Vermietete Wohnung verkaufen: Rechte der Mieter, Preis und Ablauf

Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über, der Mieter muss nicht ausziehen und nicht zustimmen (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat er beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht, und ein Käufer kann wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist kündigen. In Hessen beträgt diese Frist in einer Reihe von Städten acht Jahre. Der Preis hängt daran, wer kauft: Kapitalanleger rechnen mit der Miete, Eigennutzer mit dem Preis einer freien Wohnung und der Zeit bis zum Einzug. Dieser Beitrag erklärt Rechte, Preisbildung, Unterlagen und Ablauf, Stand Oktober 2026.

Was beim Verkauf mit Mieter gilt

Kauf bricht nicht Miete. Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch tritt er in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Miethöhe, Laufzeit und Vereinbarungen bleiben gleich. Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Kann der Mieter sie bei Mietende vom Käufer nicht zurückerhalten, bleibt der Verkäufer verpflichtet. Klären Sie deshalb im Kaufvertrag, wie die Kaution übergeben wird.

Im Kaufvertrag wird außerdem festgelegt, ab wann Miete, Nebenkosten und Lasten auf den Käufer übergehen und wer die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr macht. Informieren Sie den Mieter frühzeitig und schriftlich über den geplanten Verkauf und später über den neuen Vermieter und dessen Konto. Das vermeidet Zahlungen an den falschen Empfänger.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt oder soll sie umgewandelt werden, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er kann zu denselben Bedingungen kaufen, die Sie mit dem Dritten vereinbart haben. Für die Entscheidung hat er zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags.

Praktisch heißt das: Erst wird der Kaufvertrag mit dem Käufer beurkundet, dann teilt der Verkäufer oder das Notariat dem Mieter den Inhalt mit. Bis zum Ablauf der Frist bleibt offen, wer kauft. Planen Sie die Zeit ein und sagen Sie es dem Käufer vorab. Lag die Aufteilung schon vor dem Einzug des Mieters, besteht dieses Vorkaufsrecht nicht. Den Zeitpunkt der Aufteilung entnehmen Sie dem Grundbuch und der Teilungserklärung. Wie eine Aufteilung abläuft, erklärt der Ratgeber Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilung.

Eigenbedarf und Sperrfrist in Hessen

Ein Käufer, der selbst einziehen will, muss kündigen und ein berechtigtes Interesse haben, zum Beispiel Eigenbedarf (§ 573 BGB). Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die mit der Mietdauer steigen. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist kündigen. Bundesrechtlich sind das drei Jahre (§ 577a BGB), die Länder können in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahre festlegen.

Hessen hat in seiner Mieterschutzverordnung acht Jahre festgelegt. Sie gilt in 49 Kommunen, darunter Darmstadt, Griesheim, Pfungstadt, Weiterstadt und Viernheim. Die Verordnung wurde im November 2025 um ein Jahr verlängert. Das Amtsgericht Frankfurt hat die Verlängerung der Mietpreisbremse in einem Urteil vom 10. Juni 2026 für unwirksam gehalten (33029 C 130/25). Über die Sperrfrist hat es nicht entschieden. Das Urteil ist nach Berichten nicht rechtskräftig und bindet andere Gerichte nicht.

Im September 2026 hat die Landesregierung den Entwurf einer neuen Verordnung in die Anhörung gegeben. Danach sollen 71 Kommunen erfasst werden, die Sperrfrist soll sechs Jahre betragen. Neu dabei wären unter anderem Bensheim, Heppenheim, Lampertheim, Lorsch, Zwingenberg, Einhausen, Bickenbach und Seeheim-Jugenheim. Viernheim und Pfungstadt sollen herausfallen, Darmstadt, Griesheim und Weiterstadt bleiben. Die geltende Verordnung läuft im November 2026 aus, ein Kabinettsbeschluss zur neuen Fassung wird für Mitte November 2026 erwartet; am 30. Oktober 2026 war die neue Verordnung noch nicht verkündet. Für Wohnungen in Mannheim, Heidelberg und Weinheim gilt das Recht von Baden-Württemberg. Prüfen Sie vor dem Verkauf den Rechtsstand für Ihre Gemeinde.

Besichtigungen mit Mieter

Ein ausdrückliches gesetzliches Besichtigungsrecht gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung muss der Mieter Besichtigungen mit Kaufinteressenten aber in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und zu zumutbaren Zeiten stattfinden. Fotos der bewohnten Wohnung dürfen Sie nur mit Zustimmung des Mieters machen oder veröffentlichen.

Bewährt hat sich, Besichtigungen zu bündeln und vorab nur Interessenten einzuladen, die Exposé, Unterlagen und Finanzierung schon geprüft haben. Ein kooperativer Mieter ist ein Vorteil im Verkauf, denn Käufer fragen nach Zustand, Nebenkosten und Zahlungsverhalten. Manche Verkäufer bieten dem Mieter für den Aufwand eine Gutschrift an. Ob und in welcher Höhe, ist Verhandlungssache.

