Altes Fertighaus kaufen: Bauweise, Schadstoffe, Feuchte und Kosten prüfen

Dieser Beitrag richtet sich an Käufer eines gebrauchten Fertighauses. Er nennt, was Gesetze, Behörden und Verbraucherzentralen zu Bauweise, Baujahr und Schadstoffen festhalten, und trennt das von unserer Prüfpraxis. Gesundheitliche Fragen beantwortet er nicht. Stand der Quellen: Abruf am 8. November 2026. Wie unsere Bauingenieure ein Fertighaus vor dem Kauf prüfen, steht unter Bausachverständiger für Fertighäuser.

Bauweise: was ein Fertighaus technisch ist

Die amtliche Statistik zählt ein Gebäude zum Fertigteilbau, wenn überwiegend geschosshohe oder raumbreite Fertigteile für Außen- und Innenwände verwendet werden. Der überwiegende Teil der tragenden Konstruktion muss aus Fertigteilen bestehen (Hessisches Statistisches Landesamt). Im Wohnungsbau ist das meist Holz. In Hessen hatten 2025 von 1.062 genehmigten Wohngebäuden im Fertigteilbau 857 Holz als überwiegenden Baustoff.

Beim Holzfertighaus besteht die Wand aus einem Holzrahmen, der innen und außen mit Platten beplankt und dazwischen gedämmt ist. Man spricht von Holztafel- oder Holzrahmenbau. Bei älteren Häusern sind die Platten oft Spanplatten, außen finden sich Putz, Holz oder Faserzementplatten. Was in der Wand steckt, zeigt die Besichtigung nicht. Hinweise geben Unterlagen des Herstellers, das Baujahr und Stellen, an denen die Konstruktion sichtbar ist, etwa am Dachboden oder an Revisionsöffnungen.

Fertighäuser sind verbreitet. Bundesweit lag der Anteil der Fertigbauweise an den genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern 2025 bei 26,5 Prozent (Bundesverband Deutscher Fertigbau auf Grundlage der amtlichen Statistik). In Hessen waren es nach dem Statistischen Landesamt rund 39 Prozent der genehmigten Wohngebäude mit einer oder zwei Wohnungen.

Prüfthemen nach Baujahr

Die Übersicht ordnet die Stichtage aus Gesetzen und Behördenangaben den Baujahren zu. Sie zeigt, wonach zu fragen ist. Ob ein Stoff im einzelnen Haus vorhanden ist, sagt sie nicht. Anbauten und Renovierungen können Materialien einer anderen Zeit eingebracht haben.

Schadstoffe: was bekannt ist und was nur ein Labor klärt

Holzschutzmittel und PCP

Pentachlorphenol (PCP) war bis 1978 das am meisten verwendete Fungizid im Holzschutz. 1978 verzichteten die Hersteller freiwillig auf PCP in Holzschutzmitteln für den Innenraum (Umweltbundesamt, 1997). Die Gefahrstoffverordnung von 1986 verbot PCP als Biozid in Aufenthaltsräumen (Bundestagsdrucksache 13/609). Seit Dezember 1989 sind Herstellung, Inverkehrbringen und Verwendung vollständig verboten, seit 1993 über die Chemikalien-Verbotsverordnung.

Nach Angaben der Verbraucherzentrale NRW schrieb DIN 68800 von 1956 bis 1989 chemischen Holzschutz für tragende Holzbauteile vor. In älteren Fertighäusern ist deshalb mit behandelten Hölzern zu rechnen. Welches Mittel verwendet wurde, ist ohne Probe nicht bekannt.

Formaldehyd aus Holzwerkstoffen

Holzwerkstoffe sind nach dem Umweltbundesamt eine der Hauptquellen für Formaldehyd in der Innenraumluft. Es wurde als Bindemittel in Holzwerkstoffen auch beim Innenausbau und bei Fertighäusern eingesetzt. Für die Innenraumluft gibt es nach dem Umweltbundesamt seit 2016 einen Richtwert des Ausschusses für Innenraumrichtwerte von 100 µg/m³. Er soll auch kurzzeitig (30 Minuten) nicht überschritten werden.

