Restnutzungsdauergutachten und Jahressteuergesetz 2026: was geplant ist und was heute gilt
Stand 9. November 2026: Das Jahressteuergesetz 2026 ist noch nicht beschlossen. Der Bundesrat hat vorgeschlagen, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nur noch zu berücksichtigen, wenn sie schon bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Im Regierungsentwurf steht das nicht, die Bundesregierung will den Vorschlag prüfen. Bis zu einer Gesetzesänderung gilt das bisherige Recht mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Getrennt davon soll ein neuer § 6f EStG die Kaufpreisaufteilung regeln. Eine abweichende Aufteilung wäre dann nur noch mit dem Gutachten bestimmter Sachverständiger nachweisbar.
Dieser Beitrag ordnet den Stand des Gesetzgebungsverfahrens für Vermieter, Kapitalanleger und ihre Steuerberatung ein. Er trennt drei Ebenen: was heute im Gesetz steht, was der Regierungsentwurf vorsieht und was der Bundesrat zusätzlich fordert. Steuerliche Entscheidungen treffen Sie mit Ihrer Steuerberatung. Wir liefern als Bauingenieure die technische Grundlage. Nach der Abstimmung im Bundestag aktualisieren wir den Beitrag.
Stand des Gesetzgebungsverfahrens
Das Jahressteuergesetz 2026 ist ein Sammelgesetz mit vielen Einzelregeln. Für Immobilieneigentümer sind zwei Punkte wichtig: der Vorschlag des Bundesrates zur kürzeren Nutzungsdauer und die neue Regel zur Kaufpreisaufteilung im Regierungsentwurf.
| Datum | Schritt | Quelle |
|---|---|---|
| 12.08.2026 | Regierungsentwurf beschlossen | PKF, Stand 20.10.2026 |
| 25.09.2026 | Stellungnahme des Bundesrates, darin Ziffer 6 zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG | BT-Drucksache 21/8283, Anlage 3 |
| 30.09.2026 | Gegenäußerung der Bundesregierung, zu Ziffer 6: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ | BT-Drucksache 21/8283, Anlage 4 |
| 08.10.2026 | Erste Lesung im Bundestag, Überweisung an den Finanzausschuss | Deutscher Bundestag |
| 02.11.2026 | Öffentliche Anhörung im Finanzausschuss | Deutscher Bundestag |
| 13.11.2026, geplant | 2. und 3. Lesung im Bundestag, nach Angaben aus der Fachpresse | PKF, Stand 20.10.2026 |
| danach | Zustimmung des Bundesrates, Ausfertigung und Verkündung im Bundesgesetzblatt | PKF |
Ob der Finanzausschuss den Vorschlag des Bundesrates in seine Beschlussempfehlung übernimmt, war am 9. November 2026 nicht bekannt. Erst mit der Verkündung steht fest, was gilt und ab wann.
Was heute gilt: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Für Gebäude gibt das Gesetz feste Abschreibungssätze vor. Für Gebäude, die nicht als betriebliche Nichtwohngebäude unter Nummer 1 fallen, also etwa vermietete Wohngebäude, sind das jährlich 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG).
Satz 2 lässt eine Ausnahme zu: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 Jahre (bei 3 Prozent), weniger als 50 Jahre (bei 2 Prozent) oder weniger als 40 Jahre (bei 2,5 Prozent), können stattdessen die Absetzungen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden. Wie die kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen ist, regelt das Gesetz nicht.
Der Bundesfinanzhof lässt dafür jede geeignete Darlegungsmethode zu und verlangt kein Bausubstanzgutachten (Urteile vom 28. Juli 2021, IX R 25/19, und vom 23. Januar 2024, IX R 14/23). Eine öffentliche Bestellung oder Zertifizierung des Gutachters ist nach geltendem Recht nicht Voraussetzung. Die Entscheidungen im Einzelnen ordnet unser Beitrag BFH-Urteile zur Restnutzungsdauer ein.
