Immobilienpreise und Bodenrichtwerte an der Bergstraße 2026: was die amtlichen Marktberichte zeigen

Ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete im Kreis Bergstraße in den Jahren 2023 bis 2025 im Durchschnitt 466.000 Euro, in Bensheim 694.000 Euro und in Heppenheim 490.000 Euro. Wiederverkaufte Eigentumswohnungen lagen im Kreis bei durchschnittlich 2.830 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Bensheim bei 3.310 Euro. Die Zahlen sind Durchschnittswerte des Gutachterausschusses aus dem Immobilienmarktbericht Südhessen 2026. Für ein bestimmtes Haus sagen sie nur begrenzt etwas aus. Dieser Beitrag zeigt die wichtigsten amtlichen Kennzahlen für den Kreis Bergstraße und Darmstadt mit Quelle und Seite, erklärt, wo Sie Bodenrichtwerte finden und wie Sie sie lesen, und wann eine Bewertung Ihrer Immobilie sinnvoll ist.

Woher die amtlichen Zahlen kommen

Die Zahlen in diesem Beitrag stammen aus den Immobilienmarktberichten der Gutachterausschüsse. In Hessen gibt es 17 unabhängige Gutachterausschüsse, ihre Geschäftsstellen sitzen bei den Ämtern für Bodenmanagement oder bei Städten (Immobilienmarktbericht Darmstadt 2026, S. 9 und 10). Sie werten die Kaufverträge ihres Bereichs aus und veröffentlichen daraus Umsätze, Durchschnittspreise, Indexreihen und Bodenrichtwerte.

Für den Kreis Bergstraße ist der gemeinsame Gutachterausschuss für die Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und den Odenwaldkreis zuständig. Seine Geschäftsstelle ist beim Amt für Bodenmanagement Heppenheim in der Odenwaldstraße 6. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat einen eigenen städtischen Gutachterausschuss in der Mina-Rees-Straße 10. Beide Berichte 2026 mit dem Berichtsjahr 2025 stehen kostenfrei im Downloadcenter des Landes Hessen.

Für alle folgenden Tabellen gilt: Der Bericht für Südhessen weist selbst darauf hin, dass die Durchschnittswerte zwischen Gemeinden nur eingeschränkt vergleichbar sind (S. 49) und kein Verkehrswertgutachten ersetzen (S. 7). Ein Durchschnitt aus 31 Verkäufen in Bensheim mischt Häuser verschiedener Größe, Lage und Zustand.

Der Immobilienmarkt im Kreis Bergstraße 2025

Für die fünf Kreise seines Bereichs registrierte der Gutachterausschuss 2025 rund 11.250 Kaufverträge, etwa 4,5 Prozent mehr als im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von 4,443 Milliarden Euro (S. 7). Laut Bericht setzte sich die Erholung, die im vierten Quartal 2024 sichtbar wurde, 2025 fort und hielt im ersten Quartal 2026 an.

Im Kreis Bergstraße stieg die Zahl der Verträge deutlich, der Geldumsatz noch stärker (S. 26 und 30):

Quelle: Immobilienmarktbericht Südhessen 2026, S. 26 und 30.

Nach eigener Rechnung aus diesen Werten lag der Geldumsatz 2025 rund 24 Prozent über dem Vorjahr, die Zahl der Verträge rund 10 Prozent. Ein höherer Umsatz bedeutet nicht zwingend höhere Preise je Objekt, weil sich auch Zahl und Größe der verkauften Objekte ändern.

Hauspreise je Kommune: Ein- und Zweifamilienhäuser

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wertet der Bericht die Verkäufe der Jahre 2023 bis 2025 aus. Berücksichtigt sind Häuser mit Baujahr 1960 bis 2026, 100 bis 250 m² Wohnfläche und 300 bis 1.500 m² Grundstück (S. 49). Die Durchschnittswerte stehen auf S. 50 und 51:

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Kaufverträge 2023 bis 2025. Quelle: Immobilienmarktbericht Südhessen 2026, S. 49 bis 51. Durchschnittswerte des Gutachterausschusses, keine Bewertung eines Objekts.

Die Tabelle zeigt, warum ein Ortsdurchschnitt nur Orientierung gibt. In Viernheim liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert der verkauften Häuser mit 680 Euro je m² über Bensheim. Die Grundstücke sind dort mit durchschnittlich 460 m² aber deutlich kleiner, der mittlere Kaufpreis liegt bei 489.000 Euro. In Zwingenberg beruht der Durchschnitt auf nur sieben Verkäufen.

Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften nennt der Bericht für 2023 bis 2025 (S. 58 und 59) im Kreis Bergstraße durchschnittlich 475.000 Euro bei 121 Fällen. In Bensheim waren es 551.000 Euro (24 Fälle), in Heppenheim 520.000 Euro (25), in Zwingenberg 589.000 Euro (5), in Viernheim 534.000 Euro (15) und in Lampertheim 390.000 Euro (17).

