Bausachverständiger für Fertighäuser: Neubau begleiten, Bestand vor dem Kauf prüfen
Unsere Bauingenieure übernehmen für private Bauherren die Baubegleitung beim Fertighaus, vom Bauvertrag bis zur Schlussabnahme. Käufern eines gebrauchten Fertighauses zeigen wir vor dem Notartermin, in welchem Zustand das Haus ist und was es in den nächsten Jahren kostet. In Ihrem Vorhaben arbeiten wir nur für Sie, nie für den Anbieter oder den Verkäufer.
Termine vor Ort in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar. Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.
Ein Bausachverständiger für ein Fertighaus prüft beim Neubau Bauvertrag und Baubeschreibung des Anbieters vor der Unterschrift. Er nimmt Keller oder Bodenplatte vor der Montage technisch ab, begleitet Montage, Ausbau und Abnahme und gleicht Abschlagsrechnungen mit dem Zahlungsplan ab. Beim Kauf eines gebrauchten Fertighauses bewertet er vor dem Notartermin Bauweise, Feuchte, Schadstoffverdacht und die Kosten der nächsten Jahre. Bei uns übernehmen das Bauingenieure in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar. Rechtsfragen klärt ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schadstoffe bestimmt ein Fachlabor.
Anlässe für die Prüfung eines Fertighauses
Fertighäuser sind in unserer Region verbreitet. In Hessen waren 2025 rund 39 Prozent der genehmigten neuen Wohngebäude mit einer oder zwei Wohnungen Fertigteilbauten, 1.028 von 2.639 (Hessisches Statistisches Landesamt). Bundesweit lag der Anteil der Fertigbauweise an den genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern 2025 bei 26,5 Prozent (Bundesverband Deutscher Fertigbau auf Grundlage der amtlichen Statistik).
Für private Bauherren und Käufer gibt es zwei typische Anlässe. Beide behandeln wir auf dieser Seite getrennt.
Sie haben das Angebot eines Fertighausanbieters vorliegen oder schon unterschrieben. Wir prüfen Vertrag und Baubeschreibung, Bodenplatte, Montage, Ausbau, Abschlagsrechnungen und Abnahme.
Sie interessieren sich für ein Fertighaus aus den 1960er bis 1990er Jahren oder ein jüngeres Haus. Wir prüfen Konstruktion, Feuchte und Schadstoffverdacht und schätzen die Kosten der nächsten Jahre ein.
Baubegleitung beim Fertighaus: Prüfung je Bauphase
Beim Fertighaus werden Wände, Decken und Dach im Werk vorgefertigt und auf der Baustelle zügig montiert. Was später hinter Bekleidungen liegt, lässt sich nur vorher prüfen. Deshalb kommt es auf die Zeitpunkte an. Sie entscheiden, welche Termine Sie beauftragen; einzelne Bausteine sind möglich.
| Bauphase | Was wir prüfen | Was Sie erhalten |
|---|---|---|
| Vor der Unterschrift | Bauvertrag, Baubeschreibung, Leistungsgrenzen, Ausbaustufe, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin | Prüfvermerk mit Lücken, Risiken und Fragen an den Anbieter |
| Keller oder Bodenplatte | Lage, Höhe, Maße, Ebenheit, Abdichtung, Durchführungen und Anschlüsse nach den Vorgaben des Anbieters | Protokoll mit Messwerten und Fotos vor dem Montagetermin |
| Montage | Anschluss der Wände an die Bodenplatte, Sockel, Elementstöße, Dach, Fenster, Schutz vor Nässe | Begehungsbericht mit Mängeln und offenen Punkten |
| Ausbau und Eigenleistungen | Dämmung, Dampfbremse und Luftdichtheit vor dem Schließen, Installationen, Estrich, Schnittstellen zu Ihren Eigenleistungen | Prüfliste vor dem Schließen der Bekleidungen |
| Abschlagsrechnungen | Rechnung gegen Zahlungsplan und tatsächlichen Bautenstand | Prüfvermerk zur Zahlung |
| Teil- und Schlussabnahme | Mängel, Restleistungen, Funktion, Unterlagen | Mängelliste mit Fotos als Grundlage für Vorbehalte |
| Gewährleistung | Mängel nach dem Einzug, Begehung vor Ablauf der Frist | Bericht mit Beschreibung der Mängel |
Bauvertrag und Baubeschreibung vor der Unterschrift
Verpflichtet sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes, ist das ein Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB). Er bedarf der Textform. Der Anbieter muss Ihnen vor Ihrer Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen (§ 650j BGB, Art. 249 § 1 EGBGB). Den Mindestinhalt nennt Art. 249 § 2 EGBGB, darunter Bauweise, Ausbaustufe, Pläne, Energie- und Schallschutzstandard und verbindliche Angaben zur Fertigstellung. Die Angaben zur Bauausführung werden Vertragsinhalt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist (§ 650k Abs. 1 BGB).
