Bauleitung, Objektüberwachung, Bauüberwachung: Aufgaben und Unterschiede
Auf der Baustelle gibt es mehrere Rollen mit ähnlichen Namen. Die Bauleitung des Unternehmers leitet dessen eigene Ausführung (§ 4 Abs. 2 VOB/B). Die Objektüberwachung nach HOAI-Leistungsphase 8 überwacht im Auftrag des Bauherrn, ob nach Vertrag, Plänen und Regeln der Technik gebaut wird. Die Bauleitung nach Landesbauordnung, in Hessen § 59 HBO, wacht über die öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Ausführung zusätzlich überprüfen (§ 83 HBO).
„Wer ist hier der Bauleiter?“ Auf vielen Baustellen melden sich auf diese Frage drei Personen: der Bauleiter des Rohbauers, der Architekt mit der Objektüberwachung und die Person, die gegenüber der Bauaufsicht als Bauleitung benannt ist. Alle drei haben unterschiedliche Aufgaben, Auftraggeber und Interessen. Für Bauherren ist die Unterscheidung wichtig, weil nur eine dieser Rollen ausschließlich in ihrem Auftrag die Qualität, Termine und Kosten überwacht. Dieser Ratgeber ordnet die Begriffe und zeigt, wer in welcher Projektkonstellation was übernimmt.
Vier Rollen im Überblick
| Rolle | Grundlage | Aufgabe | Im Interesse von |
|---|---|---|---|
| Bauleitung des Unternehmers | Bauvertrag, § 4 Abs. 2 VOB/B | Eigene Ausführung leiten, Personal, Material, Termine des Unternehmens | Ausführendes Unternehmen |
| Objektüberwachung (Bauüberwachung) | Planer- oder Überwachungsvertrag, HOAI Anlage 10 Leistungsphase 8 | Ausführung überwachen, koordinieren, dokumentieren, Rechnungen prüfen, Abnahme organisieren | Bauherr |
| Bauleitung nach Bauordnung | § 59 HBO, in anderen Ländern die jeweilige Landesbauordnung | Über die öffentlich-rechtlichen Anforderungen wachen, sicherer bautechnischer Betrieb der Baustelle | Öffentliche Sicherheit |
| Bauüberwachung der Behörde | § 83 HBO | Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften überprüfen, auch stichprobenartig | Öffentliche Sicherheit |
Objektüberwachung nach HOAI-Leistungsphase 8
Die Objektüberwachung ist die Rolle, die ausschließlich für den Bauherrn arbeitet. Anlage 10.1 HOAI beschreibt für Gebäude die Grundleistungen der Leistungsphase 8. Zusammengefasst sind das:
- Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Verträgen, Ausführungsunterlagen, Leistungsbeschreibungen, den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften
- Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
- Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans
- Dokumentation des Bauablaufs, zum Beispiel als Bautagebuch
- Gemeinsames Aufmaß, Rechnungsprüfung, Vergleich mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen, Kostenkontrolle und Kostenfeststellung
- Organisation der Abnahme, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung, Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen
- Übergabe des Objekts, Auflisten der Verjährungsfristen, Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
Als Besondere Leistungen nennt Anlage 10.1 unter anderem Zahlungspläne, differenzierte Zeit-, Kosten- oder Kapazitätspläne und die Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese nach Landesrecht über die Grundleistungen der Leistungsphase 8 hinausgeht. Die vollständige Liste und die Honorarberechnung finden Sie im Ratgeber Bauüberwachung nach HOAI.
Bauleitung nach der Hessischen Bauordnung
Die Landesbauordnungen kennen eine eigene Bauleitung mit öffentlich-rechtlicher Funktion. In Hessen regelt das § 59 HBO. Die mit der Bauleitung beauftragte Person wacht darüber, dass die Baumaßnahme den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entsprechend ausgeführt wird, und erteilt die dafür erforderlichen Weisungen. Sie bescheinigt die entsprechende Ausführung mit der Anzeige der abschließenden Fertigstellung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und sorgt für den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere das gefahrlose Ineinandergreifen aller Arbeiten.
Die Bauleitung darf nur übernehmen, wer die erforderliche Sachkunde und Erfahrung hat. Fehlt sie auf Teilgebieten, sind Fachbauleitungen heranzuziehen (§ 59 Abs. 2 HBO). Die Bauherrschaft muss für nicht baugenehmigungsfreie Vorhaben geeignete Beteiligte für Planung, Überwachung und Ausführung beauftragen (§ 56 Abs. 4 HBO). Andere Länder haben vergleichbare Regelungen in ihren Bauordnungen.
Wichtig für Bauherren: Die Bauleitung nach Bauordnung schützt die öffentliche Sicherheit. Ob Fliesen im richtigen Format verlegt sind, ob Nachträge berechtigt sind oder ob Termine gehalten werden, gehört nicht zu ihrer Aufgabe. Dafür ist die Objektüberwachung zuständig.
