Modernisierungsumlage: den Erhaltungsanteil technisch sauber abgrenzen

Wer Fenster tauscht, die Fassade dämmt oder eine neue Heizung einbaut, kann einen Teil der Kosten über die Miete umlegen. Streit entsteht fast immer an derselben Stelle: Welcher Anteil der Rechnung war Modernisierung und welcher wäre als Instandhaltung sowieso fällig gewesen? Das Gesetz verlangt, diesen Erhaltungsanteil abzuziehen und den Abnutzungsgrad der Bauteile angemessen zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 2 BGB). Eine prüfbare Herleitung beginnt vor dem ersten Gerüst.

Was die Modernisierungsumlage erlaubt

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, die zum Beispiel Endenergie nachhaltig einsparen, eine Heizungsanlage nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz einbauen, den Wasserverbrauch senken, den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Für die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB).

Das Gesetz zieht dabei mehrere Grenzen:

• Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro je m² Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je m² um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Heizung: Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt eine eigene Grenze von 0,50 Euro je m² und Monat innerhalb von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3, § 559e Abs. 3 BGB).
• Drittmittel: Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und Zinsvorteile aus Förderdarlehen mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB).
• Härte: Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (§ 559 Abs. 4 BGB).
• Erhaltungsanteil: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB).

Der letzte Punkt ist der technisch anspruchsvollste. Er entscheidet oft über einen erheblichen Teil der Umlage.

Erhaltung oder Modernisierung: wo die Grenze verläuft

Erhaltungsmaßnahmen sind Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache (§ 555a BGB). Ihre Kosten trägt der Vermieter aus der Miete. Modernisierung geht darüber hinaus und verbessert die Wohnung oder spart Energie. In der Praxis fällt beides häufig zusammen: Ein Bauteil am Ende seiner Lebensdauer wird nicht gleichwertig ersetzt, sondern durch ein besseres. Fachleute sprechen von modernisierender Instandsetzung.

Für diesen Fall verlangt § 559 Abs. 2 BGB, die Kosten des gleichwertigen Ersatzes herauszurechnen. Dabei ist ausdrücklich der Abnutzungsgrad der Bauteile angemessen zu berücksichtigen. Ein Fenster, das zwar noch funktioniert, aber den größten Teil seiner Lebensdauer hinter sich hat, trägt also einen entsprechenden Erhaltungsanteil, auch wenn es noch keinen Mangel hat.

Daraus folgt eine einfache Regel für die Praxis: Je älter und abgenutzter das ersetzte Bauteil, desto höher der Erhaltungsanteil und desto kleiner die Umlage.

Wie wir den Erhaltungsanteil herleiten

Eine Herleitung, die einer Prüfung standhält, folgt festen Schritten. Sie muss für Mieter, Gerichte und gegebenenfalls Sachverständige der Gegenseite nachvollziehbar sein.

1. Zustand vor Baubeginn erfassen: Fotos, Baujahr oder Einbaujahr der Bauteile, Schäden, Funktionsmängel, vorhandene Wartungs- und Rechnungsunterlagen.
2. Lebensdauer ansetzen: übliche Nutzungsdauer des Bauteils aus anerkannten Tabellen, etwa den Nutzungsdauern von Bauteilen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), angepasst an den vorgefundenen Zustand.
3. Abnutzungsgrad bestimmen: Verhältnis von bisheriger Nutzungszeit zu Lebensdauer, begrenzt auf 100 Prozent, mit Zu- oder Abschlag bei auffälligem Zustand.
4. Kosten des gleichwertigen Ersatzes ermitteln: was hätte es gekostet, das alte Bauteil in gleicher Qualität zu erneuern, inklusive des anteiligen Gerüsts und der Nebenkosten.
5. Erhaltungsanteil berechnen: Kosten des gleichwertigen Ersatzes mal Abnutzungsgrad. Dieser Betrag wird von den Gesamtkosten abgezogen.
6. Auf die Wohnungen verteilen: nach Wohnfläche oder, wo Bauteile eindeutig zugeordnet sind, nach Wohnung (§ 559 Abs. 3 BGB).

