Funktionale Leistungsbeschreibung: Das Bau-Soll so beschreiben, dass es später nicht zum Nachtrag wird
Bei GU- und TU-Vergaben ersetzt die funktionale Leistungsbeschreibung das detaillierte Leistungsverzeichnis. Was darin fehlt oder unklar ist, wird teuer. Wir erstellen und prüfen funktionale Leistungsbeschreibungen für Bauherren, Investoren und öffentliche Auftraggeber.
Eine funktionale Leistungsbeschreibung beschreibt das Bau-Soll über Funktionen, Qualitäten und Ziele statt über Einzelpositionen und ist die Grundlage von GU- und TU-Vergaben; für öffentliche Auftraggeber regelt § 7c VOB/A die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm. Was darin fehlt oder unklar ist, wird später zum Nachtrag. Schneider Theißing erstellt und prüft funktionale Leistungsbeschreibungen für Bauherren, Investoren und öffentliche Auftraggeber und bewertet Angebote auf Vollständigkeit und Vergleichbarkeit.
Was eine funktionale Leistungsbeschreibung leisten muss
Die funktionale Leistungsbeschreibung, in der VOB/A als Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm (§ 7c VOB/A) bezeichnet, beschreibt den Zweck, die Anforderungen und die Qualitäten eines Bauwerks, nicht jede einzelne Position. Planung, Mengen und Ausführungsdetails liefert der Bieter. Das verschiebt Planungsverantwortung und Mengenrisiko zum Unternehmer, aber nur, wenn das Bau-Soll vollständig und eindeutig beschrieben ist.
In der Praxis entstehen viele Nachträge bei Pauschalverträgen aus Lücken und Widersprüchen der funktionalen Beschreibung: unklare Qualitätsstandards, fehlende Schnittstellen, keine Prüf- und Abnahmekriterien, widersprüchliche Vertragsbestandteile. Wir erstellen und prüfen funktionale Leistungsbeschreibungen so, dass sie als Vertragsgrundlage tragen.
Leistungsbeschreibung besprechen? Schreiben Sie uns.
Was wir rund um die funktionale Leistungsbeschreibung leisten
Aufbau nach Projektziel, Raum- und Funktionsprogramm, Qualitätsstandards je Bauteil und Gewerk, Ausstattungsbeschreibung, technische Anforderungen, Schnittstellen, Prüf- und Abnahmekriterien, Dokumentationspflichten.
Vollständigkeits- und Widerspruchsprüfung einer vom Planer, Projektentwickler oder Generalunternehmer vorgelegten Beschreibung. Ergebnis: Abweichungs- und Lückenliste mit Formulierungsvorschlägen.
Festlegung des Bau-Solls, Abgleich mit Planunterlagen, Baugenehmigung und Mietvertrag, Rangfolge der Vertragsbestandteile, Umgang mit Vollständigkeitsklauseln und Bieterplanung.
Vergleichsmatrix über Leistungsumfang, Qualitäten, Abweichungen, Optionen und Preise. Bieterfragen, Aufklärungsgespräche und Bemusterung vor Zuschlag.
Bei öffentlichen Auftraggebern Prüfung der Voraussetzungen für ein Leistungsprogramm nach § 7c VOB/A und Abstimmung mit der Vergabestelle. Bei privaten Bauherren Abstimmung mit der Rechtsberatung zum Vertragsentwurf.
Änderungsmanagement, Prüfung von Nachträgen gegen das Bau-Soll, Dokumentation von Bauherrenänderungen gegenüber Lücken in der Beschreibung.
Bausteine einer belastbaren funktionalen Leistungsbeschreibung
Eine funktionale Leistungsbeschreibung ist nur so gut wie ihre Eindeutigkeit. Diese Bausteine prüfen wir in jeder Beschreibung:
- Projektziel und Nutzung: Zweck, Nutzer, Betriebskonzept, Flächen- und Raumprogramm, Erweiterbarkeit.
- Qualitätsstandards je Bauteil: Rohbau, Hülle, Dach, Ausbau, Oberflächen, Technik, jeweils mit Normbezug und Mindestanforderungen statt allgemeiner Begriffe wie „hochwertig“.
- Technische Anforderungen: Lasten, Energiestandard nach GModG, Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit, Gebäudeautomation, Messkonzept.
- Schnittstellen: zu Mieterausbau, Anlagenbau, Außenanlagen, Bestand, Versorgern und Behörden, mit klarer Zuordnung von Verantwortung und Kosten.
- Mengengerüst und Planungsstand: Welche Planung liegt vor, was plant der Bieter, welche Mengen sind verbindlich, welche indikativ.
- Prüf- und Abnahmekriterien: Wie wird nachgewiesen, dass die Anforderung erfüllt ist, etwa Messungen, Prüfprotokolle, Musterflächen, Teilabnahmen.
- Termine und Mitwirkung: Meilensteine, Bauherrenentscheidungen, Bemusterungsfristen, Mitwirkungspflichten und Vertragsstrafen.
- Dokumentation und Übergabe: Bestandsunterlagen, Betriebsanleitungen, Wartungsverträge, Nachweise für Zertifizierungen und Finanzierer.
Typische Aufträge zur funktionalen Leistungsbeschreibung
GU-Vergabe eines Projektentwicklers
Die Beschreibung stammt vom Architekten, der Vertrag vom Anwalt. Wir prüfen, ob beides technisch zusammenpasst und ob die Qualitäten, Schnittstellen und Prüfkriterien für die Ausführung ausreichen.
Unternehmen baut Betriebsgebäude
Das Unternehmen kennt seinen Prozess, aber keine Leistungsbeschreibungen. Wir übersetzen die Anforderungen in ein Leistungsprogramm, das GU-Angebote vergleichbar macht.
Öffentlicher Auftraggeber mit Totalunternehmer
Die Vergabestelle prüft, ob ein Leistungsprogramm zulässig und sinnvoll ist. Wir liefern die technische Beschreibung, die Wertungskriterien und die Prüfung der Angebote.
Nachträge aus einer lückenhaften Beschreibung
Das Projekt läuft, die Nachträge häufen sich. Wir ordnen jede Forderung dem Bau-Soll zu, trennen Bauherrenänderungen von Beschreibungslücken und bereiten die Verhandlung vor.
Fragen und Antworten
Fallbeispiel zu dieser Leistung
Leistungsbeschreibung vor der Vergabe prüfen lassen
Kurze Einordnung zu Vergabeform, Unterlagenstand und Prüfumfang.