Förderprogramme für Innenstädte in Hessen und Baden-Württemberg: Was Kommunen und Stadtentwicklungsgesellschaften wissen müssen
Kommunen stehen vor der Aufgabe, Innenstädte zu beleben, Leerstände zu aktivieren und Bestandsgebäude zukunftsfähig zu machen. Bund und Länder stellen dafür erhebliche Mittel bereit. Wer die Programme kennt und die richtigen Schritte frühzeitig einleitet, kann Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepte, Projektsteuerung und technische Prüfungen zu großen Teilen fördern lassen.
Die drei Bundesprogramme der Städtebauförderung im Überblick
Die Städtebauförderung ist ein bewährtes Instrument. 2026 wird sie deutlich aufgestockt: Erstmals steht 1 Milliarde EUR an Bundesmitteln bereit. Geplant ist eine Steigerung auf 1,58 Milliarden EUR in den Folgejahren. Das Signal ist klar: Innenstadtentwicklung ist wieder eine nationale Priorität.
Drei Programme stehen im Zentrum. Das Programm Lebendige Zentren erhält 2026 rund 300 Millionen EUR Bundesmittel. Es zielt auf belebte, funktionsmischende Innenstädte mit guter Aufenthaltsqualität. Das Programm Sozialer Zusammenhalt erhält etwa 200 Millionen EUR und konzentriert sich auf Quartiere mit großen Herausforderungen - hohe Arbeitslosigkeit, Armut, Migrationshintergrund. Das Programm Wachstum und nachhaltige Erneuerung mit etwa 290 Millionen EUR richtet sich auf Wachstumszentren und nachhaltige Stadtentwicklung.
Was alle drei Programme gemeinsam haben: Sie setzen eine Grundlage voraus - ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK). Das ISEK analysiert die Situation, benennt Ziele und leitet Maßnahmen ab. Ein ISEK ist nicht optional, sondern Fördervoraussetzung. Besonders wichtig: Die Erstellung des ISEK selbst ist über diese Programme förderfähig - das kann eine erhebliche Kosteneinsparung sein.
Hessen: Landesprogramm Zukunft Innenstadt
Hessen hat sein eigenes Innenstadtprogramm aufgelegt. Zukunft Innenstadt ist speziell auf hessische Kommunen zugeschnitten und das derzeit attraktivste Programm für Innenstadtentwicklung im Land. Das Volumen: 27 Millionen EUR für insgesamt 110 Kommunen. Die Laufzeit ist bis Ende 2028 festgelegt - das bedeutet, dass Anträge bis dahin eingereicht werden sollten, und die Arbeiten sollten nach 2028 abgeschlossen sein.
Die Förderquoten im Zukunft Innenstadt-Programm sind großzügig: 80 bis 90 Prozent der zuwendungsfähigen Ausgaben. Das ist ungewöhnlich hoch und macht das Programm sehr attraktiv. Die förderfähigen Leistungen sind breit gefasst. Machbarkeitsstudien für große Immobilien gehören dazu. Innenstadtmanagement - also die externe Beauftragung von Koordination und Aktivierung - ist förderfähig. Nutzungskonzepte für Bestandsgebäude oder hybride Nutzungsmischung (Wohnen + Handel + Gastronomie) sind förderfähig. Gebäudemodernisierungen, Umgestaltung öffentlicher Raum und Vergütungen für externe Beauftragte sind ebenfalls im Förderrahmen enthalten.
Die Geschäftsstelle des Programms sitzt bei der Hessen Agentur GmbH. Kontakt zur Hessen Agentur sollte früh gesucht werden - nicht erst beim Antrag, sondern in der Vorbereitung. Die Agentur berät, welche Maßnahmen Sinn machen und wie ein tragfähiger Antrag aussieht.
Hessen: Baulandoffensive 2.0 - Machbarkeitsstudien für Wohnungsbau
Neben dem Innenstadtprogramm hat Hessen mit der Baulandoffensive 2.0 (BOH 2.0) ein gezieltes Förderprogramm für die Aktivierung von Flächenpotenzialen aufgelegt. Träger ist das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum (HMWVW). Das Programm richtet sich an Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, an Partnerkommunen des Großen Frankfurter Bogens sowie an Mittel und Oberzentren nach dem Landesentwicklungsplan.
Der Förderfokus liegt auf Machbarkeitsstudien und der fachlichen Begleitung von Vergabeverfahren. Kommunen können externe Untersuchungen beauftragen, die Flächenpotenziale systematisch analysieren: Bestandsdaten, Marktbedingungen, baurechtliche Rahmenbedingungen, wirtschaftliche Tragfähigkeit. Das Ergebnis ist eine belastbare Entscheidungsgrundlage für die kommunalen Gremien.
