Hauskauf Altbau: worauf Sie je nach Baujahr achten sollten

Beim Kauf eines Altbaus entscheidet weniger das Alter als der Zustand von Dach, Keller, Leitungen und Haustechnik. Das Baujahr zeigt, wo Sie genauer hinsehen sollten: in Häusern vor 1993 nach Asbest, vor 1989 nach PCB und Holzschutzmitteln, in älteren Gebäuden nach Bleileitungen, die nach der Trinkwasserverordnung seit dem 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein müssen. Nach dem Kauf kommen Pflichten hinzu: Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz müssen ungedämmte oberste Geschossdecken und Leitungen gedämmt werden, bei vielen Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel. Eine Pflicht zum Heizungstausch gibt es seit Juli 2026 nicht mehr. Dieser Beitrag ordnet die typischen Schwachstellen nach Baujahr, nennt die Pflichten und Förderungen beim Kauf und schließt mit einer Checkliste für die Besichtigung. Stand Oktober 2026.

Erst die Pflichten, dann die Wünsche

Vor der Frage, was Sie ändern möchten, steht die Frage, was Sie ändern müssen. Drei Bereiche sind beim Altbau rechtlich vorgegeben. Erstens die Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz: Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Verkäufer schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt eine Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang. Bei anderen Häusern war die Pflicht meist schon 2015 fällig, Sie übernehmen dann einen bestehenden Verstoß.

Zweitens Bleileitungen im Trinkwasser. Nach § 17 Trinkwasserverordnung mussten sie bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Das Gesundheitsamt kann die Frist für Häuser, die nur den eigenen Haushalt versorgen, unter Bedingungen bis 2036 verlängern. Bei einem Eigentümerwechsel endet eine solche Verlängerung ein Jahr nach dem Übergang. Drittens Rauchwarnmelder: In Hessen muss in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mindestens ein Rauchwarnmelder hängen (§ 14 Abs. 2 HBO).

Die Einzelheiten zu Heizung, Dämmpflicht und Energieausweis stehen im Beitrag Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hauskauf.

Typische Schwachstellen nach Baujahr

Jede Bauzeit hat ihre typischen Materialien und Schwächen. Die folgende Übersicht ist eine Orientierung aus der Prüfpraxis und ersetzt keine Begehung. Viele Häuser wurden über Jahrzehnte umgebaut, und ein Anbau aus den 1970er Jahren an einem Fachwerkhaus bringt die Probleme beider Zeiten mit.

An der Bergstraße und im Ried sind zwei Gruppen häufig: Fachwerk- und Bruchsteinhäuser in den Ortskernen, oft mit Denkmalschutz, und Siedlungshäuser der Nachkriegszeit. Bei Fachwerk geht es um Feuchte in Schwellen und Holzverbindungen, bei Nachkriegshäusern um dünne Wände, ungedämmte Dächer und Haustechnik, die oft schon zweimal erneuert wurde.

Schadstoffe: was das Baujahr verrät

Asbest ist in Deutschland seit dem 31. Oktober 1993 verboten. Davor steckte er nach Angaben des Umweltbundesamts unter anderem in Dach- und Fassadenplatten aus Asbestzement, in Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern, in Floor-Flex-Platten und Cushion-Vinyl-Belägen, in schwarzen Bitumenklebern unter Bodenbelägen und in Nachtspeicheröfen. Solange das Material fest gebunden und unbeschädigt ist, gilt es als weniger gefährlich. Kritisch wird es beim Bohren, Schleifen und Entfernen. Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen dürfen nur fachkundige Betriebe nach den technischen Regeln für Gefahrstoffe ausführen.

PCB in Fugendichtungen und das Holzschutzmittel PCP sind seit 1989 verboten, das Holzschutzmittel Lindan wurde 1977 stark eingeschränkt. Alte künstliche Mineralfasern, wie sie etwa von 1960 bis 1990 als Dämmstoff eingebaut wurden, sind seit 2000 für bestimmte Typen verboten. Ob ein Schadstoff tatsächlich vorhanden ist, zeigt nur eine Probe im Labor. Bei der Besichtigung lassen sich Verdachtsstellen erkennen und benennen. Für die Kalkulation zählt, ob Sie diese Bauteile beim geplanten Umbau anfassen müssen.

Feuchte im Keller und im Mauerwerk

Feuchte Kellerwände sind bei älteren Häusern häufig. Die Ursache entscheidet über die Kosten: Kondensat durch falsches Lüften lässt sich mit geringem Aufwand beheben, eine fehlende oder defekte Abdichtung gegen Erdfeuchte oder drückendes Wasser kann eine Freilegung und Abdichtung von außen bedeuten. Hinweise sind Salzausblühungen, abplatzender Putz, muffiger Geruch und frisch gestrichene Stellen kurz vor dem Verkauf.

Fragen Sie nach Starkregen- und Hochwasserereignissen, nach Rückstausicherung und nach früheren Abdichtungen mit Rechnungen. Im Ried und in Lagen mit hohem Grundwasser gehört die Frage nach dem Grundwasserstand dazu. Eine Feuchtemessung bei der Besichtigung gibt einen Anhalt, die Ursache klärt oft erst eine genauere Untersuchung.

Dach, Holz und Tragwerk

Beim Dach prüfen Sie Eindeckung, Lattung, Unterspannbahn, Anschlüsse an Kamin und Gauben und den Dachstuhl auf Feuchte und Schädlingsbefall. Bei Holzbalkendecken und Fachwerk sind Durchbiegungen, Risse und weiche Stellen an Auflagern Warnzeichen. Fragen Sie nach Umbauten mit Eingriff ins Tragwerk, etwa Wanddurchbrüchen oder ausgebauten Dachgeschossen, und nach den Genehmigungen und statischen Nachweisen dafür.