Wer kauft und was der Preis bedeutet

Für vermietete Wohnungen gibt es zwei Käufergruppen. Kapitalanleger kaufen die Miete. Sie rechnen mit der Nettokaltmiete, den nicht umlagefähigen Kosten, dem Hausgeld, der Erhaltungsrücklage und dem Zustand des Gemeinschaftseigentums. Eigennutzer kaufen die Wohnung für sich. Für sie zählt der Preis einer vergleichbaren freien Wohnung, abzüglich des Nachteils, dass sie erst nach Kündigungsfrist oder Sperrfrist einziehen können, und mit dem Risiko eines Rechtsstreits.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Eine 70 m² große Wohnung ist für 750 Euro Nettokaltmiete im Monat vermietet, also 9.000 Euro im Jahr. Ein Anleger, der das 22-Fache der Jahresmiete zahlt, kommt auf 198.000 Euro, das entspricht einer Bruttomietrendite von rund 4,5 Prozent. Eine vergleichbare freie Wohnung erzielt angenommen 245.000 Euro. Die Differenz ist kein fester Abschlag. Sie hängt vor allem davon ab, wie weit die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und wie lange ein Eigennutzer warten müsste.

Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Käufer sie nur schrittweise anheben. In den Gebieten der hessischen Mieterschutzverordnung ist die Erhöhung innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent begrenzt, sonst auf 20 Prozent (§ 558 BGB). Diese Grenze rechnet jeder Anleger ein. Ein Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV bildet beides ab, Miete und Markt, und macht die Preisvorstellung für beide Käufergruppen nachvollziehbar.

Leer verkaufen oder vermietet verkaufen

Manche Eigentümer überlegen, den Auszug abzuwarten oder dem Mieter einen Auszug gegen Zahlung anzubieten, um an Eigennutzer zu verkaufen. Ein Mietaufhebungsvertrag ist zulässig, wenn der Mieter freiwillig zustimmt. Eine Kündigung, nur um die Wohnung leer besser verkaufen zu können, ist dagegen nur in engen Ausnahmen zulässig (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Rechnen Sie den Vergleich nüchtern: Leerstand bis zum Verkauf, Renovierung und Zahlung an den Mieter stehen dem höheren Preis gegenüber.

Gute Mieter mit marktnaher Miete sind für Anleger ein Argument. Eine sauber dokumentierte Vermietung mit pünktlichen Zahlungen und aktuellen Nebenkostenabrechnungen verkauft sich oft schneller als eine leere Wohnung mit Renovierungsbedarf.

Unterlagen, die Käufer und Banken sehen wollen

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung prüfen Käufer zwei Dinge: das Mietverhältnis und die Gemeinschaft. Fehlende Unterlagen verzögern die Finanzierung und schwächen Ihre Verhandlungsposition. Stellen Sie diese Unterlagen vor der Vermarktung zusammen:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen, Mieterhöhungen und Übergabeprotokoll
• Nachweis der Kaution und Zahlungseingänge der letzten zwölf Monate
• Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und Beschlusssammlung
• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
• Hausgeldabrechnung mit Aufteilung in umlagefähig und nicht umlagefähig
• Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis

Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Einzelheiten dazu stehen im Beitrag Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hauskauf. Was Käufer aus Protokollen und Rücklage herauslesen, beschreiben die Beiträge Sonderumlage vermeiden und Erhaltungsrücklage berechnen.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Rechtslage klären: Umwandlung vor oder nach dem Einzug des Mieters, Vorkaufsrecht, Sperrfrist in Ihrer Gemeinde
2. Wert ermitteln, für Anleger und für Eigennutzer, und Preisstrategie festlegen
3. Unterlagen zu Mietverhältnis und Gemeinschaft vollständig zusammenstellen
4. Mieter schriftlich informieren und Besichtigungen abstimmen
5. Exposé mit Mietdaten erstellen, Interessenten mit Finanzierungsnachweis auswählen
6. Kaufvertrag beim Notariat vorbereiten, Kaution und Nebenkosten regeln
7. Bei Vorkaufsrecht: Mitteilung an den Mieter und zwei Monate Frist abwarten
8. Übergabe an den Käufer, Mieter über neuen Vermieter und neues Konto informieren

Ob beim Verkauf Steuern anfallen, hängt unter anderem davon ab, wie lange Sie die Wohnung besitzen. Bei vermieteten Wohnungen ist der Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Das klären Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung, ebenso eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung mit Ihrer Bank.

Wie wir den Verkauf begleiten

Unsere Bauingenieure bewerten die Wohnung nach ImmoWertV mit Begehung, wenn der Mieter zustimmt, prüfen Protokolle, Rücklage und Zustand des Gemeinschaftseigentums und zeigen, was Anleger und Eigennutzer zahlen würden. Als Makler nach § 34c GewO übernehmen wir Exposé, Abstimmung mit dem Mieter, Besichtigungen und die Vorbereitung des Notartermins. Mietrechtliche Fragen im Einzelfall klärt eine Rechtsberatung, steuerliche Ihre Steuerberatung.

Kurz geprüft vor dem Verkauf

• Wann wurde die Wohnung in Eigentum aufgeteilt, vor oder nach dem Einzug des Mieters?
• Gilt in Ihrer Gemeinde eine verlängerte Kündigungssperrfrist?
• Wie weit liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?
• Sind Kaution und Zahlungen lückenlos belegt?
• Stehen Sonderumlagen oder größere Beschlüsse der Gemeinschaft an?
• Liegt ein gültiger Energieausweis vor?

Häufige Fragen