Gebäude­modernisierungs­gesetz 2026: was beim Hauskauf und beim Erbe jetzt gilt

Wer 2026 ein Bestandshaus kauft oder erbt, muss die vorhandene Heizung nicht austauschen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ablöst, sind die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Kessel entfallen. Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten, die nach einem Eigentümerwechsel greifen: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Voreigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, haben Sie dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit. Dieser Beitrag ordnet ein, was beim Kauf, beim Erbe und beim Verkauf gilt, Stand Oktober 2026.

Was sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz geändert hat

Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit der Änderung vom 23. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Regeln zur Heizung gelten seit dem 29. Juli 2026. Umgangssprachlich ist weiter vom Heizungsgesetz die Rede.

Das Gesetz tritt in Stufen in Kraft. Am 1. Januar 2027 folgen Teile der europäischen Gebäuderichtlinie, unter anderem neue Regeln für Energieausweise von Nichtwohngebäuden und eine Solarpflicht für bestimmte Neubauten. Ab 2028 gilt der Nullemissionsstandard für neue Behördengebäude, ab 2030 für alle Neubauten. Eine individuelle Sanierungspflicht für einzelne bestehende Wohngebäude enthält die EU-Richtlinie nicht. Sie gibt Ziele für den gesamten Wohngebäudebestand vor.

Gegen das Gesetz werden Klagen erwartet. Wer heute kauft, plant auf Grundlage der geltenden Fassung und sollte bei größeren Investitionen in die Heizung den Rechtsstand kurz vor der Beauftragung noch einmal prüfen.

Was für Heizungen im Bestand entfallen ist

Entfallen ist die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung pauschal mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen (bisher §§ 71 bis 73 GEG). Ebenfalls weggefallen sind die Beratungspflicht vor dem Heizungstausch und die Betriebsverbote für bestimmte Heizkessel. Die frühere Regel, nach der Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren außer Betrieb gehen mussten, gibt es nicht mehr.

Für Käufer und Erben heißt das: Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden, auch wenn sie alt ist. Eine Pflicht zum Heizungstausch beim Eigentümerwechsel, wie sie das alte Recht kannte, besteht nicht mehr.

Wer neu einbaut, wählt zwischen den Techniken, die § 42 GModG zulässt. Dazu gehören Gas- und Ölheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse und Wasserstoff, Hybridanlagen mit Wärmepumpe oder Solarthermie, Kraft-Wärme-Kopplung, Stromdirektheizungen und Fernwärme. Für jede Technik gelten ergänzende Anforderungen. Die Wahlfreiheit ist größer geworden. Die Betriebskosten der gewählten Lösung tragen Sie über die gesamte Nutzungsdauer selbst.

Bio-Treppe ab 2029: was für neue Gas- und Ölheizungen gilt

Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss nach § 43 GModG schrittweise biogene Brennstoffe oder Wasserstoff einsetzen. Der Mindestanteil beträgt ab 2029 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Die Pflicht betrifft neu eingebaute Anlagen. Eine bestehende Heizung, die Sie mit dem Haus übernehmen, fällt nicht darunter, solange sie nicht ersetzt wird.

Statt der Bio-Treppe lässt das Gesetz unter Voraussetzungen Alternativen zu (§§ 43, 45 und 46 GModG): die Kombination mit Solarthermie, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder ein Wärmepumpen-Hybrid. Nach Darstellung in der Fachpresse genügen diese Optionen bis 2035, danach ist der erneuerbare Anteil durch eine fachkundige Person nachzuweisen.

Offen ist noch, wie die geplante Grüngas- und Grünheizölquote aussieht. Die Bundesregierung soll dazu bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorlegen, Ziel sind vollständig klimaneutrale Brennstoffe ab 2045. Für Ihre Kalkulation bedeutet das: Die Brennstoffkosten einer neuen Gas- oder Ölheizung lassen sich über die Nutzungsdauer schwer vorhersagen. Wer das Haus vermietet, trägt bei neu eingebauten Gas- oder Ölheizungen zudem ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte und CO₂-Kosten.

Ein Beispiel: Sie kaufen 2027 ein Einfamilienhaus mit einem alten Gaskessel und lassen im selben Jahr eine neue Gasbrennwertheizung einbauen. Bis Ende 2028 gilt für diese Anlage keine Beimischungsquote. Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent des Brennstoffs biogen sein oder aus Wasserstoff stammen, ab 2030 mindestens 15 Prozent. Behalten Sie den alten Kessel und lassen ihn reparieren, greift die Bio-Treppe nicht.

Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel

Zwei Pflichten aus dem alten Recht bestehen fort. Ungedämmte oberste Geschossdecken über beheizten Räumen, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, müssen so gedämmt werden, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 W/(m²K) nicht überschritten wird (§ 35 GModG, früher § 47 GEG). Statt der Decke darf auch das darüberliegende Dach gedämmt werden. Außerdem sind bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen für Heizung und Warmwasser sowie Armaturen außerhalb beheizter Räume zu dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).

