Baubegleitende Qualitätskontrolle: was, wann, wie oft
Baubegleitende Qualitätskontrolle heißt: prüfen, solange ein Fehler noch sichtbar und mit vertretbarem Aufwand zu beheben ist. Die wichtigsten Termine richten sich nach Bauzuständen: Gründung, Bewehrung vor der Betonage, Abdichtung vor dem Verfüllen, Dach vor der Eindeckung, Fenster vor Putz, luftdichte Ebene vor der Bekleidung und Technik vor der Verkleidung. Dazwischen sorgen regelmäßige Begehungen für den Überblick.
Teure Baumängel entstehen meist in der Rohbau- und Ausbauphase und werden danach verdeckt: von Beton, Erdreich, Dämmung, Putz oder Gipskarton. Bei der Abnahme sieht man sie nicht mehr, und Jahre später sind Ursache und Verantwortung schwer zu klären. Dieser Beitrag zeigt, zu welchen Zeitpunkten je Gewerk geprüft werden sollte, wie oft Begehungen sinnvoll sind und wovon der Aufwand abhängt.
Was baubegleitende Qualitätskontrolle bedeutet
Baubegleitende Qualitätskontrolle, auch baubegleitende Qualitätssicherung genannt, ist die Prüfung der Bauausführung während der Bauzeit durch eine vom ausführenden Unternehmen unabhängige Stelle im Auftrag des Bauherrn. Prüfmaßstab sind der Bauvertrag mit Leistungsbeschreibung, die freigegebene Planung, die Baugenehmigung und die anerkannten Regeln der Technik, die sich in Normen und Herstellervorgaben niederschlagen.
Rechtlich knüpft die Kontrolle an das Überwachungsrecht des Auftraggebers an. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B darf er die vertragsgemäße Ausführung überwachen und Ausführungsunterlagen sowie Ergebnisse von Güteprüfungen einsehen. Bei einem BGB-Bauvertrag sollte ein entsprechendes Prüf- und Zutrittsrecht vertraglich vereinbart werden. In der Leistungsphase 8 der HOAI gehört die Überwachung der Ausführung zur Objektüberwachung; die baubegleitende Qualitätskontrolle ist entweder ein Teil davon oder eine zusätzliche Prüfinstanz, wenn die Bauüberwachung beim Generalunternehmer oder Bauträger liegt.
Prüfzeitpunkte je Gewerk
Die Tabelle zeigt die Bauzustände, an denen eine Prüfung am meisten bewirkt. Sie gilt sinngemäß für Wohnungsbau, Bürobau, Hallen und Industriebauten; bei Sonderbauten kommen Prüfungen hinzu, etwa für Industrieböden oder für Technikflächen in Rechenzentren.
| Bauzustand | Was geprüft wird | Warum gerade dann |
|---|---|---|
| Baugrube und Gründung | Gründungssohle, Abgleich mit Baugrundgutachten, Sauberkeitsschicht, Lage von Grundleitungen und Erdungsanlage | nach der Bodenplatte nicht mehr zugänglich |
| Bewehrung vor der Betonage | Lage, Durchmesser, Abstände, Betondeckung und Abstandhalter, Fugenbänder, Einbauteile, Aussparungen | nach der Betonage nur noch zerstörend prüfbar |
| Abdichtung vor dem Verfüllen | Untergrund, Schichtdicke, Übergänge, Durchdringungen, Schutz- und Dränschicht | nach dem Verfüllen nur mit Aufgraben erreichbar |
| Rohbau fertig | Maße, Ebenheit und Winkel nach DIN 18202, Öffnungen, Aussparungen für die Technik | Grundlage für alle Ausbaugewerke |
| Dach vor der Eindeckung oder Dämmung | Dampfsperre, Gefälle, Anschlüsse an aufgehende Bauteile, Entwässerung und Notentwässerung, Durchdringungen | danach liegen Dämmung und Abdichtung darüber |
| Fenster vor Putz oder Bekleidung | Befestigung, innere und äußere Anschlussebenen, Fensterbankanschlüsse, Fugen | Anschlüsse verschwinden unter Putz, Dämmung und Laibung |
| Luftdichte Ebene vor der Bekleidung | Stöße, Anschlüsse, Durchdringungen von Leitungen und Bauteilen | Leckagen sind danach nur mit Rückbau zu beheben |
| Technik vor der Verkleidung | Leitungsführung, Befestigung, Brandabschottungen, Druckprüfprotokolle, Revisionsöffnungen | Schächte, Vorwände und abgehängte Decken werden geschlossen |
| Estrich vor dem Belag | Dicke, Randstreifen, Fugen, Ebenheit, dokumentierte Belegreife | der Belag deckt alles zu |
| Bad und Nassbereiche vor dem Fliesen | Verbundabdichtung, Dichtbänder, Manschetten, Bodenabläufe, Gefälle | Fliesen verdecken die Abdichtung |
| Vor der Abnahme | Vorbegehung, Mängel- und Restleistungsliste, Vollständigkeit der Dokumentation | mit der Abnahme verschieben sich die Beweislast und der Beginn der Verjährung |
Für die Abdichtung im Detail siehe Abdichtung prüfen vor dem Verdecken, für Maßabweichungen Toleranzen im Hochbau nach DIN 18202.
