Fertighaus Abnahme: Checkliste vom Bauvertrag bis zur Schlussabnahme

Dieser Beitrag richtet sich an private Bauherren, die mit einem Fertighausanbieter bauen. Er trennt, was im Gesetz steht, was Normen und Branchenregeln vorgeben und was sich in unserer Prüfpraxis bewährt hat. Rechtsstand und Abruf der Quellen: 8. November 2026. Wie unsere Bauingenieure Fertighäuser vom Vertrag bis zur Abnahme begleiten, beschreibt Bausachverständiger für Fertighäuser.

Ablauf vom Vertrag bis zur Übergabe

Ein Fertighaus entsteht an zwei Orten. Im Werk werden Wände, Decken und Dach vorgefertigt. Auf der Baustelle entstehen Keller oder Bodenplatte, und das Haus wird montiert. Einige Punkte lassen sich deshalb nur in kurzen Zeitfenstern prüfen. Die Übersicht zeigt die Prüfzeitpunkte nach unserer Praxis.

Verbraucherbauvertrag nach §§ 650i bis 650n BGB

Verpflichtet sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes, ist das ein Verbraucherbauvertrag (§ 650i Abs. 1 BGB). Er bedarf der Textform (§ 650i Abs. 2 BGB). Ob ein Vertrag über ein Ausbauhaus oder ein getrennter Vertrag über Keller oder Bodenplatte darunter fällt, hängt vom Leistungsumfang ab. Das ist eine Rechtsfrage für Ihre Rechtsanwältin oder Ihren Rechtsanwalt.

Baubeschreibung nach § 650j BGB und Art. 249 EGBGB

Der Anbieter muss Ihnen rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen (Art. 249 § 1 EGBGB). Das gilt nicht, wenn Sie oder ein von Ihnen Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben machen (§ 650j BGB). Die Baubeschreibung muss nach Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB mindestens enthalten:

• eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
• Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe
• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
• gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
• Angaben zu den Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
• gegebenenfalls eine Beschreibung des Innenausbaus und der gebäudetechnischen Anlagen
• Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude genügen muss
• gegebenenfalls Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie und Außenanlagen

Die Angaben zur Bauausführung werden Vertragsinhalt, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart (§ 650k Abs. 1 BGB). Ist sie unvollständig oder unklar, wird der Vertrag nach allen Umständen ausgelegt, vor allem nach dem Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Beschreibung. Zweifel gehen zulasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 2 BGB).

Praxisempfehlung: Prüfen Sie vor allem die Ausbaustufe und die Leistungsgrenze zur Bodenplatte. Bei Fertighäusern sind Erdarbeiten, Keller oder Bodenplatte, Hausanschlüsse, Baustrom, Gerüst und Kran nach unserer Erfahrung oft gesondert geregelt.

Fertigstellungstermin

Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Lässt sich dieser Zeitpunkt bei Vertragsschluss nicht angeben, genügen verbindliche Angaben zur Dauer der Bauausführung (§ 650k Abs. 3 Satz 1 BGB). Fehlen die Angaben im Vertrag, gelten die Angaben aus der Baubeschreibung (§ 650k Abs. 3 Satz 2 BGB, Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB). Achten Sie darauf, ab welchem Ereignis eine Bauzeit läuft.

Widerrufsrecht nach § 650l BGB

Einen Verbraucherbauvertrag können Sie widerrufen, wenn er nicht notariell beurkundet wurde (§ 650l BGB). Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Sie beginnt nicht, bevor der Unternehmer Sie nach Art. 249 § 3 EGBGB belehrt hat. Spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt das Recht (§ 356e BGB). Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs (§ 355 Abs. 1 BGB).

Abschlagszahlungen und Sicherheit nach § 650m BGB

Abschläge richten sich nach dem Wert der erbrachten und geschuldeten Leistungen. Der Unternehmer muss sie durch eine Aufstellung nachweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung erlaubt (§ 632a Abs. 1 BGB). Für angelieferte oder eigens angefertigte Bauteile gilt das nur, wenn Ihnen Eigentum übertragen oder Sicherheit geleistet wird. Zusammen dürfen die Abschläge 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträgen nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB).

Bei der ersten Abschlagszahlung ist Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten (§ 650m Abs. 2 BGB). Auf Verlangen des Unternehmers geschieht das, indem Sie den Betrag von den Abschlägen einbehalten. Eine Vereinbarung über eine Sicherheit für die Vergütung ist unwirksam, wenn diese die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung übersteigt (§ 650m Abs. 4 BGB). Eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB kann der Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag grundsätzlich nicht verlangen (§ 650f Abs. 6 BGB).

