Mixed-Use-Immobilien: Definition, Chancen, technische Risiken

Ein Geschäftshaus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber kennt man aus vielen Innenstädten. Heute suchen Investoren die Mischung oft gezielt, etwa wenn sie ein leeres Kaufhaus oder Bürogebäude neu aufstellen. Dieser Ratgeber erklärt den Begriff, wägt Chancen und Risiken aus Eigentümersicht ab und zeigt die technischen Punkte, an denen gemischte Nutzungen in der Praxis gelingen oder scheitern.

Was ist eine Mixed-Use-Immobilie?

Mixed-Use bezeichnet Gebäude oder Ensembles, in denen mehrere Nutzungsarten zusammenkommen: Wohnen, Büro, Einzelhandel, Gastronomie, Hotel, Praxen, Kita oder soziale Einrichtungen. Der Begriff stammt aus dem Immobilienmarkt und ist keine Rechtskategorie. Das Planungsrecht spricht von Nutzungsmischung und ordnet sie über Gebietsarten der Baunutzungsverordnung. Das Energierecht kennt gemischt genutzte Gebäude (§ 106 GModG), und das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet Wohnungseigentum an Wohnungen und Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§ 1 WEG).

Man unterscheidet drei Formen der Mischung:

Vor- und Nachteile aus Eigentümersicht

Chancen

• Mehrere Nutzungen und Mieter verteilen das Leerstandsrisiko. Fällt die Nachfrage nach einer Nutzung weg, tragen die anderen weiter.
• Erdgeschosse mit Handel, Gastronomie oder Dienstleistung beleben die Lage, Wohnungen in den Obergeschossen nutzen Flächen, die als Laden oder Büro schwer vermietbar sind.
• Sind Tragwerk, Raster und Technik für mehrere Nutzungen ausgelegt, lassen sich Flächen später leichter umnutzen.
• Das Planungsrecht kennt mit dem urbanen Gebiet eine Gebietsart, in der die Mischung nicht gleichgewichtig sein muss (§ 6a Abs. 1 BauNVO).

Nachteile und Risiken

• Höherer technischer Aufwand an den Schnittstellen: Schallschutz, Brandschutz, getrennte Erschließung und getrennte Technik kosten mehr als bei einer einzigen Nutzung.
• Konflikte zwischen den Nutzungen, etwa durch Lärm, Gerüche, Anlieferung und Öffnungszeiten.
• Aufwendigere Bewirtschaftung mit unterschiedlichen Mietverträgen, Nebenkostenschlüsseln, Verbrauchserfassung und Zuständigkeiten.
• Nach einer Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Gemeinschaft aus Wohnungs- und Teileigentümern mit unterschiedlichen Interessen.
• Bewertung und Finanzierung betrachten jede Nutzung mit eigenen Ansätzen, was Gutachten und Kreditprüfung umfangreicher macht.

Technische Anforderungen an das Nebeneinander der Nutzungen

Die folgenden Punkte entscheiden, ob ein Mixed-Use-Gebäude im Betrieb funktioniert. Die Angaben zur Bauordnung beziehen sich auf Hessen; in anderen Ländern gelten deren Landesbauordnungen.

Schallschutz zwischen den Nutzungen

Gebäude müssen einen ihrer Nutzung und Lage entsprechenden Schallschutz haben, Geräusche ortsfester Anlagen sind so zu dämmen, dass keine unzumutbaren Belästigungen entstehen (§ 15 Abs. 2 HBO). Die Anforderungen an Trennbauteile zwischen Wohnungen und fremden Räumen, etwa einem Laden oder einer Gaststätte, stehen in DIN 4109-1:2018-01, die in Hessen als Technische Baubestimmung eingeführt ist. Kritisch sind Decken über Gastronomie und Handel, Körperschall aus Kühlanlagen, Lüftungsgeräten und Rolltoren sowie Trittschall aus Praxen oder Fitnessflächen. Bei einem Umbau sollten die Trennbauteile früh schalltechnisch bewertet werden.

Brandschutz und Nutzungseinheiten

Zwischen Nutzungseinheiten sowie zwischen Nutzungseinheiten und anders genutzten Räumen sind Trennwände erforderlich. Sie müssen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden Bauteile des Geschosses haben, mindestens aber feuerhemmend sein (§ 32 HBO, nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2). Jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsraum braucht in jedem Geschoss zwei unabhängige Rettungswege (§ 36 HBO).

Einzelne Nutzungen können ein Gebäude zum Sonderbau machen, mit eigenen Anforderungen für das ganze Haus. Nach § 2 Abs. 9 HBO gilt das unter anderem für Verkaufsstätten mit mehr als 2.000 m² Verkaufsräumen und Ladenstraßen, Gaststätten mit insgesamt mehr als 120 m² Gasträumen, Beherbergungsbetriebe mit mehr als 30 Gastbetten und Gebäude mit Büroräumen außerhalb des Erdgeschosses, die einzeln mehr als 400 m² Grundfläche haben. Wer eine solche Nutzung in ein Wohnhaus holt, sollte den Brandschutz vor dem Mietvertrag klären.

Getrennte Erschließung

Wohnungen brauchen einen ruhigen, abschließbaren Zugang, Gewerbe einen offenen und gut auffindbaren. Getrennte Eingänge, Treppenräume und Aufzüge vermeiden Konflikte bei Zutritt, Reinigung und Verkehrssicherung, kosten aber Fläche. Teilen sich Nutzungen einen Treppenraum, gehören Schließkonzept, Zutrittskontrolle und die Rettungswege beider Nutzungen in die Planung.

