Mängel während der Bauzeit: Mängelrüge vor der Abnahme nach VOB/B
Mängel, die schon während der Ausführung erkannt werden, muss der Auftragnehmer nach § 4 Abs. 7 VOB/B auf eigene Kosten durch mangelfreie Leistung ersetzen. Der Auftraggeber sollte sie sofort schriftlich rügen, eine angemessene Frist setzen und die Beseitigung kontrollieren. Wer erst zur Abnahme reagiert, findet viele Mängel nicht mehr, weil sie überbaut sind.
Eine fehlende Abdichtungsbahn am Sockel, zu geringe Betondeckung, ein schief gesetztes Fenster: Solche Mängel sind während der Bauzeit sichtbar und mit vertretbarem Aufwand zu beheben. Ein paar Wochen später liegen Putz, Estrich oder Verkleidung darüber, und aus einer Korrektur wird ein Rückbau. Dieser Ratgeber zeigt, welche Rechte die VOB/B dem Auftraggeber vor der Abnahme gibt, wie eine Mängelrüge aussehen sollte und wie ein Mängelmanagement auf der Baustelle funktioniert.
Warum Mängel vor der Abnahme zählen
Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung (§ 632a Abs. 1 Satz 3 BGB). Nach der Abnahme kehrt sich das grundsätzlich um, und wer ein Werk trotz Kenntnis eines Mangels abnimmt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten, verliert bestimmte Mängelrechte (§ 640 Abs. 3 BGB). Details dazu im Ratgeber Bauabnahme nach VOB/B. Dazu kommt das praktische Problem: Viele Mängel sind nur in einem kurzen Zeitfenster sichtbar. Wer Bewehrung, Abdichtung, Dämmung oder Leitungsführung nicht vor dem Überbauen prüft, muss später mit Bauteilöffnungen arbeiten, mit Kosten und Streit über die Ursache. Mehr dazu im Ratgeber Verdeckte Mängel am Bau.
Was § 4 VOB/B dem Auftraggeber gibt
- Überwachungsrecht (§ 4 Abs. 1 Nr. 2): Der Auftraggeber darf die vertragsgemäße Ausführung überwachen, hat Zutritt zu Arbeitsplätzen und Lagern und kann Ausführungsunterlagen und Ergebnisse von Güteprüfungen einsehen.
- Anordnungen (§ 4 Abs. 1 Nr. 3): Er darf Anordnungen treffen, die zur vertragsgemäßen Ausführung notwendig sind, unter Wahrung der Leitung des Auftragnehmers.
- Mangelbeseitigung (§ 4 Abs. 7): Leistungen, die schon während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erkannt werden, hat der Auftragnehmer auf eigene Kosten durch mangelfreie zu ersetzen. Hat er den Mangel zu vertreten, ersetzt er auch den Schaden. Kommt er der Pflicht nicht nach, kann der Auftraggeber eine angemessene Frist setzen und erklären, dass er nach fruchtlosem Ablauf den Vertrag kündigen werde (§ 8 Abs. 3).
- Zustandsfeststellung (§ 4 Abs. 10): Der Zustand von Teilen der Leistung ist auf Verlangen gemeinsam festzustellen, wenn sie durch die weitere Ausführung der Prüfung entzogen werden. Das Ergebnis wird schriftlich niedergelegt.
Die Kündigungsandrohung ist ein scharfes Mittel. Ob eine Selbstvornahme vor der Abnahme ohne Kündigung möglich ist und welche Folgen eine Kündigung hat, ist eine Rechtsfrage. Vor diesem Schritt sollten Sie Ihre Rechtsanwältin oder Ihren Rechtsanwalt einbinden.
Die Mängelrüge richtig formulieren
- Ort genau angeben: Geschoss, Raum, Achse, Bauteil.
- Erscheinung beschreiben: Was ist zu sehen oder zu messen? Die Ursache muss der Auftraggeber nicht kennen.
- Soll benennen: Position im Leistungsverzeichnis, Plan, Detail oder Norm, gegen die verstoßen wird.
- Foto beifügen: Datiert, mit Maßstab oder Bezugspunkt.
- Beseitigung verlangen und Frist setzen: Angemessen heißt so lang, wie ein ordentlich arbeitendes Unternehmen für die Beseitigung braucht, unter Berücksichtigung des Bauablaufs.
- Zugang sichern: Schriftlich, per E-Mail mit Lesebestätigung oder gegen Empfangsbestätigung im Baubesprechungsprotokoll.
§ 4 Abs. 7 VOB/B schreibt für die Rüge keine Schriftform vor. Schriftlich ist sie trotzdem der einzige Weg, sie später zu belegen. Nach der Abnahme verlangt § 13 Abs. 5 VOB/B für das Mangelbeseitigungsverlangen ausdrücklich die Schriftform.