Für die meisten Gebäude ist das keine neue Pflicht. Sie war im Regelfall schon bis zum 31. Dezember 2015 zu erfüllen. Wer ein Mehrfamilienhaus, ein vermietetes Haus oder ein Einfamilienhaus ohne Selbstnutzung im Jahr 2002 kauft und dort eine ungedämmte Geschossdecke vorfindet, übernimmt einen bestehenden Verstoß. Eine Übergangsfrist gibt es dann nicht.

Die Ausnahme betrifft Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat. Hier trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer nach dem ersten Eigentümerwechsel nach diesem Stichtag. Er hat zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang Zeit (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Halten Sie das Datum des Eigentumsübergangs fest und tragen Sie das Fristende gleich in den Kalender ein.

Die Pflicht entfällt, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Zeit durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG). Das beurteilt der Eigentümer selbst, wirtschaftliche Teilmaßnahmen bleiben Pflicht. Ob diese Ausnahme für alle Gebäude gilt, ist in den verfügbaren Zusammenfassungen nicht eindeutig. Verlassen Sie sich darauf nur mit einer belegten Berechnung. Verstöße gegen die Dämmpflichten können mit einem Bußgeld bis 50.000 Euro geahndet werden.

Haus geerbt: was beim Erbe gilt und was unklar ist

Das Gesetz spricht von Eigentümerwechsel und Eigentumsübergang. Es unterscheidet nicht zwischen Kauf, Erbe und Schenkung. Fachquellen nennen Kauf und Erbe ausdrücklich, für die Schenkung spricht der Wortlaut. Eine Aussage einer Behörde oder eines Gerichts dazu haben wir nicht gefunden. Nach überwiegender Lesart gilt die Zwei-Jahres-Frist deshalb nach Kauf, Erbe oder Schenkung gleichermaßen.

Praktisch heißt das: Wenn Sie das Elternhaus erben, in dem Ihre Eltern schon 2002 gewohnt haben, rechnen Sie vorsorglich ab dem Erbfall mit zwei Jahren für die Dämmung von Geschossdecke und Leitungen. Eine Pflicht zum Heizungstausch entsteht durch das Erbe nicht. Weitere Sanierungspflichten allein wegen des Erbes sieht das Gesetz nach unserem Stand nicht vor.

Neben dem Energierecht laufen beim Erbe eigene Fristen. Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Den Erwerb von Grundbesitz müssen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten anzeigen (§ 30 ErbStG), auch wenn ein eröffnetes notarielles Testament vorliegt. Was das geerbte Haus wert ist und wofür welche Bewertung taugt, steht im Beitrag Immobilienbewertung bei Erbschaft. Erben mehrere Personen gemeinsam, lesen Sie weiter unter Erbengemeinschaft verkauft ein Haus.

Energieausweis beim Verkauf und in Anzeigen

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis (§ 80 Abs. 3 GModG). Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Gebäude erreicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977. Die Verbraucherzentrale warnt vor Anbietern, die behaupten, vorhandene Ausweise seien wegen der Gesetzesänderung ungültig.

Verkäufer oder Makler müssen den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein Aushang oder Auslegen genügt. Nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen soll der Käufer nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch führen, wenn eine ausstellungsberechtigte Person es kostenlos anbietet. Das ist eine Soll-Vorschrift ohne Bußgeld.

Kommerzielle Immobilienanzeigen müssen nach § 87 GModG Pflichtangaben enthalten, wenn bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Verantwortlich sind Verkäufer, Vermieter oder Makler. Fehlende Vorlage, fehlende Übergabe und Anzeigen ohne Pflichtangaben können jeweils mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld belegt werden. Was sich ab 2027 ändert, steht im Beitrag EPBD 2026 und Energieausweis.

Als Käufer lesen Sie den Ausweis als ersten Hinweis. Ein Verbrauchsausweis spiegelt das Heizverhalten der Vorbesitzer, ein Bedarfsausweis rechnet mit Normwerten. Keiner von beiden ersetzt den Blick auf Dachboden, Heizraum und Leitungen.

Förderung für Käufer, Stand Oktober 2026

Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Für den Heizungstausch durch Privatpersonen ist die KfW-Heizungsförderung 458 zuständig. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent. Selbstnutzer erhalten zusätzlich einen Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent, wenn eine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung ersetzt wird. Dieser Bonus sinkt je nach Antragsdatum: ab 1. Februar 2027 auf 12 Prozent, ab 1. August 2027 auf 8 Prozent, ab 1. Februar 2028 auf 4 Prozent, ab 1. August 2028 entfällt er.