Bis Juli 2026 regelte in Deutschland die Chemikalien-Verbotsverordnung, wie Holzwerkstoffe vor dem Inverkehrbringen zu prüfen waren. Seit dem 6. August 2026 gilt EU-weit ein Grenzwert von 0,062 mg/m³ für Möbel und Erzeugnisse auf Holzwerkstoffbasis (Verordnung (EU) 2023/1464). Gebrauchte Erzeugnisse sind ausgenommen. Für ein bestehendes Haus gelten diese Werte nicht. Ob die Raumluft auffällig ist, zeigt eine Messung durch ein Fachlabor.

Muffiger Geruch

Die Verbraucherzentrale NRW führt den muffigen Geruch älterer Fertighäuser oft auf die Zersetzung von Holzschutzmitteln zurück. In einem dort beschriebenen Fall waren Chloranisole und Chlornaphthaline in der Raumluft die Ursache. Als Sofortmaßnahme nennt die Verbraucherzentrale verstärktes Lüften und feuchtes Entfernen von Staub. Die Quelle in den Bauteilen beseitigt das nicht. Welche Bauteile belastet sind, lässt sich nach der Verbraucherzentrale nur mit Materialanalysen beurteilen.

Asbest

Seit dem 31. Oktober 1993 gilt in Deutschland ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Typische asbesthaltige Bauteile sind nach der Verbraucherzentrale Fassaden- und Dachplatten aus Asbestzement, Fensterbänke, Floor-Flex-Platten und Cushion-Vinyl-Beläge, Bitumen- und Fliesenkleber, Putze und Spachtelmassen sowie Nachtspeicheröfen. Proben nimmt eine fachkundige Person, weil schon eine unsachgemäße Probenahme Fasern freisetzen kann.

Planen Sie nach dem Kauf Umbauarbeiten, müssen Sie dem ausführenden Unternehmen vorher alle Ihnen vorliegenden Informationen zu vorhandenen oder vermuteten Gefahrstoffen geben. Dazu gehört das Baujahr, bei Baujahren zwischen 1993 und 1996 das Datum des Baubeginns (§ 5a Abs. 1 und 2 GefStoffV). Das gilt auch für private Haushalte (§ 5a Abs. 4 GefStoffV).

Alte Mineralwolle

Nach dem Bayerischen Landesamt für Umwelt werden künstliche Mineralfasern, die vor 2000 produziert wurden, generell als krebserzeugend eingestuft. Seit Juni 2000 dürfen nur noch Mineralwollen mit nachgewiesener Biolöslichkeit in Verkehr gebracht werden. Für den Ausbau alter Dämmung gelten deshalb besondere Regeln des Arbeitsschutzes.

Was eine Begehung leisten kann

Bei der Begehung erfassen Bauingenieure Verdachtsmomente: Baujahr, Bauteile, Plattenwerkstoffe, Geruch, frühere Sanierungen. Ob und in welcher Menge ein Stoff vorhanden ist, zeigt nur eine Probe, genommen und analysiert von einem Fachlabor oder Schadstoffgutachter. Die Verbraucherzentrale NRW mahnt bei Fertighäusern aus den 1970er und 1980er Jahren zur Vorsicht. Vor dem Kauf hält sie es für höchst sinnvoll, Fachleute für Gebäudeschadstoffe hinzuzuziehen. Messergebnisse bewerten Fachleute für Innenraumhygiene; eine medizinische Bewertung gehört nicht zur bautechnischen Prüfung.

Feuchte und Schimmel in der Holzkonstruktion

Holz und Holzwerkstoffe vertragen dauerhafte Feuchte schlecht. Kritisch sind nach unserer Prüfpraxis der Sockel am Übergang zu Keller oder Bodenplatte, Bäder und Duschen, Anschlüsse von Fenstern und Dach sowie Flachdächer. Feuchte kann auch von innen in die Wand gelangen, wenn Dampfbremse oder Luftdichtheitsebene fehlen oder beschädigt sind. Schimmel in der Konstruktion ist von innen oft nicht zu sehen.

Bei der Begehung messen wir an auffälligen Stellen die Feuchte und suchen nach Spuren von Wassereintritt. Ein sicheres Bild ergibt erst eine Bauteilöffnung, und die ist vor dem Kauf nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich. Wie bei Schimmelbefall vorzugehen ist, beschreibt der Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts (Dezember 2017, präzisiert 2024).

Energie und Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das frühere Gebäudeenergiegesetz, zuletzt geändert am 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Für Käufer sind drei Regeln wichtig.

