Repositionierung und Value-Add: Bestandsimmobilien technisch neu aufstellen
Für Investoren, Bestandshalter und Family Offices, die ein Objekt mit Leerstand, veralteter Technik oder überholter Nutzung neu aufstellen wollen. Unsere Bauingenieure zeigen, welche Hebel das Gebäude technisch hergibt, was sie kosten und wie lange sie dauern. Die gewählte Strategie setzen wir mit Projektsteuerung und Bauüberwachung um.
Value-Add bezeichnet im Immobilienmarkt eine Anlagestrategie, bei der ein Objekt durch Investitionen, Umbau und Neuvermietung aufgewertet werden soll. Die Repositionierung ist der Weg dorthin: Modernisierung und energetische Sanierung, Umnutzung, Mixed-Use, Aufstockung oder ein neues Vermietungskonzept. Unsere Bauingenieure liefern die technische Seite des Business Case, also Zustand, Optionen, CapEx, Termine, Genehmigungsfähigkeit und Risiken, und begleiten die Umsetzung bis zur Übergabe an das Asset Management, in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar. Renditeziele und Erlösannahmen bleiben beim Investor. Unser Honorar nennen wir nach Ihrer Anfrage in einem schriftlichen Angebot.
Wann eine Repositionierung ansteht
Ein Objekt verliert an Marktfähigkeit, lange bevor es baufällig ist. Typische Auslöser sind:
- Leerstand, oder ein großer Mieter kündigt
- Mietverträge laufen aus, und Zuschnitt oder Ausbau der Flächen passen nicht mehr zur Nachfrage
- Energieverbrauch und ESG-Kriterien werden in Vermietung, Finanzierung oder Verkauf zum Thema
- Mehrere Bauteile oder die Haustechnik erreichen gleichzeitig das Ende ihrer Lebensdauer
- Ankauf eines Objekts mit Umbau- oder Umnutzungsabsicht
- Das Planungsrecht eröffnet neue Möglichkeiten, etwa für Wohnungen über den Bau-Turbo
Am Anfang steht die Frage, was das Gebäude technisch kann und was es kostet, es dorthin zu bringen. Darauf baut jede Strategie auf. Wir arbeiten in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar, bei größeren Objekten und Portfolios auch überregional.
Objekt neu aufstellen? Ausgangslage und Ziel kurz schildern.
Was Value-Add bedeutet: Core, Core-Plus, Value-Add und Opportunistic
Die vier Begriffe sind Marktbegriffe aus dem Fonds- und Anlagegeschäft, keine gesetzlichen Kategorien. Sie beschreiben, wie viel Risiko und wie viel Umbau eine Strategie bewusst eingeht. Der europäische Investorenverband INREV ordnet Fonds in seiner Style Classification nach dem Anteil nicht ertragbringender Investitionen, dem Anteil an Projektentwicklung und der Fremdfinanzierung den Stilen Core, Value Added und Opportunity zu. Core-Plus ist im Markt als Zwischenstufe gebräuchlich.
| Strategie | Kurz beschrieben | Unsere technische Rolle |
|---|---|---|
| Core | Vermietete Objekte in guter Lage und gutem Zustand, deren Ertrag überwiegend aus laufenden Mieten kommt. | Ankaufsprüfung, Instandhaltungs- und CapEx-Planung |
| Core-Plus | Objekte nahe am Core-Profil mit begrenztem Handlungsbedarf, etwa einzelnen Leerständen oder anstehenden Modernisierungen. | Technische Due Diligence, CapEx-Plan, gezielte Modernisierung |
| Value-Add | Objekte mit deutlichem Leerstand, Sanierungsstau oder überholter Nutzung, die durch Investitionen und Neuvermietung aufgewertet werden sollen. | Repositionierung: Optionen, technischer Business Case, Projektsteuerung, Bauüberwachung |
| Opportunistic | Strategien mit hohem Anteil an Projektentwicklung, Umnutzung in großem Umfang oder Sondersituationen und entsprechend hohem Risiko. | Machbarkeit, Projektvorbereitung, Bauherrenvertretung |
Marktbegriffe, je in einem Satz. Wie ein Objekt eingeordnet wird, hängt von Strategie und Investor ab.
