Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilung in Wohnungseigentum

Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus lässt sich als Ganzes verkaufen oder vorher in Eigentumswohnungen aufteilen. Die Aufteilung öffnet einen breiteren Käuferkreis, kostet aber Zeit und verlangt saubere Pläne. Technisch entscheidet sich vieles an zwei Fragen: Sind die Wohnungen in sich abgeschlossen, und gibt es Bestandspläne, die dem tatsächlichen Gebäude entsprechen? Dieser Ratgeber erklärt den Weg vom Aufmaß bis zum Wohnungsgrundbuch und die Regeln zum Schutz der Mieter.

Was Abgeschlossenheit bedeutet

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Was das konkret heißt, regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) von 2021, die die Fassung von 1974 ersetzt hat. Danach sind Wohnungen abgeschlossen, wenn sie

• baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind, zum Beispiel durch Wände und Decken, und
• einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen.

Zusätzliche abschließbare Räume außerhalb der Wohnung, etwa ein Kellerraum, können dazugehören. Die Bescheinigung ist nach der AVA ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Brandschutz und Schallschutz nach heutigem Stand sind also keine Voraussetzung; das hatte der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes bereits 1992 entschieden (GmS-OGB 1/91). Für den Verkauf bleiben diese Punkte trotzdem wichtig, weil Käufer und Banken sie prüfen.

Einige Bauaufsichtsbehörden nennen in ihren Merkblättern weitere Anforderungen, etwa Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung und WC innerhalb der Wohnung. Klären Sie vor dem Antrag, nach welchem Merkblatt Ihre Behörde arbeitet.

Stellplätze und Freiflächen

Seit der WEG-Reform 2020 gelten Stellplätze als Räume und können Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sondereigentum kann sich auch auf Teile des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa einen Garten, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Stellplätze und Freiflächen müssen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein, ausgehend von Grundstücks- oder Gebäudegrenzen (§ 3 Abs. 3 WEG, § 6 AVA).

Der Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, aus der Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgehen. Alle Räume, die zur selben Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Bei bestehenden Gebäuden muss es eine Baubestandszeichnung sein, also eine Zeichnung des tatsächlichen Zustands (§ 3 Abs. 3 AVA).

Genau hier liegt bei älteren Häusern der größte Aufwand. Die Pläne in der Bauakte stimmen oft nicht mehr: Wände wurden versetzt, Dachgeschosse ausgebaut, Kellerräume umgenutzt. Dann ist ein Aufmaß nötig. Typischerweise gehören zum Antrag Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller und Dachboden, Schnitte, Ansichten und ein Lageplan.

Ablauf in sechs Schritten

1. Unterlagen sichten: Bauakte, Baugenehmigungen, vorhandene Pläne, Grundbuchauszug.
2. Bestand prüfen und aufmessen: Stimmen Pläne und Gebäude überein, wo fehlen Abschlüsse?
3. Bauliche Anpassungen klären: zum Beispiel abschließbare Wohnungseingangstüren, geschlossene Trennwände, getrennte Kellerräume, Zähler je Wohnung.
4. Aufteilungsplan zeichnen und Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde stellen. Die Behörde stellt Bescheinigung und gesiegelten Aufteilungsplan aus (§ 8 AVA).
5. Teilungserklärung beim Notar: Miteigentumsanteile, Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungsrechte (§ 8 WEG). Die rechtliche Gestaltung gehört zu Notar und Rechtsberatung.
6. Grundbuchamt: Für jeden Miteigentumsanteil wird ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt (§ 7 Abs. 1 WEG).

Miteigentumsanteile sinnvoll festlegen

Das Gesetz schreibt keinen Maßstab für die Miteigentumsanteile vor. Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche. Die Anteile wirken lange nach: Nach ihnen verteilen sich die Kosten der Gemeinschaft, solange nichts anderes beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Eine nachvollziehbare Flächenberechnung, etwa nach Wohnflächenverordnung, vermeidet späteren Streit in der Eigentümergemeinschaft.

Vermietete Wohnungen: Schutz der Mieter

Wird an einer vermieteten Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Erwerber kann sich erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder können diese Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).

In Hessen gilt in den Kommunen der Mieterschutzverordnung derzeit eine Sperrfrist von acht Jahren. Ein Entwurf vom September 2026 sieht sechs Jahre in 71 Kommunen vor; die geltende Verordnung läuft im November 2026 aus (Stand 30. Oktober 2026). Einzelheiten für den Verkauf stehen in unserem Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

§ 250 BauGB erlaubt den Ländern, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Begründung von Wohnungseigentum in bestehenden Wohngebäuden genehmigungspflichtig zu machen. Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen; die Länder können eine Grenze zwischen drei und 15 Wohnungen festlegen. Eine solche Landesverordnung muss spätestens Ende 2030 außer Kraft treten.

Hessen hatte den Genehmigungsvorbehalt in der Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 geregelt. Diese Regelung ist mit Ablauf des 31. Dezember 2025 ausgelaufen; die Landeshauptstadt Wiesbaden weist darauf hin, dass seit dem 1. Januar 2026 keine Genehmigung nach § 250 BauGB mehr nötig ist. In Gebieten mit einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB kann die Gemeinde trotzdem eigene Genehmigungspflichten haben. Fragen Sie vor der Teilung bei Ihrer Stadt nach. Für Häuser in Baden-Württemberg, etwa in Mannheim oder Heidelberg, gilt das dortige Landesrecht.

Aufteilen oder als Ganzes verkaufen

Einzelne Wohnungen erreichen andere Käufer als ein ganzes Haus: Selbstnutzer und Kapitalanleger statt Bestandshalter. Dem stehen Kosten für Aufmaß, Pläne, Notar und Grundbuch, bauliche Anpassungen und eine längere Vermarktung gegenüber. Bei vermieteten Häusern kommen Vorkaufsrecht und Kündigungssperre hinzu, die den Kreis der Selbstnutzer einschränken. Ob sich die Aufteilung rechnet, zeigt ein Vergleich beider Wege auf Basis eines Verkehrswerts für das Haus und einer Einschätzung der Einzelwerte.

Checkliste vor der Aufteilung

• Bauakte und alle Baugenehmigungen beschaffen
• Abweichungen zwischen Plänen und Bestand feststellen, gegebenenfalls Aufmaß
• Abgeschlossenheit jeder Wohnung und jedes Kellerraums prüfen
• Stellplätze und Gärten mit Maßangaben festlegen
• Merkblatt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beachten
• Mieter, Vorkaufsrecht und Sperrfristen erfassen
• Erhaltungssatzung bei der Gemeinde abfragen
• Teilungserklärung mit Notar und Rechtsberatung abstimmen

Häufige Fragen