Hallenbad sanieren: Schadensbilder, Prüfreihenfolge und die Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau

Viele kommunale Sportstätten und Bäder sind nach Angaben von KfW Research in den 1960er und 1970er Jahren entstanden. Jetzt stehen Kommunen vor der Wahl, zu sanieren, in Stufen zu sanieren oder neu zu bauen. Dieser Ratgeber zeigt die typischen Schadensbilder, die Pflichten des Betreibers, eine Prüfreihenfolge und Kriterien für die Entscheidung. Er richtet sich an Bauämter, Bäderbetriebe und Gremien. Wie wir Kommunen bei Bäderprojekten begleiten, beschreibt Projektsteuerung und Bauüberwachung im Bäderbau.

Ausgangslage: Investitionsrückstand und drohende Schließungen

Im KfW-Kommunalpanel 2026 beziffern die Kommunen ihren wahrgenommenen Investitionsrückstand auf 231,2 Mrd. Euro. Auf Sportstätten und Bäder entfallen rund 21,6 Mrd. Euro oder 9,3 Prozent, nach rund 15,6 Mrd. Euro im Vorjahr. Die Zahlen beruhen auf einer Befragung der Kämmereien, nicht auf einer Bestandsaufnahme der Gebäude.

Genauer zeigt die Lage eine Sonderbefragung des Deutschen Instituts für Urbanistik für KfW Research aus dem Herbst 2024. Für ihre Hallenbäder sehen 91 Prozent der Kommunen einen mindestens nennenswerten Rückstand im energetischen Zustand, 90 Prozent bei den technischen Anlagen. Bei der Gebäudehülle sind es 76 Prozent, bei den sanitären Anlagen 72 Prozent. Ohne baldige Sanierung erwarten die Kommunen, im Mittel 14 Prozent ihrer Hallenbäder in drei Jahren schließen zu müssen.

Ältere Schätzungen arbeiten mit anderen Methoden. Die Bäderallianz Deutschland nennt in einem Positionspapier von 2023 für die rund 9.400 Bäder einen Sanierungsstau von etwa 4,5 Mrd. Euro. Die Zahl stammt von 2016, umfasst nur den Erhalt des Bestands und ist mit dem KfW-Wert nicht vergleichbar.

Typische Schadensbilder in Hallenbädern

Nach Nürnberger (2020) ist die Atmosphäre einer Schwimmhalle für Metalle besonders korrosiv. Die Luft ist warm und feucht, Salzaerosole lagern sich ab, und die Desinfektion mit Chlor erzeugt saure, oxidierende Oberflächenfilme. In Ablagerungen auf Metallbauteilen wurden in Leitungswasserbädern bis zu 5 Massenprozent Chlor gemessen. In einem Mineralbad waren es 18 Prozent, in einem Solebad 40 Prozent.

Bewehrungskorrosion und Betonschäden

Chloride aus Beckenwasser, Spritzwasser und Aerosolen dringen in den Beton ein. Erreichen sie die Bewehrung, kann der Stahl rosten, auch wenn der Beton noch alkalisch ist. Sichtbar werden Rostfahnen und Abplatzungen; wie weit die Korrosion reicht, zeigen erst Untersuchungen von Betondeckung, Chloridgehalt und Karbonatisierungstiefe. Das ist die Tiefe, bis zu der der Beton seinen alkalischen Schutz der Bewehrung verloren hat.

Die Umgebung beschreibt der Tragwerksplaner mit Expositionsklassen. DIN 1045-2:2023-08 nennt für die Klasse XD2, chloridhaltig, nass und selten trocken, Solebäder als Beispiel. Die Instandsetzung plant nach der Technischen Regel Instandhaltung von Betonbauwerken des DIBt (Stand Mai 2020) ein sachkundiger Planer.

Nichtrostender Stahl: Lochfraß und Spannungsrisskorrosion

Lochfraß ist eine örtliche Korrosion in Form kleiner, tiefer Löcher. Spannungsrisskorrosion ist eine Rissbildung im Stahl, wenn Zugspannung und korrosiver Angriff zusammenwirken. Nach Nürnberger (2020) kann sie zum Versagen tragender Bauteile führen und von Lochfraß ausgehen, etwa an Stahl der Sorte 1.4301. Betroffen sind Bauteile, die nicht dauernd vom Wasser umspült und selten gereinigt werden. Genannt werden tragende Bauteile im Deckenbereich, Geländer, Sprungbretter, Beckenränder und Beschläge.

