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Bauüberwachung nach HOAI

Moritz Schneider 14. April 2026 10 Min. Lesezeit

Was kostet Bauüberwachung nach HOAI, und welche Leistungen sind enthalten? Kurz: LPH 8 umfasst 19 Teilleistungen, wird in fünf Honorarzonen berechnet und liegt zwischen 3 und 10 Prozent der anrechenbaren Kosten. Die drei häufigsten Fehler: falsche Honorarzone, unklarer Leistungsumfang, fehlende Regelung der Besonderen Leistungen. Die Leistungsphase 8 (Objektüberwachung und Dokumentation) ist die längste und kostspieligste Phase der Architektenleistung. Sie umfasst neben der Bauüberwachung auch Qualitätskontrolle, Terminplanung, Kostenverfolgung, Nachträge und formale Abnahmen. Die HOAI 2021 dient als Orientierungswert für Honorarverhandlungen, ist aber seit dem EuGH-Urteil C-377/17 nicht mehr verbindlich. Dieser Artikel erläutert die 19 Teilleistungen, die Zonenbestimmung und die korrekte Honorarberechnung nach HOAI. Wer die häufigsten Ursachen für Kostenexplosionen kennt, kann das Honorar besser einordnen.

HOAI 2021: Struktur und Anwendungsbereich

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist seit 2021 keine zwingende Preisvorschrift mehr (der Europäische Gerichtshof hat verbindliche Gebührenordnungen untersagt), aber sie gilt trotzdem als Marktstandard und ist in den meisten Verträgen vereinbart. Die HOAI 2021 ist modular aufgebaut: 9 Leistungsphasen für Gebäude, jede mit definierten Teilaufgaben.

Die Leistungsphasen sind:

LPH 8 ist zeitlich die längste Phase: Sie beginnt mit der Vergabe und endet mit der Abnahme des Werkes. Die Dauer hängt vom Bauvolumen und Projekttyp ab, ein Einfamilienhaus kann 6-12 Monate dauern, ein Hochhaus 2-3 Jahre.

LPH 8: Die 19 Teilleistungen im Detail

HOAI 2021, Anlage 10 (für Gebäude), definiert folgende Teilleistungen für LPH 8:

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Grundaufgaben (a bis f)

a) Überwachung der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit dem genehmigten Entwurf, den Baubeschreibungen und den Leistungsbeschreibungen sowie Qualitätssteuerung: Der Architekt muss regelmäßig die Baustelle besuchen und prüfen, ob das entstehende Werk dem Plan entspricht. Dies umfasst: Material-Checks (richtiger Beton, richtiger Stahl-), Ausführungsdetails (sind die Dehnungsfugen richtig gesetzt-), Qualitätsstandards (Oberflächenrauheit, Ebenheit, Toleranzen).

b) Kontrolle der Baustelleneinrichtung sowie der Sicherungs- und Schutzmaßnahmen: Ist die Baustelle sicher? Sind Absperrungen, Sicherheitsgeländer, Warnleuchten vorhanden? Stimmt die ARBSTÄTTV (Arbeitsstätteverordnung) und ASR (Arbeitsstättenregel)? Dies ist auch eine Haftungsfrage, denn wenn später jemand auf der Baustelle verletzt wird, haftet auch der Architekt mit, wenn er offensichtliche Sicherheitsmängel nicht gerügt hat.

c) Koordination aller an der Objektüberwachung beteiligten Fachleute und Behörden: Bei größeren Projekten gibt es mehrere Fachplaner: Statiker, TGA-Planer (Sanitär, Heizung, Elektro), Brandschutzplaner. Der Architekt (oder Projektsteuerer) muss alle koordinieren, der Statiker und der Elektro-Planer sich nicht widersprechen.

d) Fortlaufende Kontrolle von Kosten und Terminen: Budget-Tracking (sind wir noch im Budget-) und Terminplanung (liegt der Bau im Plan-). Wenn Kosten zu stiegen drohen, muss das sofort dem Bauherr gemeldet werden.

e) Kontrolle von Nachträgen und Änderungen sowie Kostenverfolgung: Jeder Nachtrag muss geprüft werden: Ist er berechtigt? Ist die Höhe korrekt? Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Nachtragsmanagement nach VOB.

f) Herbeiführung und Mitwirkung bei behördlichen Abnahmen und Abnahmen nach VOB/B: Der Architekt organisiert die Abnahmen (Rohbau, Ausbau, Gesamtwerk), dokumentiert Mängel, koordiniert die Mängelbeseitigung.