Unterlagen nach § 650n BGB

Vor Beginn der Ausführung muss der Unternehmer die Planungsunterlagen herausgeben, die Sie als Nachweis gegenüber Behörden brauchen. Das entfällt, soweit Sie oder Ihr Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellen. Spätestens mit der Fertigstellung folgen die Unterlagen, die belegen, dass die Leistung entsprechend ausgeführt wurde (§ 650n Abs. 1 und 2 BGB). Das gilt entsprechend für Nachweise, die ein Dritter wie Ihr Darlehensgeber verlangt (§ 650n Abs. 3 BGB). Voraussetzung ist, dass der Unternehmer die berechtigte Erwartung geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten. Für den Neubau ist zudem ein Energiebedarfsausweis auszustellen und dem Eigentümer zu übergeben (§ 80 Abs. 1 GModG).

Checkliste Phase 1: vor der Unterschrift

• Baubeschreibung vollständig nach Art. 249 § 2 EGBGB, Ausbaustufe eindeutig benannt
• Leistungsgrenzen geklärt: Erdarbeiten, Keller oder Bodenplatte, Hausanschlüsse, Baustrom und Bauwasser, Gerüst, Kran, Entsorgung
• Energie-, Schall- und Brandschutzstandard mit Kennwerten angegeben
• Bemusterung: offene Positionen und Budget
• Zahlungsplan nach erbrachter Leistung, Summe der Abschläge höchstens 90 Prozent
• Fertigstellungstermin oder Bauzeit mit dem Ereignis, ab dem sie läuft
• Widerrufsbelehrung erhalten, Datum des Vertragsschlusses notiert
• Regeln zu Teilabnahmen, falls vorgesehen, und zu Eigenleistungen

Checkliste Phase 2: Keller oder Bodenplatte vor der Montage

Keller oder Bodenplatte müssen zu den Vorgaben des Anbieters passen, nach denen im Werk gefertigt wird. Maßgeblich sind Vertrag und Anschlusspläne. Für Maß- und Ebenheitstoleranzen ist ohne besondere Vereinbarung DIN 18202:2019-07 der übliche Bezug. Gütegemeinschaften für Fertigbau und Fertigkeller haben eigene Güte- und Prüfbestimmungen. Das sind Branchenregeln; sie gelten für Sie, wenn sie vereinbart sind.

• Lage auf dem Grundstück und Höhenlage nach Plan
• Außenmaße und Diagonalen
• Ebenheit im Bereich der Wandauflager
• Abdichtung und Sockelausbildung, Schutz des späteren Holzsockels vor Spritzwasser; den baulichen Holzschutz behandelt DIN 68800-2:2022-02
• Lage von Durchführungen, Leerrohren und Hauseinführung
• Entwässerung, gegebenenfalls Rückstausicherung
• beim Keller: Abdichtung und Dämmung vor dem Verfüllen der Baugrube
• Protokoll mit Messwerten und Fotos, Kopie an beide Unternehmen

Checkliste Phase 3: Montage und Gebäudehülle

• Anschluss der Wandelemente an Keller oder Bodenplatte, Schwelle und Abdichtung
• Elementstöße außen und innen
• Schutz von Holz und Dämmung vor Regen bis zum Schließen der Hülle
• Dach: Unterdeckung, Anschlüsse, Durchdringungen
• Fenster und Außentüren: Einbau und Anschlussabdichtung
• Feuchte von Holzbauteilen an auffälligen Stellen gemessen, offene Konstruktion fotografiert

Checkliste Phase 4: Ausbau, Installationen und Eigenleistungen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig nach den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist (§ 13 GModG). Wird die Luftdichtheit nach DIN EN ISO 9972:2018-12 gemessen und in der Energiebilanz angesetzt, gelten Höchstwerte (§ 26 Abs. 2 GModG). Ohne raumlufttechnische Anlage darf der Volumenstrom bei 50 Pascal höchstens das Dreifache des beheizten Luftvolumens je Stunde betragen, mit Anlage das 1,5-Fache. Ob eine Messung geschuldet ist, steht in der Baubeschreibung.

