Qualitätssicherung bei GU-Vergabe: QA/QC des Bauherrn gegenüber dem Generalunternehmer

Die Vergabe an einen Generalunternehmer hat Vorteile: ein Vertragspartner, ein Preis, klare Verantwortung für Schnittstellen. Für die Qualität entsteht aber eine Lücke. Die Bauleitung des Generalunternehmers prüft im eigenen Interesse, die Nachunternehmer sind dem Bauherrn nicht direkt verpflichtet, und die Leistung ist oft nur über eine funktionale Baubeschreibung definiert. Dieser Beitrag zeigt, wie Bauherren, Projektentwickler, Investoren und Finanzierer die Ausführungsqualität bei einer GU-Vergabe absichern.

Warum die Eigenüberwachung des Generalunternehmers nicht genügt

Ein Generalunternehmer führt die Bauleistung in eigener Verantwortung aus (§ 4 Abs. 2 VOB/B) und hat ein eigenes Interesse an Qualität, schon wegen der Gewährleistung. Er hat aber auch ein Interesse an Termin und Marge. Wo diese Ziele kollidieren, etwa bei Nacharbeit kurz vor einem Meilenstein oder bei der Wahl eines Produkts, das gerade lieferbar ist, entscheidet die Bauleitung des Generalunternehmers nicht im Interesse des Bauherrn. Dazu kommt, dass die meisten Arbeiten von Nachunternehmern ausgeführt werden, deren Qualität der Generalunternehmer selbst erst einmal steuern muss.

Der Bauherr bleibt in dieser Konstellation nicht ohne Rechte. Bei einem VOB/B-Vertrag darf er die vertragsgemäße Ausführung überwachen, die Baustelle und Werkstätten betreten und Ausführungsunterlagen sowie die Ergebnisse von Güteprüfungen einsehen (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B). Diese Rechte nützen aber nur, wenn jemand sie fachkundig und zum richtigen Zeitpunkt ausübt.

Wer auf Bauherrenseite prüft

Je nach Organisation gibt es drei typische Modelle:

• Bauüberwachung beim Bauherrn: Der Bauherr beauftragt eine eigene Bauüberwachung, die die Ausführung des Generalunternehmers begleitet, Abschlagsrechnungen prüft und die Abnahme vorbereitet.
• Qualitätssicherung als eigene Prüfinstanz: Die Objektüberwachung liegt im Leistungsumfang des Generalunternehmers, etwa bei einer Vergabe an einen Totalunternehmer. Der Bauherr beauftragt eine Qualitätssicherung Bau, die nach Prüfplan an festgelegten Haltepunkten prüft und berichtet.
• Prüfung für Investor oder Finanzierer: Bei Forward-Deals oder Projektfinanzierungen will ein Dritter wissen, ob Qualität und Fortschritt stimmen. Hier wird die Qualitätsprüfung oft mit einem Bautenstandsbericht verbunden.

Was in den GU-Vertrag gehört

Die Qualitätssicherung des Bauherrn wird im Vertrag gemacht, nicht auf der Baustelle. Folgende Regelungen haben sich bewährt; ihre rechtliche Ausgestaltung gehört in die Hand der Rechtsberatung des Bauherrn:

Wie ein Qualitätssicherungsplan mit diesen Elementen aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber Qualitätssicherungsplan und Prüfplan.

Die funktionale Baubeschreibung als Prüfmaßstab

Bei GU-Vergaben ist die Leistung oft nicht bis ins Detail beschrieben. Der Generalunternehmer plant die Ausführung selbst oder lässt sie planen, und erst in der Werkplanung zeigt sich, welche Produkte und Details er vorsieht. Deshalb liegt ein großer Teil der Qualitätssicherung am Anfang: Die Werk- und Montageplanung wird gegen Baubeschreibung, Genehmigung und Nutzeranforderungen geprüft, bevor gebaut wird. Was hier durchrutscht, ist später oft vertragsgemäß und trotzdem nicht das, was der Bauherr wollte.

