Ein Rechenzentrum in Rhein-Main scheitert selten an der Bautechnik, häufiger an Netzanschluss, Planungsrecht, Genehmigung der Netzersatzanlagen und Terminen. Der Leitfaden des Landes Hessen nennt als unverbindliche Erfahrungswerte zweieinhalb bis drei Jahre vom Planungsbeginn bis zur Inbetriebnahme. Dieser Beitrag zeigt den Ablauf aus Bauherrensicht mit den Primärquellen zu Frankfurt, Hessen, Immissionsschutz und Energieeffizienzgesetz.
Wer in Frankfurt, Hanau, Offenbach, Dietzenbach oder Groß-Gerau ein Rechenzentrum baut, plant selten zuerst ein Gebäude. Am Anfang stehen ein Netzanschluss, ein Grundstück mit passendem Planungsrecht und eine Genehmigungsstrategie für Netzersatzanlagen. Erst danach folgt die Frage, wie gebaut wird. Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf aus Sicht des Bauherrn und nennt zu jeder Aussage die Primärquelle.
Der Standort Frankfurt und Rhein-Main 2026
Die hessische Landesregierung beschreibt den Raum Frankfurt/Rhein-Main mit dem Internetknoten DE-CIX als stärksten Rechenzentrumsstandort Kontinentaleuropas. In ihrer Zukunftsagenda Rechenzentren hält sie zugleich fest, dass die räumliche Konzentration die Anforderungen an Stromnetze, Flächen, Kühlung und Genehmigungsverfahren erhöht. Projekte sollen vorrangig dort entstehen, wo Flächen, realistisch abrufbare Netzkapazitäten, Anbindung an Internetknoten und zeitliche Ausbauperspektiven zusammenpassen. Als kurzfristige Maßnahmen nennt das Land unter anderem einen Muster-Bebauungsplan und standardisierte Musterverträge für Kommunen, einschließlich Regelungen zu Energieanbindung und Abwärmenutzung.
Die Stadt Frankfurt steuert Rechenzentren seit 2022 über das Rechenzentrenkonzept, eine Aktualisierung des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms (Magistratsvortrag M 44 vom 21. März 2022). Es lenkt künftiges Wachstum auf geeignete Schwerpunkte in Frankfurter Gewerbegebieten, sieht Ausschlussgebiete für unternehmensunabhängige Rechenzentren vor und kündigt die Neuaufstellung und Änderung von Bebauungsplänen an. Der Vortrag nennt eine Hochrechnung von im Mittel knapp 75 Hektar Industrie- und Gewerbefläche, die bis 2030 für Rechenzentren benötigt werden. Die Abwärmenutzung soll grundsätzlich angestrebt werden.
Für Bauherren folgt daraus eine einfache Reihenfolge: Vor dem Grundstückskauf gehört die Frage, ob ein Rechenzentrum im jeweiligen Gebiet planungsrechtlich zulässig ist oder ob ein Bebauungsplanverfahren läuft, an den Anfang. In den Umlandgemeinden entscheiden die jeweiligen Kommunen über ihre Bauleitplanung; Ansiedlungen werden dort zum Teil kontrovers diskutiert.
Netzanschluss: der eigentliche kritische Pfad
Der Leitfaden des Hessischen Ministeriums für Digitalisierung und Innovation zur Ansiedlung von Rechenzentren nennt als Faustregel, dass bis zu einer Anschlussleistung von etwa 40 MW eine Versorgung aus der Mittelspannung möglich ist, darüber aus der Hochspannung (110 kV). Die Nähe zu einem Umspannwerk bedeutet nicht, dass dort Kapazität frei ist. Betreiber verlangen in der Regel eine redundante Infrastruktur mit Transformatoren und Schaltanlagen in doppelter Ausführung (A und B) und teilweise getrennten Trassen.
Der Leitfaden beschreibt außerdem, dass Baustrom in der Größenordnung von 0,5 bis 1 MW früher verfügbar sein muss, dass die erste Ausbaustufe in der Regel bis zu 10 MW umfasst und dass weitere Ausbaustufen jeweils Zeit für den Netzausbau brauchen. Die genauen Zeitrahmen sind mit dem Netzbetreiber abzustimmen. Ein weiteres Problem aus Sicht von Kommunen und Netzbetreibern: Viele Akteure fragen dieselben Grundstücke an, was die Bearbeitung verzögert.
