Bauzeitverlängerung: Wer trägt die Mehrkosten?
Wer die Mehrkosten einer längeren Bauzeit trägt, hängt davon ab, aus wessen Bereich die Ursache stammt. Liegt sie beim Auftraggeber, etwa bei verspäteten Plänen oder einer Anordnung, kann der Auftragnehmer neben mehr Zeit nach § 6 Abs. 2 VOB/B auch Geld verlangen: einen neuen Preis nach § 2 Abs. 5 VOB/B, Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B oder eine Entschädigung nach § 642 BGB. Liegt die Ursache beim Auftragnehmer oder ist es übliches Wetter, trägt er seine Kosten selbst. In jedem Fall muss er Ursache, Auswirkung auf den Bauablauf und Höhe konkret darlegen. Der Beitrag beschreibt die Prüfung aus Sicht des Auftraggebers und ersetzt keine Rechtsberatung.
Das Bauvorhaben wird drei Monate später fertig als geplant. Kurz darauf kommt vom Rohbauer eine Forderung: längere Vorhaltung von Kran und Containern, Bauleitung, Stillstand, Lohnerhöhungen. Für Bauherren, Projektentwickler und öffentliche Auftraggeber stellt sich dann eine Frage: Müssen wir das bezahlen? Die Antwort hängt von der Ursache ab und davon, was der Auftragnehmer belegen kann. Wie eine einzelne Anzeige zu behandeln ist, beschreibt der Ratgeber Behinderungsanzeige nach § 6 VOB/B. Hier geht es um das Ende der Kette: wer die Mehrkosten trägt und wie Auftraggeber eine Bauzeitforderung prüfen.
Woher Bauzeitverlängerungen kommen
Für die Kostenfrage zählt zuerst, in wessen Bereich die Ursache liegt. Die VOB/B unterscheidet in § 6 Abs. 2 zwischen Umständen aus dem Risikobereich des Auftraggebers, Streik und Aussperrung sowie höherer Gewalt und anderen für den Auftragnehmer unabwendbaren Umständen. Typische Ursachen in der Praxis:
- Bereich des Auftraggebers: Ausführungspläne oder Freigaben kommen zu spät oder sind fehlerhaft, die Baugenehmigung oder eine Auflage fehlt, der Vorunternehmer ist nicht fertig, die Baustelle ist nicht frei zugänglich, der Auftraggeber ordnet Änderungen oder zusätzliche Leistungen an, der Baugrund weicht von den Angaben in den Vertragsunterlagen ab.
- Neutrale Ereignisse: Streik, höhere Gewalt und andere unabwendbare Umstände. Sie verlängern die Ausführungsfrist, führen aber in der Regel nicht zu einem Geldanspruch gegen den Auftraggeber.
- Bereich des Auftragnehmers: zu wenig Personal oder Gerät, Lieferverzug eigener Lieferanten, Nacharbeit wegen Mängeln, Probleme mit eigenen Nachunternehmern und Witterung, mit der bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste (§ 6 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B).
Mehr Zeit und mehr Geld sind zwei getrennte Fragen
Eine berechtigte Fristverlängerung nach § 6 Abs. 2 und 4 VOB/B bedeutet noch nicht, dass der Auftraggeber die Mehrkosten zahlt. Für Geld braucht der Auftragnehmer eine eigene Anspruchsgrundlage. Die folgende Übersicht vereinfacht; im Streitfall entscheidet der Einzelfall.
| Ursache | Mehr Zeit | Mehr Geld | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Anordnung des Auftraggebers, Änderung des Bauentwurfs | Ja, soweit der Ablauf behindert wird | Ja, neuer Preis mit Mehr- und Minderkosten | § 6 Abs. 2 Nr. 1 a, § 2 Abs. 5 VOB/B; BGB-Bauvertrag § 650c BGB |
| Fehlende Mitwirkung des Auftraggebers, etwa Pläne, Freigaben, Baufreiheit | Ja | Ja, Entschädigung ohne Verschulden oder Schadensersatz bei Vertretenmüssen | § 642 BGB, § 6 Abs. 6 VOB/B |
| Streik, höhere Gewalt, unabwendbare Umstände | Ja | In der Regel nein | § 6 Abs. 2 Nr. 1 b und c VOB/B |
| Übliches Wetter | Nein | Nein | § 6 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B |
| Ursache beim Auftragnehmer | Nein | Nein; der Auftraggeber kann seinerseits Schadensersatz verlangen | § 5 Abs. 4, § 6 Abs. 6 VOB/B |
Die Anspruchsgrundlagen des Auftragnehmers
§ 2 Abs. 5 VOB/B: neuer Preis bei Anordnungen
Ändern sich durch eine Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises, ist nach § 2 Abs. 5 VOB/B ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten zu vereinbaren, möglichst vor der Ausführung. Verlängert die Anordnung die Bauzeit, gehören auch die zeitabhängigen Folgen in diese Preisbildung. Für Auftraggeber heißt das: Wer eine Änderung anordnet, sollte die Folgen für Termine und zeitabhängige Kosten gleich mitverhandeln, statt sie in einen späteren Bauzeitnachtrag wandern zu lassen. Beim BGB-Bauvertrag ohne VOB/B gilt § 650c BGB: Vergütet werden die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Mehr dazu im Ratgeber Anordnungsrecht nach § 650b BGB.