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 12 Wohnungen rechnet der Bericht je Quadratmeter Wohnfläche ohne Stellplatz (S. 68 bis 75). Erstbezug im Neubau und Wiederverkauf liegen weit auseinander:

Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 12 Wohnungen, je m² Wohnfläche ohne Stellplatz, 2023 bis 2025. Quelle: Immobilienmarktbericht Südhessen 2026, S. 68 bis 75.

Wo weniger als drei Fälle vorlagen, veröffentlicht der Bericht keinen Wert. In Lampertheim und Lorsch beruhen die Neubauwerte auf je drei Verkäufen, in Viernheim auf vier. Solche Werte sind ein Hinweis, kein Maßstab für eine einzelne Wohnung.

Preisentwicklung seit 2022

Die Indexreihen des Berichts (Basis 2015 = 100, S. 120 bis 129) zeigen für den westlichen Kreis Bergstraße einen Rückgang nach 2022 und eine Erholung 2025. Zum westlichen Teil zählt der Bericht Bensheim, Biblis, Bürstadt, Einhausen, Groß-Rohrheim, Heppenheim, Lampertheim, Lorsch, Viernheim und Zwingenberg (S. 119).

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lagen dort 2022 bei 4.000 Euro je m² Wohnfläche, 2024 bei 3.195 Euro und 2025 bei 3.464 Euro, ein Plus von 8,4 Prozent gegenüber 2024 (S. 121). Wiederverkaufte Eigentumswohnungen lagen 2022 bei 3.347 Euro je m², 2024 bei 3.012 Euro und 2025 bei 3.251 Euro, ein Plus von 7,9 Prozent (S. 129). Das Niveau von 2022 ist in beiden Reihen noch nicht wieder erreicht.

Darmstadt: Kennzahlen aus dem städtischen Marktbericht

Der Gutachterausschuss der Wissenschaftsstadt Darmstadt fasst die wichtigsten Werte in der Übersicht Immobilienmarkt in Kürze zusammen (Immobilienmarktbericht Darmstadt 2026, S. 6):

Quelle: Immobilienmarktbericht Darmstadt 2026, Übersicht Immobilienmarkt in Kürze, S. 6.

Bei freistehenden Einfamilienhäusern und beim Bodenpreis lagen die Mittelwerte 2025 unter dem Vorjahr, bei der Zahl der Verkäufe und beim Geldumsatz deutlich darüber. Für Immobilien in Darmstadt gilt deshalb dasselbe wie für die Bergstraße: Der Mittelwert eines Jahres hängt auch davon ab, welche Objekte verkauft wurden.

Bodenrichtwerte: wo Sie sie finden und wie Sie sie lesen

Bodenrichtwerte werden in Hessen mindestens zum 1. Januar jedes geraden Jahres ermittelt, seit dem Stichtag 1. Januar 2014 im Zweijahresturnus (Immobilienmarktbericht Südhessen 2026, S. 80). Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026, für Südhessen ebenso wie für Darmstadt. Einsehen können Sie die Werte kostenfrei in BORIS Hessen unter www.boris.hessen.de, für Darmstadt zusätzlich über www.gaa-darmstadt.de und das Geoportal Hessen.

Zur Entwicklung schreibt der Gutachterausschuss für Südhessen, dass die Preise für unbebaute Wohnbaugrundstücke gegenüber dem Stichtag 1. Januar 2024 überwiegend stagnieren oder leicht steigen (S. 7).

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in einer Zone, angegeben je Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück mit bestimmten Merkmalen. Beim Lesen in BORIS achten Sie auf vier Dinge: die Abgrenzung der Zone auf der Karte, den Stichtag, die Art der Nutzung, etwa Wohnbaufläche oder gemischte Baufläche, und die beschriebenen Merkmale des Richtwertgrundstücks wie Größe oder Maß der baulichen Nutzung. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch sein Bodenwert ab.

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Werten zeigt die Grenze: Ein Grundstück mit 600 m² in einer Zone mit 500 Euro je m² ergibt rechnerisch einen Bodenwertansatz von 300.000 Euro. Über das Haus darauf, seinen Zustand, seine Restnutzungsdauer und die Nachfrage nach genau diesem Objekt sagt diese Zahl nichts.

Warum Bodenrichtwert und Durchschnitt keinen Verkehrswert ersetzen

Der Verkehrswert ist der Preis, der für genau diese Immobilie zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ermittelt wird er nach der ImmoWertV. Dafür zählen Lage innerhalb des Orts, Grundstückszuschnitt, Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen, Bauschäden, Energiestandard, Baulasten, Rechte im Grundbuch und bei vermieteten Objekten die Mieten. Der Bodenrichtwert deckt davon nur den Boden ab, der Ortsdurchschnitt nur einen Mittelwert über viele Objekte.