Lüftung und Gerüche bei Gastronomie

Lüftungsanlagen sind so anzuordnen und herzustellen, dass sie Gerüche und Staub nicht in andere Räume übertragen; die Abluft ist ins Freie zu führen (§ 44 Abs. 3 und 4 HBO). Für eine Küche im Erdgeschoss bedeutet das häufig einen Abluftschacht durch die Wohngeschosse bis über Dach. Diesen Schacht sollten Sie einplanen, bevor der Gastronomiemietvertrag unterschrieben ist. Nachträglich wird er teuer oder findet keinen Platz.

Anlieferung und Müll

Lieferverkehr am frühen Morgen, Rolltore und Müllcontainer sind typische Störquellen für Wohnungen. Lieferzone, Zufahrt, Müllraum und Lieferzeiten gehören deshalb in die Planung und in die Mietverträge. Planungsrechtlich ist eine Anlage im Einzelfall unzulässig, wenn von ihr unzumutbare Belästigungen ausgehen oder sie solchen ausgesetzt wird (§ 15 Abs. 1 BauNVO).

Stellplätze

Wie viele Stellplätze eine Nutzung braucht, legt in Hessen die Gemeinde fest, in der Regel in einer Stellplatzsatzung (§ 52 Abs. 1 und 2 HBO). Läden, Büros, Praxen und Wohnungen haben dabei unterschiedliche Schlüssel. In den kreisfreien Städten dürfen bis Ende 2030 bei der Errichtung von Wohngebäuden mit bis zu 14 Wohnungen keine und bei mehr Wohnungen höchstens 0,5 Stellplätze je Wohnung gefordert werden; in gemischt genutzten Gebäuden gilt das für den Wohnanteil (§ 52 Abs. 1a HBO). Entsteht Wohnraum durch Umnutzung oder Aufstockung bestehender Gebäude, erhöht sich die Zahl der notwendigen Stellplätze nicht (§ 52 Abs. 1 Satz 2 HBO).

Messkonzept und Nebenkostentrennung

Getrennte Nutzungen brauchen getrennte Zähler. Der Gebäudeeigentümer hat den Verbrauch von Wärme und Warmwasser je Nutzer zu erfassen (§ 4 HeizkostenV). Werden Nutzergruppen mit unterschiedlicher Ausstattung erfasst, ist der Gesamtverbrauch zunächst nach Gruppen vorzuerfassen; bei unterschiedlichen Nutzungsarten darf der Eigentümer das auch freiwillig tun (§ 5 Abs. 7 HeizkostenV). Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, soweit keine Ausnahme greift (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Jede Wohnung braucht Einrichtungen zur Erfassung des Wasserverbrauchs (§ 46 Abs. 2 HBO).

Strom, Kälte, Lüftung und Allgemeinflächen sollten so gezählt werden, dass sich Kosten je Nutzung zuordnen lassen. Das erspart Streit bei jeder Abrechnung. Für den energetischen Nachweis werden Wohnteile in einem Nichtwohngebäude und Nichtwohnteile in einem Wohngebäude getrennt behandelt, wenn sie einen nicht unerheblichen Teil der Fläche einnehmen (§ 106 GModG).

Teilung nach WEG: ein kurzer Hinweis

Soll ein gemischt genutztes Gebäude in Einheiten verkauft werden, wird es nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. An Wohnungen entsteht Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Teileigentum (§ 1 WEG). Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Einheiten in sich abgeschlossen sind; das bescheinigt die Baubehörde (§ 3 Abs. 3 und § 7 Abs. 4 WEG). Was in welcher Einheit erlaubt ist, regelt die Teilungserklärung. Den technischen Teil beschreibt der Ratgeber Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilung nach WEG; die rechtliche Gestaltung übernehmen Notar und Rechtsanwalt.

Bauplanungsrecht: welche Gebietsarten Mischung zulassen

Ob eine Nutzung am Standort zulässig ist, richtet sich nach dem Bebauungsplan und den Gebietsarten der Baunutzungsverordnung, im unbeplanten Innenbereich nach der Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB).

Auszug aus der Baunutzungsverordnung, zuletzt geändert am 3. Juli 2023.

Gemeinden können außerdem für einzelne Geschosse festsetzen, welche Nutzungen dort zulässig sind (§ 1 Abs. 7 BauNVO). Für Wohnvorhaben öffnet der Bau-Turbo bis Ende 2030 zusätzliche Wege, auch für die Umnutzung bestehender Gebäude, siehe Bau-Turbo nach § 246e BauGB. Wie aus einem Büro- oder Geschäftshaus Wohnungen werden, beschreibt die Seite Umnutzung Gewerbe zu Wohnen.

Checkliste vor Ankauf oder Umbau einer Mixed-Use-Immobilie

• Gebietsart, Festsetzungen je Geschoss und Genehmigungen der vorhandenen Nutzungen klären
• Trennbauteile zwischen den Nutzungen auf Schall- und Brandschutz prüfen
• Rettungswege je Nutzungseinheit und mögliche Sonderbau-Tatbestände prüfen
• Erschließung, Schließkonzept und Aufzüge je Nutzung festlegen
• Abluft für Gastronomie, Anlieferung, Müll und Stellplätze planen
• Messkonzept für Wärme, Warmwasser, Wasser, Strom und Kälte aufstellen
• Teilungserklärung und Mietverträge rechtlich prüfen lassen
• Investitionsbedarf je Nutzung und Bauteil im CapEx-Plan festhalten

Häufige Fragen