Technische Due Diligence vor Ankauf und Baubeginn
Wer eine Bestandsimmobilie kauft oder ein Bestandsgebäude für eine Projektentwicklung übernimmt, braucht Klarheit über den technischen Zustand. Die technische Due Diligence (TDD) liefert diese Klarheit: Sie identifiziert Mängel, beziffert den Investitionsbedarf und deckt Risiken auf, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Warum die TDD vor dem Ankauf entscheidend ist
Kaufentscheidungen für Bestandsimmobilien basieren auf Zahlen: Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Renditekennzahlen. Aber hinter jeder Renditeannahme steckt ein physisches Gebäude mit Dach, Fassade, Haustechnik und Tragwerk. Wenn diese Bauteile sanierungsbedürftig sind, verändert das die Rechnung fundamental.
Die TDD macht den Zustand sichtbar und übersetzt ihn in Kosten. Das ist kein Luxus, sondern eine Voraussetzung für eine fundierte Kaufpreisverhandlung. Ohne TDD verhandelt der Käufer auf Basis von Annahmen statt auf Basis von Fakten.
Für Projektentwickler ist die TDD zusätzlich relevant, weil sie zeigt, welche Bestandssubstanz nutzbar ist, welche Bauteile ersetzt werden müssen und wo baurechtliche Anforderungen (Brandschutz, Energiestandard, Statik) Investitionen erzwingen.
Ankauf geplant?
Unsere Ingenieure prüfen den technischen Zustand vor Ihrer Kaufentscheidung. Unabhängig, strukturiert und mit klarer Capex-Einschätzung.
Erstgespräch vereinbaren →Was bei einer TDD geprüft wird
Eine vollständige TDD deckt alle wesentlichen Bauteilgruppen ab. Der Prüfumfang richtet sich nach Gebäudetyp, Baujahr, Nutzungsart und dem spezifischen Risikoprofil des Objekts.
| Prüfbereich | Prüfgegenstand | Typische Red Flags |
|---|---|---|
| Tragwerk / Statik | Gründung, tragende Wände, Decken, Stützen, Unterzüge | Risse im Mauerwerk, Durchbiegungen, fehlende Standsicherheitsnachweise |
| Dach | Abdichtung, Dämmung, Entwässerung, Durchdringungen | Abgängige Abdichtung, Wassereintrittsspuren, fehlende Dampfsperre |
| Fassade | WDVS, Klinker, Vorhangfassade, Fugen, Anschlüsse | Risse, Abplatzungen, mangelhafte Sockelabdichtung |
| Fenster / Türen | Verglasung, Rahmen, Beschläge, Dichtungen | Einfachverglasung, defekte Beschläge, keine Barrierefreiheit |
| Heizung | Wärmeerzeuger, Verteilung, Regelung, Alter | Kessel älter als 25 Jahre, kein hydraulischer Abgleich, fossile Anlage ohne Austauschplanung |
| Sanitär | Leitungen, Steigestränge, Entwässerung, Material | Bleileitungen, verzinkte Steigestränge, fehlende Rückstausicherung |
| Elektro | Verteilung, Leitungsführung, FI-Schutz, Potentialausgleich | Kein FI-Schutzschalter, Aluminiumleitungen, fehlende Erdung |
| Brandschutz | Flucht- und Rettungswege, Abschottungen, Brandmeldeanlage | Fehlende Brandschutztüren, nicht abgeschottete Durchbrüche, kein Brandschutzkonzept |
| Schadstoffe | Asbest, PCB, KMF, PAK, Holzschutzmittel | Asbest in Fußbodenbelägen oder Dacheindeckung, PCB in Fugenmassen, KMF in Dämmungen |
| Außenanlagen | Erschließung, Stellplätze, Entwässerung, Bepflanzung | Undichte Kanäle, fehlende Stellplätze, mangelhafte Oberflächenentwässerung |
TDD-Ablauf: Vom Datenraum bis zum Bericht
Phase 1: Unterlagenprüfung (Desktop-Analyse)
Vor der Begehung werden die verfügbaren Unterlagen gesichtet: Baupläne, Baugenehmigungen, Energieausweis, Wartungsprotokolle, bisherige Gutachten, Schadstoffberichte und Mieterlisten. Je besser die Dokumentation, desto gezielter kann die Begehung vorbereitet werden. Fehlende Unterlagen sind selbst schon ein Befund.