§ 6 Abs. 6 Satz 1 VOB/B: Schadensersatz
Sind die hindernden Umstände von einem Vertragsteil zu vertreten, hat der andere Anspruch auf Ersatz des nachweislich entstandenen Schadens, auf entgangenen Gewinn aber nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Der Auftragnehmer muss also zeigen, dass der Auftraggeber die Störung zu vertreten hat und welcher Schaden dadurch tatsächlich entstanden ist. Die Regel gilt in beide Richtungen: Verursacht der Auftragnehmer den Verzug, kann der Auftraggeber nach § 5 Abs. 4 VOB/B Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B verlangen.
§ 642 BGB: Entschädigung bei fehlender Mitwirkung
Ist für die Herstellung des Werks eine Handlung des Bestellers erforderlich und gerät er durch deren Unterlassen in Annahmeverzug, kann der Unternehmer nach § 642 Abs. 1 BGB eine angemessene Entschädigung verlangen. Ein Verschulden des Auftraggebers ist dafür nicht nötig. Die Höhe richtet sich nach § 642 Abs. 2 BGB nach der Dauer des Verzugs und der vereinbarten Vergütung, abzüglich ersparter Aufwendungen und dessen, was der Unternehmer anderweitig erwerben kann. Nach dem Bundesgerichtshof geht es dabei um den Anteil der Vergütung, der auf die während des Annahmeverzugs unproduktiv bereitgehaltenen Produktionsmittel entfällt, also Personal, Geräte und Kapital, einschließlich der Anteile für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Mehrkosten, die erst nach dem Annahmeverzug entstehen, etwa höhere Löhne bei der später nachgeholten Ausführung, erfasst die Entschädigung nicht (BGH, Urteil vom 30.01.2020, VII ZR 33/19). Beim VOB/B-Vertrag setzt der Anspruch nach § 6 Abs. 6 Satz 2 VOB/B zusätzlich die Behinderungsanzeige oder Offenkundigkeit voraus.
§ 6 Abs. 2 und 4 VOB/B: mehr Zeit, nicht automatisch mehr Geld
Die Fristverlängerung berechnet sich nach § 6 Abs. 4 VOB/B aus der Dauer der Behinderung mit einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten und die etwaige Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit. Sie schützt den Auftragnehmer vor Verzug und Vertragsstrafe. Ob er außerdem Geld bekommt, entscheidet sich nach den drei Grundlagen oben. Ein Rechenbeispiel zur Fristverlängerung steht im Ratgeber Behinderungsanzeige nach § 6 VOB/B.
§ 6 Abs. 1 VOB/B: ohne Anzeige wird es schwer
Der Auftragnehmer muss eine Behinderung unverzüglich schriftlich anzeigen. Unterlässt er die Anzeige, hat er nur dann Anspruch auf Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber die Tatsache und deren hindernde Wirkung offenkundig bekannt waren. Für Auftraggeber ist die Anzeige deshalb der erste Prüfpunkt jeder Bauzeitforderung.
Was der Auftragnehmer konkret nachweisen muss
Eine Bauzeitforderung trägt nur, wenn drei Glieder belegt sind: eine Ursache im Bereich des Auftraggebers, eine dadurch ausgelöste Behinderung des Bauablaufs und daraus entstandene Mehrkosten. Der Bundesgerichtshof verlangt für die Darlegung der Behinderung in der Regel eine konkrete, bauablaufbezogene Darstellung der jeweiligen Behinderung. Ob eine Pflichtverletzung des Auftraggebers zu einer Behinderung geführt hat, ist voll zu beweisen; eine Schätzung nach § 287 ZPO kommt erst für die weiteren Folgen und die Höhe des Schadens in Betracht. Dem Auftragnehmer ist zuzumuten, eine aussagekräftige Dokumentation zu führen (BGH, Urteil vom 24.02.2005, VII ZR 141/03).