Fehlen Genehmigungen für Ausbau oder Anbau, kann das Folgen für Nutzung, Finanzierung und Versicherung haben. Lassen Sie sich die Bauakte zeigen oder fordern Sie sie beim Bauamt an. Wie Sie ein Bestandsgebäude vor einer größeren Entscheidung technisch einordnen, beschreibt der Beitrag Bestandsgebäude technisch einordnen.

Heizung, Elektrik und Leitungen

Eine funktionierende alte Heizung dürfen Sie nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz weiter betreiben. Für die Kalkulation zählen Alter, Zustand und die Frage, welche neue Heizung später zum Haus passt. Eine Wärmepumpe braucht passende Heizflächen und eine Gebäudehülle, die niedrige Vorlauftemperaturen zulässt.

Bei der Elektrik sind zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, alte Sicherungskästen mit Schraubsicherungen und fehlende Fehlerstromschutzschalter typische Befunde. Eine gesetzliche Nachrüstpflicht für private Bestandsanlagen gibt es nicht, für die Sicherheit und für einen Umbau ist eine Erneuerung aber oft nötig. Wasserleitungen aus verzinktem Stahl korrodieren mit den Jahren, Bleileitungen sind seit 2026 rechtlich nicht mehr zulässig. Fragen Sie nach dem Jahr der letzten Erneuerung von Elektro- und Wasserinstallation.

Förderung beim Kauf eines Altbaus

Für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind gibt es das KfW-Programm Jung kauft Alt (308). Seit dem 3. August 2026 betragen die Kredithöchstbeträge 140.000 Euro mit einem Kind, 160.000 Euro mit zwei und 180.000 Euro ab drei Kindern. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf 90.000 Euro nicht übersteigen, zuzüglich 10.000 Euro je weiterem Kind. Das Haus muss in die Effizienzklasse F, G oder H fallen und innerhalb von 54 Monaten saniert werden, entweder zum Effizienzhaus 85 EE oder mit vier Einzelmaßnahmen: Heizungstausch, Fenstertausch, Fassadendämmung und Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke.

Das Land Hessen zahlt beim erstmaligen Kauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie das Hessengeld: 10.000 Euro je Erwerber, höchstens 20.000 Euro, und 5.000 Euro je Kind, begrenzt auf die gezahlte Grunderwerbsteuer und ausgezahlt in zehn Jahresraten über die WIBank. Für den späteren Heizungstausch gilt die KfW-Heizungsförderung 458, den Stand beschreibt der Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz. Förderbedingungen ändern sich häufig. Maßgeblich ist das Merkblatt am Tag Ihres Antrags, und viele Anträge müssen vor Beginn der Arbeiten gestellt werden.

Besichtigung und Kaufvertrag

Planen Sie mindestens zwei Termine. Beim ersten verschaffen Sie sich einen Eindruck und fordern Unterlagen an. Beim zweiten gehen Sie mit Fachleuten durch das Haus, vom Keller bis zum Dachboden, bei Tageslicht und möglichst nach Regen. Fotografieren Sie, was Ihnen auffällt, und stellen Sie Ihre Fragen schriftlich.

• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Baugenehmigungen und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis und Baujahr der Heizung mit Wartungs- und Schornsteinfegerprotokollen
• Rechnungen zu Dach, Fenstern, Heizung, Elektro- und Wasserinstallation
• Angaben zu Bleileitungen und zum Material der Trinkwasserleitungen
• Hinweise auf Asbestzement, alte Bodenbeläge, Kleber und Fugen
• Keller: Feuchte, Salzausblühungen, Abdichtung, Rückstausicherung
• Dachboden: Dämmung der obersten Geschossdecke, Dachstuhl, Unterspannbahn
• Leitungen in unbeheizten Räumen: gedämmt oder nicht
• Elektrik: Verteilerkasten, Schutzleiter, Fehlerstromschutzschalter
• Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren
• Hat der Verkäufer das Haus am 1. Februar 2002 selbst bewohnt? Angabe schriftlich geben lassen

Gebrauchte Häuser werden fast immer unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft. Der Verkäufer haftet dann nur, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Für Sie heißt das: Was Sie vor dem Notartermin nicht erkennen oder schriftlich zusichern lassen, tragen Sie in der Regel selbst. Fragen zum Vertragstext klären Sie mit dem Notariat oder einer Rechtsberatung.

Wann sich eine Ankaufsprüfung lohnt

Wenn Ihnen bei der Besichtigung Feuchte, Risse, alte Haustechnik oder Verdacht auf Schadstoffe auffallen oder wenn Sie nach dem Kauf umbauen wollen, lohnt sich eine Prüfung vor dem Notartermin. Unsere Bauingenieure begehen das Haus, sichten die Unterlagen, benennen Mängel, Pflichten und Restrisiken und ordnen die Kosten für die nächsten Jahre ein. Das Ergebnis ist eine Grundlage für Ihre Entscheidung und die Preisverhandlung. Was eine Sichtprüfung nicht zeigen kann, etwa Leitungen in Wänden, benennen wir ausdrücklich.

Kurz geprüft vor dem Notartermin

• Welche Pflichten werden mit dem Kauf fällig, und bis wann?
• Gibt es Bleileitungen oder sind sie nachweislich entfernt?
• Besteht Verdacht auf Asbest oder andere Schadstoffe in Bauteilen, die Sie umbauen wollen?
• Ist die Ursache von Feuchte im Keller bekannt?
• Liegen Genehmigungen für Ausbau und Anbau vor?
• Passt das Haus zu den Bedingungen der Förderung, die Sie nutzen wollen?

Häufige Fragen