• Dämmung lückenlos, Dampfbremse und Luftdichtheitsebene mit verklebten Stößen und Anschlüssen
• Durchdringungen von Installationen durch die Luftdichtheitsebene abgedichtet
• Luftdichtheitsmessung, wenn vereinbart, vor dem Schließen der Bekleidungen
• Rohinstallationen für Elektro, Heizung, Sanitär und Lüftung vor dem Verschließen fotografiert
• Estrich: Dämmung und Leitungen vor dem Einbau, Feuchte vor dem Belag gemessen
• Eigenleistungen beim Ausbauhaus: Übergabezustand dokumentiert, Reihenfolge mit dem Anbieter abgestimmt

Checkliste Phase 5: Schlussabnahme

• Termin schriftlich vereinbaren, Vorbegehung einige Tage vorher
• Mängelliste aus den früheren Terminen mitnehmen und abgleichen
• alle Räume, Fassade, zugängliche Dachflächen und Außenanlagen im Vertragsumfang begehen
• Funktion prüfen: Fenster, Türen, Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro
• Unterlagen nach § 650n Abs. 2 BGB und Energieausweis anfordern
• bekannte Mängel einzeln im Protokoll vorbehalten
• Restleistungen mit Termin aufnehmen
• Protokoll erst nach Prüfung unterschreiben, Kopie behalten

Abnahme nach § 640 BGB: Wirkung, Vorbehalt und Frist

Sie sind verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). Teilabnahmen sieht das Gesetz nicht von sich aus vor, sie ergeben sich aus dem Vertrag. Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung je Teil bestimmt, wird sie mit der jeweiligen Abnahme fällig (§ 641 Abs. 1 Satz 2 BGB). Klären Sie vor jedem Termin, ob er eine rechtliche Teilabnahme oder eine technische Begehung ist.

Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, kann das Werk als abgenommen gelten. Das ist der Fall, wenn Sie die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern. Gegenüber Verbrauchern tritt diese Folge nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB).

Kennen Sie bei der Abnahme einen Mangel, müssen Sie sich Ihre Rechte vorbehalten. Sonst stehen Ihnen wegen dieses Mangels Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nicht mehr zu (§ 640 Abs. 3 BGB). Schreiben Sie deshalb jeden bekannten Mangel einzeln ins Protokoll.

Verweigern Sie die Abnahme unter Angabe von Mängeln, müssen Sie auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitwirken (§ 650g Abs. 1 BGB). Für einen offenkundigen Mangel, der in der Feststellung fehlt, wird nach der Übergabe vermutet, dass er später entstanden ist. Vermutet wird auch, dass Sie ihn zu vertreten haben (§ 650g Abs. 3 BGB). Das gilt nicht, wenn der Mangel seiner Art nach nicht von Ihnen verursacht worden sein kann.

Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, für ein Bauwerk beträgt sie fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB). Die Schlussvergütung wird fällig, wenn Sie abgenommen haben und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650g Abs. 4 BGB). Wegen eines Mangels können Sie nach Fälligkeit einen angemessenen Teil zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Nach der Abnahme: Unterlagen und Gewährleistung

Nach guter Praxis gehören zu den Unterlagen eines Fertighauses:

• Baugenehmigung und genehmigte Pläne, Nachweise zu Standsicherheit, Wärme- und Schallschutz
• Energieausweis und, falls vereinbart, das Protokoll der Luftdichtheitsmessung
• Prüfprotokolle und Erklärungen der Fachunternehmen für Elektro, Heizung, Sanitär und Lüftung
• Pläne der Installationen, Bedienungs- und Wartungsanleitungen, Abnahmeprotokoll mit Vorbehalten

Mängel nach dem Einzug melden Sie schriftlich mit Fotos und setzen eine angemessene Frist zur Beseitigung. Vor Ablauf der fünf Jahre lohnt eine Begehung. Wie verdeckte Mängel einzuordnen sind, beschreibt der Beitrag Verdeckte Mängel am Bau.

Typische Fehler bei der Fertighaus-Abnahme

Unsere Rolle bei der Abnahme

Unsere Bauingenieure begleiten private Bauherren beim Fertighaus vom Vertrag bis zur Schlussabnahme. Unsere Geschäftsführer sind Bauingenieure, nicht öffentlich bestellt und vereidigt; Gutachten für Gerichtsverfahren erstellen wir nicht. Die Abnahme erklären Sie selbst, wir bewerten die Mängel technisch, die rechtliche Bewertung übernimmt ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Wir arbeiten dabei nur für den Bauherrn, im selben Vorhaben nie für den Fertighausanbieter. Leistungen und Ablauf beschreibt Bausachverständiger für Fertighäuser; Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.

Häufige Fragen