Besondere Aufgaben (g bis s)

g) Erstellung von Bestandsplänen: Nur relevant, wenn es sich um Bestandsmaßnahmen oder Umbauten handelt. Nicht beim Neubau.

h) Erstellung von technischen Dokumentationen oder Betriebsanleitungen: Manuals für komplexe Installationen (z.B. Smart-Building-Systeme).

i) Ortsbesichtigungen (z.B. für Nachtragsmanagement): Wenn Fragen zu Umfang oder Qualität auftauchen, muss der Architekt vor Ort prüfen.

j bis s) Weitere Aufgaben: Nachtrags-Kostenermittlung, Schadensanalysen, Vermessung für Abrechnung, Dokumentation für Anlagen, Qualitätsmängel-Analyse, Gewährleistungsmängel-Dokumentation u.ä.

Die meisten dieser Aufgaben (g bis s) werden als „Besondere Leistungen" berechnet, nicht in der Grundhonorarierung enthalten.

HOAI 2021 Honorarzonen 1 bis 5

Das Honorar für LPH 8 wird nach einer Bandbreite berechnet, die von fünf Honorarzonen abhängt. Diese Zonen richten sich nach der Komplexität des Objektes:

Zone 1 (einfache Objekte): Einfache Gebäude, einfache Konstruktion, keine besonderen Anforderungen. Beispiel: Lagerhalle, einfaches Einfamilienhaus. Honorarspanne für LPH 8: ca. 3,2-4,8% der anrechenbaren Kosten (AK).

Zone 2: Normale Hochbauten mittlerer Komplexität. Beispiel: Standard-Mehrfamilienhaus (4-6 Geschosse), Bürogebäude mit normalen Anforderungen. Honorarspanne: ca. 4,0-6,0% AK.

Zone 3: Objekte mit erhöhten Anforderungen. Beispiel: Gebäude mit besonderen Ausbauvorgaben (Labor, Krankenhaus-ähnlich), mehrgeschossiges Parkhaus, Gebäude mit Denkmalschutz. Honorarspanne: ca. 4,8-7,2% AK.

Zone 4: Komplexe Objekte mit mehreren Fachdisziplinen. Beispiel: Universitätsgebäude mit Laboren, medizinische Einrichtung, Gebäude mit Klimatechnik und speziellen Anforderungen. Honorarspanne: ca. 5,6-8,4% AK.

Zone 5 (höchste Komplexität): Sehr anspruchsvolle Gebäude mit zahlreichen Fachplanern, hohen Qualitätsanforderungen, schwierigen Bauplatz-Bedingungen. Beispiel: Laborgebäude mit Reinsträumen, Hochsicherheitsbauten, komplexe Sportanlagen. Honorarspanne: ca. 6,4-9,6% AK.

Der konkrete Satz innerhalb der Bandbreite wird verhandelt. Die HOAI 2021 schreibt vor, dass Obergrenzen und Untergrenzen möglich sind - bei einfachen Objekten kann der Auftraggeber auf die untere Bandbreite drücken, bei komplizierten Projekten sollte der Architekt die obere Bandbreite anpeilen.

Bemessungsgrundlage: Anrechenbare Kosten nach HOAI

Das Honorar wird berechnet auf Basis der „anrechenbaren Kosten" (AK). Das sind nicht die gesamten Baukosten, sondern nur bestimmte Positionen.

Anrechenbar sind (HOAI 2021, §4 Abs. 2):

Nicht anrechenbar sind:

Besonderheit: Kostengruppen-Regelung. Die HOAI teilt Kosten in DIN 276 Kostengruppen ein. Nicht alle sind bei allen Gebäuden anrechenbar. Beispiel: Kosten für eine Außenanlage (Bepflanzung, Wege) werden nur angerechnet, wenn sie vom Architekten geplant und betreut werden - und auch nur wenn das Projekt nicht unter 100.000 EUR liegt.

