Neubaugebiete an der Bergstraße 2026: Übersicht je Kommune und was Bauherren beachten müssen

Bauplätze für private Bauherren werden an der Bergstraße im Oktober 2026 nur in wenigen Gebieten vergeben. Belegt sind zehn städtische Bauplätze für Doppelhaushälften in Weinheim (Allmendäcker, Verkauf seit 1. August 2026) und zuletzt acht Einzelhausplätze in Bürstadt-Bobstadt (Langgewann, Losverfahren 2025). Die großen Vorhaben stecken noch im Bebauungsplanverfahren, etwa Nordweststadt II in Viernheim mit rund 840 Wohnungen oder die Alte Stobbefabrik in Bensheim-Auerbach, deren Entwurf bis 27. November 2026 ausliegt. Dieser Beitrag listet die belegten Gebiete je Kommune mit Quelle, erklärt Vergaberegeln, Baufristen und Rückkaufsrecht und zeigt den Weg vom Grundstück bis zum Einzug.

Übersicht: Neubaugebiete an der Bergstraße, Stand Oktober 2026

Die Tabelle fasst die Gebiete zusammen, für die wir amtliche Quellen gefunden haben: Bekanntmachungen, Beschlussvorlagen, Begründungen zum Bebauungsplan und Seiten der Kommunen. Nicht veröffentlicht heißt, dass die geprüften Quellen dazu nichts sagen. Stände ändern sich schnell. Maßgeblich ist immer die Auskunft der Kommune.

Stand Oktober 2026, Abruf der Quellen am 29.10.2026. Stände ändern sich laufend, maßgeblich ist die Auskunft der Kommune.

Für Seeheim-Jugenheim haben wir kein laufendes Bebauungsplanverfahren für ein Wohnbau-Neubaugebiet gefunden. Gebiete, die nur aus Schlagzeilen oder Parteimitteilungen bekannt sind, nehmen wir bewusst nicht auf.

Bensheim, Zwingenberg und Alsbach-Hähnlein

In Bensheim ist das Gebiet BA 58 Alte Stobbefabrik in Auerbach das größte laufende Vorhaben. Es liegt am Bahnhof Auerbach zwischen Brückweg, Otto-Beck-Straße, Bahnstrecke und Schillerstraße auf einem früheren Gewerbegelände. Der städtebauliche Vertrag begrenzt das Vorhaben auf 365 Wohnungen und höchstens 80 Seniorenwohnungen, 25 Prozent sollen den Anforderungen der sozialen Wohnraumförderung entsprechen, dazu kommt ein Kindergarten. Die Eigentümer wollen einen Teil selbst als Mietwohnungen halten, andere Teile sollen an Bauträger gehen. Wer dort kauft, kauft also beim Bauträger. Ein städtisches Neubaugebiet mit Bauplätzen für Einfamilienhäuser in der Vergabe haben wir für Bensheim in den amtlichen Quellen nicht gefunden.

In Zwingenberg enthält die Bekanntmachungsseite der Stadt für 2025 und 2026 kein Neubaugebiet. Im Stadtteil Rodau steht das kleine Gebiet Auf dem Brunnen, Bauabschnitt II, in der Liste der Bebauungspläne, mit 8 bis 10 Wohnungen laut Begründung von 2018. Ob dort noch Plätze frei sind, ist nicht veröffentlicht.

In Alsbach-Hähnlein ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nördlich der Alten Schule im Ortskern Hähnlein seit dem Satzungsbeschluss vom 19. Mai 2026 in Kraft, geplant sind drei Doppelhäuser durch eine Vorhabenträgerin. Für die westliche Erweiterung des Gebiets Nördlich der Spießgasse II mit rund 1,1 Hektar hat die Gemeindevertretung am 23. Juni 2026 die Aufstellung beschlossen.

Heppenheim und Kirschhausen

In Heppenheim laufen mehrere Verfahren, keines ist bis zur Vergabe gekommen. Für Nr. 132 Südlich Bürgermeister-Metzendorf-Straße auf dem früheren Klinikgelände von Vitos mit rund 5,09 Hektar ist ein allgemeines Wohngebiet geplant, der Vorentwurf ist in Vorbereitung. Für Nr. 128 An der alten Kaute mit rund 5,7 Hektar südlich von Hambach werden noch die Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung von 2018 ausgewertet, ein Zeitplan ist nicht veröffentlicht.

