Bürogebäude: Bauüberwachung, Projektsteuerung und Mieterausbau aus Bauherrensicht
Bürogebäude scheitern selten am Rohbau, sondern an Fassade, Technik, Schallschutz und dem Mieterausbau. Wir steuern und überwachen Neubau, Revitalisierung und Ausbau für Eigentümer, Investoren und Nutzer.
Bauüberwachung für Bürogebäude bedeutet Kontrolle dort, wo Bürobauten scheitern: Fassade und Dichtheit, Gebäudetechnik und Schallschutz nach DIN 4109 und VDI 2569, Mieterausbau mit Schnittstellen zwischen Vermieter und Mieter, ESG-Anforderungen und Übergabe. Schneider Theißing steuert und überwacht Neubau, Revitalisierung und Ausbau für Eigentümer, Investoren und Nutzer in Rhein-Main und Rhein-Neckar.
Warum Büroprojekte an den Schnittstellen entschieden werden
Ein Büro- oder Verwaltungsgebäude vereint hohe Technikdichte, anspruchsvolle Fassaden und Nutzer, die Fläche nach Mietvertrag erwarten. Die typischen Konflikte entstehen an den Schnittstellen: zwischen Grundausbau und Mieterausbau, zwischen Rohbau und Fassade, zwischen Lüftung, Kühlung und Akustik. Wer diese Schnittstellen nicht vor der Ausführung klärt, bezahlt sie als Nachtrag oder als Terminverzug zur Übergabe.
Dazu kommen Anforderungen aus Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), EU-Taxonomie und Zertifizierungen, die Investoren und Mieter heute voraussetzen. Wir übernehmen die Bauüberwachung und Projektsteuerung im Auftrag des Bauherrn, prüfen Ausführung, Nachträge und Rechnungen und organisieren die Übergabe an den Mieter.
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Was wir bei Bürogebäuden leisten
Termin-, Kosten- und Qualitätssteuerung nach AHO-Heft Nr. 9. Entscheidungsvorlagen für den Bauherrn, Vertrags- und Nachtragsmanagement, Berichtswesen für Gremien und Finanzierer.
Kontrolle von Fassade, Dach, Abdichtung, Innenausbau und Oberflächen. Prüfung von Wärmebrücken, Luftdichtheit und Anschlussdetails, Begleitung von Bemusterungen und Musterflächen.
Koordination der Fachbauleitungen für Lüftung, Kühlung, Elektro und Gebäudeautomation mit dem Ausbau: Hohlraumböden, Decken, Trassen, Revisionsöffnungen, Inbetriebnahme und Einregulierung.
Abgrenzung von Grundausbau und Mieterausbau in Baubeschreibung und Terminplan, Prüfung der Mieterbaubeschreibung, Steuerung der Änderungswünsche, Übergabe je Mieteinheit mit Protokoll.
Prüfung von Nachträgen aus Planungsänderungen und Mieterwünschen dem Grunde und der Höhe nach, Rechnungsprüfung nach VOB/B, Kostenfortschreibung je Kostengruppe.
Förmliche Abnahme mit Mängelliste und Vorbehalten, Übergabe an Mieter und Betreiber, Dokumentation, Nachverfolgung der Mängelbeseitigung und Begehung vor Ablauf der Gewährleistung.
Prüfpunkte, die bei Bürogebäuden zählen
Die Anforderungen ergeben sich aus Mietvertrag, Nutzungskonzept, Energiestandard und Zertifizierungsziel. Daraus folgen die baulichen Prüfpunkte:
- Fassade: Elementfassade oder Pfosten-Riegel-Konstruktion, Anschlüsse, Luftdichtheit nach GModG, Wärmebrücken, Sonnenschutz, Reinigungs- und Wartungskonzept.
- Schallschutz und Akustik: Anforderungen nach DIN 4109 zwischen Mieteinheiten und zu Technikräumen, Raumakustik nach VDI 2569 in Büros und Besprechungsräumen.
- Gebäudetechnik und Ausbau: Hohlraum- oder Doppelboden, abgehängte Decken, Trassenführung, Revisionsöffnungen, Kühl- und Heizsysteme, Einregulierung vor Übergabe.
- Brandschutz: Flucht- und Rettungswege, Brandabschnitte, Abschottungen, Anforderungen bei Hochhäusern nach Landesbauordnung, Dokumentation der Brandschutzmaßnahmen.
- Arbeitsstätten: Anforderungen aus Arbeitsstättenverordnung und Technischen Regeln zu Raumgröße, Belichtung, Lüftung und Barrierefreiheit nach DIN 18040.
- Nachhaltigkeit: Nachweise für GModG, EU-Taxonomie und Zertifizierungen wie DGNB, Materialdokumentation, Messkonzept für Energie und Wasser.
- Mieterausbau: Schnittstellenliste Grundausbau und Mieterausbau, Bemusterung, Änderungsmanagement, Terminplan je Mieteinheit.
- Übergabe: Einweisung, Betriebsanleitungen, Wartungsverträge, Bestandsunterlagen und Mängelverfolgung für Betreiber und Verwalter.
Typische Aufträge bei Büroimmobilien
Neubau mit mehreren Mietern
Verschiedene Mietverträge mit unterschiedlichen Übergabeterminen und Ausbaustandards. Wir steuern den Grundausbau und die Mieterausbauten als ein Projekt mit klaren Schnittstellen.
Revitalisierung eines Bestandsgebäudes
Ein Bürogebäude aus den 1980er oder 1990er Jahren wird energetisch und technisch ertüchtigt, teils im laufenden Betrieb. Wir prüfen Bestand, Bauphasen und Ausführung und halten Kosten und Termine im Blick.
Eigennutzer baut Verwaltungsgebäude
Ein Unternehmen errichtet seinen Hauptsitz. Wir vertreten die Bauherreninteressen gegenüber Architekt, Fachplanern und Ausführenden, von der Vergabe bis zur Übergabe.
Investor vor Ankauf oder nach Fertigstellung
Technische Prüfung der Ausführung, der Dokumentation und der offenen Mängel als Grundlage für Kaufpreis, Gewährleistung und Betriebskosten.
Fragen und Antworten
Büroprojekt mit klaren Schnittstellen steuern
Kurze Einordnung zu Projektstand, Mietvertragslage und Prüfumfang.