Hausverwaltung kaufen oder verkaufen: Verwaltungsbestand prüfen, Verkauf vorbereiten, Übergabe planen

Wann Kauf oder Verkauf einer Hausverwaltung ansteht

Hausverwaltungen wechseln den Inhaber oft bei einer Nachfolge oder weil eine andere Verwaltung wachsen will. Typische Ausgangslagen:

• Sie verwalten seit vielen Jahren, ein Nachfolger fehlt, und Sie wollen Ihren Bestand geordnet übergeben.
• Eine andere Verwaltung hat Interesse an Ihrem Bestand bekundet, und Sie wissen nicht, was sie prüfen wird.
• Ihnen wird ein Verwaltungsbestand angeboten, aber Laufzeiten, Vergütung und Zustand der Objekte sind unklar.
• Als Bestandshalter wollen Sie eine Verwaltung erwerben, um Ihre Objekte selbst zu verwalten.
• Die Daten liegen in einer Verwaltungssoftware, die der Käufer nicht weiterführen will, und die Übernahme der Daten ist offen.
• Wissen über Gemeinschaften, Beiräte und laufende Beschlüsse steckt in wenigen Köpfen.

Technische Fragen Ihrer Gemeinschaften im laufenden Betrieb, etwa Sanierungsbeschlüsse oder Instandhaltungsplanung, behandelt die Seite Technische Beratung für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften. Diese Seite beschreibt die Transaktion.

Unternehmensberatung für Hausverwaltungen: Consulting-Pakete

Unsere Consulting-Leistungen bieten wir in Paketen an. Jedes Paket hat einen festen Leistungsumfang, benannte Ergebnisse und ein festes Kontingent an Beratertagen zu einem vereinbarten Tagessatz. Anfahrt, Übernachtung und Spesen sind im Tagessatz enthalten, es kommen keine Reisekosten hinzu. Kontingent, Tagessatz und Paketpreis stehen im schriftlichen Angebot, das Sie nach dem Erstgespräch erhalten. Ein Auftrag entsteht erst, wenn Sie das Angebot annehmen. Zusätzliche Tage vereinbaren wir nur nach Ihrer schriftlichen Freigabe.

Das Erstgespräch ist unverbindlich. Kosten entstehen erst mit Annahme des Angebots. So bleibt der Aufwand für Sie planbar.

Die operative Prüfung dauert in der Regel drei bis sechs Wochen, abhängig vom Datenraum. Die Verkaufsvorbereitung dauert in der Regel sechs bis zwölf Wochen ab vollständiger Datenlieferung. Termine legen wir im Angebot fest. Alle Pakete stehen in der Übersicht der Consulting-Pakete. Wenn Sie noch nicht wissen, welches Paket passt, gibt der Consulting-Check in acht Fragen eine erste Richtung.

Prüfbereiche beim Kauf einer Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung hat wenig Anlagevermögen. Ihr Wert hängt an Mandaten, Menschen und Abläufen. Haftungs- und Rechtsfragen nehmen wir nur als Prüfpunkte auf.

Erlaubnis, Versicherung und Weiterbildung nach dem Gesetzestext

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, ist nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO Wohnimmobilienverwalter. Er braucht dafür eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Nach § 34c Abs. 2 GewO ist die Erlaubnis unter anderem zu versagen, wenn der Antragsteller oder eine mit der Leitung des Betriebs beauftragte Person nicht zuverlässig ist. Gleiches gilt, wenn der Antragsteller keine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann. Die Mindestversicherungssumme beträgt nach § 15 Abs. 2 MaBV 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Nach § 34c Abs. 2a GewO müssen sich Wohnimmobilienverwalter in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Das gilt entsprechend für Beschäftigte, die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Die Nachweise sind nach § 15b Abs. 2 MaBV zu sammeln und drei Jahre vorzuhalten. Auf Anfrage des Auftraggebers muss der Verwalter nach § 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV Angaben zu Qualifikationen und zu den Weiterbildungen der letzten drei Kalenderjahre machen.

Für die Transaktion folgen daraus zwei Prüfpunkte. Erstens, ob Erlaubnis, Versicherung und Weiterbildungsnachweise vollständig vorliegen. Zweitens, ob sie an Personen hängen, die nach dem Verkauf ausscheiden. Bei Gesellschaften genügt nach § 34c Abs. 2a Satz 3 GewO der Nachweis vertretungsberechtigter Aufsichtspersonen. Ob die bestehende Erlaubnis weiter genutzt werden kann oder der Erwerber eine eigene braucht, klären Ihr Rechtsanwalt und die zuständige Behörde.

Laufzeiten von WEG-Mandaten nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine Wiederbestellung braucht einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).

Für die Prüfung heißt das: Jedes WEG-Mandat hat ein Enddatum, und die Gemeinschaft kann jederzeit neu entscheiden. Wir werten deshalb aus, wann welche Bestellungen enden und welche Wiederbestellungen anstehen. Ob Bestellung und Vertrag beim Verkauf auf den Käufer übergehen oder neu beschlossen werden müssen, ist eine Rechtsfrage für Ihren Rechtsanwalt.

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Wohnungseigentümer Verwalter ist. Das gilt, solange weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Abs. 1 WEG nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat. Sie weist die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nach. Gleichgestellt sind nach § 7 ZertVerwV unter anderem Immobilienkaufleute, Geprüfte Immobilienfachwirte und Personen mit immobilienwirtschaftlichem Hochschulabschluss. Im Prüfbericht steht deshalb, welche Personen zertifiziert oder gleichgestellt sind und ob sie bleiben.

Verkauf einer Hausverwaltung vorbereiten

Kaufinteressenten fragen vor allem, welcher Teil des Bestands nach dem Inhaberwechsel bleibt. Die Vorbereitung setzt dort an. Wir stellen den Bestand mit Laufzeiten und Vergütung zusammen, ordnen die Unterlagen in einem Datenraum und zeigen, wo das Büro vom Inhaber abhängt. Dazu gehören Weiterbildungsnachweise, eine dokumentierte Softwarelandschaft und offene Vorgänge je Gemeinschaft.

Das Vorgehen entspricht unserem Paket für den Unternehmensverkauf in Bau, Handwerk und TGA, angepasst an Verwaltungsbestände. Wie wir Abläufe in Verwaltungen mit Software und KI vereinfachen, zeigt die Seite KI und Prozessautomatisierung.