• Oberste Geschossdecke: Erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 nicht, ist sie so zu dämmen, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 W/(m²K) nicht überschritten wird. Alternativ kann das Dach darüber gedämmt sein (§ 35 Abs. 1 GModG).
• Leitungen: Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume sind zu dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).
• Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG). Nach der Übergabe müssen Käufer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen ein kostenlos angebotenes Beratungsgespräch zum Energieausweis führen (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GModG).

Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, trifft die Dämmpflicht erst den neuen Eigentümer. Er hat zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Wurde das Haus seit 2002 schon einmal verkauft, lief die Frist für den damaligen Käufer. Fragen Sie dann, ob die Dämmung erledigt ist. Ist sie es nicht, gilt die Pflicht für Sie ohne neue Frist. Bei selbst genutzten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Deckendämmung, soweit die Einsparungen die Aufwendungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften (§ 35 Abs. 4 GModG). Mehr dazu im Beitrag Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hauskauf.

Restnutzungsdauer, Wert und Finanzierung

Für die Wertermittlung setzt die ImmoWertV bei Ein- und Zweifamilienhäusern ein Modell von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer an (Anlage 1 ImmoWertV). Nach Bauweise unterscheidet sie dabei nicht. Die Restnutzungsdauer ergibt sich in der Regel aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Instandsetzungen und Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Für ein Haus von 1975 ergibt das Modell im Jahr 2026 zunächst 29 Jahre, vor Berücksichtigung des Zustands.

Wie Ihre Bank ein älteres Fertighaus beleiht, legt sie nach eigenen Vorgaben fest. Fragen Sie vor dem Notartermin, welche Unterlagen sie zum Zustand verlangt. Ein Prüfbericht mit Kostenrahmen hilft, die Kosten der nächsten Jahre in die Finanzierung einzuplanen. Für vermietete Häuser kann die tatsächliche Nutzungsdauer bei der Abschreibung eine Rolle spielen. Das prüft Ihre Steuerberatung, die technische Grundlage liefert ein Restnutzungsdauergutachten.

Kosten der nächsten Jahre einschätzen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Kosten. Planen Sie die Kosten in Blöcken, getrennt nach dringend, mittelfristig und optional:

• Schadstoffuntersuchung und gegebenenfalls Sanierung nach Sanierungskonzept
• Feuchteschäden, Sockel und Bäder
• Fassade, bei Asbestzement Rückbau durch eine Fachfirma
• Dach, Fenster und Dämmung der obersten Geschossdecke
• Heizung, Elektrik und Leitungen

Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt, bei belasteten Häusern die Kosten einer Sanierung den Kosten für Abriss und Neubau gegenüberzustellen. Einen Rahmen für Sanierungskosten im Bestand gibt der Beitrag Sanierung Altbau: Kosten.

Ablauf vor dem Notartermin

1. Unterlagen anfordern: Baugenehmigung, Pläne, Baubeschreibung des Herstellers, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen, frühere Messberichte.
2. Verkäufer fragen: Geruch, Wasserschäden, Sanierungen, Selbstnutzung am 1. Februar 2002, Eigentümerwechsel seit 2002.
3. Begehung: durch einen Bauingenieur oder Bausachverständigen, mit schriftlichem Bericht.
4. Laborprobe bei Verdacht: durch ein Fachlabor oder einen Schadstoffgutachter, mit Zustimmung des Eigentümers.
5. Kosten und Finanzierung: Kostenrahmen mit der Bank abstimmen.
6. Kaufvertrag: Fragen zu Beschaffenheit und Haftungsausschluss klären Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt.

Allgemeine Prüfpunkte für Bestandshäuser jeden Baujahrs enthält die Checkliste Hauskauf Altbau.

Unsere Rolle beim Kauf eines Fertighauses

Unsere Bauingenieure prüfen gebrauchte Fertighäuser vor dem Kauf auf Konstruktion, Feuchte, Haustechnik und Verdachtsmomente und schätzen die Kosten der nächsten Jahre ein. Unsere Geschäftsführer sind Bauingenieure, nicht öffentlich bestellt und vereidigt; Gutachten für Gerichtsverfahren erstellen wir nicht. Schadstoffproben nimmt ein Fachlabor, Verträge prüft eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Bei der Kaufprüfung arbeiten wir nur für Sie als Käufer, im selben Vorhaben nie für den Verkäufer. Für Objekte, die wir selbst vermitteln, erstellen wir keine Prüfberichte für Kaufinteressenten. Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot, mehr unter Bausachverständiger für Fertighäuser.

Häufige Fragen