Die Förderkonditionen: bis zu 50 Prozent der zuwendungsfähigen Ausgaben, maximal 50.000 EUR pro Machbarkeitsstudie. Das ist weniger als beim Zukunft Innenstadt Programm (80 bis 90 Prozent), aber die Hürde ist niedriger: kein ISEK erforderlich, kein langer Vorlauf. Der Antrag wird direkt beim HMWVW online eingereicht.
Was die BOH 2.0 besonders interessant macht: Sie deckt genau die Phase ab, in der viele Kommunen stecken bleiben. Ein Grundstück ist vorhanden oder ein Vorkaufsrecht steht zur Disposition. Aber es fehlt die fachliche Einordnung: Was kann auf dieser Fläche entstehen? Welche Nutzungsmischung ist tragfähig? Was kostet Sanierung im Vergleich zu Neubau? Genau diese Voruntersuchung wird über die BOH 2.0 gefördert. Typische Szenarien sind Konversionsflächen, ehemalige Gewerbestandorte, untergenutzte Bestandsgebäude mit Denkmalschutz oder gemischte Areale, auf denen Wohnen, Kultur und soziale Nutzungen kombiniert werden sollen.
BOH 2.0 im Vergleich: Die Baulandoffensive Hessen 2.0 ergänzt die klassischen Städtebauförderprogramme. Zukunft Innenstadt fördert breiter (80 bis 90 Prozent) und deckt auch Innenstadtmanagement und Gebäudemodernisierung ab. Die BOH 2.0 ist enger fokussiert auf Wohnbaupotenziale und Machbarkeitsstudien, dafür aber schneller zugänglich und mit weniger Vorlauf zu beantragen.
Hessen: Lebendige Zentren und Wachstum und nachhaltige Erneuerung
Zusätzlich zum Landesprogramm können hessische Kommunen in die Bundesprogramme aufgenommen werden. Für 2026 gibt es 21 Neuaufnahmen in das Bundesprogramm Wachstum und nachhaltige Erneuerung. Das ist eine gute Nachricht für Städte, die noch nicht im Programm sind und großes Potenzial für innerstädtische Entwicklung haben.
Was ist förderfähig in den Bundes- und Landesprogrammen: Die Städtebauförderung kann neben baulichen Investitionen auch investitionsvorbereitende und investitionsbegleitende Maßnahmen umfassen. Dazu können je nach Programm, Gebietskulisse und Bewilligung etwa integrierte Entwicklungskonzepte, vorbereitende Untersuchungen, Machbarkeitsstudien, städtebauliche Gutachten sowie Steuerungs- und Begleitleistungen für konkrete Maßnahmen gehören. Ob technische Prüfungen, Konzeptarbeiten oder Bauüberwachung und Projektsteuerung im Einzelfall förderfähig sind, muss anhand der jeweiligen Förderrichtlinie und Bewilligungsstelle geprüft werden.
Das ist wichtig für die Antragsstrategie: Nicht erst bauen, dann feststellen, dass es teuer wird. Sondern zuerst Machbarkeit, Konzept und externe Fachbeiträge klären, soweit sie im Programmrahmen beantragt und bewilligt werden können. So entsteht eine belastbarere Grundlage für Umsetzung, Kostensteuerung und politische Beschlüsse.
Baden-Württemberg: Städtebauförderung und Investitionspakt
Baden-Württemberg hat ein Städtebauförderprogramm 2025 mit großem Volumen: 247,52 Millionen EUR für insgesamt 307 Maßnahmen. Das zeigt die Breite und Kontinuität der Förderung. Die Maßnahmen verteilen sich auf die drei Bundesprogramme: Lebendige Zentren, Sozialer Zusammenhalt und Wachstum und nachhaltige Erneuerung.
Parallel zum klassischen Städtebauförderprogramm gibt es in Baden-Württemberg noch den Investitionspakt Soziale Integration im Quartier. Das Programm läuft seit 2022 und ist auf sozial benachteiligte Quartiere ausgerichtet. Es ist ein gutes Zusatzprogramm für Gemeinden, die neben klassischer Innenstadtentwicklung auch starke soziale Komponenten haben.
Bemerkenswert ist das Sofortprogramm Einzelhandel und Innenstadt, das bis Ende 2026 verlängert wurde. Dieses Programm kann schneller reagieren und ist weniger bürokratisch als die klassischen Förderprogramme. Es ist speziell für den Einzelhandel und Innenstadtentwicklung ausgelegt und mit kleineren Projekten gut zu handhaben.