Honorartafel und Berechnung nach HOAI 2021

HOAI 2021 §34 ist die zentrale Berechnungsvorschrift. Sie funktioniert so:

  1. Anrechenbare Kosten ermitteln: Alle Bau- und Nebenkosten addieren, nicht-anrechenbaren Positionen subtrahieren.
  2. Objektzone bestimmen: Ist das Projekt Komplexitätszone 1, 2, 3, 4 oder 5?
  3. Leistungsphase auswählen: Hier LPH 8.
  4. Satz wählen: Unteren, Mittleren oder Oberen Satz der Bandbreite?
  5. Berechnung: AK × Satzprozent = Honorar

Beispiel Einfamilienhaus (EFH), Zone 2:

Anrechenbare Kosten: 500.000 EUR LPH 8 Bandbreite Zone 2: 4,0-6,0% Vereinbart wurde: 5,0% (Mittlerer Satz) Honorar LPH 8 = 500.000 EUR × 5,0% = 25.000 EUR

Beispiel Mehrfamilienhaus (MFH) mit 8 Wohnungen, Zone 3:

Anrechenbare Kosten: 2.400.000 EUR LPH 8 Bandbreite Zone 3: 4,8-7,2% Vereinbart: 6,0% (oberer-Mittler Satz, weil erhöhte Anforderungen) Honorar LPH 8 = 2.400.000 EUR × 6,0% = 144.000 EUR

Nebenkosten und Besondere Leistungen

Das Basis-Honorar nach HOAI deckt nicht alles ab. Wer die Gesamtkosten eines Bauprojekts besser einordnen will, findet in unserem Ratgeber zu Bauüberwachungskosten konkrete Einsparpotenziale. Hinzukommen können:

Nebenkosten (in der Regel vom Auftraggeber zusätzlich zu zahlen):

Besondere Leistungen (nach HOAI Anlage 11, nur auf Anforderung):

Diese Leistungen werden nach Aufwand honoriert (Stundensätze ca. 100-200 EUR/h, je nach Erfahrung) oder nach pauschalen Zusätzen.

Rechenbeispiele: EFH vs. MFH

Rechenbeispiel 1: Einfamilienhaus

Objektdaten:

HOAI-Honorare nach LPH:

Gesamthonorar Planung + Überwachung: ca. 60.000-70.000 EUR (12-14% der Baukosten)

Rechenbeispiel 2: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen

Objektdaten:

HOAI-Honorare nach LPH:

Gesamthonorar: ca. 284.000 EUR (ca. 11,8% der Baukosten)

Zusätzlich könnten anfallen (als Besondere Leistungen):

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Häufige Fehler und Disputes bei HOAI 8-Honoraren

Fehler 1: Falsche Bestimmung der Objektzone. Der Auftraggeber sagt: „Das ist einfach ein Haus, Zone 1!" Der Architekt weiß, dass es viele technische Anforderungen gibt, eher Zone 3. Das wird verhandelt. Tipp: Objektzone vertraglich klären, bevor Arbeiten beginnen.

Fehler 2: Kosten nicht richtig dokumentiert. Bei Abrechnung stellt sich heraus: Die anrechenbaren Kosten sind höher als gedacht, weil Nebenkosten doch anrechenbar sind. Architekt kann Nachzahlung fordern. Praxishinweis: Kostenaufstellung vor Vertrag klären.

Fehler 3: Besondere Leistungen nicht pauschaliert. Es fallen 15 Nachträge an (je 2 Std. Analyse = 30 Stunden zusätzlich). Der Architekt sagt: „Das sind Besondere Leistungen, 30 Std. × 120 EUR = 3.600 EUR." Der Auftraggeber: „Das war im Pauschalhonorar inbegriffen!" Kein Vertrag darüber, also Streit. Deshalb: Im Vertrag klären, was extra berechnet wird.