Bauleitung des ausführenden Unternehmens
Nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B führt der Auftragnehmer seine Leistung unter eigener Verantwortung aus, beachtet die anerkannten Regeln der Technik und leitet die Ausführung selbst. Sein Bauleiter und sein Polier organisieren Personal, Geräte, Material und Abläufe des Unternehmens. Der Auftraggeber hat das Recht, die vertragsgemäße Ausführung zu überwachen (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B), greift aber nicht in die Leitung ein.
Beim Generalunternehmer koordiniert dessen Bauleitung auch die Nachunternehmer. Das entlastet den Bauherrn, ersetzt aber keine eigene Überwachung, weil der Generalunternehmer naturgemäß seine eigenen wirtschaftlichen Interessen vertritt. Mehr dazu im Vergleich Bauüberwachung oder Projektsteuerung.
Behördliche Bauüberwachung
Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die Pflichten der am Bau Beteiligten überprüfen (§ 83 Abs. 1 HBO). Prüfsachverständige bescheinigen die Übereinstimmung der Ausführung mit den von ihnen geprüften Unterlagen, auch stichprobenartig (§ 83 Abs. 2 HBO). Mit der Anzeige der Fertigstellung sind bestimmte Bescheinigungen vorzulegen (§ 84 HBO). Eine Qualitätskontrolle im Interesse des Bauherrn ist das nicht.
Wer in welcher Konstellation was übernimmt
- Architekt mit Leistungsphasen 1 bis 8: Die Objektüberwachung liegt beim Planer. Eine zusätzliche externe Überwachung ist sinnvoll, wenn der Planer über die Folgen eigener Planungsfehler urteilen müsste oder wenn Präsenz und Erfahrung auf der Baustelle nicht ausreichen.
- Planung bis Leistungsphase 5, Ausführung durch Generalunternehmer: Häufig fehlt dann eine Objektüberwachung auf Bauherrenseite. Hier braucht der Bauherr eine eigene Bauüberwachung, die den GU überwacht.
- Einzelvergabe ohne beauftragte Leistungsphase 8: Jemand muss die Gewerke koordinieren, Termine führen und Rechnungen prüfen. Das übernimmt ein externer Bauleiter oder eine Bauüberwachung.
- Größere Vorhaben mit mehreren Planern: Über der Objektüberwachung steuert die Projektsteuerung Kosten, Termine, Verträge und Entscheidungen des Bauherrn.
Ob die Bauleitung nach Bauordnung in derselben Hand liegt wie die Objektüberwachung, regelt der Vertrag. Ob wir diese Rolle projektbezogen mit übernehmen, klären wir im Einzelfall.
Was die Objektüberwachung kostet
Die HOAI bewertet die Leistungsphase 8 bei Gebäuden mit 32 Prozent des Honorars aus der Honorartafel des § 35 (§ 34 Abs. 3 HOAI). Seit der HOAI 2021 ist das Honorar in Textform frei vereinbar; ohne Vereinbarung gilt der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 1 HOAI). Die Tafelwerte sind damit eine gesetzliche Orientierung. Mit unserem HOAI-Rechner können Sie das Honorar für Ihr Projekt überschlagen. Unser Angebot erstellen wir nach Anfrage schriftlich.
Häufige Fragen
Nicht unbedingt. Der Bauleiter des Unternehmers leitet dessen eigene Ausführung. Die Bauüberwachung oder Objektüberwachung nach HOAI-Leistungsphase 8 überwacht im Auftrag des Bauherrn. Die Bauleitung nach Landesbauordnung wacht über öffentlich-rechtliche Anforderungen. Eine Person kann mehrere Rollen haben, wenn der Vertrag das vorsieht.
Gegenüber seinen Arbeitnehmern der Unternehmer selbst. Der Auftraggeber kann Anordnungen treffen, die zur vertragsgemäßen Ausführung notwendig sind (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B). Die Bauleitung nach § 59 HBO erteilt Weisungen, soweit es um die öffentlich-rechtlichen Anforderungen geht. Wie weit die Vollmacht einer Objektüberwachung reicht, regelt der Vertrag mit dem Bauherrn.
Nur wenn er damit beauftragt ist. Die Objektüberwachung ist Leistungsphase 8 der HOAI und wird gesondert vereinbart. Die Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter nach Landesrecht ist eine Besondere Leistung, soweit sie über die Grundleistungen hinausgeht.
In der Regel ja. Die Bauleitung des Generalunternehmers koordiniert die Ausführung, vertritt aber dessen Interessen. Für Qualität, Abrechnung, Nachträge und Abnahme braucht der Bauherr eine Überwachung, die ausschließlich in seinem Auftrag arbeitet.
Die HOAI legt keine Präsenzzeiten fest. Häufigkeit und Anlässe gehören in den Vertrag, etwa regelmäßige Begehungen, Jour fixe und Pflichttermine vor dem Überbauen kritischer Bauteile. In kritischen Phasen wie Abdichtung, Bewehrung oder Fenstereinbau ist mehr Präsenz nötig.
Wer überwacht Ihre Baustelle?
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