Heizungstausch in der WEG nach GEG: Technische Grundlagen für den Beschluss

Das Gebäudeenergiegesetz fordert in vielen WEGs den Heizungstausch innerhalb der nächsten Jahre. Welche Technologie passt zum Gebäude, welche Förderung greift, wie hoch ist die Sonderumlage pro Eigentümer und wann ist der richtige Beschlusszeitpunkt. Dieser Artikel ordnet die technischen und wirtschaftlichen Eckdaten ein, bevor die Eigentümerversammlung entscheidet.

Was das GEG der WEG abverlangt

Seit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) gilt: Eine neu eingebaute Heizung muss mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden. Für bestehende Gas- und Ölheizungen gibt es Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. In Großstädten endet die Übergangsfrist 2026, in kleineren Kommunen typisch 2028. Wer in dieser Zeit eine Gas-Heizung repariert, kann das tun, aber nicht mehr austauschen.

Wenn die alte Heizung defekt geht und nicht mehr wirtschaftlich reparierbar ist, muss die WEG umstellen. Die Vorbereitung des Beschlusses sollte deutlich vor dem Defekt erfolgen, denn die Planung, Förderbeantragung und Vergabe brauchen typischerweise sechs bis zwölf Monate. Wer auf den Defekt wartet, hat im Zweifel keine Zeit für eine technisch sinnvolle Lösung.

Drei realistische Technologien für die WEG

Wärmepumpe (Luft-Wasser oder Sole-Wasser)

Die Wärmepumpe ist die GEG-konforme Standardlösung, wenn die technischen Voraussetzungen passen. Luft-Wasser-Wärmepumpen sind günstiger und einfacher zu installieren, Sole-Wasser-Wärmepumpen effizienter, aber teurer und mit Aufwand für Erdbohrungen verbunden. Voraussetzung für eine effiziente Anlage: Heizlast pro Quadratmeter unter circa 90 W/m2, Vorlauftemperatur unter 55 Grad, ausreichend dimensionierte Heizflächen.

Bei gedämmten Gebäuden ab Baujahr 1990 oder bei energetisch sanierten Altbauten ist das meistens gegeben. Bei ungedämmten Altbauten oft nicht, dann braucht es entweder eine Hochtemperatur-Wärmepumpe (höhere Stromkosten) oder eine Anpassung der Heizflächen.

Pellet-Heizung

Eine Pellet-Heizung erfüllt die GEG-Anforderung über erneuerbare Energieträger. Vorteile: hohe Vorlauftemperaturen möglich, daher gut für unsanierte Altbauten geeignet. Nachteile: Pellet-Lagerraum nötig (typisch 5 bis 8 m2 pro 100 m2 Wohnfläche bei einjährigem Bedarf), höherer Wartungsaufwand, Brennstoffkosten an Marktpreise gekoppelt.

Fernwärmeanschluss

Wo ein Fernwärmenetz verfügbar ist, ist der Anschluss oft die einfachste Lösung: günstige Investitionskosten (25.000 bis 45.000 EUR Anschluss-Investment für eine 8-Parteien-WEG), kein Brennstofflager nötig, keine Wartung der Heizzentrale im Haus. Nachteile: Abhängigkeit vom lokalen Versorger, Preisbindung an dessen Tarif, ggf. lange Vertragslaufzeiten. Verfügbarkeit prüfen über das lokale Versorgungsunternehmen oder die kommunale Wärmeplanung.

Was die WEG kosten wird

Grobe Orientierungswerte für eine 8-Parteien-WEG mit Mehrfamilienhaus, Stand 2026:

• Wärmepumpe (Luft-Wasser) mit Heizkörperanpassung: 60.000 bis 90.000 EUR brutto. Mit BEG-Förderung 35 bis 50 Prozent eigentlich nur 30.000 bis 60.000 EUR.
• Pellet-Heizung mit Lagerraum: 50.000 bis 75.000 EUR. Mit Förderung 30 bis 45 Prozent.
• Fernwärmeanschluss: 25.000 bis 45.000 EUR. Selten geförderfähig, aber niedrige Investition.

Verteilt auf 8 gleich große Wohneinheiten ergeben sich Sonderumlagen zwischen 3.000 und 12.000 EUR pro Einheit, je nach Technologie und Förderhöhe. Die Sonderumlage wird typischerweise in zwei Tranchen erhoben, eine bei Auftragsvergabe, eine bei Schlussrechnung.

Technische Vorprüfung vor Angebotseinholung

Bevor die WEG Angebote von Heizungsbauern einholt, sollten sechs Punkte geklärt sein. Sonst kalkulieren die Anbieter auf unterschiedlichen Grundlagen, und die Angebote sind nicht vergleichbar.

• Heizlastberechnung nach DIN EN 12831: Liefert die nötige Heizleistung als Grundlage für die Anlagedimensionierung. Ohne Heizlastberechnung sind die meisten Angebote überdimensioniert (teurer und ineffizienter).
• Vorlauftemperatur-Check: Wie warm muss das Heizwasser sein, damit die bestehenden Heizkörper genug Wärme abgeben? Wenn über 55 Grad nötig, ist eine Standard-Wärmepumpe schwierig.
• Bewertung der Heizflächen: Reichen die Heizkörper für die neue Anlage? Wenn nicht, welche müssen ausgetauscht werden?
• Aufstellort und Schallschutz: Luft-Wasser-Wärmepumpen sind außen aufgestellt und können Nachbarn stören. Schallschutz und Aufstellort prüfen.
• Stromanschluss: Bei Wärmepumpe braucht es ausreichende Anschlussleistung, ggf. Erweiterung des Hausanschlusses.
• Lagerraum: Bei Pellet-Heizung Platzbedarf für Lager und Befüllung prüfen.

Diese Vorprüfung ist Teil unserer technischen Beratung für WEGs. Aufwand typischerweise 800 bis 1.400 EUR.

Beschluss in der Eigentümerversammlung

Der Heizungstausch ist regelmäßig eine Maßnahme zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, einfache Mehrheit reicht für den Beschluss. Bei kontroversen Technologie-Entscheidungen ist es üblich, im Vorfeld einen Sachverständigen oder Energieberater zu beauftragen, der eine Empfehlung vorlegt. Das verkürzt Diskussionen erheblich und reduziert das Risiko, dass einzelne Eigentümer den Beschluss anfechten.

Inhalt eines guten Beschlusses: Technologie-Auswahl mit Begründung, ungefähre Gesamtkosten, erwartete Förderhöhe, Höhe und Fälligkeit der Sonderumlage, Beauftragung des Verwalters mit Vergabe und Bauüberwachung. Wenn der Verwalter keine bautechnischen Kapazitäten hat, kann die WEG einen externen Bauüberwacher mitbeauftragen, was bei größeren Maßnahmen üblich ist.

Häufige Fragen aus der WEG

Hinweis: Schneider Theißing GmbH bietet technische Ingenieurberatung. Energetische Detailberechnung durch Energieberater (BAFA-Liste), rechtliche Würdigung im WEG-Recht durch Ihre Rechtsberatung.