Technische Due Diligence Checkliste
Eine Technische Due Diligence prüft Tragwerk, Dach, Fassade, Haustechnik, Brandschutz, Schadstoffe, Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Außenanlagen. Die technische Due Diligence (TDD) ist eine systematische Prüfung der baulichen und technischen Substanz einer Immobilie vor dem Erwerb. Sie dokumentiert Schäden, Mängel und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen und hilft Käufern und Investoren, Erwerbskosten und zukünftige Instandhaltungskapitalaufwendungen belastbarer einzuordnen. Eine seriöse TDD unterscheidet sich vom oberflächlichen Besichtigungsbericht: Je nach Objekt und Prüftiefe werden Bauakten, zerstörungsfreie Messungen, Bauteilöffnungen oder Laboranalysen einbezogen. Das Ergebnis ist eine belastbarere technische Grundlage für Kaufentscheidung, Preisgespräch und Vertragsprüfung.
Was ist Technische Due Diligence?
Die Technische Due Diligence ist ein standardisiertes, dokumentiertes Verfahren zur Bewertung der baulichen Substanz einer Immobilie. Im Gegensatz zur einfachen Besichtigung werden bei der TDD alle relevanten Bauelemente systematisch unter Einsatz von Messtechnik, Ortsbesichtigungen und Dokumentenanalyse geprüft. Das Ergebnis ist ein technischer Bericht (Umfang: 30-80 Seiten), der Instandhaltungsbedarfe klar kategorisiert und quantifiziert.
TDD wird typischerweise durchgeführt bei: Ankauf von Mehrfamilienhäusern ab 6 Wohneinheiten, Gewerbe- und Büroimmobilien, Revitalisierungsprojekten, Portfoliokäufen (2+ Objekte) und bei Ankauf von Immobilien mit sichtbaren Verschleißerscheinungen oder unbekannter Baugeschichte. Was private Investoren bei der TDD beachten sollten, beschreibt der Ratgeber zur Technischen Due Diligence für Investoren.
Ablauf und Verfahrensschritte
Phase 1: Dataroom-Review und Dokumentenanalyse (3-5 Tage)
Sie haben eine konkrete Frage zu Ihrem Vorhaben?
Fachliche Einordnung zu Anlass, Unterlagenlage und nächstem Schritt.
Anliegen besprechenDer Gutachter sichtet alle vorhandenen Unterlagen: Baupläne, Genehmigungsunterlagen, Instandhaltungsprotokolle, Energieausweise, Inspektionsberichte (Aufzug, Blitzschutz), Wartungsvertäge, Versicherungsunterlagen, Änderungsgenehmigungen. Aus dieser Analyse ergeben sich bereits erste Hinweise auf kritische Bauelemente und notwendige Vertiefungsprüfungen vor Ort.
Phase 2: Ortsbesichtigung und Messtechnik (1-2 Tage je nach Objektgröße)
Der Gutachter führt Begehung(en) durch, kombiniert mit technischen Messungen: Wärmebildkamera (Thermografie) zur Detektion von Wärmeverlusten, Feuchtemessungen (Holzfeuchte, Mauerwerk), Oberflächenhärtemessungen (Beton), Borescope-Untersuchungen (Hohlräume, Schimmel), Leitungsortung (Rohrleitungen, Stromleitungen), Luftdichtemessungen (Blower-Door-Test bei kritischen Objekten). Öffnungsarbeiten (z.B. Wandöffnungen zur Betonprüfung, Bodenbelagsproben) können erforderlich sein. Öffentliche Auftraggeber finden eine angepasste Darstellung in unserem Ratgeber zur technischen Prüfung beim Ankauf öffentlicher Immobilien.
Phase 3: Laboranalysen (2-4 Wochen)
Bei Verdacht auf Schadstoffe werden Materialproben entnommen und untersucht: Asbest (Dachziegel, Isolierungen, Spachtelmassen), PCB (Fugen in Holzfenstern, Fugenmassen), PAK (Teerhaltige Beschichtungen auf Außenflächen), Formaldehyd (Spanplatten, Lacke), Schimmelsporenproben (Luftqualität), Schwermetalle in Farbresten.
Phase 4: Bericht und Klassifizierung (1-2 Wochen nach Vor-Ort-Termin)
Der Gutachter erstellt einen detaillierten Bericht mit Fotodokumentation, Messergebnissen, Baubeschreibung, Mangellisten und Kosteneinschätzungen. Mängel werden nach Dringlichkeit klassifiziert.