Die Programmausschreibung 2026 erfolgt über das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen (MLW). Wichtig zu wissen: Baden-Württemberg hat typischerweise feste Antragsfristen - meist im Oktober des Vorjahres. Das bedeutet: Wer 2026 fördern lassen will, sollte die Antragsvorbereitung schon Sommer/Herbst 2025 beginnen. Diese zeitliche Vorlaufzeit ist entscheidend.
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Welche Leistungen sind typischerweise förderfähig?
Die Palette der förderfähigen Leistungen ist breiter, als viele Kommunen wissen. Das größte Missverständnis ist, dass nur Bau und Sanierung förderbar sind. Tatsächlich sind auch die vorbereitenden, planenden und beratenden Leistungen vielfach förderfähig - und oft sogar mit besseren Quoten.
Vorbereitende Untersuchungen und die Erstellung des ISEK sind Kernleistungen mit typisch 80 bis 90 Prozent Förderquote. Machbarkeitsstudien für die Nachnutzung großer Immobilien, für Gebäudemodernisierung oder für Umnutzung von Leerständen sind förderfähig. Nutzungskonzepte und Strategien für hybride Nutzungsmischung (Wohnen mit Handel, Gastronomie, Büro) sind förderfähig. Innenstadtmanagement - externe Beauftragung von Koordination, Event-Organisation, Immobilienakquisition - ist förderfähig.
Technische Prüfung und Bestandsbewertung - genau das, was viele Kommunen brauchen, um zu wissen, in welchem Zustand ihre Liegenschaften sind - ist förderfähig. Projektsteuerung bei komplexen Maßnahmen ist förderfähig. Die Erstellung von Vergabeunterlagen für große Projekte ist förderfähig. Begleitende Gutachten - zu Statik, Brandschutz, Energieeffizienz, barrierefreiem Umbau - sind förderfähig.
Die Förderquoten liegen je nach Programm und Land zwischen 60 und 90 Prozent der zuwendungsfähigen Ausgaben. Gerade bei Machbarkeitsstudien und vorbereitenden Untersuchungen sind Quoten von 80 bis 90 Prozent keine Seltenheit. Das bedeutet: Wer eine Machbarkeitsstudie für 50.000 EUR benötigt, bekommt 40.000 bis 45.000 EUR Förderung und muss selbst nur 5.000 bis 10.000 EUR zahlen.
Was Kommunen und Stadtentwicklungsgesellschaften bei der Antragstellung beachten sollten
Die Antragstellung ist nicht kompliziert, aber sie erfordert Struktur und Vorbereitungszeit. Der erste Schritt sollte immer eine frühzeitige Abstimmung mit der Förderstelle sein - also mit der Hessen Agentur (Hessen) oder dem MLW (Baden-Württemberg), oder dem zuständigen Regierungspräsidium. Diese Stellen wollen früh eingebunden werden. Sie sagen, ob ein Projekt förderbar ist, welche Leistungen sinnvoll sind und welche Chancen es gibt.
Der zweite Schritt ist die ISEK-Planung. Das ISEK ist nicht optional - es ist Voraussetzung für alle Bundesprogramme und auch für das Hessische Landesprogramm. Ein ISEK braucht Zeit: zwei bis vier Monate sind realistisch, wenn man sauber arbeitet. Das ISEK sollte mit allen Beteiligten - Wirtschaft, Handel, Bürgern, Verwaltung - erarbeitet werden. Es ist nicht nur ein Papier, sondern ein Prozess der Verständigung über die Zukunft der Innenstadt.
Dritter Punkt: Externe fachliche Begleitung sollte von Anfang an einkalkuliert werden. Viele Kommunen versuchen, die Antragsvorbereitung selbst zu machen. Das ist möglich, kostet aber oft mehr Zeit und Nerven. Externe Begleitung - die Erstellung von Machbarkeitsstudien, technische Prüfungen, Bestandsbewertungen - ist selbst förderfähig. Das bedeutet: Die Kosten für den externen Berater können Teile der Antragssumme werden.
Zeitplanung ist entscheidend. In Baden-Württemberg ist der Stichtag typisch der Oktober des Vorjahres. Das bedeutet: Wer 2026 Mittel haben will, muss den Antrag Oktober 2025 einreichen. Das ist bald. Wer noch kein ISEK hat, sollte spätestens Frühjahr 2025 mit der ISEK-Erstellung starten. In Hessen ist das Zukunft Innenstadt-Programm offen, aber auch hier lohnt sich frühe Planung - die besten Kommunen werden bevorzugt, und der Fonds könnte irgendwann ausgeschöpft sein.