- Netzanschlusszusage lesen: zugesagte Leistung, Ausbaustufen, Termine, Bedingungen und Vorbehalte.
- Flächen sichern: Übergabestation oder Umspannwerk auf dem Grundstück mit Zufahrt und Trassen einplanen.
- Baustrom und Teststrom planen: Für das Commissioning unter Last wird Leistung gebraucht, bevor der Regelbetrieb beginnt.
- Verträge koppeln: Meilensteine des Generalunternehmers an den Netzanschlusstermin binden, nicht an ein Wunschdatum.
Ablauf in sechs Phasen
Der hessische Leitfaden nennt als unverbindliche Erfahrungswerte sechs bis acht Monate vom Planungsbeginn bis zum Bauantrag, fünf bis sieben Monate bis zur Baugenehmigung und 15 bis 18 Monate vom Baubeginn bis zur Inbetriebnahme, insgesamt zweieinhalb bis drei Jahre. Die Tabelle ordnet diese Werte in den Projektablauf ein.
| Phase | Kernfragen aus Bauherrensicht | Dauer laut Leitfaden (Erfahrungswert) |
|---|---|---|
| Standort und Machbarkeit | Planungsrecht, Netzanschluss, Flächenbedarf, Einordnung nach EnEfG | projektabhängig |
| Planung bis Bauantrag | Verfügbarkeitsklasse, Redundanz, Kühlkonzept, Netzersatzanlagen, Brandschutzkonzept | 6 bis 8 Monate |
| Genehmigung | Baugenehmigung, gegebenenfalls immissionsschutzrechtliche Genehmigung, Auflagen | 5 bis 7 Monate ab Einreichung |
| Vergabe | GU, GÜ oder EPCM, Schnittstellen, Bestellung von Komponenten mit langen Lieferzeiten | projektabhängig, oft parallel zur Genehmigung |
| Bau und Montage | Rohbau, Hülle, Technikmontage, Bauüberwachung, Nachträge | 15 bis 18 Monate ab Baubeginn bis Inbetriebnahme |
| Commissioning und Übergabe | Level 1 bis 5, Abnahme, Dokumentation, Übergabe an den Betrieb | im Bauzeitraum enthalten |
Für das Energieeffizienzgesetz ist das wichtig: Der Leitfaden weist darauf hin, dass neue Projekte wegen dieser Dauer wahrscheinlich zum 1. Juli 2027 oder 1. Juli 2028 in Betrieb gehen. An diesen Stichtagen hängen die Anforderungen an den Anteil wiederverwendeter Energie, siehe EnEfG für Rechenzentren.
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Anliegen besprechenGenehmigung: Baurecht, Brandschutz, Immissionsschutz
Baugenehmigung und Brandschutz
Rechenzentren brauchen eine Baugenehmigung nach der Hessischen Bauordnung. Gebäude mit mehr als 1 600 m² Grundfläche des größten Geschosses sind nach § 2 Abs. 9 HBO Sonderbauten; die Bauaufsicht kann dann besondere Anforderungen stellen, insbesondere an den Brandschutz. Die Muster-Industriebau-Richtlinie ist für Gebäude der Produktion und Lagerung geschrieben. Ob und wie sie für ein Rechenzentrum herangezogen wird, klären Brandschutzplaner und Bauaufsicht im Einzelfall. Für die Baustelle wichtig sind am Ende Brandabschnitte, Feuerwiderstände, Abschottungen und die baulichen Voraussetzungen für Löschanlagen.
Netzersatzanlagen und Bundes-Immissionsschutzgesetz
Netzersatzanlagen sind in Rechenzentren in der Regel Dieselaggregate. Nach Anhang 1 Nr. 1.1 der 4. BImSchV brauchen Anlagen zur Erzeugung von Strom in einer Verbrennungseinrichtung, ausdrücklich auch Verbrennungsmotoranlagen, ab einer Feuerungswärmeleistung von 50 Megawatt eine Genehmigung im förmlichen Verfahren. Für den Bereich darunter (Nr. 1.2) sind Notstromaggregate ausdrücklich ausgenommen. Entscheidend für große Campus: Mehrere Anlagen derselben Art auf demselben Betriebsgelände, mit gemeinsamen Betriebseinrichtungen und vergleichbarem Zweck, gelten nach § 1 Abs. 3 der 4. BImSchV als gemeinsame Anlage, ihre Leistungen werden zusammengerechnet.
