CapEx-Planung für Bestandsimmobilien: Ihr Plan mit Maßnahmen, Kosten und Prioritäten
Für Investoren, Bestandshalter, Family Offices und Wohnungseigentümergemeinschaften, die wissen wollen, welche Investitionen ihr Gebäude in den nächsten Jahren braucht. Unsere Bauingenieure erstellen den Plan: Maßnahmen je Bauteil und Jahr, Kostenrahmen und Priorität, für ein Objekt oder einen ganzen Bestand.
Unsere CapEx-Planung ist ein Ergebnisdokument: ein Plan, der für ein Objekt oder einen Bestand festhält, welche Maßnahme an welchem Bauteil in welchem Jahr ansteht, was sie kostet und wie dringend sie ist. Dafür begehen unsere Bauingenieure das Gebäude, bewerten den Zustand je Bauteil, ordnen Maßnahmen den Jahren zu, schätzen die Kosten nach Kostengruppen der DIN 276 und priorisieren nach Risiko, gesetzlichen Pflichten und Ihrer Finanzierung. Das Honorar nennen wir nach Ihrer Anfrage in einem schriftlichen Angebot.
Wann Sie eine CapEx-Planung brauchen
Instandhaltung auf Zuruf wird teuer, wenn mehrere Bauteile gleichzeitig ans Ende ihrer Lebensdauer kommen. Eine CapEx-Planung macht diese Termine sichtbar, bevor sie die Liquidität bestimmen. Typische Anlässe:
- Nach dem Ankauf, wenn die Technische Due Diligence nur eine grobe Schätzung nach Zeithorizonten enthält
- Vor einer Finanzierung oder Refinanzierung, wenn die Bank den Investitionsbedarf sehen will
- In der jährlichen Budgetplanung eines Bestandshalters oder Family Office
- In der WEG, wenn Rücklage, Sonderumlagen und Beschlüsse auf einer Planung beruhen sollen
- Vor einem Verkauf, um den Investitionsbedarf belegt in die Preisverhandlung zu bringen
Wir arbeiten in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar, bei Beständen mit mehreren Objekten auch überregional.
CapEx-Planung anfragen? Objekt, Anlass und Zeitraum kurz schildern.
Was wir für Ihren CapEx-Plan liefern
Begehung aller zugänglichen Bereiche vom Keller bis zum Dach, Sichtung von Plänen, Wartungs- und Prüfprotokollen, Energieausweis und Rechnungen früherer Maßnahmen.
Zustand je Bauteilgruppe: Dach, Fassade, Fenster, Tragwerk, Abdichtung, Heizung, Sanitär, Elektro, Aufzug, Brandschutz und Außenanlagen, mit Fotodokumentation und Einschätzung der Restlebensdauer.
Welche Maßnahme wann fällig wird, welche sich sinnvoll bündeln lassen und welche voneinander abhängen, etwa Fassade und Fenster oder Dach und Photovoltaik.
Kosten je Maßnahme, gegliedert nach den Kostengruppen der DIN 276, mit Angabe der Kostengrundlage. Baunebenkosten und Unsicherheiten weisen wir getrennt aus.
Zuerst Verkehrssicherheit und Schadensvermeidung, dann gesetzliche Pflichten, dann werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen. Jede Priorität mit kurzer Begründung.
Budgetverlauf je Jahr als Grundlage für Rücklage, Darlehen, Fördermittel und Mietplanung. Auf Wunsch erläutern wir den Plan Ihrer Bank oder Ihren Gesellschaftern.
Sie erhalten einen Bericht mit Fotodokumentation und den CapEx-Plan als Tabelle, die Sie in Ihre eigene Planung übernehmen und fortschreiben können.
Pflichten, die in jede CapEx-Planung gehören
Manche Maßnahmen lassen sich nicht verschieben, weil Gesetz oder Haftung sie verlangen. Sie stehen im Plan vor allem anderen.
Rechtliche Fragen, etwa zur Haftung oder zu Befreiungen, klärt Ihre Rechtsberatung. Wir liefern die technische Einordnung und die Kosten.
- Verkehrssicherung: Lose Fassadenteile, Geländer, Treppen, Dachaufbauten. Der Besitzer des Grundstücks haftet nach § 836 BGB für Schäden durch die Ablösung von Gebäudeteilen, wenn sie Folge mangelhafter Unterhaltung ist.
- Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz: etwa die Dämmung bislang ungedämmter oberster Geschossdecken (§ 35 GModG) und ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 2 GModG), mit den im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen.
- Wiederkehrende Prüfungen: Mängel aus Prüfberichten technischer Anlagen, etwa von Aufzügen oder Brandschutzeinrichtungen, fließen als Maßnahme in den Plan ein.