Top 3 Fehler bei technischer Due Diligence
TDD erst nach Kaufvertrag beauftragen (zu spät für Nachverhandlung)
Der teuerste Fehler: Eine TDD wird erst nach der notariellen Beurkundung durchgeführt. Dann lassen sich erkannte Mängel nicht mehr in die Kaufpreisverhandlung einbinden. Der Investor muss Sanierungskosten selbst tragen. Eine TDD sollte 2-4 Wochen vor Notartermin abgeschlossen sein.
Nur Gebäudehülle prüfen statt auch Haustechnik und Brandschutz
Oft wird nur das Sichtbare geprüft: Dach, Fassade, Fenster. Heizung, Elektrik, Branchenleitungen und Brandschutzausstattung werden ignoriert. Das führt zu Überraschungen: Der Heizungskessel ist 25 Jahre alt, die Elektrik nicht auf modernem Stand. Ohne systematische TGA-Prüfung entgehen erhebliche CapEx-Positionen.
CapEx-Schätzung ohne Mengenermittlung übernehmen
Der Makler sagt: "Dach kostet 50.000 EUR." Der Investor rechnet damit. Eine seriöse TDD dokumentiert Dachfläche, Material, Alter und Restlebensdauer und kalkuliert selbst. Ohne Mengen und Messungen ist die CapEx-Schätzung ein Ratespiel. Die Realität liegt oft 20-40 Prozent höher oder niedriger.
Praxis-Checkliste: TDD strukturiert durchführen (5 Schritte)
- Beauftragung zeitig: TDD 3-4 Wochen vor Notartermin in Auftrag geben. Ortsbesichtigung sollte 1-2 Wochen nach Beauftragung stattfinden.
- Vollständige Prüfung: Alle 9 Kernbereiche (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasser/Abwasser, Feuchte, Innenausstattung, Außenanlagen) prüfen. Nichts auslassen.
- Mengen und Messungen dokumentieren: Der TDD-Bericht enthält Flächen, Alter, Messergebnisse. Nicht nur Aussagen, sondern Daten.
- CapEx in Dringlichkeitsstufen: Sofort (0-6 Monate), mittelfristig (1-3 Jahre), langfristig (3-10 Jahre). Mit realistischen Kostenspannen.
- Bericht für Verhandlung nutzen: TDD-Befunde können vor dem Notartermin in Kaufentscheidung, Preisgespräch oder Vertragsprüfung einfließen. Rechtliche Wirkungen sollten anwaltlich geprüft werden.
Die 9 Kernprüfbereiche einer TDD
1. Dachkonstruktion und Dachabdichtung Kosten Sanierung: 100-250 EUR/m² bei Dachabdichtung, 150-400 EUR/m² bei Ziegeldächern mit Unterkonstruktion.
2. Fassade und Außenwandbauteile Kostenrahmen Fassadensanierung: 80-150 EUR/m² ohne WDVS, 150-300 EUR/m² mit WDVS + Neuputz.
3. Tragwerk und Gebäudestatik Reparaturkosten für Betonschäden: 500-3000 EUR je nach Umfang; Holzschädlingsbekämpfung: 2000-15000 EUR.
4. Technische Gebäudeausrüstung (TGA) Heizungstausch (Gas-Brennwert): 8000-15000 EUR; Elektroinstallation-Erneuerung: 60-100 EUR/m² Wohnfläche; Sanitärmodernisierung Bad: 12000-25000 EUR.
5. Brandschutz und Rettungswege Geprüft werden: Fluchtwegbreiten, Treppensicherheit, Kennzeichnung Rettungswege, Rauchschutzausstattung.
6. Schadstoffe und Altlasten Laborkosten für Schadstoffe: 300-1500 EUR je Probe; Sanierungskosten sind extrem variabel (500-50000 EUR+ je nach Stoff).
7. Energieeffizienz und Wärmeschutz Ein Gebäude mit U-Wert Außenwand >0,4 W/m²K benötigt sehr wahrscheinlich Fassadensanierung.
8. Barrierefreiheit und Erreichbarkeit Geprüft werden: Zugänglichkeit (Treppen, Rampen, Türbreiten), Aufzugsverfügbarkeit, Schwellenhöhen.
9. Außenanlagen und Nebengebäude Geprüft werden: Befestigter Bereich, Grünanlagen, Stellplätze, Nebengebäude, Grundstücksgrenzen.
Red Flags: Kritische Warnsignale
- Statische Schäden mit Sanierungsbedarf > 300000 EUR: Risse in tragenden Wänden/Säulen, Setzungsrisse, Fundamentschäden.