Für Feuerungsanlagen von 1 bis unter 50 Megawatt Feuerungswärmeleistung gilt die 44. BImSchV mit ihren Anforderungen an Errichtung und Betrieb, auch wenn keine Genehmigung nach dem BImSchG erforderlich ist. Dazu kommen Lagerung und Umschlag von Dieselkraftstoff nach der AwSV und die Beurteilung der Geräusche von Rückkühlern und Aggregaten nach der TA Lärm. Ob ein förmliches Verfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung nötig wird, verändert den Zeitplan erheblich. Diese Einordnung gehört deshalb in die Machbarkeitsphase, abgestimmt mit der Immissionsschutzbehörde und Ihrer Rechtsberatung.
Energieeffizienz schon im Genehmigungsentwurf
Das Energieeffizienzgesetz verlangt in § 11 Abs. 2, dass neue Rechenzentren so errichtet werden, dass sie die Grenzwerte für die Energieverbrauchseffektivität und den Anteil wiederverwendeter Energie erreichen. Ein Regierungsentwurf zur Änderung des Gesetzes (Bundestagsdrucksache 21/8027) sieht vor, dass in bestimmten Ausnahmefällen ausreichend Platz für die Infrastruktur zur Wärmeabgabe vorgehalten werden muss. Flächen für eine Wärmeübergabestation und Trassen sind im Entwurf einfacher vorzusehen als später nachzurüsten.
Vergabe: GU, GÜ oder EPCM
Rechenzentren werden häufig an Generalunternehmer für Bau und Technik vergeben oder in EPCM-Strukturen (Engineering, Procurement, Construction Management), in denen der Bauherr Pakete einzeln vergibt und ein Dienstleister sie steuert. Jedes Modell verschiebt Schnittstellenrisiken. Beim GU liegen sie vertraglich beim Unternehmer, praktisch muss der Bauherr Qualität, Prüfkriterien und Dokumentation trotzdem selbst festlegen und kontrollieren. Bei EPCM bleibt das Schnittstellenrisiko beim Bauherrn. Vertiefung: GU oder Einzelvergabe.
- Schnittstellenmatrix zwischen Bau, Elektro, Kälte, Gebäudeautomation, Brandschutz und Sicherheitstechnik vor der Vergabe
- Qualitäts- und Prüfvorgaben mit Halte- und Prüfpunkten im Vertrag
- Commissioning-Pflichten, Testskripte und Testvoraussetzungen als Vertragsbestandteil
- Dokumentationsumfang für Betrieb, Versicherer, Finanzierer und Zertifizierung
- Komponenten mit langen Lieferzeiten: Wer bestellt wann, und wie wird eine Beistellung des Bauherrn an den Unternehmer übergeben?
Typische Risiken in der Ausführung
| Risiko | Wie es entsteht | Gegenmaßnahme |
|---|---|---|
| Lieferzeiten | Transformatoren, Mittelspannungsschaltanlagen, Netzersatzanlagen und Kältemaschinen bestimmen den Terminplan | frühe Bestellung, Werksprüfungen im Terminplan, Ausweichszenarien |
| Terminplan | Bauablauf nicht an Netzanschluss und Testphasen gekoppelt | kritischen Pfad über Energetisierung und Commissioning führen |
| Nachträge der technischen Gewerke | geänderte IT-Lasten, Kühlkonzept, Mengen bei Kabeln und Trassen | Prüfung dem Grunde und der Höhe nach, Änderungsmanagement mit Freigaben |
| Schnittstellen Bau und Technik | fehlende Öffnungen, falsche Lasten, offene Abschottungen | Prüfung vor dem Schließen der Bauteile, Freigaben je Raum |
| Abnahme | Abnahme vor oder während des Commissioning ohne klare Regeln | Abnahmezeitpunkt und Testergebnisse vertraglich verknüpfen |
Mehr zur Testphase: Commissioning im Rechenzentrum: Level 1 bis 5.
