Off-Market-Deal prüfen: 12 technische Prüfpunkte vor Vertragsunterzeichnung
Off-Market-Deals haben einen Reiz: weniger Konkurrenz, oft günstigere Preise, schneller Abschluss. Sie haben aber auch ein eigenes Risiko, weil unter Zeitdruck und mit weniger Unterlagen entschieden wird. Diese 12 Prüfpunkte zeigen, was vor der Vertragsunterzeichnung sitzen muss, was Sie selbst prüfen können und wo ein externer Sachverständiger den Unterschied macht. Geeignet für private Investoren, Immobilienkurs-Absolventen und Family-Office-Erstankäufe.
Warum Off-Market ein eigenes Risiko hat
Ein Off-Market-Verkauf läuft anders ab als eine offene Vermarktung. Es gibt selten ein professionelles Exposé. Die Bestandsdokumente sind oft unvollständig. Der Verkäufer hat eigene Gründe, das Objekt diskret zu verkaufen, von Erbschaft über Steuerstruktur bis zu Insolvenznähe. Diese Konstellation kann attraktiv sein, oder gefährlich, je nach Substanz und Aufrichtigkeit der Beteiligten.
Die meisten Mängel, die später ein Kaufprojekt belasten, sind vor Vertragsunterzeichnung erkennbar, wenn man weiß, wo man hinschauen muss. Die folgenden zwölf Prüfpunkte sind die Felder, in denen wir bei Käuferbegleitungen die häufigsten Lücken finden.
Die 12 Prüfpunkte
- Substanz Tragwerk: Risse in tragenden Wänden, Setzungen, Schiefstellung der Geschossdecken. Sichtprüfung durch Laien bedingt möglich, sicher nur durch Bauingenieur. Schwerwiegende Tragwerksmängel können Sanierungskosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich verursachen.
- Dachhaut und Dachstuhl: Alter der Eindeckung, Zustand der Unterspannbahn (wenn vorhanden), Schwammbefall an Sparren, Wassereintritt. Eindeckung sieht man von außen, Dachstuhl braucht Begehung durch Dachluke. Erneuerung 60.000 bis 90.000 EUR bei Mehrfamilienhaus.
- Fassade: Risse, Putzschäden, Schimmel an Innenseiten der Außenwände, Wärmebrücken-Auffälligkeiten. Sichtprüfung von außen und an Innenwand-Ecken. Erneuerung 200 bis 350 EUR/m2 Fassadenfläche.
- Fenster: Doppel- oder Dreifachverglasung, Dichtungen, Funktionstüchtigkeit. Bei Holzfenstern Lackierungszustand, bei Kunststoff Versprödung. Bei Erneuerung 500 bis 900 EUR pro Fenster Standardgröße.
- Heizung: Baujahr, Betriebsstunden, Energieträger, Anlagengröße, GEG-Konformität. Anlage älter als 20 Jahre meist erneuerungsbedürftig, mit GEG-Pflicht häufig sofort. Tausch 50.000 bis 90.000 EUR (siehe Heizungstausch nach GEG).
- Sanitärleitungen: Material (Blei, Eisen, Kupfer, Edelstahl, Kunststoff), Alter, Korrosionszustand, Wasserdruck. Sichtbar im Keller und in Versorgungsschächten. Komplette Erneuerung 30.000 bis 55.000 EUR.
- Elektroinstallation: Hauptverteilung, Sicherungstyp, Anzahl Stromkreise, FI-Schutzschalter, Erdung. Bei Anlagen vor 1980 meistens komplette Erneuerung sinnvoll. Aufwand 15.000 bis 30.000 EUR bei Mehrfamilienhaus.
- Feuchtigkeit und Schimmel: Geruchsprobe Keller, Suche nach Stockflecken hinter Möbeln, Untersuchung von Außenwand-Innenecken. Bei Verdacht Feuchtemessung durch Sachverständigen. Schimmelsanierung im Einzelfall einige Tausend bis fünfstellig.
- Brandschutz: Fluchtwege, Brandschutztüren, Treppenraumabschluss, Rauchmelder, ggf. Brandschutzkonzept bei größeren Anlagen. Bei Nichteinhaltung kein Bestandsschutz, Nachrüstung kann teuer werden.
- Schadstoffe: Asbest in Dachplatten, Bodenbelägen, Spachtelmassen bis 1993. KMF (künstliche Mineralfasern) in alter Dämmung. PCB in Fugenmassen und Fenstern bis 1970er. Probenahme durch Sachverständigen, Sanierung kann teuer werden.
- Energieausweis und GEG: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, Effizienzklasse, Sanierungsempfehlung. Bei schlechter Klasse drohende Sanierungspflichten unter EPBD 2026 und GEG.
- Vertragliche und behördliche Auflagen: Bebauungsplan, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Dienstbarkeiten, Wohnrechte. Bei Vermietung: Mietverträge, Mietrückstände, Mieterstrukturen, Indexierung. Bei WEG: Beschlusssammlung, Instandhaltungsrücklage, anstehende Sonderumlagen.