- Hausschwamm-Befall: Sanierungskosten oft 50000+ EUR; wiederholte Behandlung nötig.
- Grundwasser-Eindringung mit Dauerschäden: Feuchte-Sanierung meist unmöglich; Bauschaden wird chronisch.
- Asbest in Originalzustand in großem Umfang: Sanierungskosten 20000-100000+ EUR; erhebliche Betriebssperren.
- Dach mit Restnutzungsdauer < 3 Jahren, Sanierung > 150000 EUR: Zu baldige, zu teure Folgeinvestition.
Wie die CapEx-Ergebnisse einer TDD in eine strukturierte Investitionsplanung überführt werden, beschreibt unser Ratgeber zur CapEx-Planung bei der Bestandsentwicklung. Eine systematische Einordnung des Gebäudezustands liefert der Beitrag Bestandsgebäude technisch einordnen.
Capex-Klassifizierung und Kostenkategorisierung
Sofort (0-6 Monate): Sicherheitsmängel, Leckagen, marode Elektroinstallationen, feuchte Wohnräume. Typische Kosten: 5000-50000 EUR.
Mittelfristig (1-3 Jahre): Fassadensanierung, Fensteraustausch, Heizungstausch, Sanitärmodernisierung, Dachabdichtung. Typische Kosten: 50000-300000 EUR.
Langfristig (3-10 Jahre): Energetische Sanierung nach GEG, Komplettrenovation, Außenanlagenerneuerung. Typische Kosten: 100000-500000+ EUR.
Ergebnisformat und Liefertempo
Ein professioneller TDD-Bericht enthält: Executive Summary (1-2 Seiten), Baubeschreibung (5-10 Seiten), detaillierte Befundlisten (20-40 Seiten mit Fotos), Kosteneinschätzungen (2-5 Seiten), Anhang mit Messplänen und Laborberichten.
Zeitrahmen und Honorar hängen von Objektgröße, Unterlagenlage, Zugang, gewünschter Prüftiefe und Berichtsumfang ab. Bei engen Transaktionsfristen kann ein priorisierter Kurzbericht sinnvoll sein; Umfang, Aussagekraft und Grenzen werden vorab geklärt. Ob sich die Prüfung wirtschaftlich auszahlt, hängt von Risikolage, Verhandlungsspielraum und weiterer Umsetzung ab.
Unsere Sachverständigen prüfen Bausubstanz, quantifizieren CapEx und liefern einen Bericht, der Ihre Ankaufsentscheidung absichert.
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Häufige Fragen
Eine TDD ist besonders sinnvoll bei größeren oder technisch komplexen Ankäufen, bei älteren Objekten und bei unklarer Instandhaltungshistorie. Bei Neubauten kann der Prüfumfang geringer ausfallen.
Nein. Der Notar verantwortet die rechtliche Beurkundung, die TDD bewertet die bauliche Substanz. Beide Prüfungen ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht.
Eine TDD kann wirtschaftlich relevant sein, wenn sie technische Risiken früh sichtbar macht und in die Preis- oder Maßnahmenverhandlung einfließt. Die Wirkung hängt von Objektzustand, Verhandlungsspielraum und Umsetzungsstrategie ab.
Der Zugang zur Immobilie sollte vor Ankauf vertraglich klar geregelt sein. Wenn eine sachgerechte Besichtigung nicht möglich ist, steigt das Risiko und die Angebotskalkulation muss entsprechend konservativer ausfallen.
Ja, etwa zur Maßnahmenpriorisierung und technischen Umsetzungsplanung. Den höchsten Verhandlungseffekt hat die TDD jedoch in der Regel vor Vertragsabschluss.
Der Energieausweis ist eine gesetzliche Anforderung und zeigt nur Energieeffizienz. Eine TDD prüft alle technischen Bauelemente, Mängel, Alter und notwendige Investitionen. Der Energieausweis ist oft zu optimistisch und berücksichtigt Sanierungsstau nicht. Eine TDD ist für Kaufentscheidungen deutlich aussagekräftiger.
Nein, rechtlich nicht. Eine TDD ist eine private Kaufprüfung. Allerdings ist die Strategie entscheidend: Zeigen Sie die Ergebnisse dem Verkäufer, um Nachverhandlungen zu führen. Das ist transparenter und führt oft zu besseren Lösungen als Überraschungen nach dem Kauf. Der TDD-Bericht ist ein Verhandlungsinstrument, nicht nur ein Risiko-Management.
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