In Kirschhausen sind zwei Ortsrandabrundungen in Arbeit. Die Erweiterung Reiterweg sieht vier Bauplätze vor, der Entwurf vom Juli 2025 setzt unter anderem eine Grundflächenzahl von 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, begrünte Flachdächer bei Garagen und eine Regenrückhaltung von 1 m³ je 75 m² überdeckter Fläche fest. Das Gebiet Alte Straße umfasst nur rund 0,17 Hektar.

Lorsch und Einhausen

In Lorsch ist der Bebauungsplan Nr. 69 Wohnquartier am Kloster seit dem Satzungsbeschluss vom 3. April 2025 beschlossen, eine Innenentwicklung auf rund 6.690 m² nahe der Pufferzone des Welterbes. Zahl der Wohnungen und Vermarktung nennt die Bekanntmachung nicht. Für Lagerfeld West mit rund 4,1 Hektar sind 175 bis 200 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angestrebt, davon etwa 75 Prozent im sozialen Wohnungsbau. Der Lärm der A 67 ist dort laut Kreis ein erheblicher Belang.

In Einhausen läuft für Die Wilbers IV seit 2021 eine Baulandumlegung durch das Amt für Bodenmanagement Heppenheim. Vorentwurf und Entwurf sollen laut Gemeinde erst folgen, wenn die Bodenordnung weiter ist. Für Nördlich Ludwigstraße in der Ortsmitte mit Wohnraum und betreutem Wohnen lag der Entwurf bis 23. Oktober 2026 aus.

Viernheim, Lampertheim, Bürstadt und das Ried

Nordweststadt II in Viernheim ist das größte Vorhaben der Region: rund 19,6 Hektar, davon etwa 10,8 Hektar Wohnbaufläche, rund 140 Wohnungen in Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern und rund 700 in Mehrfamilienhäusern. Die meisten Flächen sind in Privateigentum, deshalb arbeitet die Stadt mit einem Erschließungsträger und einer Baulandumlegung. Die frühzeitige Beteiligung lief bis Januar 2025, ein Satzungsbeschluss ist nicht belegt. Ein 2022 genannter Baubeginn 2027 ist nicht bestätigt, und es gibt eine Bürgerinitiative gegen das Gebiet.

In Lampertheim nennt die Stadt als aktuelle Wohnprojekte Vorhaben für Seniorenwohnen und Service-Wohnen, ein klassisches Einfamilienhausgebiet ist nicht darunter. In Bürstadt-Bobstadt hat die städtische Grundstücksentwicklungsgesellschaft BGE im Gebiet Langgewann zuletzt acht Einzelhausplätze mit 428 bis 468 m² per Los nach den Vergaberichtlinien vom 30. November 2020 angeboten, Bewerbungsschluss war der 2. Juni 2025.

In Groß-Rohrheim wurde das Gebiet Am Bibliser Weg III mit rund 80 Bauplätzen ab 2023 erschlossen. Im März 2024 waren im ersten Abschnitt 22 Plätze vergeben und noch zwölf frei, ein zweiter Abschnitt ist erwähnt. Den aktuellen Stand erfragen Sie bei der Gemeinde. In Biblis plant ein Vorhabenträger im Gebiet Nördlich am Rübgarten Doppelhäuser und kleine Hausgruppen ohne Keller, wegen des hohen Grundwasserstands. Die Begründung stammt von Februar 2023.

Weinheim: städtische Bauplätze in den Allmendäckern

In Weinheim ist der Bebauungsplan Allmendäcker südlich der Liegnitzer Straße seit 6. Mai 2023 in Kraft, die Bebauung läuft. Die Stadt verkauft seit 1. August 2026 zehn Bauplätze für Doppelhaushälften mit 296 bis 396 m² zu Festpreisen von 189.605 bis 316.350 Euro einschließlich Erschließungs- und Abwasserbeitrag. Gingen bis 15. August mehrere Angebote für einen Platz ein, entschied das Los, danach zählt der Eingang. Laut Stadt sind mehrere Plätze verkauft oder reserviert.

Die Bedingungen sind typisch für städtische Bauplätze: nur natürliche Personen, bezugsfertige Bebauung einschließlich Außenanlagen innerhalb von fünf Jahren ab Kaufvertrag, fünf Jahre Eigennutzung mit Erstwohnsitz in Weinheim, Wiederkaufsrecht bei Verstoß. Mit dem Angebot ist eine Finanzierungsbestätigung einzureichen, die höchstens vier Wochen alt ist. Der Kaufpreis ist 14 Tage nach Beurkundung fällig, eine Grundschuld kann erst mit der Eigentumsumschreibung eingetragen werden. Klären Sie mit Ihrer Bank vorher, wie sie diese Lücke überbrückt.