Der Ansatz über den Abnutzungsgrad ist in der Praxis gebräuchlich, aber nicht die einzige Methode. Ebenso möglich ist ein Vergleichsangebot für die reine Instandsetzung. Welche Methode im Streitfall trägt, entscheidet am Ende das Gericht. Wichtig ist, dass die Annahmen offen liegen und belegt sind.

Rechenbeispiel Fenstertausch

Ein fiktives Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche. Die Werte sind frei gewählt und zeigen nur den Rechenweg.

Verteilt nach Wohnfläche ergibt das rund 0,27 Euro je m² und Monat. Wären die Fenster erst 15 Jahre alt gewesen, läge der Abnutzungsgrad bei 37,5 Prozent, der Erhaltungsanteil bei 18.000 Euro und die umlagefähigen Kosten bei 42.000 Euro. Das Beispiel zeigt, warum Alter und Zustand vor Baubeginn belegt sein müssen.

Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB

Liegen die geltend gemachten Kosten je Wohnung bei höchstens 10.000 Euro, kann der Vermieter vereinfacht rechnen. Dann werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen (§ 559c Abs. 1 BGB). Eine Einzelherleitung entfällt. Im Gegenzug sind innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB möglich, und frühere Erhöhungen der letzten fünf Jahre werden auf die Grenze angerechnet (§ 559c Abs. 2 und 4 BGB).

Ob das vereinfachte Verfahren günstiger ist, hängt vom tatsächlichen Abnutzungsgrad ab. Bei sehr alten Bauteilen liegt der echte Erhaltungsanteil oft deutlich über 30 Prozent, bei jungen Bauteilen darunter. Eine kurze technische Einschätzung vorab klärt, welcher Weg passt.

Sonderfall Heizungstausch

Für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB gilt § 559e BGB. Hat der Vermieter Fördermittel in Anspruch genommen, darf er 10 Prozent der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen. Als Erhaltungsanteil werden pauschal 15 Prozent abgezogen (§ 559e Abs. 2 BGB). Die Kappung liegt bei 0,50 Euro je m² und Monat innerhalb von sechs Jahren. Wird eine mögliche Förderung nicht genutzt, richtet sich die Erhöhung nach § 559 BGB. Welche Heizungen das Gebäudemodernisierungsgesetz zulässt, beschreibt unser Ratgeber zum Heizungstausch in der WEG.

Typische Streitpunkte aus der Praxis

• Gerüst und Baustelleneinrichtung: Sie dienen meist beiden Zwecken und müssen anteilig auf Erhaltung und Modernisierung verteilt werden.
• Fassadendämmung auf schadhaftem Putz: Die Putzsanierung wäre ohnehin fällig gewesen. Ihr Anteil ist abzuziehen.
• Schäden, die der Vermieter hat auflaufen lassen: Unterlassene Instandhaltung darf nicht über die Modernisierung finanziert werden.
• Planungs- und Baunebenkosten: Sie werden üblicherweise im selben Verhältnis aufgeteilt wie die Baukosten.
• Fehlende Belege: Ohne Dokumentation des Zustands vor Baubeginn wird die Schätzung angreifbar.

Ablauf vor einer Modernisierungsmieterhöhung

Die Modernisierung ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art und Umfang, Beginn und Dauer sowie dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Die Erhöhung selbst ist in Textform zu erklären, zu berechnen und zu erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB). Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung oder liegt die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 Prozent über der angekündigten, verschiebt sich die Fälligkeit um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB). Für die Erläuterung ist die technische Herleitung des Erhaltungsanteils die wichtigste Anlage.

Checkliste für Vermieter und Verwalter

• Zustand der betroffenen Bauteile vor Baubeginn mit Fotos und Datum dokumentieren
• Einbaujahre aus Rechnungen, Bauakte oder Typenschildern belegen
• Leistungsverzeichnis so gliedern, dass Erhaltung und Modernisierung getrennt bepreist werden können
• Gerüst und Nebenkosten mit einem Verteilerschlüssel versehen
• Fördermittel und Zinsvorteile erfassen
• Kappungsgrenzen je Wohnung prüfen
• Mietrechtliche Prüfung von Ankündigung und Erhöhungserklärung durch Rechtsberatung

Für die langfristige Planung von Erhaltung und Modernisierung im Bestand hilft ein CapEx-Plan für die Immobilie.

Häufige Fragen