Anordnungsrecht nach § 650b BGB: Änderungen im BGB-Bauvertrag

Seit dem 1. Januar 2018 enthält das BGB ein eigenes Bauvertragsrecht. Kern für die Praxis ist das Anordnungsrecht: Der Besteller kann den Bauvertrag während der Ausführung ändern, auch wenn der Unternehmer nicht zustimmt, aber erst nach einem festgelegten Verfahren. Wer das Verfahren kennt, vermeidet Stillstand und streitige Nachträge. Dieser Ratgeber erklärt die §§ 650b bis 650d BGB aus Sicht des Bauherrn und zeigt, was das für die Prüfung von Nachtragsangeboten bedeutet.

Wann §§ 650b und 650c BGB gelten

Die Vorschriften gelten für Bauverträge im Sinne des § 650a BGB, also Verträge über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Instandhaltungsverträge zählen dazu, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist. Auch für Verbraucherbauverträge über neue Gebäude oder erhebliche Umbauten gelten sie.

Haben die Parteien die VOB/B vereinbart, regeln §§ 1 Abs. 3 und 4 sowie 2 Abs. 5 und 6 VOB/B das Anordnungsrecht und die Vergütung. Ob und wie weit daneben §§ 650b und 650c BGB anzuwenden sind, ist rechtlich umstritten. Das sollten Sie für Ihren Vertrag mit Ihrer Rechtsanwältin oder Ihrem Rechtsanwalt klären. Für die VOB/B-Systematik siehe Nachtragsmanagement nach VOB/B.

Zwei Arten von Änderungen

Beruft sich der Unternehmer bei einer Änderung des Werkerfolgs auf Unzumutbarkeit aus betriebsinternen Gründen, trägt er dafür die Beweislast. Ist der Besteller für die Planung verantwortlich, muss der Unternehmer erst ein Angebot vorlegen, wenn der Besteller die nötige Planung für die Änderung geliefert hat.

Ablauf in vier Schritten

1. Änderungsbegehren des Bestellers: Klar beschreiben, was geändert werden soll, mit Plänen und Leistungsbeschreibung, wenn der Besteller plant. Datum des Zugangs festhalten, denn ab dann läuft die Frist.
2. Angebot des Unternehmers: Der Unternehmer legt ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung vor. Dieses Angebot ist auch die Grundlage der späteren Abschlagsregel.
3. Verhandlung: Die Parteien sollen sich über Änderung und Vergütung einigen. Prüfen Sie das Angebot zügig dem Grunde und der Höhe nach.
4. Anordnung in Textform: Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 BGB). Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger mit Nennung des Erklärenden, etwa eine E-Mail.

Die 30 Tage sind eine Mindestfrist für die Anordnung, keine Frist für die Ausführung. Bei eiligen Änderungen lohnt es deshalb, das Änderungsbegehren so früh und so vollständig wie möglich zu stellen.

Vergütung nach § 650c BGB

Für den vermehrten oder verminderten Aufwand aus einer Anordnung gilt nach § 650c Abs. 1 BGB: tatsächlich erforderliche Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Hat der Unternehmer seine Urkalkulation vereinbarungsgemäß hinterlegt, kann er nach § 650c Abs. 2 BGB auf ihre Ansätze zurückgreifen; dann wird vermutet, dass die fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Absatz 1 entspricht. Wie Sie Kalkulationen prüfen, beschreibt der Ratgeber Urkalkulation beim Nachtrag.

Für die Prüfung heißt „tatsächlich erforderlich“ zweierlei: Die Kosten müssen tatsächlich anfallen und belegt sein, etwa durch Lohnnachweise, Rechnungen und Nachunternehmerangebote. Und sie müssen erforderlich sein, also bei wirtschaftlicher Ausführung entstehen. Mehrkosten aus eigener Unwirtschaftlichkeit des Unternehmers sind nicht erfasst.

Die 80-Prozent-Regel bei Abschlagszahlungen

Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe und liegt keine anderslautende gerichtliche Entscheidung vor, kann der Unternehmer nach § 650c Abs. 3 BGB in Abschlagsrechnungen 80 Prozent der Mehrvergütung ansetzen, die er in seinem Angebot genannt hat. Die nach Absatz 1 und 2 tatsächlich geschuldete Mehrvergütung wird dann erst nach der Abnahme fällig. Zahlungen, die die geschuldete Mehrvergütung übersteigen, muss der Unternehmer zurückzahlen und ab Eingang verzinsen.

Einstweilige Verfügung nach § 650d BGB

Streiten die Parteien über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung, kann nach Beginn der Bauausführung eine einstweilige Verfügung beantragt werden, ohne dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht werden muss (§ 650d BGB). Streit kann also schnell vor Gericht landen. Wer Änderungsbegehren, Angebote, Prüfungen und Anordnungen sauber dokumentiert, steht dann besser da. Ob ein solches Verfahren sinnvoll ist, entscheidet Ihre Rechtsberatung.

Praxis für Bauherren

• Änderungen bündeln: Viele kleine Änderungsbegehren erzeugen viele Fristen und Angebote. Wo möglich, Änderungen gesammelt und vollständig geplant stellen.
• Änderungsregister führen: Datum des Begehrens, Angebot, Prüfergebnis, Einigung oder Anordnung, Abschläge.
• Angebote zügig prüfen: Die 30 Tage reichen für eine fundierte Prüfung, wenn Unterlagen vollständig sind und jemand zuständig ist.
• Vertrag vorbereiten: Hinterlegung der Urkalkulation, Form der Anordnung und Prüffristen lassen sich vereinbaren. Das gehört in die Vergabeunterlagen, etwa im Rahmen einer GU-Vergabebegleitung.
• Rollen klären: Wer darf ein Änderungsbegehren stellen, wer anordnen? Architekt und Projektsteuerung brauchen dafür eine klare Vollmacht.

Wir unterstützen Bauherren dabei im Vertragsmanagement und prüfen die Angebote im Nachtragsmanagement. Rechtliche Fragen zu Vertrag und Anspruch klärt Ihre Rechtsanwältin oder Ihr Rechtsanwalt.

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