitraum, in dem die Regelung im Genehmigungsverfahren angewendet werden kann, nicht die Geltungsdauer der Genehmigung (§ 246e Abs. 4 BauGB).

Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB

Die Gemeinde entscheidet, ob sie zustimmt. Sie erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist, und kann sie an Bedingungen knüpfen, etwa an bestimmte städtebauliche Anforderungen (§ 36a Abs. 1 BauGB). Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert. Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme geben, höchstens für einen Monat; die Frist verlängert sich dann entsprechend (§ 36a Abs. 2 BauGB).

Für Projektentwickler heißt das: Ohne die Gemeinde geht nichts. Der Bau-Turbo ersetzt die Bebauungsplanung im Einzelfall, aber er ersetzt nicht die politische Abstimmung vor Ort.

Grenzen, die bleiben

• Nachbarschutz und öffentliche Belange: Belichtung, Verschattung, Lärm, Verkehr und Erschließung müssen verträglich sein.
• Umwelt: Hat eine Abweichung im Außenbereich oder von einem Bebauungsplan nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung durchzuführen (§ 246e Abs. 1 Satz 2 BauGB).
• Außenbereich: Nur Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Baugebieten oder dem Innenbereich (§ 246e Abs. 3 BauGB).
• Bauordnungsrecht und Fachrecht: Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze nach der Hessischen Bauordnung sowie Immissionsschutz, Naturschutz, Wasserrecht und Denkmalschutz gelten weiter.

Prüfreihenfolge für ein Vorhaben

Das Bayerische Bauministerium empfiehlt in seinen Vollzugshinweisen, vom Speziellen zum Allgemeinen zu prüfen. Diese Reihenfolge eignet sich auch für die Vorbereitung:

1. Ist das Vorhaben nach den normalen Regeln zulässig, also nach Bebauungsplan oder als Einfügen nach § 34 BauGB?
2. Reicht eine Befreiung nach § 31 Abs. 1 oder 2 BauGB?
3. Im Bebauungsplan: Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus nach § 31 Abs. 3 BauGB. Im Innenbereich: Abweichung vom Einfügen nach § 34 Abs. 3b BauGB.
4. Erst bei tiefgreifenden Abweichungen: § 246e BauGB.

Für Projektentwickler: wann sich der Weg lohnt

Am meisten Potenzial liegt dort, wo ein Bebauungsplan Wohnen heute verhindert, die Gemeinde es aber will: Aufstockungen über die festgesetzte Geschosszahl hinaus, Hinterlandbebauung, Umnutzung leerer Büro- und Gewerbeflächen, Nachverdichtung in Lagen mit alten Plänen. Wer den Bau-Turbo nutzen will, sollte früh vorlegen können:

• einen Lageplan mit Baukörper, Höhen und Abständen,
• ein Nutzungskonzept mit Wohnungsmix,
• eine erste Einschätzung zu Verschattung, Lärm, Verkehr und Stellplätzen,
• eine überschlägige Umwelteinschätzung,
• bei Bestandsgebäuden eine technische Einordnung von Tragwerk, Brandschutz und Haustechnik,
• eine Kosten- und Erlösrechnung, die auch Bedingungen der Gemeinde abbildet.

Für Aufstockungen beschreibt unser Ratgeber Haus aufstocken Statik, Abstandsflächen nach HBO und Holzbau. Bei Umnutzungen von Gewerbe zu Wohnen entscheiden oft Schallschutz, Rettungswege und Belichtung über die Wirtschaftlichkeit.

Für Kommunen: den Bau-Turbo steuern

Für Städte und Gemeinden ist die Zustimmung ein neues Steuerungsinstrument. Sinnvoll ist, vorab Leitlinien festzulegen: In welchen Gebieten will die Gemeinde Abweichungen zulassen, welche Dichte und Höhe hält sie für verträglich, welche Bedingungen knüpft sie an die Zustimmung? Klären Sie auch, welches Gemeindeorgan zuständig ist und wie die Dreimonatsfrist intern eingehalten wird. Verstreicht sie, gilt die Zustimmung als erteilt.

Technische Fragen, etwa ob ein Bestandsgebäude für eine Aufstockung oder Umnutzung geeignet ist, lassen sich mit einer Machbarkeitsstudie früh klären. Wie das bei kommunalen Gebäuden aussieht, zeigt der Ratgeber Machbarkeitsstudie für kommunale Liegenschaften.

Checkliste vor dem Gespräch mit der Gemeinde

• Planungsrecht klären: Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich
• Abweichungen benennen: Geschosszahl, Höhe, Baugrenzen, Art der Nutzung
• Prüfreihenfolge dokumentieren: warum normale Zulassung und einfache Befreiung nicht reichen
• Nachbarschaft, Verschattung, Lärm und Verkehr überschlägig bewerten
• Umweltauswirkungen überschlägig prüfen
• Bauordnungsrecht nach HBO vorprüfen
• Wirtschaftlichkeit mit möglichen Bedingungen der Gemeinde rechnen

Häufige Fragen