Welche Rendite eine Strategie erwartet, legen Investor und Asset Manager fest. Wir sagen, welche baulichen Maßnahmen dafür nötig sind, was sie kosten, wie lange sie dauern und welche Risiken im Bestand stecken.
Die Hebel einer Repositionierung
Fassade, Fenster, Dach, Heizung und Lüftung, abgestimmt auf die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes und, wo gewünscht, auf Förderstandards. Grundlage ist eine Bestandsaufnahme je Bauteil; die Reihenfolge der Maßnahmen hält der CapEx-Plan fest.
Büro, Laden, Praxis oder Hotel zu Wohnungen, ganz oder für einzelne Geschosse. Prüfschritte, Genehmigung und den KfW-Zuschuss Nr. 266 beschreibt die Seite Umnutzung Gewerbe zu Wohnen.
Mehrere Nutzungen unter einem Dach, etwa Handel oder Gastronomie im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Schallschutz, Brandschutz, Erschließung und die Trennung der Nebenkosten entscheiden, ob das Nebeneinander funktioniert. Mehr im Ratgeber Mixed-Use-Immobilien.
Zusätzliche Geschosse oder Gebäude auf dem Grundstück. Tragwerk, Abstandsflächen und Brandschutz setzen die Grenzen; für die erstmalige Aufstockung zu Wohnzwecken enthält § 51 Abs. 5 HBO Erleichterungen. Siehe Haus aufstocken und Bau-Turbo nach § 246e BauGB.
Flächenzuschnitt, Teilbarkeit, Ausbaustandard und Mieterausbau entscheiden über die Vermietbarkeit. Das Vermietungskonzept entsteht mit Ihrem Vermietungsteam oder Makler; wir liefern Grundrissvarianten, Ausbaukosten, die Schnittstellen zwischen Grund- und Mieterausbau und die Termine.
Energiekennwerte, CO2-Pfad und Taxonomie-Kriterien gehören heute in viele Ankaufs-, Finanzierungs- und Vermietungsgespräche. Die ESG-Gebäudebewertung zeigt Stand und Maßnahmen; wie ein Stranded-Asset-Risiko bewertet wird, erklärt der Ratgeber Stranded Assets nach ESG bewerten.
Der Business Case aus technischer Sicht
Eine Repositionierung trägt nur, wenn die Kosten- und Terminannahmen halten. Diese vier Bausteine liefern wir für Ihre Investitionsrechnung:
CapEx und Termine
Kosten je Option nach den Kostengruppen der DIN 276 mit ausgewiesenen Unsicherheiten, ein Terminplan mit Planung, Genehmigung, Vergabe und Bauzeit und die Abhängigkeit von Mietvertragsenden. Für die Jahre danach führt der CapEx-Plan die Instandhaltung fort.
Risiken im Bestand
Tragwerk, Schadstoffe, Brandschutz, Feuchte und Technik bergen im Bestand die größten Kostenrisiken. Wir benennen sie, schätzen Spannen und schlagen Untersuchungen vor, die die Unsicherheit vor der Entscheidung verringern.
Genehmigungsfähigkeit
Planungsrecht, Bauordnung, Denkmalschutz und Stellplätze prüfen wir mit Ihren Planern und der Bauaufsicht vor, bei Bedarf über eine Bauvoranfrage nach § 76 HBO. Rechtliche Bewertungen bleiben bei Ihrer Rechtsberatung.
Bauen im Bestand
Umbau unter laufendem Betrieb, verbleibende Mieter, Bauabschnitte, Lärm- und Staubschutz und Rettungswege während der Bauzeit bestimmen Kosten und Dauer oft stärker als die reine Bauleistung. Das gehört in den Business Case, bevor der erste Vertrag unterschrieben ist.
Mieten, Erlöse, Finanzierung und Renditeziel setzen Sie oder Ihr Asset Manager an. Für Wertfragen erstellen wir auf Wunsch eine Immobilienbewertung. Steuerliche Fragen klärt Ihre Steuerberatung.