- Auflagen: Offene Auflagen aus Genehmigungen und aus dem Brandschutz werden erfasst und mit Frist eingeplant.
So entsteht Ihr CapEx-Plan
Anfrage und Abstimmung
Sie schildern Objekt oder Bestand, Anlass und gewünschten Planungszeitraum. Wir klären, welche Unterlagen vorliegen und welche Tiefe der Zweck verlangt.
Schriftliches Angebot
Sie erhalten ein Angebot mit Leistungsumfang, Zeitrahmen und Honorar. Kosten entstehen erst mit Ihrer Beauftragung.
Unterlagen und Begehung
Sichtung der Unterlagen, dann Begehung vor Ort mit Fotodokumentation. Die Begehung ist zerstörungsfrei; verdeckte Bauteile beurteilen wir anhand von Unterlagen, Baujahr und sichtbaren Anzeichen.
Auswertung und Planentwurf
Zustand je Bauteil, Maßnahmen je Jahr, Kostenrahmen und Prioritäten. Annahmen und Unsicherheiten werden ausgewiesen.
Besprechung und Übergabe
Wir besprechen den Entwurf mit Ihnen, passen Prioritäten und Zeitpunkte an Ihre Strategie an und übergeben Bericht und Tabelle.
Für wen wir CapEx-Planungen erstellen
Investoren und Bestandshalter
Budget je Objekt und Jahr, Grundlage für Refinanzierung, Mietplanung und Verkaufsentscheidungen. Methodik und typische Positionen erklärt der Ratgeber CapEx-Plan für Immobilien erstellen; für Umbau und Neupositionierung passt CapEx-Planung bei Bestandsentwicklung.
Family Offices
Mehrjährige Planung über ein gewachsenes Portfolio, lesbar für Familie und Gesellschafter. Mehr im Ratgeber CapEx-Planung für Family Offices.
Wohnungseigentümergemeinschaften
Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und Finanzbedarf als Grundlage für Rücklage und Beschlüsse. Mehr im Ratgeber CapEx-Planung für die WEG und unter WEG und Hausverwaltung.
Käufer nach dem Ankauf
Aus den Befunden der Ankaufsprüfung wird ein Arbeitsplan. Wie aufgeschobene Instandhaltung bewertet wird, zeigt Instandhaltungsstau bewerten.
CapEx-Planung, Due Diligence, Portfolioanalyse und Asset Management
| Leistung | Anlass | Ergebnis |
|---|---|---|
| CapEx-Planung | Im Bestand, nach dem Ankauf, vor Refinanzierung oder Verkauf | Plan für ein Objekt oder einen Bestand: Maßnahmen je Bauteil und Jahr, Kostenrahmen, Priorität |
| Technische Due Diligence | Vor Ankauf oder Finanzierung | Risikobericht mit Red Flags und Schätzung des Investitionsbedarfs nach Zeithorizonten |
| Portfolioanalyse | Entscheidung über mehrere Objekte | Einmalige Analyse für Halten, Sanieren oder Verkaufen, mit Ranking der Objekte |
| Technisches Asset Management | Laufend, als Mandat | Technische Betreuung des Bestands über Jahre, Fortschreibung und Steuerung der Maßnahmen |
Die Portfolioanalyse beantwortet einmalig, welche Objekte Sie halten, sanieren oder verkaufen; die CapEx-Planung beschreibt für die Objekte, die Sie halten, was wann zu tun ist. Das Technische Asset Management ist die laufende Betreuung als Mandat, in der ein CapEx-Plan jedes Jahr fortgeschrieben und umgesetzt wird.
Fragen zur CapEx-Planung
Stand:
Wer Sie betreut
Moritz SchneiderGeschäftsführer, Bauingenieur (M.Eng.), Baurecht und Baumanagement (M.A.)
Christoph TheißingGeschäftsführer, Bauingenieur (B.Eng.), Immobilienwirtschaft (M.Sc., EBS Universität), MBA (Korea University)
Erfahrung aus der Begleitung vonHallenbau, Hochbau, Sanierung und Neubau, Geschosswohnungsbau und Wohnen, Logistik, Rechenzentren und Data Center, Glasfaserausbau (FTTH)
ArbeitsweiseIm Bauprojekt arbeiten wir nur auf Auftraggeberseite. Beide Geschäftsführer arbeiten selbst im Mandat, gemeinsam mit unserem Team. Leistungsumfang und Honorar stehen vor Beginn in einem schriftlichen Angebot.
CapEx-Planung für Ihr Objekt oder Ihren Bestand
Kurze Rückmeldung zu Umfang, Unterlagen und Zeitrahmen, persönlich auf Geschäftsführungsebene.