Eine prüfbare Bauzeitforderung enthält deshalb mindestens:
- den vertraglichen Soll-Ablauf mit Terminplan und den kalkulierten Kapazitäten,
- jedes Störungsereignis mit Datum, Ursache und Beleg, etwa Planeingang, Anzeige, Protokoll,
- den tatsächlichen Ablauf und die Auswirkung jeder Störung auf die betroffenen Vorgänge und den kritischen Weg,
- die Abgrenzung eigener Verzögerungen des Auftragnehmers,
- die Kosten je Kostenart mit Belegen, abgeleitet aus der Urkalkulation, Gerätelisten und Lohnnachweisen,
- den Abzug ersparter Aufwendungen und anderweitigen Einsatzes von Personal und Gerät.
Eine Forderung, die nur die Wochen der Verlängerung mit Gemeinkosten je Woche multipliziert, zeigt keinen Ablaufbezug. So ist sie nicht prüfbar, und der Auftraggeber sollte die fehlenden Angaben schriftlich anfordern. Wie Kalkulationsnachweise aufgebaut sind, erklärt der Ratgeber Urkalkulation und Kalkulationsnachweis.
Typische Kostenpositionen und wie man sie prüft
| Kostenposition | Prüffrage aus Sicht des Auftraggebers |
|---|---|
| Zeitabhängige Baustellengemeinkosten: Bauleitung, Container, Kran, Gerüst, Bauzaun | Waren die Mittel tatsächlich länger vorgehalten? Gerätelisten, Mietverträge, Fotos und Bautagebuch abgleichen; Vorhaltung, die ohnehin angefallen wäre, abziehen. |
| Stillstand von Personal und Gerät | Wurde umgesetzt oder anderweitig eingesetzt? Ersparte Aufwendungen und anderweitiger Erwerb mindern den Anspruch (§ 642 Abs. 2 BGB). |
| Produktivitätsverluste bei gestörtem, aber laufendem Ablauf | Gibt es einen belegten Vergleich zwischen gestörten und ungestörten Abschnitten, etwa über Leistungsmeldungen und Stundenzettel? |
| Lohn- und Materialpreissteigerungen durch Verschiebung | Fallen nicht unter die Entschädigung nach § 642 BGB (BGH VII ZR 33/19). Prüfen, ob eine Preisgleitklausel besteht und ob überhaupt ein Schadensersatzanspruch vorliegt. |
| Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn | Beim Schadensersatz entgangener Gewinn nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit; bei der Entschädigung nach § 642 BGB nur als Anteil der Vergütung für die bereitgehaltenen Produktionsmittel. |
| Beschleunigungskosten | Nur bei Anordnung oder Vereinbarung. Beschleunigung vorab schriftlich mit Vergütung regeln. |
| Zeitanteile in bereits vereinbarten Nachträgen | Sind zeitabhängige Kosten schon in Nachträgen nach § 2 Abs. 5 oder 6 VOB/B vergütet? Doppelvergütung ausschließen. |
Prüfung und Abwehr aus Sicht des Auftraggebers
- Vertrag lesen: Ist die VOB/B wirksam einbezogen? Welche Termine sind Vertragsfristen? Einzelfristen aus einem Bauzeitenplan gelten nach § 5 Abs. 1 VOB/B nur dann als Vertragsfristen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Gibt es Vertragsstrafe, Preisgleitklausel oder eine Regelung zu Bauzeitnachträgen?
- Anzeige prüfen: Liegt für jede geltend gemachte Störung eine rechtzeitige schriftliche Behinderungsanzeige vor, oder war der Umstand offenkundig?
- Ursache zuordnen: Bereich des Auftraggebers, neutral oder Bereich des Auftragnehmers? Für jede Störung einzeln, mit Beleg.
- Kausalität am Terminplan prüfen: Lag der gestörte Vorgang auf dem kritischen Weg, oder hat ein Puffer die Störung aufgenommen? Gab es im selben Zeitraum eigene Verzögerungen des Auftragnehmers, etwa zu geringe Personalstärke laut Bautagebuch?
