Brandschutz im Bestandsgebäude prüfen
Brandschutz im Bestandsgebäude wird oft erst dann zum Thema, wenn umgebaut, umgenutzt oder verkauft wird. Dann stellt sich heraus: Das Gebäude entspricht nicht den aktuellen Anforderungen. Die Frage ist dann nicht, ob nachgerüstet werden muss, sondern wie viel. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Prüfpunkte und typischen Kosten.
Bestandsschutz vs. Anpassungspflicht
Bestandsschutz bedeutet: Ein Gebäude, das bei Errichtung den damals geltenden Vorschriften entsprach, muss nicht automatisch an aktuelle Vorschriften angepasst werden. Der Bestandsschutz gilt, solange am Gebäude nichts Wesentliches verändert wird.
Der Bestandsschutz entfällt, wenn:
- Nutzungsänderung: Die Nutzungsart wird geändert (z.B. Büro wird Wohnung, Lager wird Verkaufsfläche, Wohnung wird Praxis). Jede Nutzungsänderung löst eine brandschutztechnische Prüfung nach aktuellem Recht aus.
- Wesentlicher Umbau: Tragende Bauteile werden verändert, Geschossdecken geöffnet, Grundrisse wesentlich geändert. Reine Schönheitsreparaturen oder der Austausch von Fenstern lösen den Bestandsschutz nicht aus.
- Erweiterung: Anbau, Aufstockung oder Unterkellerung.
- Konkrete Gefahr: Die Bauaufsichtsbehörde kann Nachrüstungen anordnen, wenn eine konkrete Gefahr für Leib und Leben besteht, auch ohne Bauantrag.
Praxis-Hinweis: Bei Ankäufen von Bestandsimmobilien ist die Frage des Bestandsschutzes zentral. Wenn der Käufer eine Nutzungsänderung plant (z.B. Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt), muss er mit erheblichen Brandschutz-Nachrüstkosten rechnen. Diese müssen in der Technischen Due Diligence erfasst werden.
Typische Brandschutzmängel im Altbau
Flucht- und Rettungswege
Die Landesbauordnungen (z.B. HBO in Hessen) fordern für jede Nutzungseinheit zwei voneinander unabhängige Rettungswege. Der erste Rettungsweg führt in der Regel über das Treppenhaus, der zweite über Fenster (mit Feuerwehranleiterung) oder einen zweiten baulichen Ausgang.
Typische Mängel in Altbauten:
- Nur ein Treppenhaus ohne Möglichkeit der Feuerwehranleiterung (Fenster zur Hofseite nicht erreichbar)
- Fluchtweglängen über 35 m (gemessen vom entferntesten Punkt der Nutzungseinheit bis zum Treppenhaus)
- Treppenhäuser nicht als notwendige Treppenräume ausgebildet (fehlende Rauchschutztüren, brennbare Oberflächen)
- Kellerzugänge direkt vom Treppenhaus ohne Rauchschutztür (Rauch steigt im Brandfall durchs ganze Haus)
Brandabschnitte und Brandwände
Brandabschnitte begrenzen die Brandausbreitung. Bei Gebäuderiegeln mit mehr als 40 m Länge sind innere Brandwände vorgeschrieben. Bei aneinandergebauten Gebäuden (Reihenhäuser, Doppelhäuser) müssen die Trennwände als Brandwände ausgeführt sein.
Typische Mängel: Durchbrüche in Brandwänden (nachträglich für Leitungen oder Türen), fehlende Brandwände im Dachraum (Brand breitet sich über den Dachstuhl zum Nachbargebäude aus), nachträgliche Öffnungen ohne Brandschutzverschluss.
Leitungsdurchführungen
Jede Leitung (Heizung, Wasser, Abwasser, Elektro, IT), die eine brandschutztechnisch relevante Wand oder Decke durchstößt, muss mit einer Brandschutzmanschette oder einem Brandschutzschott versehen sein. In Altbauten fehlt das fast immer, weil bei der Errichtung andere Vorschriften galten oder Leitungen nachträglich verlegt wurden.
Die Nachrüstung ist technisch einfach (50 bis 200 EUR pro Durchführung), aber der Aufwand liegt in der Erfassung: In einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen können leicht 200 bis 400 Durchführungen betroffen sein.
Rauchwarnmelder
Seit der Rauchwarnmelderpflicht (in Hessen seit 2005 für Neubauten, seit 2014 auch für Bestandsgebäude) müssen in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die als Rettungsweg dienen, Rauchwarnmelder installiert sein. In der Praxis fehlen sie in Altbauten noch immer häufig oder sind nicht funktionsfähig (leere Batterien, veraltete Geräte).
Trigger für Brandschutzprüfung
Drei typische Anlässe, bei denen Brandschutz im Bestand zum Thema wird:
1. Nutzungsänderung
Büro zu Wohnung, Lager zu Verkaufsfläche, Wohnung zu Ferienwohnung (Beherbergung). Jede Nutzungsänderung erfordert eine brandschutztechnische Bewertung. Bei Sonderbauten (Versammlungsstätten, Beherbergung, Verkaufsstätten) wird ein formales Brandschutzkonzept durch einen Sachverständigen verlangt.