Letzte Anmerkung zur Antragstellung: Bestandsanalyse und technische Einordnung sollten als Basis mitgeliefert werden. Das klingt banal, aber viele Anträge scheitern, weil die Ausgangslage nicht klar ist. Wie viel Leerstand gibt es? Welche Gebäude sind sanierungsfähig, welche sollten abgerissen werden? Wo sind die wirtschaftlichen Chancen? Wer kann Liegenschaften übernehmen? Diese Fragen sollten geklärt sein, bevor der Antrag geschrieben wird.
Wie Schneider Theißing bei geförderten Projekten unterstützt
Schneider Theißing unterstützt Kommunen und Stadtentwicklungsgesellschaften dort, wo technische und wirtschaftliche Einordnung die Grundlage für tragfähige Förderanträge und belastbare Projektentscheidungen bilden. Das umfasst mehrere Leistungsfelder.
Machbarkeitsstudien für Bestandsgebäude: Welche Gebäude können sinnvoll umgenutzt werden? Welche sollten eher abgerissen und neubebaut werden? Wo liegen die technischen und wirtschaftlichen Hürden: Eine gute Machbarkeitsstudie gibt eine klare Antwort. Das ist die Grundlage für erfolgreiche Innenstadtentwicklung - und es ist förderfähig.
Technische Prüfung und Zustandsbewertung von kommunalen Liegenschaften: Viele Kommunen haben alte Gebäude, deren Zustand unklar ist. Eine systematische technische Prüfung klärt, welche Investitionen notwendig sind, welche Risiken bestehen, welche Prioritäten sinnvoll sind. Das ist nicht nur für die Förderantragstellung wichtig, sondern auch für die Haushaltsplanung.
Nutzungskonzepte auf technisch-wirtschaftlicher Basis: Es reicht nicht, zu sagen, ein Gebäude soll gemischt genutzt werden. Wie wirkt sich das auf die Kosten aus? Lässt sich das wirtschaftlich betreiben? Sind die Nutzungen kompatibel: Ein Nutzungskonzept, das auch die technischen und wirtschaftlichen Realitäten abbildet, ist eine bessere Grundlage als eine Wunschliste.
Projektsteuerung bei geförderten Bau- und Sanierungsmaßnahmen: Wenn das ISEK festlegt, was gebaut werden soll, muss die Umsetzung gesteuert werden. Externe Projektsteuerung verhindert Kostenüberschreitungen, Terminverzögerungen und Kwalitätsprobleme. Sie ist förderfähig - und sie lohnt sich finanziell vielfach.
Vergabeunterlagenprüfung: Vor der Ausschreibung sollten Leistungsbeschreibungen und Vergabeunterlagen sauber geprüft werden. Fehler in der Vergabe kosten später viel Geld. Eine frühzeitige Prüfung ist Risikoprävention.
Begleitende Bauüberwachung und Abnahme: Beim Bau selbst ist externe Bauüberwachung eine Sicherheit für die Stadt und für die Ausführenden. Wer weiß, dass jede Leistung sachkundig überwacht wird, macht weniger Fehler.
Top 3 Fehler bei Förderantragstellung für Innenstadtentwicklung
Antragsvorbereitung ohne Frühabstimmung mit der Förderstelle
Viele Kommunen schreiben Anträge, ohne vorher mit der Förderstelle geklärt zu haben, ob das Projekt förderbar ist und welche Leistungen Sinn machen. Das kostet Zeit und führt zu Anträgen, die nicht bewilligt werden. Die Förderstellen (Hessen Agentur, MLW Baden-Württemberg, Regierungspräsidien) wollen früh eingebunden werden. Ein kurzes Gespräch in der Vorbereitungsphase kann formale Fehler reduzieren und die Unterlagenqualität verbessern.
Antrag ohne tragfähige Bestandsanalyse und Problemdefinition
Ein Antrag braucht eine klare Basis: Wie viel Leerstand gibt es? Welche Gebäude sind sanierungsfähig, welche nicht? Wo liegen die wirtschaftlichen Chancen? Wer könnte Liegenschaften übernehmen: Ein Antrag ohne diese Antworten wirkt unvorbereitet. Externe fachliche Begleitung, um diese Fragen zu klären, kann selbst förderfähig sein und die Antragsvorbereitung strukturieren.