- Höhe prüfen: Belege, Urkalkulation, tatsächlich vorgehaltene Mittel, ersparte Aufwendungen, Doppelvergütung mit bestehenden Nachträgen.
- Gegenansprüche prüfen: Verzug des Auftragnehmers, Vertragsstrafe, eigene Mehrkosten des Auftraggebers.
- Schriftlich und sachlich antworten: anerkennen, was belegt ist, mit Gründen zurückweisen, was nicht belegt ist, fehlende Unterlagen mit Frist anfordern. Eine pauschale Ablehnung ändert an berechtigten Ansprüchen nichts.
Die rechtliche Bewertung, ob ein Anspruch besteht und durchsetzbar ist, gehört in die Hand einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht. Technisch prüfen wir Sachverhalt, Terminwirkung und Höhe und bereiten die Unterlagen so auf, dass Ihre Rechtsberatung damit arbeiten kann.
Dokumentation: Bautagebuch, Terminplan, Soll-Ist-Vergleich
Bauzeitstreitigkeiten werden mit Unterlagen entschieden, die während der Bauzeit entstehen. Die Darlegungslast liegt beim Auftragnehmer, doch der Auftraggeber braucht eigene Unterlagen, um Behauptungen zu prüfen und zu widerlegen:
- Bautagebuch mit Personalstärke, Geräten, Wetter, ausgeführten Leistungen und besonderen Vorkommnissen,
- Terminplan mit allen Fortschreibungen und Versionsständen,
- Soll-Ist-Vergleich im festen Rhythmus, wie im Ratgeber Termincontrolling im Bau beschrieben,
- Planeingangs- und Freigabeliste mit Soll- und Ist-Terminen,
- Protokolle der Baubesprechungen, Schriftverkehr zu Anordnungen und datierte Fotos.
Rolle von Bauüberwachung und Projektsteuerung
Zur Objektüberwachung nach Leistungsphase 8 der HOAI gehören als Grundleistungen unter anderem das Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans, die Dokumentation des Bauablaufs, zum Beispiel im Bautagebuch, und die Rechnungsprüfung (HOAI 2021, Anlage 10.1). Eine Bauüberwachung auf Bauherrenseite schafft damit genau die Unterlagen, die bei einer Bauzeitforderung fehlen, wenn niemand sie geführt hat.
Die Projektsteuerung nach AHO-Heft Nr. 9 steuert Termine, Kosten und Verträge über das ganze Projekt. Sie erkennt Terminrisiken früh, sorgt dafür, dass Pläne und Entscheidungen des Bauherrn rechtzeitig vorliegen, und verhindert so viele Störungen aus dem Bereich des Auftraggebers. Liegt eine Forderung auf dem Tisch, prüfen wir sie im Nachtragsmanagement dem Grunde und der Höhe nach.
Konstruiertes Beispiel zur Veranschaulichung
Ausgangslage (fiktiv): Bei einem Bürogebäude liefert der Tragwerksplaner des Auftraggebers die Bewehrungspläne für zwei Geschossdecken vier Wochen zu spät. Der Rohbauer zeigt die Behinderung am ersten Tag schriftlich an. Später fordert er sechs Wochen zeitabhängige Baustellengemeinkosten zu 9.500 Euro je Woche, zusammen 57.000 Euro, dazu 18.000 Euro für eine Tariferhöhung, weil die Arbeiten in den Zeitraum nach der Erhöhung gerutscht sind.
Prüfung der Zeit: Die Decken lagen auf dem kritischen Weg, die Ursache liegt im Bereich des Auftraggebers. Laut Bautagebuch war der Rohbauer in einer der vier Wochen zugleich selbst mit halber Kolonne unterbesetzt; diese Woche ist rechtlich gesondert zu bewerten. Technisch nachvollziehbar sind drei Wochen Behinderung plus drei Arbeitstage für die Wiederaufnahme, rund 3,6 Wochen.
Prüfung der Höhe: Der Wochensatz enthält einen Polier, der nach den Stundenzetteln in dieser Zeit auf einer anderen Baustelle eingesetzt war. Belegt sind Kranmiete 3.200 Euro, Container 400 Euro und anteilige Bauleitung 2.500 Euro je Woche, zusammen 6.100 Euro. Für 3,6 Wochen ergeben sich rund 22.000 Euro statt 57.000 Euro. Die Tariferhöhung fällt nicht unter die Entschädigung nach § 642 BGB; ob sie als Schaden nach § 6 Abs. 6 VOB/B ersetzt werden muss, setzt ein Vertretenmüssen voraus und ist rechtlich zu prüfen.
