Ankaufsprüfung von Mehrfamilienhäusern: zehn Befunde, die wir regelmäßig finden

Exposés beschreiben Objekte so, wie der Verkäufer sie verkaufen möchte. Ob die Zahlen tragen, zeigt sich erst in Mietverträgen, Bauakte, Grundbuch und bei der Begehung. Dieser Beitrag fasst zusammen, welche Befunde wir bei Ankaufsprüfungen von Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern in Rhein-Main und Rhein-Neckar immer wieder sehen, was sie für Preis und Finanzierung bedeuten und wie Sie sie vor dem Notartermin erkennen.

1. Die Exposé-Miete ist nicht die Ist-Miete

Die beworbene Jahresnettokaltmiete enthält oft Positionen, die heute nicht gezahlt werden: eine vom Eigentümer selbst genutzte Wohnung mit fiktiver Miete, eine leerstehende Einheit zur Zielmiete oder eine angekündigte, aber nicht vereinbarte Mieterhöhung. Schon eine einzige Einheit verschiebt die Rendite um mehrere Zehntelprozentpunkte und damit den Kaufpreis, den die Bank finanziert.

Prüfschritt: Ist-Miete ausschließlich aus unterschriebenen Mietverträgen und der aktuellen Mieterliste ableiten, Einheit für Einheit, und gegen das Exposé abgleichen.

2. Die Baugenehmigung deckt die heutige Nutzung nicht

Häufiger als erwartet lautet die letzte Genehmigung auf eine andere Nutzung als die, die verkauft wird, oder auf weniger Einheiten. Typisch sind nachträglich geteilte Wohnungen, Räume, die in den genehmigten Plänen als Nicht-Aufenthaltsräume gekennzeichnet sind, und Kellerwohnungen, die in keinem Plan auftauchen.

Das betrifft nicht nur die Bauaufsicht. Nicht genehmigte Einheiten können die Bank zu Abschlägen veranlassen, Mieterhöhungen erschweren und bei einem späteren Verkauf erneut zum Thema werden. Prüfschritt: Bauakte einsehen und vor der Beurkundung eine Auskunft der Bauaufsicht einholen.

3. Anbauten und Umbauten ohne Genehmigung

Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder Gauben, die über Jahrzehnte entstanden sind, finden sich oft nicht in der Bauakte. Ohne Genehmigung fehlen Nachweise zu Statik, Brandschutz und Abstandsflächen. Prüfschritt: Bestand mit den genehmigten Plänen abgleichen und Abweichungen bewerten, bevor sie im Kaufpreis untergehen.

4. Das Baujahr im Exposé stimmt nicht mit der Bauakte überein

Ein Gebäude, das im Exposé als Bau der sechziger Jahre beschrieben ist, kann im Kern deutlich älter sein, mit Holzbalkendecken und entsprechendem Schall- und Brandschutz. Das Baujahr beeinflusst die Restnutzungsdauer, die Abschreibung, den Sanierungsbedarf und die Bewertung der Bank. Prüfschritt: Baujahr und Konstruktion aus Bauakte und Begehung bestimmen, nicht aus dem Exposé.

5. Wohnfläche und Zahl der Einheiten weichen ab

Exposé und Genehmigung nennen nicht selten unterschiedliche Wohnflächen oder eine unterschiedliche Zahl von Wohnungen. Jede Abweichung wirkt direkt auf Ertragswert, Mietansatz und Finanzierung. Prüfschritt: Flächen aus genehmigten Plänen oder einem Aufmaß übernehmen und die Kalkulation darauf aufbauen.

6. Der Instandhaltungsstau ist größer als die Exposé-Fotos zeigen

Dach, Fenster, Elektroinstallation, Leitungen und Feuchte sind die Positionen, die bei Begehungen am häufigsten auffallen: alte Sicherungen, Holzfenster am Ende ihrer Nutzungsdauer, Dacheindeckung ohne Reserve, Feuchtigkeit an erdberührten oder hangseitigen Bauteilen. Einzelne Positionen erscheinen beherrschbar, in Summe verändern sie den wirtschaftlichen Ankaufspreis erheblich.

Prüfschritt: Begehung durch einen Bauingenieur, Maßnahmen mit Kostenspanne beziffern, zwischen zwingenden Maßnahmen und Risikopositionen trennen und den Stau vom Ertragswert abziehen.

7. Grundbuch: Rechte in Abteilung II und Belastungen in Abteilung III

Dienstbarkeiten, Wegerechte, Leitungsrechte oder Vorkaufsrechte in Abteilung II schränken Nutzung und Umbau ein. Belastungen in Abteilung III müssen im Kaufvertrag sauber abgelöst werden. Prüfschritt: aktuellen Grundbuchauszug mit Bewilligungen anfordern und Rechte, die gelöscht werden sollen, im Kaufvertrag als Bedingung festhalten.

8. Der Kaufvertragsentwurf verschiebt Risiken auf den Käufer

Neben dem üblichen Gewährleistungsausschluss finden sich in Entwürfen Klauseln, mit denen der Käufer bestätigt, über bestimmte Risiken informiert zu sein, etwa mögliche Bodenverunreinigungen, und den Verkäufer davon freistellt. Solche Klauseln sind rechtlich zu prüfen; aus technischer Sicht klären wir vorher, wie groß das Risiko tatsächlich ist und was eine Untersuchung kosten würde.

9. Gewerbeeinheiten: Mietvertrag, Laufzeit, Umsatzsteuer

Bei Wohn- und Geschäftshäusern hängt ein großer Teil des Werts an der Gewerbeeinheit. Typische Prüfpunkte sind der Auszug eines Ankermieters, die Schriftform langfristiger Mietverträge nach § 550 BGB und eine mögliche Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG nach einer Sanierung. Diese Punkte gehören in die rechtliche und steuerliche Prüfung; wir benennen sie aus der Unterlagensichtung, damit sie dort nicht übersehen werden.

10. Teilung, Stellplätze, Brandschutz

Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder umbauen will, stößt auf Stellplatznachweis, zweiten Rettungsweg, Erhaltungssatzungen und Genehmigungsvorbehalte der Gemeinde. Ob ein Werthebel wie die Aufteilung realistisch ist, sollte vor dem Kauf geklärt sein und nicht danach.

Was am Ende herauskommt

Eine Ankaufsprüfung endet bei uns nicht mit einer Mängelliste, sondern mit einer Zahl: Ist-Miete, Instandhaltungsstau mit Spanne, Ertragswert nach Stauabzug und ein Verhandlungskorridor. Damit gehen Sie in die Preisverhandlung und zur Bank. Dieser Korridor kann deutlich unter dem Angebotspreis liegen, und manchmal lautet die Empfehlung, nicht zu kaufen.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Die Prüfung sollte vor dem Notartermin abgeschlossen sein, die Auskunft der Bauaufsicht und der Grundbuchauszug brauchen Vorlauf. Wer Unterlagen früh anfordert, verliert keine Zeit gegenüber anderen Bietern.

Diese Unterlagen sollten vor dem Notartermin vorliegen

• Mieterliste und alle Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen
• Bauakte mit Genehmigungen und genehmigten Plänen
• Grundbuchauszug mit Bewilligungen, Flurkarte
• Energieausweis, Wartungs- und Prüfprotokolle
• Kaufvertragsentwurf des Notars
• Fotos und Begehungstermin

Häufige Fragen