Selbstnutzer mit einem zu versteuernden Einkommen bis 30.000 Euro erhalten einen Einkommensbonus von 40 Prozent, bis 40.000 Euro 30 Prozent, bis 50.000 Euro 10 Prozent. Mit Kind unter 18 Jahren liegen die Grenzen jeweils 10.000 Euro höher. Der Fördersatz ist auf 70 Prozent begrenzt, bei einem zu versteuernden Einkommen bis 30.000 Euro (mit Kind 40.000 Euro) auf 80 Prozent. Förderfähig sind höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro je Wohneinheit für die zweite bis sechste und 8.000 Euro ab der siebten. Ab 1. Februar 2027 sinkt der Betrag für die erste Wohneinheit halbjährlich um 750 Euro. Neue reine Öl- und Gasheizungen werden nicht gefördert.

Ein Rechenbeispiel mit den Werten von Oktober 2026: Sie kaufen ein Einfamilienhaus zur Selbstnutzung, ersetzen den 25 Jahre alten Gaskessel durch eine Wärmepumpe und stellen den Antrag vor dem 1. Februar 2027. Angenommen sind Kosten von 35.000 Euro. Förderfähig sind davon 28.000 Euro. Grundförderung 30 Prozent und Klimageschwindigkeitsbonus 16 Prozent ergeben 46 Prozent, also 12.880 Euro Zuschuss ohne Einkommensbonus. Für Wärmepumpen sind ab dem ersten Quartal 2027 Änderungen angekündigt, die Details stehen noch aus. Maßgeblich sind die Bedingungen am Tag Ihres Antrags.

Wichtig für Käufer: Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden, mit einem Liefer- oder Leistungsvertrag, der unter der Bedingung der Förderzusage steht. Der Kaufvertrag allein reicht für den Antrag nicht, eine Auflassungsvormerkung genügt. Für die Umsetzung stehen 36 Monate zur Verfügung. Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle fördert das BAFA mit 15 Prozent Grundförderung, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) oberhalb einer Mindestinvestition mit 5 Prozent mehr. Diese Angaben stammen aus der Zusammenfassung einer Energieagentur. Prüfen Sie vor dem Antrag das aktuelle Merkblatt des BAFA.

Was das für Kaufpreis und Verhandlung bedeutet

Das neue Recht nimmt Druck aus der Heizungsfrage. Ein Haus mit 30 Jahre altem Kessel, ungedämmter Decke und alten Leitungen kostet in den nächsten Jahren trotzdem Geld. Für die Verhandlung zählen deshalb drei Fragen: Welche Pflichten sind schon fällig oder werden mit Ihrem Kauf fällig, welche Erneuerungen stehen technisch ohnehin an, und welche Heizlösung passt zum Gebäude.

Ob der Voreigentümer 2002 selbst im Haus gewohnt hat, entscheidet über die Frist. Fragen Sie das vor dem Notartermin ab und lassen Sie sich die Angabe schriftlich geben. Klären Sie auch, ob Nachrüstpflichten schon erfüllt sind und ob es Nachweise dafür gibt. Verkäufer, die diese Unterlagen vorbereiten, beantworten eine der ersten Fragen gut informierter Käufer.

Wie unsere Bauingenieure vor dem Kauf prüfen

Unser Team prüft Bestandshäuser vor dem Kauf auf das, was nach dem Eigentumsübergang Geld und Fristen auslöst: Zustand und Alter der Heizung, Dämmung von oberster Geschossdecke und Leitungen, Energieausweis, Feuchte, Dach, Fenster und Haustechnik. Sie erhalten eine Übersicht der fälligen Pflichten, eine Einschätzung des Investitionsbedarfs für die nächsten Jahre und Argumente für die Preisverhandlung. Mehr dazu unter Ankaufsprüfung und Ankaufs-Check.

Wenn Sie verkaufen wollen, ordnen unsere Bauingenieure den Zustand ein und leiten den Angebotspreis aus Bewertung und Substanz ab. Dazu passen Verkaufswert ermitteln und, bei größerem Sanierungsbedarf, sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Checkliste vor dem Kauf eines Bestandshauses

• Energieausweis anfordern und Art, Ausstellungsdatum und Kennwerte prüfen
• Baujahr und Datum des Bauantrags klären (Bedarfsausweis bei weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977)
• Fragen, ob der Voreigentümer am 1.2.2002 selbst im Haus gewohnt hat, und die Antwort schriftlich festhalten
• Oberste Geschossdecke oder Dach ansehen: gedämmt, wie stark, mit Nachweis
• Heizungs- und Warmwasserleitungen in Keller und unbeheizten Räumen auf Dämmung prüfen
• Alter, Typ und Wartungszustand der Heizung, letztes Schornsteinfegerprotokoll
• Bei Gebäuden ab sechs Wohnungen: Stand der Heizungsprüfung nach § 60b GModG
• Nachweise zu bereits erfüllten Nachrüstpflichten anfordern
• Kosten für Dämmung und eine mögliche Heizungserneuerung grob beziffern lassen, bevor Sie den Preis verhandeln
• Förderantrag zeitlich planen: Antrag vor Arbeitsbeginn, für Käufer mindestens Auflassungsvormerkung
• Fristende zwei Jahre nach Eigentumsübergang notieren, wenn die Frist für Ihr Haus gilt

Häufige Fragen