Wir lesen Vertrag und Baubeschreibung technisch und wirtschaftlich. Typische Fragen: Wer liefert Keller oder Bodenplatte, Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Gerüst und Kran? Welche Positionen sind noch der Bemusterung vorbehalten? Passt der Zahlungsplan zum Baufortschritt? Ist der Fertigstellungstermin verbindlich genannt? Das Ergebnis ist ein Prüfvermerk mit Fragen an den Anbieter. Die rechtliche Bewertung der Klauseln übernimmt ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
Haben Sie schon unterschrieben, steht Ihnen bei einem Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu, außer bei notarieller Beurkundung (§ 650l, § 355 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt nicht vor der Belehrung nach Art. 249 § 3 EGBGB (§ 356e BGB). Ob ein getrennter Vertrag nur über Keller oder Bodenplatte ebenfalls ein Verbraucherbauvertrag ist, hängt vom Leistungsumfang ab. Das klärt Ihre Rechtsanwältin oder Ihr Rechtsanwalt.
Keller oder Bodenplatte vor der Montage
Keller oder Bodenplatte sind die Schnittstelle zwischen zwei Leistungen. Sie werden vom Fertighausanbieter oder von einem eigenen Unternehmen gebaut. Der Anbieter gibt Maße, Höhen und Anschlusspunkte vor, und nach diesen Vorgaben wird im Werk gefertigt. Abweichungen, die erst bei der Montage auffallen, kosten Zeit und führen zu Streit über die Verantwortung.
Vor dem Montagetermin prüfen wir Lage und Höhe, Außenmaße und Diagonalen sowie die Ebenheit im Bereich der Wandauflager. Dazu kommen Abdichtung und Sockel, Durchführungen, Leerrohre und Entwässerung. Maßstab sind die Vorgaben des Anbieters und der Vertrag. Für Maß- und Ebenheitstoleranzen ist ohne besondere Vereinbarung DIN 18202:2019-07 der übliche Bezug. Den baulichen Holzschutz, etwa am Sockel, behandelt DIN 68800-2:2022-02. Sie erhalten ein Protokoll mit Messwerten und Fotos, das Sie beiden Unternehmen vor der Montage geben können.
Montage, Ausbau und Eigenleistungen
Nach der Montage prüfen wir den Anschluss der Wandelemente an Keller oder Bodenplatte, die Sockelabdichtung, die Stöße zwischen den Elementen, Dach und Fenster. Holz und Holzwerkstoffe sollten bis zum Schließen der Hülle trocken bleiben. Wasser in der Konstruktion ist später von außen nicht mehr zu sehen.
Vor dem Schließen der Innenbekleidungen prüfen wir Dämmung, Dampfbremse, Luftdichtheitsebene und Rohinstallationen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt eine dauerhaft luftundurchlässige Gebäudehülle nach den anerkannten Regeln der Technik (§ 13 GModG). Wird die Luftdichtheit nach DIN EN ISO 9972:2018-12 gemessen und in der Energiebilanz angesetzt, gelten die Höchstwerte nach § 26 GModG. Ob eine Messung geschuldet ist, steht in der Baubeschreibung.
Beim Ausbauhaus übernehmen Sie oder eigene Handwerker einen Teil der Arbeiten. Ihre Eigenleistungen gehören nicht zur Leistung des Anbieters. Streit entsteht oft dort, wo beide Leistungen aneinanderstoßen. Wir dokumentieren den Zustand bei der Übergabe an Sie und prüfen Reihenfolge, Schnittstellen und die Ausführung Ihrer Eigenleistungen an den kritischen Punkten.
Abschlagsrechnungen und Zahlungsplan
Abschläge kann der Unternehmer in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistungen verlangen (§ 632a Abs. 1 BGB). Für eigens angefertigte Bauteile, etwa im Werk gefertigte Wandelemente, gilt das nur, wenn Ihnen Eigentum übertragen oder Sicherheit geleistet wird. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge zusammen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB). Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu (§ 650m Abs. 2 BGB).
Wir gleichen jede Abschlagsrechnung mit Zahlungsplan und tatsächlichem Bautenstand ab und vermerken, was fehlt oder mangelhaft ist. Über die Zahlung entscheiden Sie.