Ob die Vergabe an einen Generalunternehmer für Ihr Vorhaben die richtige ist, behandeln die Ratgeber GU oder Einzelvergabe und Einzelvergabe mit Projektsteuerung oder GU-Vergabe.

Prüfungen während der Ausführung

Auf der Baustelle prüft die Qualitätssicherung des Bauherrn nach Prüfplan an den Haltepunkten und bei regelmäßigen Begehungen. Die wichtigsten Prüfzeitpunkte je Gewerk beschreibt der Ratgeber Baubegleitende Qualitätskontrolle. Bei GU-Projekten kommen drei Punkte hinzu:

• Nachunternehmerwechsel: Wechselt der Generalunternehmer einen Nachunternehmer, steigt das Risiko an den Übergängen. Die Prüfdichte sollte dann vorübergehend steigen.
• Abschlagszahlungen: Zahlungen nach Bautenstand sollten erst freigegeben werden, wenn die zugehörigen Leistungen ohne wesentliche offene Abweichungen erbracht sind. Hier greifen Qualitätssicherung und Bautenstandsprüfung ineinander.
• Abweichungen und Nachträge: Schlägt der Generalunternehmer ein anderes Produkt oder Detail vor, ist das eine Abweichung, die vor der Ausführung geprüft und freigegeben werden muss, mit Blick auf Qualität und Kosten. Wie Nachträge geprüft werden, steht im Ratgeber Nachtragsmanagement VOB/B.

Werden Mängel schon während der Ausführung erkannt, hat der Auftragnehmer sie nach § 4 Abs. 7 VOB/B auf eigene Kosten zu beseitigen. Für Bauteile, die der weiteren Prüfung entzogen werden, sieht § 4 Abs. 10 VOB/B auf Verlangen eine gemeinsame Zustandsfeststellung vor. Beides setzt voraus, dass der Bauherr die Mängel rechtzeitig erkennt und dokumentiert.

Abnahme und Übergabe

Mit der Abnahme nach § 640 BGB oder § 12 VOB/B beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, und die Beweislast für Mängel verschiebt sich in der Regel auf den Bauherrn. Bei GU-Projekten ist die Abnahme oft eine Gesamtabnahme großer Flächen unter Zeitdruck. Eine Qualitätssicherung, die über die Bauzeit Protokolle geführt hat, liefert dafür die offene Punkteliste und die Vorgeschichte jeder Abweichung. Teilabnahmen in sich abgeschlossener Teile sind nach § 12 Abs. 2 VOB/B auf Verlangen möglich. Mehr dazu unter Abnahmebegleitung und in der Checkliste Bauabnahme.

Sonderfall Bauträger

Wer vom Bauträger kauft, schließt einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB. Für die Errichtung gilt Werkvertragsrecht, das Grundstück wird nach Kaufrecht übertragen. Ein Prüfrecht während der Bauzeit für einen eigenen Bauingenieur ist dort nicht selbstverständlich und sollte vor der Beurkundung vereinbart werden. Bei Forward-Deals mit Projektentwicklern gilt Ähnliches für Investoren.

Zielgruppen und Einsatzfelder

Wir übernehmen die Qualitätssicherung bei GU-Vergabe für Bauherren und Projektentwickler im Wohnungsbau, im Gewerbe- und Bürobau, im Industriebau, in der Logistik und bei Rechenzentren, außerdem für Investoren und Banken, die eine unabhängige Sicht auf Qualität und Fortschritt brauchen, und für öffentliche Auftraggeber. Unsere Bauingenieure arbeiten dabei ausschließlich auf Seite des Bauherrn, nie für den Generalunternehmer im selben Projekt. Für englischsprachige Projektteams siehe QA/QC Management for Construction Projects in Germany.

Häufige Fragen