Ergebnis: Technisch nachvollziehbar rund 22.000 Euro zeitabhängige Kosten zuzüglich zu prüfender Zuschläge. Offen bleiben die Woche mit eigener Verzögerung und die Tariferhöhung, beide für die Rechtsberatung aufbereitet.
Bauzeitverlängerung und Honorar von Architekten und Ingenieuren
Auch Planer und Bauüberwacher haben bei längerer Bauzeit mehr Aufwand, vor allem in der Objektüberwachung. Das Honorar nach HOAI richtet sich nach anrechenbaren Kosten, Honorarzone und Leistungsumfang; eine eigene Regel für eine längere Bauzeit enthält die HOAI 2021 nicht. § 10 HOAI regelt die Anpassung des Honorars, wenn sich die Parteien auf einen geänderten Leistungsumfang oder die Wiederholung von Grundleistungen einigen, jeweils in Textform. Ob und wie eine verlängerte Bauzeit vergütet wird, hängt deshalb vom Planervertrag ab. Auftraggeber sollten diese Frage schon beim Vertragsschluss klären. Wie wir das Honorar der Objektüberwachung bilden, steht auf der Seite Bauüberwachung: Kosten.
Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt die technische und baubetriebliche Prüfung aus Sicht des Auftraggebers. Er ist keine Rechtsberatung. Ob ein Anspruch besteht, wie Klauseln auszulegen sind und wie Sie im Streitfall vorgehen, klären Sie mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
Häufige Fragen
Das hängt von der Ursache ab. Liegt sie im Bereich des Auftraggebers, etwa bei verspäteten Plänen, fehlender Baufreiheit oder Anordnungen, kann der Auftragnehmer Mehrkosten über § 2 Abs. 5 VOB/B, § 6 Abs. 6 VOB/B oder § 642 BGB verlangen, wenn er Ursache, Behinderung und Höhe belegt. Bei Streik, höherer Gewalt oder üblichem Wetter gibt es in der Regel kein Geld, liegt die Ursache beim Auftragnehmer, trägt er seine Kosten selbst.
Witterungseinflüsse, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nach § 6 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B nicht als Behinderung. Dann gibt es weder mehr Zeit noch mehr Geld. Außergewöhnliche Ereignisse können die Frist verlängern, begründen gegenüber dem Auftraggeber aber in der Regel keinen Geldanspruch.
Nach § 6 Abs. 1 VOB/B muss er die Behinderung unverzüglich schriftlich anzeigen. Ohne Anzeige werden hindernde Umstände nur berücksichtigt, wenn Tatsache und hindernde Wirkung dem Auftraggeber offenkundig bekannt waren. Auch die Entschädigung nach § 642 BGB setzt beim VOB/B-Vertrag nach § 6 Abs. 6 Satz 2 VOB/B die Anzeige oder Offenkundigkeit voraus.
Nein. Nach dem Bundesgerichtshof erfasst die Entschädigung den Vergütungsanteil für Personal, Geräte und Kapital, die während des Annahmeverzugs unproduktiv bereitgehalten wurden. Mehrkosten, die erst danach entstehen, etwa höhere Löhne bei der nachgeholten Ausführung, gehören nicht dazu (BGH, Urteil vom 30.01.2020, VII ZR 33/19). Ob sie auf anderem Weg zu ersetzen sind, ist rechtlich zu prüfen.
Ausgangspunkt ist eine konkrete, bauablaufbezogene Darstellung: Soll-Ablauf, Störung, Ist-Ablauf und Auswirkung auf den kritischen Weg. Darauf aufbauend werden die tatsächlich länger vorgehaltenen Mittel und die Mehrkosten je Kostenart mit Belegen ermittelt, abzüglich ersparter Aufwendungen. Eine Rechnung aus Wochen der Verlängerung mal Gemeinkosten je Woche ohne Ablaufbezug ist so nicht prüfbar.
Gerät der Auftragnehmer mit der Vollendung in Verzug, kann der Auftraggeber nach § 5 Abs. 4 VOB/B Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B verlangen oder eine angemessene Frist mit Kündigungsandrohung setzen. Ist eine Vertragsstrafe vereinbart, kommt sie hinzu. Die rechtliche Bewertung gehört in die Hand einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht.
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Bauzeit und Mehrkosten einordnen
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