Teilabnahme, Schlussabnahme und Gewährleistung
Mit der Abnahme beginnt die Verjährung Ihrer Mängelansprüche, bei einem Bauwerk fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB). Kennen Sie einen Mangel bei der Abnahme, müssen Sie sich Ihre Rechte wegen dieses Mangels vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB). Sieht Ihr Vertrag Teilabnahmen vor, etwa nach der Montage, behalten Sie bekannte Mängel bei jedem dieser Termine vor. Klären Sie vorher, ob ein Termin eine rechtliche Teilabnahme oder eine technische Begehung ist.
Wir bereiten die Abnahme mit einer Vorbegehung vor, begleiten den Termin und erstellen die Mängelliste mit Fotos. Die Abnahme erklären Sie selbst. Nach dem Einzug dokumentieren wir auftretende Mängel und begehen das Haus auf Wunsch vor Ablauf der Gewährleistung. Die Schritte im Einzelnen zeigt die Checkliste zur Fertighaus-Abnahme.
Gebrauchtes Fertighaus vor dem Kauf prüfen
Bei einem gebrauchten Fertighaus zählen andere Punkte als bei einem Massivhaus. Heute sind Fertighäuser überwiegend Holzbauten: In Hessen hatten 2025 von 1.062 genehmigten Wohngebäuden im Fertigteilbau 857 Holz als überwiegenden Baustoff (Hessisches Statistisches Landesamt). Beim Holzfertighaus besteht die Wand aus einem Holzrahmen, der beplankt und gedämmt ist. Was in der Wand steckt, sehen Sie bei der Besichtigung nicht.
Was wir vor dem Notartermin prüfen
- Unterlagen: Baujahr, Baugenehmigung, Pläne, Baubeschreibung des Herstellers, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen und frühere Schadstoffsanierungen.
- Konstruktion: Bauweise, Sockel und Anschluss an Keller oder Bodenplatte, Fassade, Dach, Fenster, Bäder.
- Feuchte: Messung an auffälligen Stellen, Spuren von Wassereintritt, Lüftung.
- Schadstoffverdacht: Geruch, Plattenwerkstoffe, Fassaden- und Bodenbeläge, Baujahr der Bauteile.
- Haustechnik: Heizung, Leitungen und Elektrik nach Augenschein.
- Kosten: Instandsetzung und Modernisierung der nächsten Jahre als Kostenrahmen.
Typische Prüfthemen nach Baujahr
| Baujahr | Mögliche Themen | Hintergrund |
|---|---|---|
| bis 1978 | Holzschutzmittel mit PCP auch in Innenräumen, Spanplatten mit Formaldehydabgabe, Asbestzement an Fassade und Dach | 1978 verzichteten die Hersteller freiwillig auf PCP in Holzschutzmitteln für Innenräume (Umweltbundesamt) |
| 1979 bis 1989 | chemisch behandelte tragende Hölzer, Spanplatten mit Formaldehydabgabe, muffiger Geruch, Asbest | PCP als Biozid in Aufenthaltsräumen seit 1986 verboten, vollständig seit Dezember 1989 |
| 1990 bis Oktober 1993 | Asbest in Platten, Klebern und Belägen, alte Mineralwolle | Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest seit 31. Oktober 1993 |
| November 1993 bis Mai 2000 | alte Mineralwolle in der Dämmung | seit Juni 2000 nur noch Mineralwolle mit nachgewiesener Biolöslichkeit (Bayerisches Landesamt für Umwelt) |
| ab Juni 2000 | Feuchte, Anschlüsse, Haustechnik, Wärmeschutz | Zustand und Wartung prägen das Bild |
Anbauten und Renovierungen können Materialien einer anderen Zeit ins Haus gebracht haben. Die Tabelle ist eine Orientierung und ersetzt keine Begehung. Einzelheiten mit Quellen enthält der Ratgeber Altes Fertighaus kaufen.
Grenzen der Begehung
Bei der Begehung erkennen wir Verdachtsmomente: Baujahr, Materialien, Geruch, Feuchtespuren. Ob ein Schadstoff tatsächlich vorhanden ist und in welcher Menge, zeigt nur eine Laborprobe. Die Probe nimmt ein Fachlabor oder ein Schadstoffgutachter. Die Verbraucherzentrale NRW mahnt bei Fertighäusern aus den 1970er und 1980er Jahren zur Vorsicht. Vor dem Kauf hält sie es für höchst sinnvoll, Fachleute für Gebäudeschadstoffe hinzuzuziehen. Bauteile öffnen wir nur mit Zustimmung des Eigentümers. Eine medizinische Bewertung von Messwerten nehmen wir nicht vor.