Fehler 4: Früher Bauende, spätere Abnahme. Der Bau ist physisch fertig nach 14 Monaten. Der Auftraggeber zieht aber erst nach 18 Monaten ein (Finanzierungsverzögerung). Läuft LPH 8 nur 14 Monate oder 18: Nach HOAI beginnt LPH 8 bei Vergabe und endet bei Abnahme. Also 18 Monate. Der Auftraggeber wollte aber nur 14 zahlen. Vertrag muss das klären.

Top 3 Fehler bei der Beauftragung von Bauüberwachung

FEHLER 1

Bauüberwachung dem planenden Architekten überlassen

Der Bauherr beauftragt den Architekten mit LPH 1-7 (Planung bis Vergabe). Dann sagt der Architekt: „Natürlich mache ich auch die Überwachung (LPH 8)." Das klingt praktisch, kann aber Interessenkonflikte erzeugen. Wenn beim Bau Mängel auftauchen, die auf Planungsfehler zurückgehen, braucht der Bauherr eine klare Dokumentation und eine zweite fachliche Perspektive. Eine unabhängige Drittpartei (Projektsteuerer, unabhängiger Bauleiter) kann Nachträge, Ausführung und Qualitätsfragen kritischer einordnen. Die wirtschaftliche Wirkung hängt vom Projekt, den Verträgen und dem Zeitpunkt des Einstiegs ab.

FEHLER 2

Leistungsumfang von LPH 8 nicht vertraglich klar machen

Im Vertrag steht nur: „Bauüberwachung nach HOAI LPH 8". Welche der 19 Teilleistungen sind wirklich enthalten? Was ist eine Besondere Leistung: Am Ende des Projekts sagt der Architekt: „Das Nachtragsmanagement mit 50 Nachträgen war im Pauschalhonorar nicht enthalten, zahlt 25.000 EUR extra." Der Auftraggeber, überrascht, zahlt nicht. Rechtstreit. Vermeidung: Im Vertrag explizit aufzählen: „LPH 8 umfasst a) Überwachung Vertragskonformität, b) Kostensteuerung, c) Nachtragsmanagement bis max. 15 Nachträge (danach Stundensätze), d) Baustellenbesprechungen (max. 1x/Woche), e) Abnahmeorganisation. NICHT enthalten: BIM-Modell, 3D-Dokumentation, Energieberatung (Besondere Leistungen)."

FEHLER 3

Honorar nur prozentual vereinbaren, ohne Leistungsdetails

Im Vertrag: „6% der anrechenbaren Kosten nach HOAI". Das reicht nicht. Was ist „anrechenbar"? Sind Nebenkosten, Außenanlage, oder nur Rohbau + Ausbau + MEP enthalten: Bei einem 2.000.000-EUR-Projekt können Abgrenzungsfragen schnell 50.000 EUR Differenz bedeuten. Auch: Wer zahlt Fahrtkosten? Wer zahlt externe Gutachter: Nach HOAI sind das Nebenkosten, die zusätzlich berechnet werden können. Aber ohne Vertrag wird drüber gestritten. Besser: „LPH 8 Honorar = 6,0% × anrechenbare Kosten (definiert als: Rohbau, Ausbau, MEP-Systeme, Baunebenkosten gemäß DIN 276 KG 300-400), minimal 25.000 EUR, zuzüglich Fahrtkosten (0,30 EUR/km dokumentiert), zuzüglich Auslagen für externe Sachverständige (auf Basis vorher eingeholter Angebote)."

Häufige Fragen

Ja, die HOAI ist keine zwingende Gebührenordnung mehr. Seit dem EuGH-Urteil 2019 sind Vereinbarungen unterhalb oder oberhalb der HOAI-Sätze möglich. Im Streitfall wird die HOAI jedoch weiterhin häufig als Maßstab zur Angemessenheitsprüfung herangezogen. Bei sehr niedrigen Sätzen sollte der Leistungsumfang deshalb vertraglich besonders klar definiert werden.