Ein Beispiel aus der Tabelle oben: Das durchschnittliche verkaufte Haus in Heppenheim hatte 150 m² Wohnfläche und das Baujahr 1976. Ein Haus mit 200 m², erneuertem Dach und neuer Heizung in gesuchter Lage kann weit darüber liegen, ein Haus mit Feuchteschäden und alter Technik darunter. Wie weit, zeigt erst die Bewertung des konkreten Objekts.

Mietspiegel an der Bergstraße und in Darmstadt

Für die meisten Kommunen an der Bergstraße gibt es keinen Mietspiegel. Der Gutachterausschuss schreibt dazu, dass es mit Ausnahme der Städte Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim und Nauheim für Südhessen keinen Mietspiegel gibt (Immobilienmarktbericht Südhessen 2026, S. 159). Das betrifft auch Bensheim, Heppenheim, Viernheim und Lampertheim. Als Ersatz verweist der Gutachterausschuss auf seine Mietwertübersicht und auf den hessischen Mietwert-Kalkulator Mika, der alle zwei Jahre erscheint.

Darmstadt hat einen qualifizierten Mietspiegel 2026. Herausgeber ist der Magistrat mit dem Amt für Wohnungswesen, beteiligt sind Mieterbund und Haus & Grund, Befragungsstichtag war der 1. November 2025. Nach Presseberichten beschloss der Magistrat ihn am 10. Juni 2026, die durchschnittliche Nettomiete liegt danach bei 11,81 Euro je m². In Mannheim gilt der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 seit dem 16. Dezember 2024. In Heidelberg gilt ein qualifizierter Mietspiegel vom 1. Oktober 2025 bis Ende September 2027, laut Presse mit durchschnittlich 11,14 Euro je m².

Für Vermieter in Gemeinden ohne Mietspiegel heißt das: Die ortsübliche Vergleichsmiete muss auf anderem Weg begründet werden. Welcher Weg im Einzelfall trägt, klärt Ihre Rechtsberatung.

Warum Online-Rechner oft danebenliegen

Online-Bewertungen arbeiten mit Durchschnitten aus Datenbanken und wenigen Eingaben. Den Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Keller sehen sie nicht, ebenso wenig Baulasten, Wegerechte, einen ungünstigen Grundstückszuschnitt oder einen Sanierungsstau. Oft fließen Angebotspreise aus Inseraten ein, und die können von den späteren Kaufpreisen deutlich abweichen.

Dazu kommt die kleine Datenbasis in kleineren Orten. Wenn der Gutachterausschuss für Zwingenberg in drei Jahren sieben Hausverkäufe auswertet, kann ein Rechner dort kaum genauer sein. Wer den Angebotspreis nach einer Rechnerzahl festlegt, riskiert zwei Fehler. Ist er zu hoch, steht das Haus lange im Markt und wird später unter Druck reduziert. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld.

Wann eine Bewertung sinnvoll ist

Eine Bewertung des konkreten Objekts ist sinnvoll, wenn eine Entscheidung mit Geld daran hängt: vor dem Verkauf, um den Angebotspreis zu begründen, bei Erbe und Auseinandersetzung unter Miterben, bei Trennung und Scheidung, vor dem Kauf eines Bestandshauses und wenn Sie wissen wollen, ob Sanieren oder Verkaufen besser passt.

Unser Team ermittelt den Verkaufswert und den Verkehrswert nach ImmoWertV für Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser an der Bergstraße, in Rhein-Main und Rhein-Neckar, mit Besichtigung und Prüfung der Unterlagen. Für Erbfälle und Trennungen finden Sie Hinweise in den Ratgebern zur Immobilienbewertung bei Erbschaft und zur Immobilienbewertung bei Scheidung. Gutachten nach § 198 BewG für das Finanzamt erstellen wir nicht.

Bewerten und verkaufen mit einem Ansprechpartner

Wenn Sie verkaufen möchten, begleiten unsere Bauingenieure den Verkauf als Makler nach § 34c GewO: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung bis zum Notartermin. Mehr dazu auf den Seiten Immobilienvermittlung und Makler in Bensheim. Für eine Bewertung in Bensheim und Umgebung siehe Immobilienbewertung Bensheim, den Ablauf eines Verkaufs beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen: Ablauf.

Den Kaufvertrag entwirft der Notar. Fragen zu Spekulationsfrist und Steuern beim Verkauf klärt Ihre Steuerberatung.

Diese Unterlagen braucht eine Bewertung Ihrer Immobilie

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte und Lageplan
• Baupläne und Baugenehmigung
• Wohnflächen- und Kubaturberechnung
• Baubeschreibung und Nachweise zu Modernisierungen
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mieterliste

Häufige Fragen