Antragsfristen übersehen oder zu spät einleiten
Besonders in Baden-Württemberg sind Antragsfristen eng (typisch Oktober). Wer erst im August oder September mit der ISEK-Erarbeitung startet, kommt zu spät. Ein realistischer Zeitplan sieht so aus: ISEK-Start fünf bis sechs Monate vor der Antragsfristen, Antragseinreichung zum Stichtag, Genehmigung zwei bis vier Monate später. Viele Kommunen haben deshalb immer ein Jahr Vorlauf.
Praxis-Checkliste: Förderantrag strukturiert vorbereiten
- Förderstelle früh kontaktieren: Telefonat oder Treffen mit der Hessen Agentur (Hessen) oder dem MLW (Baden-Württemberg). Klären: Ist das Projekt förderbar? Welche Leistungen machen Sinn? Welche Chancen gibt es?
- Bestandsanalyse und Problemdefinition erstellen: Leerstandsanalyse, Substanzprüfung von Gebäuden, Marktbewertung, Wirtschaftlichkeitsprüfung. Das klingt aufwendig, wird aber oft von der Förderung bezahlt und gibt die beste Grundlage für den Antrag.
- ISEK-Erarbeitungsprozess strukturieren: Zwei bis vier Monate Vorlauf einplanen. Stakeholder-Workshops, externe Begleitung, Datensammlung, Analyse, Ziele abstimmen, Maßnahmenliste entwickeln. Der Prozess ist nicht optional, sondern Grundlage für später erfolgreiche Umsetzung.
- Zeitplanung und Antragsfristen kalkulieren: In Baden-Württemberg fünf bis sechs Monate vor der Antragsfristen (Oktober) mit der Vorbereitung starten. In Hessen früh mit der Förderstelle klären, wann Anträge sinnvoll sind und ob noch Kapazität im Programm verfügbar ist.
- Leistungsbeschreibung explizit nennen: Nicht schreiben "Externe Begleitung erforderlich", sondern konkret: "Projektsteuerung mit monatlichem Bericht, Machbarkeitsstudie für Gebäude X, Bestandsbewertung, Nutzerworkshops". Je expliziter die Leistungsbeschreibung, desto sicherer die Förderung.
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Gefördertes Innenstadtprojekt technisch vorbereiten?
Machbarkeitsstudie, Bestandsbewertung, Projektsteuerung für Kommunen und Auftraggeber des öffentlichen Bereichs.
Zu den LeistungenHäufige Fragen
In Hessen sind vor allem drei Programme relevant: das Landesprogramm Zukunft Innenstadt (80-90% Förderquote, bis 2028 Laufzeit), das Bundesprogramm Lebendige Zentren und das Programm Wachstum und nachhaltige Erneuerung. Machbarkeitsstudien und vorbereitende Untersuchungen sind in allen drei Programmen typischerweise förderfähig mit Quoten zwischen 80 und 90 Prozent.
Ja, in der Regel können Stadtentwicklungsgesellschaften, Stadtmarketing-Gesellschaften und andere kommunale Akteure Fördermittel beantragen, sofern die Maßnahmen im Rahmen eines integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (ISEK) verankert sind. Oft ist es praktisch, dass eine Gesellschaft den Antrag vorbereitet und die Kommune als Zuwendungsempfänger auftritt.
Ja, externe fachliche Begleitung, Projektsteuerung und Gesamtkoordination sind in allen Bundesprogrammen der Städtebauförderung förderfähig. In der Praxis sollten Kommunen Projektsteuerung als Leistung in das ISEK oder die Machbarkeitsstudie mit einplanen und im Antrag explizit benennen, um Finanzierung zu sichern.
Die Baulandoffensive Hessen 2.0 (BOH 2.0) ist ein Förderprogramm des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum. Es fördert Machbarkeitsstudien zur Aktivierung von Flächenpotenzialen für Wohnungsbau mit bis zu 50 Prozent der zuwendungsfähigen Kosten, maximal 50.000 EUR. Antragsberechtigt sind hessische Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, Partnerkommunen des Großen Frankfurter Bogens sowie Mittel- und Oberzentren. Im Unterschied zu den Bundesprogrammen ist kein ISEK erforderlich.
Die Förderquoten liegen je nach Programm und Land zwischen 60 und 90 Prozent. Beim Hessischen Landesprogramm Zukunft Innenstadt sind 80-90% üblich. Bei Bundesprogrammen liegt die Quote typisch bei 70-80%, in Einzelfällen auch höher. Besonders für vorbereitende Untersuchungen und Machbarkeitsstudien sind Quoten von 80-90% keine Seltenheit.
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