Mängelmanagement auf der Baustelle
Einzelne Rügen reichen auf größeren Baustellen nicht. Nötig ist eine Mängelliste, die alle Gewerke umfasst und in jeder Baubesprechung durchgegangen wird. Bewährt haben sich diese Spalten: laufende Nummer, Gewerk und Unternehmen, Ort, Beschreibung, Foto, Datum der Feststellung, Datum der Rüge, Frist, Status, Datum der Nachkontrolle, Erledigt durch. Der Status wird erst geschlossen, wenn die Bauüberwachung die Beseitigung vor Ort geprüft hat. Grundlage ist das Bautagebuch, in dem Feststellung und Erledigung datiert stehen.
Die Objektüberwachung nach HOAI-Leistungsphase 8 umfasst die Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Verträgen, Ausführungsunterlagen und den anerkannten Regeln der Technik. Eine laufende Bauüberwachung auf Bauherrenseite setzt genau hier an: Begehungen in den kritischen Phasen, Rüge mit Frist, Nachkontrolle.
Kritische Prüfpunkte je Bauphase
| Bauphase | Vor dem Überbauen prüfen |
|---|---|
| Gründung und Rohbau | Bewehrung und Betondeckung vor dem Betonieren, Abdichtung erdberührter Bauteile, Durchdringungen, Fugenbänder |
| Gebäudehülle | Fensteranschlüsse und Abdichtung vor dem Putz, Dämmung und Befestigung bei WDVS, Dachabdichtung und Anschlüsse |
| Technische Gebäudeausrüstung | Leitungsführung, Dämmung, Brandschutzabschottungen, Druck- und Dichtheitsprüfungen vor dem Verschließen |
| Ausbau | Estrich: Dicke, Randdämmstreifen, Belegreife vor dem Belag; Trockenbau: Unterkonstruktion vor dem Beplanken |
Für Teile, die überbaut werden, lohnt die gemeinsame Zustandsfeststellung nach § 4 Abs. 10 VOB/B mit Protokoll und Fotos.
Einbehalt bei Mängeln
Bei Abschlagszahlungen kann der Besteller nach § 632a Abs. 1 BGB einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern, wenn die Leistungen nicht vertragsgemäß sind. Nach § 641 Abs. 3 BGB ist bei fälliger Vergütung in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung erforderlichen Kosten angemessen. Bei VOB/B-Verträgen werden Abschläge nach § 16 Abs. 1 VOB/B in Höhe des Wertes der nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen gewährt. Wie Einbehalte im Einzelfall zu bemessen und zu begründen sind, ist eine Rechtsfrage. Technisch liefern wir die Grundlage: Mängelbeschreibung und eine Schätzung der Beseitigungskosten.
Übergang zur Abnahme
Die Mängelliste der Bauzeit ist die Grundlage für die Abnahme. Vor dem Termin wird sie aktualisiert, offene Punkte werden in einer Vorbegehung geprüft. Bekannte Mängel müssen bei der Abnahme vorbehalten werden, bei der förmlichen Abnahme im Protokoll (§ 12 Abs. 4 VOB/B), bei fiktiver Abnahme spätestens zu den Zeitpunkten nach § 12 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B. Unsere Abnahmebegleitung übernimmt Vorbereitung, Begehung und Protokoll. Zur eigenen Vorbereitung gibt es die Checkliste Bauabnahme.
Häufige Fragen
§ 4 Abs. 7 VOB/B schreibt keine Schriftform vor. Schriftlich ist die Rüge aber der einzige Weg, sie später zu belegen. Nach der Abnahme verlangt § 13 Abs. 5 VOB/B das schriftliche Mangelbeseitigungsverlangen.
So lang, wie ein ordentlich arbeitendes Unternehmen für die Beseitigung braucht, unter Berücksichtigung von Umfang, Material und Bauablauf. Ob eine Frist angemessen ist, ist im Streitfall eine Rechtsfrage.
Bei nicht vertragsgemäßen Leistungen kann nach § 632a Abs. 1 BGB ein angemessener Teil des Abschlags verweigert werden; angemessen ist nach § 641 Abs. 3 BGB in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten. Die Bemessung im Einzelfall sollten Sie mit Ihrer Rechtsberatung abstimmen.
Der Auftragnehmer. Nach § 4 Abs. 7 VOB/B ersetzt er mangelhafte Leistungen auf eigene Kosten durch mangelfreie. Stundenlohnzettel oder Nachträge für Mängelbeseitigung sollten deshalb nicht bescheinigt werden.
Eine gemeinsame Feststellung des Zustands von Leistungsteilen, die durch die weitere Ausführung der Prüfung entzogen werden, etwa Bewehrung oder Abdichtung vor dem Überbauen. Das Ergebnis wird schriftlich festgehalten und ist später ein wichtiger Beleg.
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