Luftdichtheit: Messung vor der Bekleidung
Die Luftdichtheit eines Gebäudes wird mit dem Differenzdruckverfahren nach DIN EN ISO 9972 gemessen, umgangssprachlich Blower-Door-Test. Planungs- und Ausführungsgrundsätze für die luftdichte Ebene beschreibt DIN 4108-7. Die Messung zum Nachweis findet meist am fertigen Gebäude statt. Wer Leckagen dann noch beheben will, muss Bekleidungen öffnen. Deshalb ist eine zusätzliche baubegleitende Messung sinnvoll, solange die luftdichte Ebene zugänglich ist, also nach dem Einbau von Fenstern und luftdichter Schicht und vor Innenputz oder Trockenbau. Leckagen lassen sich dabei orten und gleich schließen.
Technik vor der Verkleidung
Bei der Gebäudetechnik prüft die baubegleitende Qualitätskontrolle vor allem die baulichen Schnittstellen: Durchbrüche und Abschottungen, Befestigungen, Zugänglichkeit und die Vorlage der Druck- und Dichtheitsprotokolle der Fachfirmen. Die fachtechnische Prüfung der Anlagen gehört zu den Fachbauleitungen der Technik und, bei Rechenzentren und Industrieanlagen, zum Inbetriebnahmemanagement. Wie das in Rechenzentren abläuft, beschreibt der Ratgeber Commissioning im Rechenzentrum.
Wie oft geprüft wird
Es gibt zwei Arten von Prüfterminen. Die erste ist an Bauzustände gebunden: Haltepunkte und Bezeugungspunkte, die der Unternehmer vorher ankündigt. Ihre Zahl ergibt sich aus dem Prüfplan, nicht aus der Bauzeit. Die zweite Art sind regelmäßige Begehungen. Sie zeigen, ob die Baustelle insgesamt in Ordnung ist: Lagerung von Material, Schutz bereits fertiger Bauteile, Witterungsschutz, Ordnung an den Schnittstellen zwischen Gewerken.
In kritischen Phasen, etwa Rohbau mit Abdichtung oder Gebäudehülle, liegen Begehungen bei vielen Projekten im Wochen- oder Zweiwochenrhythmus; in ruhigeren Ausbauphasen genügen größere Abstände. Entscheidend ist die Kopplung an den Terminplan: Der Prüfer muss wissen, wann ein Bauteil verdeckt wird, und der Unternehmer muss wissen, mit welcher Frist er den Prüftermin ankündigt. Wie Haltepunkte und Ankündigungsfristen in einem Plan geregelt werden, zeigt der Ratgeber Qualitätssicherungsplan und Prüfplan.
