Logistikimmobilien: Bauüberwachung und Projektsteuerung für Hallen, die funktionieren müssen
Logistikhallen entstehen schnell, meist mit Generalunternehmer und festem Mietbeginn. Fehler an Bodenplatte, Dach oder Brandschutz zeigen sich erst im Betrieb. Wir prüfen die Ausführung im Auftrag von Investoren, Entwicklern und Nutzern.
Wer eine Logistikhalle bauen lässt, entscheidet mit wenigen Bauteilen über Nutzbarkeit und Wert: Bodenplatte mit Ebenheit nach DIN 18202 und für Schmalganglager nach DIN 15185-1, Sprinkler und Brandabschnitte nach Industriebaurichtlinie, Tore und Rampen, Dach und Außenanlagen. Schneider Theißing überwacht und steuert Logistikhallen auf Bauherrenseite für Investoren, Entwickler und Nutzer in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar, von der GU-Vergabe über die Abnahme bis zur Mieterübergabe und zu Bautenstandsberichten für die Finanzierung.
Wo Logistikhallen in der Ausführung Geld kosten
Ob Lagerhalle, Umschlaghalle, Distributionszentrum oder Logistikpark: Eine Logistikhalle ist ein scheinbar einfaches Gebäude, bestehend aus Bodenplatte, Tragwerk, Hülle und Toren. In der Praxis entscheiden wenige Bauteile über Nutzbarkeit und Wert: die Ebenheit und Tragfähigkeit der Bodenplatte, die Dichtigkeit des Dachs, die Funktion der Andocktore und die brandschutztechnische Ausführung. Diese Bauteile werden unter Termindruck hergestellt und sind nach Fertigstellung kaum noch zu korrigieren.
Rhein-Main zählt zu den großen Logistikregionen Deutschlands, auch in Rhein-Neckar entstehen laufend Hallenprojekte. Wir begleiten Hallenprojekte als unabhängige Prüfinstanz: von der Prüfung der funktionalen Leistungsbeschreibung über die Bauüberwachung bis zur Übergabe an den Mieter und den Bautenstandsberichten für die Finanzierung.
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Was wir bei Logistikimmobilien leisten
Abgleich der funktionalen Leistungsbeschreibung mit Nutzeranforderungen: Lastannahmen, Ebenheitsklasse, Regalsystem, Torausstattung, Brandschutzkonzept, Energiekonzept und Außenanlagen. Ziel: Lücken vor der Vergabe schließen statt später als Nachtrag bezahlen. Mehr dazu unter GU-Vergabe begleiten.
Bauüberwachung und Begleitung von Unterbau, Bewehrung, Betonage, Nachbehandlung und Fugenplan. Prüfung der Ebenheit nach DIN 18202 und bei Schmalgangregalen nach DIN 15185-1, Dokumentation von Rissbildern und Oberflächenqualität.
Kontrolle von Fertigteilen und Stahlbau auf Toleranzen und Verbindungen, Prüfung der Dachabdichtung nach DIN 18531 einschließlich Gefälle, Anschlüssen, Entwässerung und Notentwässerung, Fassade und Sektionaltore.
Umsetzung des Brandschutzkonzepts nach Industriebaurichtlinie: Brandabschnitte, Rauch- und Wärmeabzug, bauliche Voraussetzungen für Sprinkleranlagen, Abschottungen. Schnittstellen zu Elektro, Heizung und Ladeinfrastruktur.
Projektsteuerung nach AHO-Heft Nr. 9 mit Blick auf Mietbeginn, Vertragsstrafen und Mieterausbau. Nachtragsprüfung, Rechnungsprüfung nach VOB/B und Kostenfortschreibung für Bauherr und Finanzierer.
Vorbegehung, förmliche Abnahme mit Mängelliste und Vorbehalten, Übergabeprotokoll an den Mieter, Nachverfolgung der Mängelbeseitigung und Dokumentation für die Gewährleistung, insbesondere für Dach und Bodenplatte. Mehr dazu unter Abnahmebegleitung.
Prüfpunkte, die bei Logistikhallen den Wert sichern
Die Anforderungen ergeben sich aus dem Nutzungskonzept des Mieters: Regaltyp, Flurförderzeuge, Lagergut, Umschlagfrequenz und Brandlast. Daraus folgen die baulichen Prüfpunkte:
- Bodenplatte: Flächen- und Punktlasten für Regalstützen und Stapler, Oberflächenhärte und Verschleißwiderstand, Fugenausbildung und Fugenprofile, Ebenheit und Neigung in Regalgassen.
- Dach: Abdichtung, Dachgefälle, Lichtkuppeln und RWA, Durchdringungen, Entwässerung und Notentwässerung, Dachlastreserve für Photovoltaik.
