Maklerprovision in Hessen 2026: wer zahlt, was üblich ist und wann sie fällig wird

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher zahlen Verkäufer und Käufer in Hessen gleich viel Provision, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er den Käufer mit höchstens der Hälfte belasten (§§ 656c und 656d BGB). Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Marktüblich sind in Hessen 5,95 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, also rund 2,98 Prozent je Seite. Fällig wird die Provision erst, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gelten diese Schutzregeln nicht. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage, Stand Oktober 2026, und was Sie für die Provision erwarten dürfen.

Was das Gesetz regelt und was nicht

Die §§ 656a bis 656d BGB regeln den Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Sie schreiben die Form vor und verteilen die Provision zwischen Verkäufer und Käufer. Die Höhe der Provision legen sie nicht fest. Sie ist frei verhandelbar, die bekannten Prozentsätze sind Marktübung.

Die Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Kauft eine GmbH oder ein Unternehmer, greifen sie nicht. Für den Anspruch selbst bleibt § 652 BGB die Grundlage: Provision gibt es nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt.

Textform: ohne sie keine Provision

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Handschlag oder ein Telefonat genügt nicht. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam, und es entsteht kein Provisionsanspruch.

Achten Sie deshalb darauf, dass Leistung, Provisionssatz, Bemessungsgrundlage und Fälligkeit im Vertrag stehen. Als Verkäufer sollten Sie außerdem festhalten, ob der Makler auch mit dem Käufer einen Vertrag schließen darf.

Halbteilung: wer welchen Anteil zahlt

Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer bezahlen, darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen (§ 656c BGB). Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, gilt das auch für die andere. Ein Nachlass für eine Seite wirkt für beide. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.

Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere höchstens zur Hälfte an der Provision beteiligt werden (§ 656d BGB). Ihr Anteil wird erst fällig, wenn die Auftraggeberseite ihren Teil gezahlt hat und das nachgewiesen ist. Im typischen Fall beauftragt der Verkäufer, und der Käufer übernimmt vertraglich bis zur Hälfte.

Der Bundesgerichtshof nimmt diese Regeln ernst. Im Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) hatte ein Verkäufer den Kaufpreis um die Provision gesenkt, die Käufer zahlten den Makler allein. Die Vereinbarung war insgesamt nichtig, eine Reduzierung auf die zulässige Hälfte gab es nicht, und die Käufer erhielten die gezahlten 25.000 Euro vollständig zurück. In einer zweiten Entscheidung vom selben Tag (I ZR 32/24) führten ungleich hohe Provisionen zur Unwirksamkeit des Maklervertrags. Die Regeln gelten danach auch, wenn ein Dritter, dort die Ehefrau des Eigentümers, den Auftrag erteilt.

Wann die Halbteilung nicht gilt

Die Schutzregeln erfassen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke und Käufe durch Unternehmer sind Höhe und Verteilung frei verhandelbar. Dort kann auch vereinbart werden, dass eine Seite die gesamte Provision trägt.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften zählen als Einfamilienhaus. Eine Einliegerwohnung oder ein untergeordnetes Büro ändert daran nichts. Der BGH hat ein Einfamilienhaus mit einem Büroanbau von rund einem Fünftel der Fläche weiter als Einfamilienhaus eingeordnet. Maßgeblich sind der Gesamteindruck und der erkennbare Wohnzweck (I ZR 32/24).

Neu ist eine Entscheidung zum Zweifamilienhaus. Nach einem Bericht von beck-aktuell hat der BGH am 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) entschieden: Bei einem als Zweifamilienhaus angebotenen, an zwei Parteien vermieteten Haus greift die Halbteilung nicht, wenn der Käufer seine Absicht, es als Einfamilienhaus zu nutzen, erst nach Abschluss des Maklervertrags mitteilt. Maßgeblich ist die objektive Beschaffenheit bei Vertragsschluss, den Nutzungszweck muss der Käufer beweisen. Der Makler behielt die volle Provision von 6 Prozent.

Für Käufer folgt daraus: Wer ein Zweifamilienhaus selbst als Einfamilienhaus nutzen will, sollte das vor Abschluss des Maklervertrags in Textform mitteilen. Ob das im Einzelfall reicht, hängt vom Objekt ab. Geht es um größere Beträge, lassen Sie den Vertrag vorher rechtlich prüfen.

Wie hoch die Provision üblicherweise ist

In Hessen sind 5,95 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer üblich, je Seite 2,975 Prozent, gerundet 2,98 Prozent. In Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz liegt der übliche Satz bei 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer, je Seite 3,57 Prozent. Bundesweit bewegen sich die üblichen Sätze zwischen 5,95 und 7,14 Prozent. Alle diese Werte beschreiben Marktübung, keine gesetzliche Vorgabe.

In unserer Region ist das relevant, weil die Landesgrenze mitten durch sie verläuft. Bensheim, Heppenheim, Lorsch, Viernheim und Zwingenberg liegen in Hessen, Weinheim, Mannheim und Heidelberg in Baden-Württemberg. Wer an der Bergstraße sucht und Angebote aus beiden Ländern vergleicht, trifft deshalb auf unterschiedliche Gewohnheiten.

