Bauablaufstörung und Bauzeitnachtrag prüfen lassen
Der Auftragnehmer zeigt Behinderungen an, verlangt mehr Bauzeit und legt einen Bauzeitnachtrag vor. Wir prüfen für Bauherren, Projektentwickler und öffentliche Auftraggeber, ob Störung, Ursache und Auswirkung im tatsächlichen Bauablauf belegt sind und ob die Höhe daraus nachvollziehbar abgeleitet ist.
Eine Bauablaufstörung verlängert Fristen oder begründet Geldforderungen nur unter Voraussetzungen, die sich prüfen lassen: Der Auftragnehmer muss die Behinderung unverzüglich schriftlich anzeigen, sofern sie dem Auftraggeber nicht offenkundig bekannt war (§ 6 Abs. 1 VOB/B), die Ursache muss etwa aus dem Risikobereich des Auftraggebers stammen (§ 6 Abs. 2 VOB/B), und die Auswirkung auf den Bauablauf muss konkret dargestellt sein. Unsere Bauingenieure prüfen Behinderungsanzeigen und Bauzeitnachträge für Auftraggeber technisch und bauwirtschaftlich und fassen das Ergebnis in einer schriftlichen Stellungnahme zusammen. Die rechtliche Würdigung übernimmt Ihr Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
Wann Sie einen Bauzeitnachtrag prüfen lassen sollten
Bauzeitforderungen kommen selten überraschend. Meist gehen ihnen Behinderungsanzeigen, verschobene Planlieferungen oder Diskussionen über Vorgewerke voraus. Teuer wird es, wenn der Auftraggeber erst reagiert, wenn eine fertige Forderung mit Terminplänen und Kostenaufstellung vorliegt.
- Es gehen Behinderungsanzeigen ein, und niemand ordnet sie dem Terminplan zu.
- Der Auftragnehmer kündigt einen Bauzeitnachtrag an oder hat ihn vorgelegt.
- Er verlangt Vergütung für Beschleunigung oder für den Stillstand von Personal und Gerät.
- Bauzeit und Vertragsstrafe sind strittig, weil jede Seite die Verzögerung der anderen zuschreibt.
- Die Schlussrechnung enthält zeitabhängige Kosten wie verlängerte Baustelleneinrichtung oder Bauleitung.
- Das Projekt ist insgesamt aus dem Takt geraten, und Sie brauchen vor der Verhandlung eine belastbare Chronologie. Dafür gibt es auch unsere Projektrettung.
Je früher wir eingebunden sind, desto mehr lässt sich aus Bautagebüchern und Protokollen noch rekonstruieren. Ein späterer Einstieg ist möglich, auch nach Abschluss der Arbeiten.
Unsere Rolle: Im Bauprojekt arbeiten wir ausschließlich auf Auftraggeberseite. Diese Seite gehört zu unserem Nachtragsmanagement; hier geht es um Forderungen aus Bauzeit und gestörtem Ablauf.
Bauzeitnachtrag oder Behinderungsanzeige erhalten? Schreiben Sie uns.