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Wir prüfen Objekt, Unterlagenlage und Risikofelder mit klar abgestimmter Prüftiefe und bereiten die Ergebnisse für Ihre Kaufentscheidung auf.
Schnellcheck anfragen →Was Sie selbst prüfen können, was nicht
Etwa die Hälfte der zwölf Punkte können erfahrene Käufer selbst beurteilen, zumindest grob: Fenster, Außenfassade, Innenräume auf Feuchteflecken, Mietverträge, Energieausweis lesen. Diese Sichtprüfung liefert ein erstes Bild, ob das Objekt grundsätzlich passt.
Was Sie als Laie nicht zuverlässig prüfen können: Tragwerk, Schadstoffe, GEG-Konformität der Anlagentechnik, Brandschutz, Substanzbewertung im Detail. Hier macht ein Sachverständiger den Unterschied, weil er weiß, wo Mängel sich verstecken und wie sie kostenmäßig eingeordnet werden.
Wie ein Sachverständiger den Deal absichert
Ein Schnellcheck durch einen Bauingenieur wird nach Objektgröße, Zugang, Unterlagenlage und Prüftiefe abgestimmt. Typische Inhalte sind Begehung, Sichtung vorhandener Unterlagen, schriftliche Risikoeinordnung, Sanierungskostenschätzung und Hinweise für Preisgespräch oder Vertragsprüfung. Der genaue Umfang wird vor Beauftragung festgelegt.
Die Sachverständigen-Einschätzung gibt drei Hebel für die Verhandlung. Erstens: Kaufpreisreduzierung gegen quantifizierte Mängel. Zweitens: Aufnahme bestimmter Sanierungspflichten in den Kaufvertrag, Verkäufer behebt vor Übergabe. Drittens: Treuhand-Rückstellung im Kaufpreis für später erkannte Mängel. Welcher Hebel sinnvoll ist, hängt von Mangelart, Verkäufer und Verhandlungsmacht ab. Wir liefern die fachliche Substanz, Ihr Anwalt oder Notar die juristische Umsetzung.
Wann ein Deal nicht stattfinden sollte
Drei rote Linien, bei denen wir vom Kauf abraten:
Erstens: Der Verkäufer verweigert die Begehung mit Sachverständigen oder erlaubt sie nur unter Zeitdruck. Ein ehrlicher Verkäufer hat kein Interesse, Mängel zu verschweigen. Wer eine externe Begehung nicht zulässt, hat etwas zu verbergen.
Zweitens: Die Substanz hat fundamentale Probleme, die wirtschaftlich nicht zu beheben sind (Tragwerksprobleme bei kleinem Objekt, massiver Schadstoffbefall ohne Sanierungsweg, baurechtliche Hindernisse). Manchmal ist die beste Entscheidung, Nein zu sagen.
Drittens: Der angeforderte Preis liegt deutlich über realistischem Verkehrswert plus üblicher Off-Market-Prämie. Ein Off-Market-Deal sollte günstiger sein als die offene Vermarktung, nicht teurer. Wer mehr verlangt als der Markt, hat möglicherweise kein realistisches Bild.
Häufige Fragen
Drei Punkte: Erstens, oft fehlt vollständiges Exposé. Zweitens, hoher Zeitdruck. Drittens, weniger Vergleichsdaten. Diese Faktoren erhöhen das Risiko, Mängel zu übersehen.
Tragwerk, Dachhaut und Dachstuhl, Fassade, Fenster, Heizung, Sanitärleitungen, Elektro, Feuchtigkeit, Brandschutz, Schadstoffe, Energieausweis/GEG, Mietverträge und behördliche Auflagen.
Etwa die Hälfte: Sichtprüfung Fassade, Dach, Fenster, Innenräume, Energieausweis, Mietverträge. Ausgeschlossen für Laien: Tragwerk, Schadstoffe, Brandschutz, GEG-Konformität.
Eine externe technische Einschätzung kann sinnvoll sein, wenn Kaufpreis, Sanierungsrisiko oder Zeitdruck hoch sind. Der Nutzen hängt von Objekt, Mängellage, Unterlagenqualität und Verhandlungsspielraum ab.
Sie kann technische Risiken, offenen Prüfbedarf und Sanierungsthemen nachvollziehbar strukturieren. Ob daraus Kaufpreis, Vertragsregelungen oder Rückstellungen abgeleitet werden, hängt vom Einzelfall und der rechtlichen Beratung ab.
Das ist ein Warnsignal. Wenn ein Termin verweigert wird oder nur unter starkem Zeitdruck stattfindet, sollten Käufer Unterlagenlage, Objektzugang und Risiko besonders kritisch bewerten.
Der Zeitrahmen hängt von Objektgröße, Zugang, Unterlagenlage und Prüftiefe ab. Bei Eilfällen ist eine priorisierte Kurzprüfung möglich; Umfang und Termin werden vorab abgestimmt.
Weiterführende Inhalte
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