Das hängt vom Vertrag ab. Wenn vereinbart wurde „5% der geplanten anrechenbaren Kosten von 500.000 EUR = 25.000 EUR (fix)", dann ist es pauschal und bleibt 25.000 EUR, auch wenn am Ende 600.000 EUR Baukosten anfallen. Wenn aber vereinbart wurde „5% der tatsächlichen anrechenbaren Kosten", dann steigt das Honorar mit. Im Normalfall wird es als Pauschale vereinbart - der Architekt trägt das Kostenrisiko. Das ist üblich und schützt den Auftraggeber.

Ein gewisses Maß an Nachtragshandhabung (Kontrolle, Prüfung, Koordination) ist in LPH 8 enthalten - bis zu ca. 10 Nachträgen. Danach wird es eine Besondere Leistung. Jeder Nachtrag benötigt ca. 2-4 Stunden (Kostenermittlung, Verhandlung, Dokumentation). Ab 15 Nachträgen kann der Architekt um Zusatzhonorar bitten, z.B. pauschal 100-200 EUR pro Nachtrag oder nach Stundensatz.

LPH 8 läuft kontinuierlich von Baustart bis Abnahme. Wenn zwischen Bauende und Abnahme eine längere Pause liegt (z.B. 3 Monate Verzögerung bei der Finanzierung), wird LPH 8 trotzdem als „gelaufen" abgerechnet - der Architekt muss verfügbar sein, auch wenn gerade keine aktiven Arbeiten stattfinden. Allerdings: Bei Baustillstand länger als 6 Monate sollten die Parteien absprechen, wie die Abrechnung läuft.

Normalerweise der Auftraggeber - Fahrtkosten sind nicht im HOAI-Honorar enthalten. Sie werden meist nach tatsächlichem Verbrauch (Kilometer × 0,30 EUR) oder als monatliche Pauschale (z.B. 500 EUR/Monat für regelmäßige Besuche) abgerechnet. Das muss im Vertrag stehen. Ein Architekt, der täglich 80 km zur Baustelle fahren muss, sollte das von vornherein als Zusatzkosten geltend machen.

Der planende Architekt ist in LPH 8 inhaltlich tätig, kann aber bei eigenen Planungsbezügen in einen Interessenkonflikt geraten. Eine unabhängige Bauüberwachung (z.B. durch einen Projektsteuerer oder unabhängigen Bauleiter) ergänzt die Kontrolle: Nachträge, Ausführung und Qualitätsfragen werden aus Auftraggeberperspektive geprüft. Ob daraus wirtschaftliche Vorteile entstehen, hängt vom konkreten Projekt ab.

Ja, das kann üblich und rechtlich zulässig sein. Bei Mängeln mit Planungsbezug sollte die Rollenverteilung aber bewusst geprüft werden. Ein unabhängiger Sachverständiger oder Bauleiter kann die Abnahme technisch begleiten und Mängel nachvollziehbar dokumentieren. Das schafft eine bessere Grundlage für Qualitätssicherung und Gewährleistung.

Ja, das ist möglich, senkt aber erheblich das Risiko für Qualitätsmängel und Nachträge. HOAI sieht tägliche Vor-Ort-Kontrolle vor (insbesondere bei Hochbau). Wenn täglich nicht möglich ist, sollten es mindestens 2-3x/Woche sein. Bei weniger häufigen Kontrollen sollte das Honorar reduziert werden und der Auftraggeber muss verstehen, dass Fehler später teurer werden. Tipp: Vor-Ort-Kontrollen nach Bauphase staffeln: Rohbau täglich, Ausbau 2x/Woche, Endarbeiten 1x/Woche.

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Hinweis: Schneider Theißing GmbH bietet technische Ingenieurberatung. Steuerliche Einordnung erfolgt durch Ihre Steuerberatung, rechtliche Fragen durch Ihre Rechtsberatung. Diese Inhalte ersetzen keine individuelle Fachberatung.

Moritz Schneider

Moritz Schneider ist Geschäftsführer der Schneider Theißing GmbH. Bauingenieur M.Eng., M.A. Baurecht und Baumanagement, Promotion Dr. rer. oec. (HHL Leipzig Graduate School of Management, laufend). Schwerpunkte Projektsteuerung, Bauüberwachung HOAI LPH 6 bis 9, Nachtragsmanagement, Claim Management und strategische Beratung von Bauunternehmen.

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