Die allgemeine bauaufsichtliche Zulassung Z-30.3-6 des DIBt (Bescheid vom 20. April 2022, gültig bis 1. Mai 2027) erlaubt in Schwimmhallen nur die Stahlsorten nach DIN EN 1993-1-4, Tabelle A.4. Das gilt auch für unzugängliche Bereiche, in die Aerosole etwa über die Lüftung gelangen. Ohne regelmäßige Reinigung sind nur 1.4565, 1.4529 und 1.4547 zulässig, so Merkblatt 831 der Informationsstelle Edelstahl Rostfrei und Nürnberger. Sie gehören zur höchsten Korrosionsbeständigkeitsklasse CRC V. Verzinkter Stahl ist nach Nürnberger in Leitungswasserbädern sicherheitstechnisch vergleichsweise unproblematisch und eignet sich vor allem für nicht sichtbare Abhängungen. Salzsäurehaltige Reiniger dürfen nach Merkblatt 831 auf Edelstahl nicht eingesetzt werden.

Undichte Becken

Ein Wasserverlust zeigt sich am Nachspeisebedarf, an Feuchte in Untergeschoss und Technikgängen oder an Ausblühungen, also Salzablagerungen an der Betonoberfläche. Die Ursache kann in der Abdichtung, in Rissen, an Anschlüssen von Einbauteilen, an Fugen oder in den Leitungen liegen. Wir grenzen sie ein, bevor über die Sanierung entschieden wird. Für die neue Abdichtung gilt DIN 18535, Ausgabe 2017-07; nach Der dichte Bau (2025) richtet sich die Bauart nach Wassereinwirkungs-, Riss- und Standortklasse.

Fliesen, Fugen und Überlaufrinnen

Hohlliegende Fliesen, ausgewaschene Fugen und gerissene Rinnensteine entstehen durch Bewegungen, Temperaturwechsel, Reinigungschemie und Verlegefehler. Über die Überlaufrinne am Beckenrand läuft das Wasser zur Aufbereitung ab. Liegt unter dem Belag eine Abdichtung im Verbund, betrifft jede Erneuerung des Belags auch die Abdichtung. Flüssige Abdichtungen im Verbund mit Fliesen verlangen nach derselben Quelle einen Betonuntergrund, der älter als sechs Monate ist.

Feuchteschäden in Dach und Außenwand

Die Lüftung muss die verdunstete Feuchte abführen. Nach VDI 2089 liegt die Schwülegrenze für unbekleidete Personen bei 14,3 g Wasser je kg trockener Luft (zitiert nach Nürnberger 2020). Gelangt feuchte Hallenluft durch eine undichte Dampfsperre in die Dämmung, kühlt sie dort ab und gibt Tauwasser ab. Die Dampfsperre ist die Schicht mit hohem Widerstand gegen Wasserdampfdiffusion auf der warmen Bauteilseite.

Lüftung, Badewassertechnik und weitere Technik

Lüftung, Badewassertechnik, Heizung und Trinkwasser bewerten die Fachplaner, die Badewassertechnik nach der Normenreihe DIN 19643. Wird das Zentralgerät einer Lüftungsanlage ab 4.000 m³/h Zuluft erneuert, verlangt § 68 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher GEG) Wärmerückgewinnung mindestens der Klasse H3. Bei Umluftbetrieb empfiehlt das Umweltbundesamt einen ausreichenden Außenluftmassenstrom, um Chloramine und Trihalogenmethane in der Hallenluft zu begrenzen.

Prüf- und Kontrollpflichten des Betreibers

Die Tabelle trennt Gesetz, Verordnung, bauaufsichtliche Regel und Norm von Empfehlungen ohne Rechtsbindung.

Daraus folgt eine praktische Arbeitsregel, wie wir sie Betreibern empfehlen: Prüfberichte, Wartungsnachweise, Werkstoffangaben und Reinigungsprotokolle gehören in ein Bauwerksbuch. Jede Sanierung schreibt es fort.

Prüfreihenfolge bei der Bestandsaufnahme

So gehen wir bei der Bestandsaufnahme vor. Die Reihenfolge folgt dem Risiko: Zuerst kommt, was Badegäste gefährden kann, dann was die Substanz bestimmt, zuletzt die Technik.