2. Umbau und Sanierung
Sobald ein Bauantrag gestellt wird, prüft die Bauaufsicht nach aktuellem Recht. Auch wenn der Umbau selbst den Brandschutz nicht direkt betrifft (z.B. Grundrissänderung innerhalb einer Wohnung), kann die Behörde Auflagen zum Brandschutz machen.
3. Eigentümerwechsel und Ankauf
Im Rahmen der Technischen Due Diligence wird der Brandschutzstatus geprüft. Defizite werden als Investitionskosten in die Ankaufskalkulation aufgenommen. Bei größeren Portfolios (ab 50 Einheiten) kann der Brandschutz ein wesentlicher Kostentreiber sein.
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Kosten typischer Nachrüstungen
Orientierungswerte für ein Mehrfamilienhaus mit 10 bis 20 Wohnungen:
- Rauchwarnmelder nachrüsten: 50 bis 150 EUR pro Wohnung (3 bis 4 Melder). Geringe Kosten, aber Pflicht.
- Brandschutztüren (T30-RS): 800 bis 2.000 EUR pro Tür (eingebaut). Häufig nötig an Kellertüren, Treppenhauseingängen, Heizungsraum.
- Leitungsdurchführungen abdichten: 50 bis 200 EUR pro Durchführung. Bei 200 Durchführungen: 10.000 bis 40.000 EUR.
- Fluchtweg-Beleuchtung: 500 bis 1.500 EUR pro Geschoss.
- Zweiter Rettungsweg (baulich): Sehr projektspezifisch. Außentreppe: 15.000 bis 40.000 EUR. Umgestaltung eines Fensters zur Rettungsöffnung: 2.000 bis 5.000 EUR.
- Brandschutzkonzept (Sachverständiger): 3.000 bis 8.000 EUR je nach Gebäudegröße und Komplexität.
In Summe können die Brandschutz-Nachrüstkosten bei einem vernachlässigten Altbau mit Nutzungsänderung zwischen 30.000 und 100.000 EUR liegen. Bei Sonderbauten deutlich mehr.
Vorgehen bei der Prüfung
- Unterlagensichtung: Baugenehmigung prüfen (welche Nutzung ist genehmigt-), vorhandene Brandschutzkonzepte, Feuerwehrpläne, Prüfberichte.
- Begehung: Treppenhaus und Flure (Oberflächen, Türen, Verschlüsse), Keller (Zugangssituation, Durchführungen), Dachraum (Brandabschnitte, Leitungsführung), Technikräume (Heizung, Elektro).
- Abgleich mit Vorschriften: Aktuelle Landesbauordnung, Sonderbauvorschriften (falls zutreffend), DIN 14096 (Brandschutzordnung).
- Mängelliste und Kostenschätzung: Alle Defizite dokumentieren, Dringlichkeit bewerten (sofort / kurzfristig / bei nächstem Umbau), Kosten schätzen.
- Handlungsempfehlung: Priorisierte Maßnahmenliste mit Zeitplan und Budget.
Die Ergebnisse fließen bei Ankäufen in die Kaufpreisverhandlung ein. Wer den Instandhaltungsstau insgesamt bewerten will, sollte den Brandschutz als eigenen Prüfbaustein einplanen.
Häufige Fragen
Bestandsschutz bedeutet, dass ein Gebäude, das bei Errichtung den damals geltenden Vorschriften entsprach, nicht automatisch an aktuelle Brandschutzvorschriften angepasst werden muss. Der Bestandsschutz entfällt bei wesentlichen Umbauten, Nutzungsänderungen oder wenn eine konkrete Gefahr für Leib und Leben besteht.
Bei Nutzungsänderung, wesentlichem Umbau, Sonderbauten und auf Anforderung der Bauaufsichtsbehörde. Bei einfachen Wohngebäuden ohne Nutzungsänderung ist kein formales Konzept nötig, aber eine Prüfung der Flucht- und Rettungswege empfehlenswert.
Fehlende Rauchmelder, ungesicherte Leitungsdurchführungen durch Brandwände und Decken, zu lange Fluchtweglängen, fehlende Brandabschnitte in langen Gebäuderiegeln, brennbare Verkleidungen in Rettungswegen und fehlender zweiter Rettungsweg.
Rauchmelder: 50 bis 150 EUR pro Wohnung. Brandschutztüren: 800 bis 2.000 EUR pro Stück. Leitungsdurchführungen: 50 bis 200 EUR pro Stück. Bei umfassenden Nachrüstungen in Mehrfamilienhäusern fallen Gesamtkosten von 30.000 bis 100.000 EUR an.
Ja, der Eigentümer ist für den Brandschutz verantwortlich. Er muss die gesetzlichen Mindestanforderungen einhalten, insbesondere die Rauchwarnmelderpflicht, funktionsfähige Flucht- und Rettungswege und die Zugänglichkeit für die Feuerwehr.
Bei Nutzungsänderung, wesentlichem Umbau, Erweiterung, konkreter Gefahr und bei Antrag auf neue Baugenehmigung. Reine Instandhaltungsmaßnahmen (Fassadenanstrich, Heizungstausch) lösen den Bestandsschutz nicht aus.
Brandschutz ist ein eigener Prüfbaustein in der TDD. Der Gutachter prüft den aktuellen Status, nicht genehmigte Nutzungsänderungen und den Nachrüstbedarf. Brandschutzdefizite können erhebliche Investitionskosten nach sich ziehen und sind ein häufiger Grund für Kaufpreisabschläge.
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