Checkliste für Bauherren
- Planungsrecht klären: Bebauungsplan, laufende Verfahren, in Frankfurt Lage zu den Schwerpunkten des Rechenzentrenkonzepts.
- Netzanschluss belastbar machen: Zusage, Ausbaustufen, Baustrom, Flächen für Übergabe und Umspannung.
- Genehmigungsstrategie festlegen: Baugenehmigung, Sonderbau, Brandschutz, Einordnung der Netzersatzanlagen nach Feuerungswärmeleistung.
- Betriebsaufnahme terminieren: Stichtage des EnEfG berücksichtigen und die Auslegung danach ausrichten.
- Vergabemodell wählen: GU, GÜ oder EPCM mit klarer Schnittstellenmatrix und Prüfvorgaben.
- Lange Lieferzeiten absichern: Bestellfenster, Werksprüfungen und Beistellungen im Terminplan.
- Unabhängige Kontrolle einplanen: Bauüberwachung und QA/QC auf Bauherrenseite, Berichte für Finanzierer.
- Commissioning und Abnahme vorbereiten: Testvoraussetzungen, Restpunkte, Abnahmeregeln, Dokumentation.
Was eine unabhängige Bauherrenvertretung beiträgt
Unser Team begleitet Rechenzentren und Data Center auf Bauherrenseite: Projektsteuerung, Bauüberwachung, Qualitätssicherung, Bautenstandsberichte für Finanzierer und Technische Due Diligence vor Ankauf oder Finanzierung. Einen Überblick über Leistungen und Ablauf finden Sie auf der Seite Rechenzentrum bauen: Bauherrenvertretung in Rhein-Main.
Häufige Fragen
Der Leitfaden des Landes Hessen nennt als unverbindliche Erfahrungswerte sechs bis acht Monate bis zum Bauantrag, fünf bis sieben Monate bis zur Baugenehmigung und 15 bis 18 Monate vom Baubeginn bis zur Inbetriebnahme, insgesamt zweieinhalb bis drei Jahre. Der Netzanschluss kann diese Zeiten verlängern.
Das hängt vor allem von den Netzersatzanlagen ab. Verbrennungsmotoranlagen ab 50 Megawatt Feuerungswärmeleistung sind nach Anhang 1 Nr. 1.1 der 4. BImSchV im förmlichen Verfahren genehmigungsbedürftig; mehrere Aggregate auf einem Gelände können als gemeinsame Anlage zusammengerechnet werden. Darunter sind Notstromaggregate in Nr. 1.2 ausgenommen. Die Einordnung im Einzelfall trifft die Immissionsschutzbehörde.
Die Stadt steuert Rechenzentren über das Rechenzentrenkonzept von 2022, das Wachstum auf Schwerpunkte in Gewerbegebieten lenkt und Ausschlussgebiete für unternehmensunabhängige Rechenzentren vorsieht. Maßgeblich ist der jeweilige Bebauungsplan. Vor dem Grundstückskauf sollte das Planungsrecht mit dem Stadtplanungsamt geklärt sein.
Nach geltendem Recht gilt eine Struktur ab einer nicht redundanten elektrischen Nennanschlussleistung von 300 Kilowatt als Rechenzentrum im Sinne des EnEfG. Der Regierungsentwurf in Bundestagsdrucksache 21/8027 sieht stattdessen eine elektrische Leistung der installierten Informationstechnik ab 500 Kilowatt vor; er war am 29. Oktober 2026 noch nicht beschlossen.
Das ist Aufgabe des Bauherrn. In der Praxis übernimmt sie eine Projektsteuerung oder Bauherrenvertretung, die Termine, Entscheidungen und Schnittstellen zwischen Netzbetreiber, Unternehmer, Fachplanern und Betreiber zusammenführt.
Rechenzentrum mit unabhängiger Bauherrenvertretung bauen
Projektsteuerung, Bauüberwachung, QA/QC und Berichte für Finanzierer in Frankfurt und Rhein-Main.