Wie Kommunen Bauplätze vergeben

In der Region gibt es fünf Wege: Festpreis mit Los bei mehreren Angeboten (Weinheim), reines Losverfahren nach Vergaberichtlinie (Bürstadt), ein Punktesystem aus Preis und sozialen Kriterien für Mehrfamilienhausgrundstücke (Groß-Rohrheim), Erschließungsträger und Umlegung, wenn die Flächen privat sind (Viernheim, Einhausen), und der Verkauf durch Bauträger oder Vorhabenträger auf Konversionsflächen (Bensheim, Alsbach-Hähnlein).

Lesen Sie die Vergaberichtlinie vollständig, bevor Sie sich bewerben. Dort stehen Fristen, Nachweise und Ausschlussgründe. In Groß-Rohrheim musste die Beurkundung innerhalb von fünf Monaten erfolgen, sonst wurde neu vergeben, und für falsche Angaben war eine Vertragsstrafe von 50 Prozent des Kaufpreises vereinbart.

Bauverpflichtung, Baufrist und Rückkaufsrecht

Kommunen sichern Baufristen fast immer im Kaufvertrag und im Grundbuch ab. In Weinheim muss das Haus nach fünf Jahren bezugsfertig sein, in Groß-Rohrheim der Rohbau nach zwei Jahren und das Haus nach zwei weiteren Jahren. Bei Verstoß kann die Kommune das Grundstück zurückkaufen. Das Wiederkaufsrecht richtet sich nach §§ 456 ff. BGB, typisch ist der ursprüngliche Kaufpreis ohne Zinsen und ohne Ersatz von Planungs- und Finanzierungskosten, in Weinheim werden Wertminderungen zusätzlich abgezogen.

Wie streng die Frist gilt, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026. Danach muss eine Gemeinde einer Verlängerung der Baufrist auf mehr als das Doppelte nicht zustimmen und darf zurückkaufen. Die Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts beginnt frühestens, wenn die Ablehnung der Verlängerung feststeht. Die Baupflicht ist nach dem Urteil eine Obliegenheit des Käufers, ein zusätzlicher Rücktritt vom Kaufvertrag steht der Gemeinde deshalb nicht zu. Schon im Mai 2025 hatte der Bundesgerichtshof laut Stiftung Warentest den Rückkauf einer Wohnung aus einem Einheimischenmodell bestätigt, weil gegen eine 15-jährige Selbstnutzungspflicht verstoßen wurde.

Für Bauherren folgt daraus: Eine Fristverlängerung ist kein Anspruch. Rechnen Sie Planung, Baugenehmigung, Finanzierung und Bauzeit vor der Unterschrift gegen die Frist und planen Sie Reserve ein. Die Klauseln erläutert der Notar, ob sie im Einzelfall wirksam sind, beurteilt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.

Bebauungsplan, Baugrund und Stellplätze

Der Bebauungsplan legt fest, was Sie bauen dürfen: Art der Nutzung, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Vollgeschosse, Trauf- und Firsthöhe, Bauweise, Zahl der Wohnungen je Gebäude, Dachform und Dachneigung, Begrünung, Garagenabstand und Regenrückhaltung. Die Pläne im Kreis sind über das BürgerGIS des Kreises Bergstraße einsehbar. Lesen Sie Festsetzungen und Begründung, bevor Sie einen Hausentwurf kaufen.

Im Hessischen Ried, also in Biblis, Bürstadt, Lampertheim, Groß-Rohrheim, Einhausen und Lorsch, ist der hohe Grundwasserstand ein Kernthema. Der Plan in Biblis nennt einen maximal anzunehmenden Grundwasserstand von etwa 88 m über Normalnull, der Vorhabenträger baut dort ohne Keller. Auf Konversionsflächen wie der Stobbefabrik gehören Altlasten dazu, dort liegen umweltchemische Bodenuntersuchungen und Baugrundgutachten als Anlagen bei. Ein Bodengutachten zum Bebauungsplan ersetzt kein eigenes Baugrundgutachten für Ihr Grundstück.

Wie viele Stellplätze Sie brauchen, legt in Hessen nach § 52 HBO die Gemeinde per Satzung fest, ein Bebauungsplan kann eigene Werte setzen. Für die Stobbefabrik sind es ein Kfz-Stellplatz und 2,25 Fahrradstellplätze je Wohnung.