Was der Bundesrat vorschlägt
Der Bundesrat will in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Angabe „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einfügen (Stellungnahme, Ziffer 6). Er begründet das so: Das Gesetz regle die Nachweisanforderungen nicht. Weil der Bundesfinanzhof jede geeignete Methode zulasse, würden auch einfache oder von Nicht-Sachverständigen erstellte Gutachten akzeptiert, und der Ausnahmefall werde zur Regel. Künftig solle eine kürzere Nutzungsdauer nur noch gelten, wenn das Gebäude sie schon bei Fertigstellung hat, etwa bei Leichtbauhallen oder Trafostationen. Das sei eine Typisierung aus Vereinfachungsgründen.
| Fallgruppe | Heute | Nach dem Vorschlag, falls er so beschlossen wird |
|---|---|---|
| Älteres Wohngebäude, dessen Substanz heute eine kürzere Restnutzung erwarten lässt | kürzere Nutzungsdauer darlegbar, etwa mit Gutachten | nur noch, wenn die kürzere Nutzungsdauer schon bei Fertigstellung bestand |
| Gebäude, das von vornherein kurzlebig gebaut ist, etwa eine Leichtbauhalle | darlegbar | weiter möglich, so die Begründung des Bundesrates |
| Bereits angesetzte Abschreibung nach kürzerer Nutzungsdauer | nach geltendem Recht | offen: Eine Anwendungs- oder Übergangsregel ist in den ausgewerteten Quellen nicht genannt |
Einordnung: Der Vorschlag ist eine Forderung der Länderkammer, kein beschlossenes Recht. Die Bundesregierung hat ihn weder übernommen noch abgelehnt, sondern eine Prüfung angekündigt. Wie Finanzverwaltung und Gerichte einen geänderten Wortlaut auslegen würden, lässt sich heute nicht sagen.
Kaufpreisaufteilung: § 6f EStG im Regierungsentwurf
Anders als der Vorschlag zur Nutzungsdauer steht die Kaufpreisaufteilung bereits im Regierungsentwurf (Artikel 3 Nummer 3, § 6f EStG-E). Sie betrifft die Frage, welcher Teil des Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude und welcher auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden entfällt.
- Absatz 1: Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist maßgeblich, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist.
- Absatz 2: Fehlt eine vertragliche Aufteilung, werden Bodenwert und Gebäudewert gesondert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt, der Kaufpreis wird im Verhältnis aufgeteilt. Der Gebäudewertanteil darf nicht unter 0 Euro liegen.
- Absatz 3: Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht eine vereinfachte Arbeitshilfe. Eine abweichende Aufteilung ist nachzuweisen durch ein Gutachten, das nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellt wurde, und zwar von einer öffentlich bestellten und vereidigten Person für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person.
- Anwendung: erstmals für Erwerbe auf Grundlage eines Vertrags, der nach der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossen wird (§ 52 Abs. 14b EStG-E, nach Darstellung von KPMG).
Für Käufer heißt das: Die Aufteilung im Kaufvertrag gewinnt an Gewicht, weil sie vor dem Notartermin verhandelt wird. Wie wir diese Aufteilung technisch und wertbezogen vorbereiten, beschreibt die Seite Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin.
Was Sie jetzt sinnvoll klären können
- Mit Ihrer Steuerberatung, ob ein laufendes oder geplantes Vorgehen zur kürzeren Nutzungsdauer betroffen sein könnte. Ein Vorschlag im Gesetzgebungsverfahren ist noch kein Anlass für hektische Entscheidungen.
- Die technischen Grundlagen Ihres Gebäudes zusammenstellen: Baujahr, Modernisierungen mit Jahr und Umfang, bekannte Schäden, Wartungsnachweise. Das hilft unabhängig vom Ausgang, etwa für Instandhaltungsplanung, Finanzierung oder Verkauf.
- Beim Kauf: die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude vor dem Notartermin mit Notar und Steuerberatung abstimmen und mit Bodenrichtwert und Gebäudezustand begründen.