Phase 2: Objektbegehung
Die Begehung ist der Kern der TDD. Alle zugänglichen Bauteile werden visuell geprüft, dokumentiert und fotografiert. Je nach Verdachtslage kommen Feuchtemessungen, Materialproben (Schadstoffe) oder zerstörungsfreie Prüfverfahren hinzu. Verdeckte Bereiche (Hohlräume, abgehängte Decken, Versorgungsschächte) werden geöffnet, wenn möglich und vereinbart.
Phase 3: Bewertung und Berichterstattung
Der TDD-Bericht dokumentiert den Zustand je Bauteilgruppe, klassifiziert die Befunde nach Dringlichkeit (sofort, kurzfristig, mittelfristig) und schätzt den Investitionsbedarf als Capex-Tabelle. Das Executive Summary fasst die wesentlichen Ergebnisse und Red Flags auf einer Seite zusammen.
Praxis: Die meisten Investoren und Finanzierungspartner erwarten ein Executive Summary mit Ampelbewertung (Rot / Gelb / Grün je Bauteilgruppe) und eine Capex-Tabelle mit Bandbreiten (Minimum / Maximum je Position). Die Details stehen im Hauptbericht.
Beispiel: TDD bei Ankauf eines Mehrfamilienhauses
Ein Projektentwickler prüft den Ankauf eines MFH (Baujahr 1972, 12 Wohneinheiten, ca. 850 qm Wohnfläche). Der Angebotspreis liegt bei 1.850.000 EUR. Die TDD identifiziert folgenden Investitionsbedarf:
Diese 508.000 EUR an identifiziertem Investitionsbedarf verändern die Ankaufskalkulation erheblich. Ob und in welchem Umfang dieser Betrag den Kaufpreis beeinflusst, ist Verhandlungssache. Die TDD liefert die technische Grundlage für diese Verhandlung.
Hinweis: Der hier gezeigte Capex ist ein vereinfachtes Beispiel. In der Praxis werden Bandbreiten (Minimum/Maximum) angegeben, weil der genaue Umfang erst nach Detailplanung und Vergabe feststeht. Die TDD liefert eine fundierte Schätzung, keine Festpreiskalkulation.
Ankaufsprüfung vor der Unterschrift
Unser Team bewertet den technischen Zustand und liefert Ihnen eine strukturierte Capex-Einschätzung als Verhandlungsgrundlage.
Technische Due Diligence anfragen →Timing: Wann die TDD im Ankaufsprozess stattfinden sollte
Die TDD kann zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Ankaufsprozess stattfinden. Jeder Zeitpunkt hat Vor- und Nachteile:
Vor dem LOI: Der Käufer hat eine Verhandlungsbasis, bevor er sich bindet. Allerdings fallen TDD-Kosten an, auch wenn der Deal nicht zustande kommt. Dieser Ansatz ist sinnvoll bei größeren Investitionen oder wenn der Zustand des Objekts offensichtlich fraglich ist.
Zwischen LOI und Beurkundung: Der übliche Zeitpunkt. Der LOI sichert die Exklusivität, die TDD prüft den Zustand, und die Ergebnisse fließen in die finale Kaufpreisverhandlung ein. Die TDD-Klausel sollte im LOI als Rücktrittsgrund vereinbart werden.
Nach dem Ankauf: Zu spät für eine Kaufpreisanpassung, aber immer noch sinnvoll für die Capex-Planung und Priorisierung. Dieser Zeitpunkt sollte die Ausnahme sein, nicht die Regel.