Ein Rechenbeispiel mit einem angenommenen Kaufpreis von 500.000 Euro für ein Einfamilienhaus in Hessen: Bei 5,95 Prozent beträgt die Provision insgesamt 29.750 Euro einschließlich Umsatzsteuer, je Seite 14.875 Euro. Bei 7,14 Prozent wären es insgesamt 35.700 Euro, je Seite 17.850 Euro. Der Käufer zahlt in Hessen zusätzlich 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, im Beispiel 30.000 Euro, dazu Notar- und Grundbuchkosten. Ersterwerber von selbstgenutztem Wohneigentum in Hessen können Hessengeld erhalten: 10.000 Euro je Erwerber, höchstens 20.000 Euro, plus 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren, begrenzt auf die gezahlte Grunderwerbsteuer und unter Haushaltsvorbehalt.

Wann die Provision fällig wird

Der Anspruch entsteht, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung wirksam geschlossen ist (§ 652 BGB). Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, entsteht er erst mit deren Eintritt. Kommt kein Kaufvertrag zustande, gibt es keine Provision, auch wenn der Makler viel Arbeit hatte.

In der Praxis stellt der Makler die Rechnung nach dem notariellen Kaufvertrag, das Zahlungsziel liegt häufig bei rund zwei Wochen. Ist der Käufer nur über § 656d BGB zur Zahlung verpflichtet, wird sein Anteil erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und das nachgewiesen ist.

Widerruf des Maklervertrags

Schließen Verbraucher den Maklervertrag per E-Mail, Telefon oder über ein Onlineportal, ist er ein Fernabsatzvertrag und kann widerrufen werden. Das hat der BGH 2016 entschieden (I ZR 30/15), der Grundsatz gilt nach heutigem Recht fort. Fehlt die Widerrufsbelehrung, kann der Verbraucher noch lange danach widerrufen. Ohne Belehrung über den Wertersatz und ohne ausdrückliches Verlangen, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, schuldet er dann auch keinen Wertersatz.

Sorgfältig arbeitende Makler belehren deshalb ordnungsgemäß und lassen sich bestätigen, dass sie vorzeitig tätig werden sollen. Für Sie als Kunde ist eine saubere Belehrung ein gutes Zeichen dafür, dass auch der Rest des Vertrags ordentlich aufgesetzt ist.

Was Sie für die Provision erwarten dürfen

Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Was ein Makler bis zum Erfolg leistet, ist sehr unterschiedlich. Fragen Sie vor der Beauftragung konkret nach: Wie wird der Angebotspreis hergeleitet, wer sieht sich das Haus technisch an, welche Unterlagen beschafft der Makler, wie werden Interessenten geprüft, und wer bereitet den Notartermin vor.

Einige Pflichten liegen ohnehin beim Makler. Er muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und in kommerziellen Anzeigen die Pflichtangaben nach § 87 GModG nennen, sonst drohen Bußgelder. Ein vollständiger Unterlagensatz mit Grundbuchauszug, Plänen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokollen erleichtert dem Käufer die Finanzierung.

Käufer fragen nach Heizung, Dach, Feuchte und Sanierungsbedarf, seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz auch nach den Nachrüstpflichten für Geschossdecke und Leitungen. Ein Angebotspreis, der auf einer belegten Bewertung und dem tatsächlichen Zustand beruht, lässt sich in der Verhandlung begründen. Wer auf diese Fragen belegte Antworten hat, verhandelt auf festerem Grund.

Wie wir als Makler arbeiten

Schneider Theißing vermittelt Immobilien nach § 34c GewO. Unsere Bauingenieure bewerten das Objekt nach ImmoWertV, prüfen den technischen Zustand vor dem Vermarktungsstart und bereiten die Unterlagen so auf, dass Käuferfragen früh beantwortet sind. Die Provision vereinbaren wir individuell im Angebot, in Textform und nach den Regeln der §§ 656a bis 656d BGB. Mehr dazu unter Immobilienvermittlung mit Bewertung.

Unser Team ist an der Bergstraße, in Rhein-Main und Rhein-Neckar tätig, unter anderem als Makler in Bensheim, Makler in Darmstadt, Makler in Heidelberg und Makler in Mannheim. Für eine geerbte Immobilie lesen Sie weiter unter Erbengemeinschaft verkauft ein Haus.

Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben

• Vertrag in Textform, etwa per E-Mail, mit Provisionssatz, Bemessungsgrundlage und Fälligkeit
• Klären, ob der Makler für beide Seiten tätig wird und ob beide Seiten gleich viel zahlen
• Bei Wohnung oder Einfamilienhaus: Anteil der Nicht-Auftraggeberseite höchstens die Hälfte
• Bei Zweifamilienhaus: geplante Nutzung vor Vertragsschluss in Textform mitteilen
• Widerrufsbelehrung und Hinweis auf Wertersatz prüfen
• Leistungen konkret benennen lassen: Bewertung, technische Prüfung, Unterlagen, Besichtigungen, Notarvorbereitung
• Energieausweis vorhanden oder beauftragt
• Laufzeit und Kündigung des Auftrags klären

Häufige Fragen