Kosten der nächsten Jahre und Pflichten nach dem Kauf
Wir schätzen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung als Kostenrahmen, getrennt nach dringend, mittelfristig und optional. Dazu gehören die Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Hat der Eigentümer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, gilt eine Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum. In dieser Zeit muss der neue Eigentümer eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz dämmen (§ 35 Abs. 1 und 3 GModG). Gleiches gilt für ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 2 bis 4 GModG). Bei späteren Eigentümerwechseln und bei allen anderen Häusern gilt die Pflicht ohne Übergangsfrist. Bei selbst bewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Deckendämmung, soweit sie sich nicht in angemessener Frist erwirtschaftet (§ 35 Abs. 4 GModG). Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG).
Restnutzungsdauer und Finanzierung
Für die Wertermittlung setzt die Immobilienwertermittlungsverordnung bei Ein- und Zweifamilienhäusern ein Modell von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer an (Anlage 1 ImmoWertV). Nach Bauweise unterscheidet sie dabei nicht. Die Restnutzungsdauer richtet sich nach dem Alter und nach individuellen Gegebenheiten wie Modernisierungen oder unterlassener Instandhaltung (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Wie Ihre Bank ein älteres Fertighaus beleiht, legt sie nach eigenen Vorgaben fest. Fragen Sie früh, welche Unterlagen sie verlangt. Für vermietete Häuser beschreibt Restnutzungsdauergutachten unser Vorgehen.
Ergebnisse der Prüfung
Jedes Ergebnis ist ein schriftliches Dokument, das Sie dem Anbieter, dem Verkäufer, Ihrer Bank oder Ihrer Rechtsberatung geben können.
- Prüfvermerk zu Bauvertrag und Baubeschreibung mit Lücken, Risiken und Fragen an den Anbieter.
- Protokoll zu Keller oder Bodenplatte mit Messwerten und Fotos vor der Montage.
- Begehungsberichte zu Montage und Ausbau mit Mängeln und offenen Punkten.
- Prüfvermerke zu Abschlagsrechnungen mit dem Abgleich gegen den Bautenstand.
- Mängelliste zur Teil- und Schlussabnahme mit Fotos als Grundlage für Vorbehalte.
- Kaufprüfbericht mit Zustand, Verdachtsmomenten, Empfehlung zu Laborproben und Kostenrahmen.
Abgrenzung und Unabhängigkeit
Unsere Bauingenieure übernehmen die Aufgaben, für die Bauherren und Käufer einen Bausachverständigen suchen. Unsere Geschäftsführer sind Bauingenieure, nicht öffentlich bestellt und vereidigt. Gutachten für Gerichtsverfahren erstellen wir nicht.
- In einem Vorhaben arbeiten wir nur für eine Partei, den Bauherrn oder den Käufer. Für den Fertighausanbieter oder den Verkäufer werden wir im selben Vorhaben nicht tätig.
- Für Objekte, die wir selbst vermitteln, erstellen wir keine Prüfberichte für Kaufinteressenten.
- Keine Rechtsberatung: Verträge prüft rechtlich ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
- Keine Schadstoffanalytik: Proben nimmt und analysiert ein Fachlabor oder Schadstoffgutachter.
- Keine medizinische Bewertung von Messwerten.
- Keine Bauleitung für den Anbieter: Die Ausführung bleibt Sache des ausführenden Unternehmens.
Ablauf und Honorar
- Sie schicken uns Angebot oder Vertrag mit Baubeschreibung, beim Kauf das Exposé, dazu Termine und Fotos.
- Wir klären mit Ihnen, welche Termine und Berichte Sie brauchen.
- Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang und Honorar.
- Wir prüfen vor Ort am Haus oder auf der Baustelle, in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar.
- Sie erhalten nach jedem Termin das vereinbarte Dokument.
Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot. Wie sich das Honorar zusammensetzt, zeigt Bausachverständiger: Kosten und Honorar.
Wer Sie betreut
Moritz Schneider Geschäftsführer, Bauingenieur (M.Eng.), Baurecht und Baumanagement (M.A.)
Christoph Theißing Geschäftsführer, Bauingenieur (B.Eng.), Immobilienwirtschaft (M.Sc., EBS Universität), MBA (Korea University)
Erfahrung aus der Begleitung von Hallenbau, Hochbau, Sanierung und Neubau, Geschosswohnungsbau und Wohnen, Logistik, Rechenzentren und Data Center, Glasfaserausbau (FTTH)
Arbeitsweise In einem Bauprojekt arbeiten wir immer nur für eine Partei, für den Bauherrn oder für den Generalunternehmer beziehungsweise Generalübernehmer. Beide Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat, gemeinsam mit unserem Team. Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.
Fertighaus prüfen lassen
Schicken Sie uns Vertrag und Baubeschreibung oder das Exposé. Wir nennen Ihnen die sinnvollen Prüftermine und den Umfang im schriftlichen Angebot.