Energie und Heizung im Neubau 2026

Seit dem 29. Juli 2026 gelten die Heizungsregeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), wie das frühere Gebäudeenergiegesetz jetzt heißt. Die Pflicht, beim Heizungseinbau pauschal 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, ist entfallen. Ratgeber, die für Neubaugebiete noch 65 Prozent nennen, sind überholt. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Ab 1. Januar 2030 gilt für alle Neubauten der Standard Nullemissionsgebäude.

In Hessen gibt es keine landesweite Solarpflicht für private Wohngebäude, Kommunen können aber über Bebauungsplan oder Kaufvertrag Vorgaben machen. In Weinheim gilt das Recht von Baden-Württemberg mit Photovoltaikpflicht für neue Wohngebäude seit 1. Mai 2022. Fragen Sie vor dem Kauf außerdem, ob ein Wärmenetz mit Anschluss- und Benutzungszwang geplant ist. Für Nordweststadt II hat die Stadt eine zentrale Versorgung mit Großwärmepumpe und Kraft-Wärme-Kopplung als vorteilhafteste Variante bewertet.

Erschließung und Nebenkosten: Rechenbeispiel

Ob Erschließung im Preis enthalten ist, unterscheidet sich stark. In Weinheim sind Erschließungs- und Abwasserbeitrag im Festpreis enthalten, die Hausanschlüsse ab Grundstücksgrenze zahlt der Käufer. In Groß-Rohrheim kamen bei den Mehrfamilienhausgrundstücken 100 Euro je m² Erschließung zum Grundstückspreis hinzu. Der Endausbau der Straßen folgt oft erst Jahre nach dem Einzug, wie in Einhausen und Groß-Rohrheim.

Ein Rechenbeispiel mit den Zahlen des abgeschlossenen Gebiets Sonneneck V in Bürstadt von 2021: Ein Grundstück mit 450 m² zu 400 Euro je m² kostet 180.000 Euro, dazu kam dort eine Pauschale von 2.000 Euro für die Hausanschlüsse. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6,0 Prozent, auf 180.000 Euro also 10.800 Euro, in Baden-Württemberg 5,0 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch, Vermessung, Baustrom und Bauwasser und ein Baugrundgutachten. Die Werte sind ein Beispiel und keine aktuelle Preisangabe.

Vom Grundstück bis zum Einzug: die Schritte

Schritt 1: Finanzierungsrahmen mit der Bank klären, einschließlich der Zeit zwischen Kaufpreiszahlung und Eintragung der Grundschuld. Schritt 2: Vergaberichtlinie, Bebauungsplan und Kaufvertragsentwurf lesen und die Baufrist gegen einen realistischen Zeitplan rechnen. Schritt 3: Baugrund und Grundwasser klären, bevor Keller und Gründung feststehen.

Schritt 4: Planung und Bauantrag oder Genehmigungsfreistellung, je nach Gebiet. Schritt 5: Bauvertrag mit Generalunternehmer, Fertighausanbieter oder Einzelgewerken prüfen, vor allem Leistungsbeschreibung, Termine und Zahlungsplan. Schritt 6: Bauzeit mit Kontrollen an den kritischen Stellen. Schritt 7: Abnahme mit Mängelprotokoll, danach Einzug und Fristen für die Gewährleistung notieren.

Wo eine unabhängige Bauüberwachung hilft

Viele Fehler im Neubau entstehen, bevor jemand die Baustelle betritt: eine zu knappe Baufrist, ein Vertrag ohne klare Baubeschreibung, ein Keller im Grundwasser ohne passende Abdichtung. Unsere Bauingenieure prüfen auf Wunsch Bebauungsplan, Bauvertrag und Zeitplan vor der Unterschrift. Hinweise zum Vertrag gibt der Ratgeber Bauträgervertrag prüfen.

Während der Bauzeit kontrollieren wir als Bauüberwachung die Stellen, die später verdeckt sind: Gründung und Abdichtung, Rohbau, Dach, Fenster, Haustechnik vor dem Verschließen und Estrich. Zum Schluss begleiten wir die Abnahme für private Bauherren. Zur Vorbereitung hilft die Checkliste Bauabnahme. Wir arbeiten an der ganzen Bergstraße, in Rhein-Main und Rhein-Neckar.

Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Grundstückskauf haben

• Vergaberichtlinie oder Exposé mit allen Bedingungen
• Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen und Begründung
• Entwurf des Kaufvertrags mit Baufrist, Eigennutzung und Wiederkaufsrecht
• Angaben zu Erschließungs- und Anschlusskosten
• Vorhandene Baugrund-, Grundwasser- und Altlastengutachten
• Finanzierungsbestätigung der Bank
• Grundbuchauszug und Lageplan des Grundstücks

Häufige Fragen