Prüfung dem Grunde nach: Anzeige, Ursache, Anordnung
Bevor über Tage und Beträge gesprochen wird, prüfen wir die Tatsachen, von denen die Berücksichtigung einer Störung abhängt. Das sind die Prüfpunkte, die wir für jede gemeldete Störung durchgehen:
| Prüfpunkt | Leitfrage | Grundlage |
|---|---|---|
| Behinderungsanzeige | Hat der Auftragnehmer unverzüglich und schriftlich angezeigt, welcher Umstand welche Leistung behindert? | § 6 Abs. 1 Satz 1 VOB/B |
| Offenkundigkeit | Fehlt die Anzeige: Waren dem Auftraggeber die Tatsache und ihre hindernde Wirkung offenkundig bekannt? | § 6 Abs. 1 Satz 2 VOB/B |
| Ursache | Stammt der Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers, etwa Planlieferung, Vorunternehmer, Baufreiheit oder Genehmigung, oder aus Streik oder höherer Gewalt? Witterung, mit der bei Angebotsabgabe zu rechnen war, zählt nicht. | § 6 Abs. 2 VOB/B |
| Anordnung | Hat der Auftraggeber den Bauentwurf geändert oder etwas angeordnet, das den Ablauf verändert hat? Dann geht es um die Vergütung der geänderten Leistung. | § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 5 VOB/B; §§ 650b, 650c BGB |
| Mitwirkung | Hat der Auftraggeber eine erforderliche Mitwirkung unterlassen, etwa Pläne, Freigaben oder Baufreiheit nicht rechtzeitig geliefert? | § 642 BGB; § 6 Abs. 6 Satz 2 VOB/B |
| Eigene Verzögerung | Hat der Auftragnehmer selbst zu wenig Personal eingesetzt, Vorleistungen nicht erbracht oder nach Wegfall der Behinderung nicht unverzüglich weitergearbeitet? | § 6 Abs. 3 VOB/B; Bautagebücher |
Welche Anspruchsgrundlage greift, Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B, Entschädigung nach § 642 BGB oder Mehrvergütung nach § 2 Abs. 5 VOB/B beziehungsweise § 650c BGB, ist eine Rechtsfrage. Wir klären den Sachverhalt dahinter: was wann passiert ist, wer welche Information wann geliefert hat und welcher Vorgang betroffen war. Wie Auftraggeber eingehende Anzeigen behandeln, beschreibt der Ratgeber Behinderungsanzeige nach § 6 VOB/B; zur Anordnung im BGB-Vertrag siehe Anordnungsrecht nach § 650b BGB.
Prüfung der Höhe nach: vom Störungsereignis zum Betrag
Eine Bauzeitforderung ist nur so tragfähig wie die Darstellung, die Ursache und Wirkung verbindet. Wir prüfen, ob der Auftragnehmer konkret und bauablaufbezogen zeigt, welcher Vorgang wann behindert war und wie sich das auf den weiteren Ablauf ausgewirkt hat.
Vertragsterminplan und Arbeitsterminplan des Auftragnehmers bilden das Soll, Bautagebücher, Protokolle und Fortschreibungen das Ist. Wir zeigen, wo der tatsächliche Ablauf abweicht und warum.
Nur eine Störung auf dem kritischen Weg verlängert die Gesamtbauzeit. Verbraucht sie vorhandenen Puffer, verschiebt sich das Ende nicht. Wir prüfen, ob der Puffer im Terminplan vorhanden war und wer ihn genutzt hat.
Laufen mehrere Störungen parallel oder hat der Auftragnehmer selbst Verzug, trennen wir die Ursachen. Dieselbe Verzögerung wird nicht doppelt gezählt.
Dauer der Behinderung, Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten und eine etwaige Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit nach § 6 Abs. 4 VOB/B, in Arbeitstagen nachgerechnet.
Zeitabhängige Kosten wie Baustelleneinrichtung, Vorhaltung von Kran und Gerät, Bauleitung und Stillstand prüfen wir gegen Urkalkulation oder Formblätter 221 bis 223. Ersparte Aufwendungen und anderweitiger Einsatz von Personal werden gegengerechnet (§ 642 Abs. 2 BGB).
Zeitabhängige Kosten, die schon in Preisen für Nachträge stecken, werden im Bauzeitnachtrag nicht ein zweites Mal vergütet. Dafür gleichen wir mit dem Nachtragsregister ab.
Wie Sie Terminabweichungen früh erkennen, bevor daraus eine Forderung wird, zeigt der Ratgeber Termincontrolling im Bau. Die Prüfung gewöhnlicher Nachträge beschreibt Nachtragsprüfung: Ablauf und Prüfschema. Wer die Mehrkosten einer längeren Bauzeit grundsätzlich trägt, erklärt der Ratgeber Bauzeitverlängerung: Wer trägt die Mehrkosten?