- Brandschutz: Brandabschnittsgrößen nach Industriebaurichtlinie, Feuerwiderstand der Bauteile, Rauchabzug, Löschwasserversorgung und Sprinklervoraussetzungen, Flucht- und Rettungswege.
- Tore und Rampen: Anzahl und Lage der Andocktore, Überladebrücken, Torabdichtungen, Rampenhöhen und Anfahrschutz, Verkehrsführung auf dem Grundstück.
- Außenanlagen: Aufbau der Verkehrsflächen nach RStO, Entwässerung und Versickerung, Abscheider, Beleuchtung, Zäune und Zufahrten.
- Energie und Technik: Heizung und Hallenlüftung, Beleuchtung, Ladeinfrastruktur, Photovoltaik und Leerrohre für spätere Nachrüstungen.
- Mieterausbau: Büroeinbauten, Mezzanine, Sozialräume und Schnittstelle zwischen Grundausbau und Mieterwünschen, dokumentiert in Baubeschreibung und Terminplan.
- Dokumentation: Fotodokumentation je Bauabschnitt, Prüfprotokolle, Bestandsunterlagen und Wartungshinweise für Betreiber und Verwalter.
Boden, Regal, Sprinkler, Rampen: worauf wir bei Logistikhallen achten
Industrieboden und Regalbetrieb
Für Breitgangregale mit Frontstaplern wird meist DIN 18202, Tabelle 3, Zeile 3 oder 4 vereinbart. Schmalganglager mit leitliniengeführten Staplern brauchen zusätzlich die Anforderungen der DIN 15185-1 in den Fahrspuren, die Regale selbst DIN EN 15620. Regalanker, Fugen und Fahrspuren stimmen wir vor der Betonage ab, damit keine Fuge unter einer Regalstütze oder quer durch eine Fahrspur liegt.
Sprinkler und Brandabschnitte
Nach der in Hessen eingeführten Muster-Industriebaurichtlinie sind erdgeschossige Brandabschnitte mit selbsttätiger Feuerlöschanlage bis 10.000 m² zulässig, ohne Löschanlage deutlich kleiner. Bei Lagerguthöhen über 7,5 m verlangt das vereinfachte Verfahren eine Löschanlage. Wir prüfen Sprinklerzentrale, Wasserbevorratung, Leitungsführung unter dem Dach und Freihaltung der Sprinklerebene gegen das Brandschutzkonzept.
Tore, Rampen und Hof
Laderampen sind nach der Arbeitsstättenverordnung entsprechend den Abmessungen der Transportmittel und der Ladung auszulegen und gegen Absturz zu sichern (Anhang Nr. 1.10 ArbStättV). Wir prüfen Rampenhöhen, Überladebrücken, Torabdichtungen, Anfahrschutz, Radabweiser und die Verkehrsführung auf dem Hof, dazu den Aufbau der Lkw-Flächen und die Entwässerung.
Aus Sicht von Investor und Bank
Für Eigentümer zählt die Drittverwendungsfähigkeit: lichte Hallenhöhe, Bodenlast und Ebenheit, Toranzahl, Brandschutzkonzept ohne nutzerspezifische Einschränkungen, Lastreserven für Photovoltaik. Vor dem Ankauf prüfen wir diese Punkte in der Technischen Due Diligence, während des Baus in Bautenstandsberichten für die finanzierende Bank.
Typische Ausgangslagen bei Logistikimmobilien
Entwickler mit GU-Vertrag und Mietbeginn
Der Mietvertrag ist unterschrieben, der Übergabetermin steht. Wir überwachen Qualität und Termine, prüfen Nachträge und halten den Bauherrn entscheidungsfähig, wenn der Terminplan kippt.
Investor beim Ankauf einer Projektentwicklung
Vor dem Forward Deal oder nach Fertigstellung prüfen wir Ausführung, Dokumentation und offene Mängel. Ergebnis: eine technische Einordnung als Grundlage für Kaufpreis und Gewährleistungsregelung.
Nutzer mit eigenem Neubau
Ein Unternehmen baut sein Lager selbst. Wir vertreten die Bauherreninteressen gegenüber Planern und Ausführenden, von der Leistungsbeschreibung bis zur Abnahme.
Bank mit Bautenstandsberichten
Die Finanzierung wird nach Baufortschritt ausgezahlt. Wir liefern unabhängige Berichte mit Fertigstellungsgrad, Kostenstand und Risiken.
Fragen und Antworten
Logistikhalle mit unabhängiger Bauüberwachung
Kurze Einordnung zu Vergabeform, Bauphase und Prüfumfang.