Was ein gutes Prüfprotokoll enthält
- Datum, Uhrzeit, Bauabschnitt und Bauteil mit Achsen oder Raumnummer
- Prüfgrundlage mit Planindex und Leistungsposition
- Ergebnis je Prüfmerkmal: in Ordnung, Abweichung, nicht prüfbar
- Fotos mit Verortung und, wo sinnvoll, Maßstab
- Bewertung jeder Abweichung, Maßnahme, Verantwortlicher und Frist
- Freigabe oder Sperre des Bauteils für den nächsten Arbeitsschritt
- Namen der Anwesenden
Bei Bauteilen, die durch den Weiterbau verdeckt werden, ist eine gemeinsame Zustandsfeststellung mit dem Unternehmer sinnvoll. Die VOB/B sieht sie auf Verlangen ausdrücklich vor (§ 4 Abs. 10 VOB/B). Werden Mängel schon während der Ausführung festgestellt, hat der Auftragnehmer sie auf eigene Kosten zu beseitigen (§ 4 Abs. 7 VOB/B); wie eine solche Mängelrüge aufgebaut wird, zeigt der Ratgeber Mängelrüge vor Abnahme. Diese Dokumentation ist später auch für die Abnahme und für Gewährleistungsfragen wertvoll.
Checkliste für Bauherren
- Prüf- und Zutrittsrechte sowie Haltepunkte im Bauvertrag verankern.
- Prüfzeitpunkte aus dem Terminplan ableiten und mit dem Unternehmer abstimmen.
- Ankündigungsfristen für Haltepunkte festlegen.
- Materialnachweise und Werkpläne vor dem Einbau anfordern.
- Jede Prüfung mit Protokoll und Fotos dokumentieren.
- Abweichungen mit Frist verfolgen und die Beseitigung nachprüfen.
- Vor der Abnahme eine Vorbegehung durchführen und die Checkliste Bauabnahme abarbeiten.
Wovon der Aufwand abhängt
Der Aufwand einer baubegleitenden Qualitätskontrolle hängt weniger von der Bausumme ab als von der Zahl der Prüftermine und Gewerke. Wichtige Treiber sind die Größe und Gliederung des Vorhabens in Bauabschnitte, die Bauzeit, die Zahl der Haltepunkte, der Anteil an Dokumentenprüfung, die Berichtsform für Bauherr, Investor oder Bank und die Frage, ob zusätzlich Messungen beauftragt werden. Wir erstellen nach einem kurzen Gespräch ein schriftliches Angebot mit Prüfumfang und Terminen.
Wie wir unterstützen
Wir übernehmen die baubegleitende Qualitätskontrolle als Teil unserer Qualitätssicherung Bau oder innerhalb der Bauüberwachung. Unsere Bauingenieure begleiten Wohnungsbau, Gewerbe- und Bürobau, Hallen- und Industriebau, Logistik und Rechenzentren, für private und gewerbliche Bauherren, Investoren und öffentliche Auftraggeber.
Häufige Fragen
Das hängt von der Zahl der Prüftermine, der Bauzeit, den Gewerken und der Berichtsform ab. Pauschale Werte sind wenig aussagekräftig, weil ein Einfamilienhaus mit wenigen Haltepunkten und ein Gewerbebau mit mehreren Bauabschnitten kaum vergleichbar sind. Wir nennen den Preis nach Anfrage in einem schriftlichen Angebot mit Prüfumfang und Terminen.
Mindestens zu jedem Haltepunkt, also bevor ein kritisches Bauteil verdeckt wird. Dazu kommen regelmäßige Begehungen, in kritischen Phasen bei vielen Projekten im Wochen- oder Zweiwochenrhythmus. Die genaue Zahl ergibt sich aus dem Prüfplan und dem Terminplan.
Ja, die Tabelle in diesem Beitrag ist eine Grundliste der Prüfzeitpunkte je Gewerk. Im Projekt wird daraus ein Prüfplan mit konkreten Bauteilen, Prüfmerkmalen und Terminen. Für die Abnahme gibt es zusätzlich unsere Checkliste Bauabnahme.
Nein. Die Abnahme ist ein rechtlicher Vorgang zwischen Bauherr und Unternehmer. Die baubegleitende Kontrolle sorgt dafür, dass Mängel früher erkannt werden und die Abnahme auf einer belastbaren Dokumentation aufsetzt.
Nein. Sie ist eine privatrechtlich beauftragte Prüfung im Interesse des Bauherrn. Bauaufsichtlich vorgeschriebene Prüfungen, etwa durch Prüfingenieure oder Prüfsachverständige, bleiben davon unberührt und werden nicht ersetzt.
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