Die 5 häufigsten Fehler bei der Ankaufsprüfung
Keine Begehung, nur Unterlagenprüfung
Manche Käufer verlassen sich auf die Unterlagen im Datenraum. Das Problem: Unterlagen zeigen den geplanten oder genehmigten Zustand, nicht den tatsächlichen. Umbauten ohne Genehmigung, verschlissene Bauteile und Schadstoffe werden nur vor Ort sichtbar.
Lösung: Jede TDD braucht eine physische Begehung. Die Unterlagenprüfung bereitet die Begehung vor und ergänzt sie, ersetzt sie aber nicht.
Schadstoffe ignoriert
Bei Gebäuden vor 1995 sind Schadstoffe (Asbest, PCB, KMF) ein reales Risiko. Wer die Schadstoffprüfung auslässt, erfährt die Kosten erst während der Sanierung. Dann ist es zu spät für eine Kaufpreisanpassung und die Sanierungskosten steigen durch Sonderentsorgung erheblich.
Lösung: Schadstoffverdacht bei Gebäuden vor 1995 systematisch prüfen lassen. Die Probenahme kostet einen Bruchteil der möglichen Sanierungskosten.
Brandschutz unterschätzt
Brandschutzauflagen bei Nutzungsänderungen oder Umbauten können erhebliche Investitionen auslösen: zweiter Rettungsweg, Brandschutztüren, Abschottungen, Brandmeldeanlage. Wer das nicht vor dem Ankauf prüft, hat hinterher eine Kostenlücke, die keine Nachverhandlung mehr schließt.
Lösung: Bei geplanten Nutzungsänderungen oder Umbauten den Brandschutz bereits in der TDD mit einem Brandschutzplaner abstimmen.
Prüfer mit Verkaufsinteresse
Wenn der TDD-Prüfer gleichzeitig die Sanierung anbieten will, entsteht ein Interessenkonflikt. Die Befunde können dramatisiert werden, um den Sanierungsauftrag zu bekommen, oder heruntergespielt werden, wenn der Prüfer den Makler nicht verärgern will.
Lösung: Einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der kein wirtschaftliches Interesse am Ankauf oder an der Sanierung hat.
Capex ohne Priorisierung
Eine Capex-Tabelle ohne Zeitachse ist wenig hilfreich. Nicht jeder Mangel muss sofort behoben werden. Manche Maßnahmen sind sicherheitsrelevant (sofort), andere betreffen Komfort oder Energieeffizienz (mittelfristig). Ohne Priorisierung wird entweder alles gleichzeitig gemacht (zu teuer) oder nichts (zu riskant).
Lösung: Capex in drei Zeithorizonte gliedern: sofort (Sicherheit, Haftung), kurzfristig (1 bis 3 Jahre) und mittelfristig (3 bis 10 Jahre).
TDD-Checkliste für Projektentwickler und Investoren
- Unterlagen im Datenraum vollständig gesichtet (Pläne, Genehmigungen, Energieausweis, Wartung)
- Fehlende Unterlagen als Befund dokumentiert
- Objektbegehung mit Zugang zu allen relevanten Bereichen (Keller, Dach, Technikräume, Schächte)
- Alle 10 Bauteilgruppen systematisch bewertet
- Schadstoffverdacht geprüft (bei Baujahr vor 1995 obligatorisch)
- Brandschutzanforderungen bei geplanter Nutzungsänderung abgestimmt
- Capex-Tabelle mit Bandbreiten und Zeithorizonten erstellt
- Executive Summary mit Ampelbewertung je Bauteilgruppe
- Red Flags explizit benannt und bewertet
- Ergebnisse in Ankaufskalkulation und Kaufpreisverhandlung überführt
Häufige Fragen zur technischen Due Diligence
Weiterführende Ratgeber
Technische Due Diligence: Leistungsübersicht
Projektvorbereitung für Projektentwickler
Projektcontrolling für Projektentwickler
Baukostenplausibilisierung für Finanzierung
Risikomanagement im Bauprojekt
Vergabestrategie: GU vs. Einzelvergabe