So läuft eine Repositionierung mit uns
Bestandsanalyse
Begehung, Unterlagen, Zustand je Bauteil, Flächen und Nutzungen, Planungsrecht und Auflagen. Bei mehreren Objekten setzt die Portfolioanalyse davor an und zeigt, welches Objekt sich für eine Repositionierung eignet.
Optionen
Zwei bis vier Varianten, etwa Modernisierung im Bestand, Umnutzung, Mixed-Use oder Aufstockung, jeweils mit Flächen, Kosten, Terminen, Genehmigungsweg und Risiken.
Business Case mit dem Investor
Wir führen die technischen Werte mit Ihren Erlös- und Finanzierungsannahmen zusammen und besprechen, wie empfindlich das Ergebnis auf Kosten und Zeit reagiert. Sie entscheiden über die Variante.
Umsetzung mit Projektsteuerung und Bauüberwachung
Projektsteuerung nach AHO-Heft Nr. 9 und Bauüberwachung nach HOAI Leistungsphase 8: Vergabe, Kosten- und Terminsteuerung, Nachträge, Qualität und Abnahme. Siehe Projektsteuerung und Bauüberwachung.
Übergabe an das Asset Management
Dokumentation, Gewährleistungsfristen, Wartungsverträge und der fortgeschriebene CapEx-Plan gehen an Ihr Asset Management. Auf Wunsch betreuen wir das Objekt danach im technischen Asset Management.
Repositionierung im Vergleich zu anderen Leistungen für Investoren
| Leistung | Anlass | Ergebnis |
|---|---|---|
| Repositionierung und Value-Add | Ein Objekt soll technisch und in der Nutzung neu aufgestellt werden | Optionen, technischer Business Case, Umsetzung bis zur Übergabe |
| Technische Due Diligence | Vor Ankauf oder Finanzierung | Risikobericht mit Red Flags und Investitionsbedarf nach Zeithorizonten |
| Portfolioanalyse | Entscheidung über mehrere Objekte | Einmalige Analyse für Halten, Sanieren, Entwickeln oder Verkaufen je Objekt |
| CapEx-Planung | Objekt im Bestand, nach Ankauf oder Umbau | Maßnahmen je Bauteil und Jahr mit Kostenrahmen und Priorität |
| Technisches Asset Management | Laufend, als Mandat | Technische Betreuung des Bestands über Jahre, Fortschreibung und Steuerung der Maßnahmen |
Mit unserer Erlaubnis nach § 34c GewO begleiten wir auch Ankauf und Verkauf von Objekten, die neu aufgestellt werden sollen, siehe Ankaufsberatung und Immobilienvermittlung. Prüfmandat und Vermittlung für dasselbe Objekt trennen wir.
Fragen zu Repositionierung und Value-Add
Quellen
- INREV, Style Classification, Revised Version, Februar 2012 (PDF)
- Hessische Bauordnung (HBO), Lesefassung des Hessischen Wirtschaftsministeriums mit den Änderungen vom Oktober 2025: § 51 Abs. 5, § 76 (PDF)
- Baugesetzbuch § 246e (gesetze-im-internet.de); Gebäudemodernisierungsgesetz (gesetze-im-internet.de); DIN 276:2018-12
Abgerufen und geprüft am 30. Oktober 2026. Stand:
Wer Sie betreut
Moritz SchneiderGeschäftsführer, Bauingenieur (M.Eng.), Baurecht und Baumanagement (M.A.)
Christoph TheißingGeschäftsführer, Bauingenieur (B.Eng.), Immobilienwirtschaft (M.Sc., EBS Universität), MBA (Korea University)
Erfahrung aus der Begleitung vonHallenbau, Hochbau, Sanierung und Neubau, Geschosswohnungsbau und Wohnen, Logistik, Rechenzentren und Data Center, Glasfaserausbau (FTTH)
ArbeitsweiseIm Bauprojekt arbeiten wir nur auf Auftraggeberseite. Beide Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat, gemeinsam mit unserem Team. Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.
Ihr Objekt technisch neu aufstellen
Kurze Rückmeldung zu Optionen, Unterlagen und nächstem Schritt, persönlich auf Geschäftsführungsebene.