- Nach der Verkündung: prüfen, ab welchem Stichtag neue Regeln gelten. Wir ergänzen den Beitrag, sobald der Gesetzestext feststeht.
Was ein Restnutzungsdauergutachten weiter leisten muss
Unabhängig vom Ausgang des Verfahrens gilt: Ein Gutachten überzeugt durch seine Herleitung, nicht durch seinen Preis oder ein Siegel. Dazu gehören eine Begehung mit Aufnahme der wesentlichen Bauteile, eine Bewertung von Tragwerk, Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik, die Einordnung von Modernisierungen und ein nachvollziehbarer Abgleich mit den Modellansätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung. Ein Gutachten ohne Besichtigung beruht auf Annahmen über den Zustand. Den Unterschied erklärt der Beitrag Restnutzungsdauer online oder vor Ort.
Eigentumswohnung 900 Euro inklusive Umsatzsteuer, Begehung und Anfahrt in Rhein-Main, an der Bergstraße und in Rhein-Neckar. Andere Objekte nach schriftlichem Angebot.
Gutachten anfragen
Unsere Rolle
Unsere Geschäftsführer sind Bauingenieure, nicht öffentlich bestellt und vereidigt und nicht nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Wir erstellen Restnutzungsdauergutachten mit Begehung auf Grundlage des Bauzustands. Ein Nachweis nach § 6f Abs. 3 EStG-E wäre mit unserem Gutachten nach Inkrafttreten nicht möglich. Wir beraten nicht steuerlich: Ob und wie ein Gutachten eingesetzt wird, entscheidet Ihre Steuerberatung, die Anerkennung entscheidet das Finanzamt. Ablauf und Leistungsumfang beschreibt die Seite Restnutzungsdauergutachten, die Preise stehen unter Kosten.
Häufige Fragen
Nein, nicht nach dem Stand vom 9. November 2026. Der Bundesrat hat vorgeschlagen, kürzere Nutzungsdauern nur noch für Gebäude zuzulassen, die sie schon bei Fertigstellung haben. Der Vorschlag steht nicht im Regierungsentwurf, die Bundesregierung will ihn prüfen. Was gilt, steht erst nach Bundestagsbeschluss, Zustimmung des Bundesrates und Verkündung fest.
In § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG soll nach „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Angabe „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden (BT-Drucksache 21/8283, Anlage 3, Ziffer 6). Eine kürzere Nutzungsdauer käme dann nur noch in Betracht, wenn sie schon bei Fertigstellung bestand, etwa bei Leichtbauhallen oder Trafostationen.
Bis zu einer Gesetzesänderung gilt das geltende Recht mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Wie sich eine Änderung auf bereits angesetzte Abschreibungen auswirken würde, hängt von der Anwendungsregel ab, die noch nicht feststeht. Das klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Die 2. und 3. Lesung im Bundestag ist nach Angaben aus der Fachpresse für den 13. November 2026 geplant. Danach muss der Bundesrat zustimmen, anschließend wird das Gesetz verkündet. Erst der verkündete Text zeigt, welche Regeln gelten und ab wann.
Der Regierungsentwurf sieht einen neuen § 6f EStG vor. Eine Aufteilung im Kaufvertrag bleibt maßgeblich, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Ohne vertragliche Aufteilung gilt eine Ermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe bereit. Gelten soll das für Verträge, die nach der Verkündung geschlossen werden.
Nach dem Regierungsentwurf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Personen, jeweils nach persönlicher Vorortbesichtigung. Unsere Bauingenieure erfüllen diese Voraussetzung nicht.
Nach geltendem Recht nicht. Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete Darlegungsmethode zu (Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19). Für die Restnutzungsdauer enthält der Regierungsentwurf keine Regel zur Qualifikation des Gutachters.
Restnutzungsdauer mit Begehung belegen
Wir begehen das Gebäude, beurteilen die Bauteile und leiten die Restnutzungsdauer nachvollziehbar her. Die steuerliche Verwendung klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.