Welche Unterlagen wir brauchen
- Bauvertrag mit Vertragsterminplan, Vertragsbedingungen und Leistungsverzeichnis
- Behinderungsanzeigen, Ihre Antworten und Mitteilungen über die Wiederaufnahme der Arbeiten
- Bauzeitnachtrag mit Begründung, Terminplänen und Kostenaufstellung
- Terminpläne im Vertragsstand, in den Fortschreibungen und im Ist
- Planlieferterminplan und Planeingangsliste
- Bautagebücher und Bautagesberichte mit Personal und Geräten, datierte Fotos
- Protokolle der Baubesprechungen und Schriftverkehr zu Anordnungen
- Urkalkulation oder Formblätter 221 bis 223, falls hinterlegt
Fehlt etwas, beginnen wir mit dem, was vorliegt, und benennen die Lücken. Unterlagen, die der Auftragnehmer liefern muss, fordern Sie mit unserer Liste bei ihm an.
Was Sie erhalten
Eine schriftliche technische und bauwirtschaftliche Stellungnahme zum Bauzeitnachtrag oder zu den Behinderungsanzeigen mit diesen Bestandteilen:
- Chronologie der Störungen mit Fundstellen in Bautagebuch, Protokollen und Schriftverkehr
- Zuordnung jeder Störung zu ihrer Ursache aus technischer Sicht
- Auswirkung auf den Terminplan mit kritischem Weg und Puffern
- Nachgerechnete Fristverlängerung in Arbeitstagen
- Geprüfte Kostenpositionen, jede Kürzung mit Begründung
- Offene Punkte und Fragen an Ihren Rechtsanwalt
- Empfehlung für die Verhandlung mit dem Auftragnehmer
Die Stellungnahme ist eine Ingenieurleistung und keine Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch rechtlich besteht, beurteilt Ihr Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht; unsere Stellungnahme liefert ihm die technische Grundlage. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit ihm ab.
Ablauf der Beauftragung
Anfrage und Erstgespräch
Sie schildern Projekt, Vertragsart und Stand der Forderung, am Telefon oder per Video. Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen wir für eine erste Einschätzung brauchen.
Sichtung und Angebot
Nach Sichtung der Unterlagen erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Prüfumfang und Zeitrahmen. Kosten entstehen erst mit Ihrer Beauftragung.
Technische Prüfung dem Grunde nach
Chronologie, Anzeigen, Ursachen, Anordnungen und Mitwirkung des Auftraggebers. Offene Fragen und fehlende Nachweise listen wir für die Nachforderung beim Auftragnehmer auf.
Prüfung der Höhe nach
Soll-Ist-Vergleich, kritischer Weg, Fristverlängerung und Kosten gegen die Kalkulationsgrundlagen des Vertrags.
Stellungnahme und Besprechung
Wir erläutern das Ergebnis Ihnen und auf Wunsch Ihrem Rechtsanwalt und bereiten die Verhandlung mit dem Auftragnehmer technisch vor.
Fragen zur Prüfung von Bauablaufstörungen
Stand:
Wer Sie betreut
Moritz SchneiderGeschäftsführer, Bauingenieur (M.Eng.), Baurecht und Baumanagement (M.A.)
Christoph TheißingGeschäftsführer, Bauingenieur (B.Eng.), Immobilienwirtschaft (M.Sc., EBS Universität), MBA (Korea University)
Erfahrung aus der Begleitung vonHallenbau, Hochbau, Sanierung und Neubau, Geschosswohnungsbau und Wohnen, Logistik, Rechenzentren und Data Center, Glasfaserausbau (FTTH)
ArbeitsweiseIm Bauprojekt arbeiten wir nur auf Auftraggeberseite. Beide Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat, gemeinsam mit unserem Team. Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.
Bauzeitnachtrag prüfen lassen
Kurze Rückmeldung zu Anlass, Unterlagen und nächstem Schritt, persönlich auf Geschäftsführungsebene.