1. Unterlagen: Pläne, Statik, Werkstoffangaben, frühere Sanierungen, Prüfberichte, Nachspeise- und Energieverbrauch.
2. Sicherheitsrelevante Bauteile: Abhängungen von Decken, Leuchten und Lüftungskanälen, Geländer und Sprunganlagen; Werkstoff feststellen. Über Sperrungen entscheidet der Betreiber.
3. Tragwerk und Beton: Schadenskartierung, Betondeckung, Karbonatisierung, Chloridprofil. Die Standsicherheit bewertet der Tragwerksplaner.
4. Becken, Rinnen und Umgänge: Wasserverlust eingrenzen, Abdichtung und Anschlüsse, Fliesen und Rinnen prüfen.
5. Gebäudehülle: Dach, Fassade und Fenster auf Feuchte, Tauwasser und Lage der Dampfsperre.
6. Technik: Lüftung, Badewassertechnik, Heizung, Trinkwasser und Elektro durch die Fachplaner.
7. Schadstoffe: Untersuchung vor Bauteilöffnungen und Rückbau durch ein Fachlabor.
8. Nutzung, Barrierefreiheit und Brandschutz: Abgleich mit Bedarf und Anforderungen, für Barrierefreiheit nach DIN 18040-1:2010-10.
9. Energie: Verbrauch, Hülle und Wärmerückgewinnung; Anforderungen nach §§ 36 und 68 GModG für die geplanten Änderungen.

Ergebnis ist ein Zustandsbericht mit Sofortmaßnahmen, Untersuchungsprogramm und Maßnahmenkatalog. Er ist Grundlage für Kostenrahmen und Variantenvergleich. Allgemeine Hinweise zum Vorgehen im kommunalen Bestand gibt der Ratgeber Sanierung im Bestand für öffentliche Auftraggeber.

Vom Befund zur Maßnahme: technische, rechtliche und wirtschaftliche Folgen

Jeder Befund hat Folgen auf drei Ebenen. Die Tabelle zeigt typische Fälle; sie ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Sanierung oder Neubau: Kriterien für die Entscheidung

In Hessen regelt § 12 der Gemeindehaushaltsverordnung Wirtschaftlichkeitsvergleiche für Investitionen von erheblicher Bedeutung und erhebliche Instandsetzungen. Er greift, wenn mehrere Möglichkeiten in Betracht kommen. So beschreibt es die Landesregierung in der Landtagsdrucksache 19/4760; die Wertgrenze legt jede Kommune selbst fest. Die Kriterien der Tabelle sind fachliche Abwägungshilfen, keine Rechtsvorgabe.

Hinzu kommt der Betrieb. Nach dem KfW-Kommunalpanel 2026 mussten 60 Prozent der Kommunen mit Beteiligungen im Sportbereich zuletzt Verluste ausgleichen. Der laufende Zuschuss gehört deshalb in jede Variante. Im Bundesprogramm Sanierung kommunaler Sportstätten ist ein Ersatzneubau nur ausnahmsweise förderfähig, wenn er nachweislich wirtschaftlicher ist als die Sanierung.

Rechenbeispiel: Jahreskosten von Sanierung und Neubau

Das Beispiel arbeitet mit erkennbar fiktiven Zahlen. Es sind keine Kostenkennwerte für Hallenbäder und keine Schätzung für Ihr Vorhaben. Es zeigt die Methode: Die Investition wird mit dem Annuitätenfaktor auf gleich hohe Jahresbeträge über die Nutzungsdauer verteilt. Dazu kommen die laufenden Kosten für Energie, Wasser, Chemikalien, Personal und Instandhaltung. Zinssatz 3 Prozent, ohne Preissteigerung, Förderung und Restwert.

Im Grundfall ist der Neubau trotz höherer Investition um rund 0,21 Mio. Euro im Jahr günstiger. Erreicht die Sanierung aber 35 Jahre Nutzungsdauer und senkt sie die laufenden Kosten auf 0,90 Mio. Euro, kehrt sich das Ergebnis um. Im Beispiel entscheiden Restnutzungsdauer und laufende Kosten stärker als die Investition. Belastbar werden die Annahmen erst durch Zustandsbewertung und Fachplanung; Schließzeit, Erlösausfall und Förderung kommen hinzu.

Ablauf von der Bedarfsplanung bis zur Wiedereröffnung

Die Tabelle zeigt die Phasen mit einem Prüfpunkt, der vor dem nächsten Schritt erfüllt sein sollte. Die Prüfpunkte sind unsere Arbeitsweise, gestützt auf die Empfehlungen des Umweltbundesamts zu Planung, Bau und Inbetriebnahme.

Nach dem Umweltbundesamt ersetzt die VOB-Abnahme nicht die Funktionsprüfung nach DGfdB R 65.04; diese soll der Bauherr direkt beauftragen. Wird das Bad ganz oder teilweise außer Betrieb genommen, sollte das dem Gesundheitsamt innerhalb von drei Tagen angezeigt werden.

Zur Vergabe von Planung und Bauleistungen siehe Vergaberecht 2026 für Kommunen in Hessen, zur Förderung Bundesprogramm Sanierung kommunaler Sportstätten. Für Freibäder mit Saisonbetrieb gilt der Ratgeber Freibad sanieren.

Typische Fehler mit Ursache und Folge

Häufige Fragen