Denkmal-AfA versus Restnutzungsdauergutachten: Kombinieren statt auswählen.
Denkmal-AfA und Restnutzungsdauergutachten. Technische Unterschiede, typische Nachweise und welche Fragen mit der Steuerberatung zu klären sind.
Für Vermieter denkmalgeschützter Immobilien können zwei Themen parallel relevant werden: die erhöhte Absetzung für Sanierungsaufwendungen und das Restnutzungsdauergutachten für die Gebäudeabschreibung. Ob und wie beides steuerlich genutzt wird, klärt Ihre Steuerberatung. Wir erklären Zweck, Rechenbasis und technische Nachweise.
Direktvergleich
| Kriterium | dem Einkommensteuerrecht (Denkmal-AfA) | dem Einkommensteuerrecht (Restnutzungsdauergutachten) |
|---|---|---|
| Anwendung auf | Sanierungsaufwendungen am Baudenkmal | Gebäudegrundsubstanz (ursprünglicher Kaufpreis) |
| Voraussetzung | Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet, Bescheinigung der Denkmalbehörde | Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch Sachverständigengutachten |
| Abschreibungsdauer | 12 Jahre (8 Jahre 9 Prozent + 4 Jahre 7 Prozent) | Individuelle Restnutzungsdauer, typisch 15 bis 30 Jahre |
| Jährlicher AfA-Satz | 9 Prozent in Jahren 1 bis 8, 7 Prozent in Jahren 9 bis 12 | Je nach Restnutzungsdauer 3,33 bis 6,67 Prozent |
| Maßgeblich für | Sanierungskosten | Gebäudeanteil des Kaufpreises |
| Gutachter-Pflicht | Nein, nur Bescheinigung der Denkmalbehörde | Ja, qualifiziertes Sachverständigengutachten |
| Prüfung / Einordnung | Bescheinigung der Denkmalbehörde und steuerliche Einordnung | Einzelfallprüfung durch Steuerberatung bzw. zuständige Stelle auf Grundlage technischer Herleitung |
| Parallel relevant | Ja, beide Themen können im Einzelfall parallel relevant sein; die steuerliche Nutzung ist zu prüfen. | |
Warum die Kombination fachlich geprüft werden sollte
Bei einem denkmalgeschützten Objekt können beide Themen parallel relevant werden. Ob und wie sie steuerlich genutzt werden, ist mit der Steuerberatung zu klären. Ein vereinfachtes Beispiel: Sie erwerben ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus für 800.000 EUR (davon Gebäudeanteil 600.000 EUR). Zusätzlich werden 400.000 EUR in eine denkmalgerechte Sanierung investiert.
Ohne Kombination
Gebäudeabschreibung regulär: 600.000 EUR mal 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925) = 15.000 EUR pro Jahr. Sanierungsaufwendungen nach : 400.000 EUR mal 9 Prozent = 36.000 EUR pro Jahr (Jahre 1 bis 8). Gesamt-AfA Jahr 1: 51.000 EUR.
Mit Restnutzungsdauergutachten
Gebäudeabschreibung mit Restnutzungsdauergutachten im Beispiel (Restnutzungsdauer 25 Jahre): 600.000 EUR mal 4 Prozent = 24.000 EUR pro Jahr. Sanierungsaufwendungen nach bleiben in dieser vereinfachten Rechnung unverändert: 36.000 EUR pro Jahr. Gesamt-AfA Jahr 1: 60.000 EUR. Die steuerliche Wirkung hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Prüfung durch die Steuerberatung.
Wann welches Instrument
bei denkmalrechtlich bescheinigten Sanierungsmaßnahmen
Die Denkmal-AfA ist ein steuerliches Instrument mit formalen Voraussetzungen, unter anderem der denkmalrechtlichen Bescheinigung der Sanierungsmaßnahmen. Ob und in welcher Höhe sie genutzt werden kann, ist nicht Gegenstand unserer Beratung und sollte mit Steuerberatung und zuständigen Stellen geprüft werden.
Restnutzungsdauergutachten bei bestehender Substanz
Das Restnutzungsdauergutachten kann bei älteren Denkmalobjekten fachlich relevant sein, wenn technische, funktionale oder wirtschaftliche Gründe für eine kürzere Nutzungsdauer sprechen. Wir liefern dafür die sachverständige Herleitung. Die steuerliche Verwendung und Einordnung erfolgt durch Ihre Steuerberatung.
Hinweis: Die steuerliche Nutzung und Anerkennung eines Restnutzungsdauergutachtens liegt in der Zuständigkeit der Steuerberatung und des Finanzamts. Schneider Theißing erstellt die bautechnische Herleitung als Sachverständigenleistung. Eine steuerliche oder rechtliche Beratung erfolgt nicht.