Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete und Teilverkauf im Vergleich

Ja, Sie können Ihr Haus verkaufen und darin wohnen bleiben. Üblich sind fünf Wege: Verkauf mit lebenslangem Wohnungsrecht, Verkauf mit Nießbrauch, Verkauf mit anschließender Miete, Verkauf gegen Leibrente und der Teilverkauf an einen Anbieter. Beim Wohnungsrecht und beim Nießbrauch zahlt der Käufer weniger als für ein freies Haus, weil er die Nutzung erst später erhält. Wie hoch der Abschlag ist, hängt vor allem vom Alter der berechtigten Person, vom Mietwert und von der Verteilung der Kosten ab. Dieser Beitrag vergleicht die Modelle, zeigt an einem Rechenbeispiel, wie der Preis entsteht, und nennt die Punkte, die Sie mit Notariat, Rechtsanwalt und Steuerberatung klären sollten. Stand Oktober 2026.

Fünf Wege, im eigenen Haus zu bleiben

Die Modelle unterscheiden sich darin, wem das Haus danach gehört, wie Sie abgesichert sind und wer die laufenden Kosten trägt. Beim Wohnungsrecht und beim Nießbrauch verkaufen Sie das ganze Haus und behalten ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Bei der Rückmiete verkaufen Sie ebenfalls das ganze Haus und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Bei der Leibrente erhalten Sie statt eines vollen Kaufpreises eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit, meist kombiniert mit einem Wohnungsrecht. Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil an ein Unternehmen und zahlen für die Nutzung des verkauften Anteils ein Entgelt.

Welcher Weg passt, entscheidet sich an drei Fragen: Brauchen Sie einen hohen Betrag sofort oder eher ein laufendes Einkommen? Wie lange wollen und können Sie im Haus bleiben? Sollen Kinder oder andere Erben später noch etwas vom Haus haben? Wer diese Fragen vor dem ersten Gespräch mit einem Anbieter beantwortet, vergleicht Angebote deutlich leichter.

Wohnungsrecht und Nießbrauch: der rechtliche Unterschied

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt Ihnen, das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Sie dürfen Ihre Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Vermieten dürfen Sie nur, wenn der Eigentümer das gestattet (§ 1092 BGB). Das Recht ist an Ihre Person gebunden und endet mit Ihrem Tod.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Sie dürfen das Haus selbst nutzen oder vermieten und behalten die Mieteinnahmen. Dafür tragen Sie nach § 1041 BGB die gewöhnliche Unterhaltung, also die laufenden Reparaturen. Größere Erneuerungen wie ein neues Dach muss die berechtigte Person ohne andere Vereinbarung nicht bezahlen. Zur Ausführung ist der Eigentümer ihr gegenüber ohne Vereinbarung in der Regel aber auch nicht verpflichtet. Beim Wohnungsrecht verweist § 1093 BGB auf dieselbe Regel. In der Praxis wird die Kostenverteilung in beiden Fällen im notariellen Vertrag ausdrücklich geregelt, und genau dort entscheidet sich oft der Kaufpreis.

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Entscheidend ist der Rang. Steht Ihr Recht vor einer Grundschuld des Käufers, bleibt es in einer Zwangsversteigerung bestehen. Steht es dahinter, kann es bei einer Versteigerung wegfallen. Viele Banken finanzieren den Kauf nur, wenn ihre Grundschuld vorgeht. Darüber müssen Sie vor der Beurkundung mit dem Notariat sprechen.

Wie der Kaufpreis mit Wohnrecht entsteht

Für den Verkehrswert eines belasteten Grundstücks gibt § 47 ImmoWertV den Weg vor. Ausgangspunkt ist der Wert des Hauses ohne das Recht. Davon wird der Werteinfluss des Rechts abgezogen. Ist das Recht an das Leben einer Person gebunden, werden die jährlichen wirtschaftlichen Nachteile des Eigentümers mit einem Leibrentenbarwertfaktor kapitalisiert (§ 47 Abs. 5 ImmoWertV). Dieser Faktor ergibt sich aus der statistischen Lebenserwartung nach Alter und Geschlecht und aus einem Zinssatz.

Der jährliche Nachteil ist im Kern die Miete, die der Eigentümer nicht erzielen kann, abzüglich der Kosten, die der Berechtigte selbst trägt. Je jünger die berechtigte Person ist, desto höher ist der Faktor und desto größer der Abschlag. Hinzu kommt oft ein Marktabschlag, weil nur wenige Käufer bereit sind, auf unbestimmte Zeit auf die Nutzung zu warten.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Das Haus ist frei 500.000 Euro wert. Ortsüblich wären 1.500 Euro Nettokaltmiete im Monat, also 18.000 Euro im Jahr. Die berechtigte Person trägt Betriebskosten und gewöhnliche Unterhaltung selbst. Angenommen ist ein Leibrentenbarwertfaktor von 9. Den tatsächlichen Faktor bestimmt das Gutachten für das konkrete Alter und den Zinssatz.

In diesem Beispiel zahlt der Käufer rund 314.000 Euro für ein Haus, das er frei für 500.000 Euro bekäme. Für Sie heißt das: Sie erhalten weniger Geld, wohnen dafür ohne Miete und ohne Kündigungsrisiko. Ein Nießbrauch wirkt ähnlich, wird aber höher bewertet, wenn Sie das Haus vermieten dürften.

Wer ein Haus mit Wohnrecht kauft

Der Käuferkreis ist klein. Häufig sind es Angehörige, Nachbarn oder Kapitalanleger mit langem Anlagehorizont. Eigennutzer, die bald einziehen wollen, scheiden aus. Banken finanzieren solche Käufe zurückhaltend, weil sie im Ernstfall ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verwerten müssten. Käufer brauchen deshalb oft mehr Eigenkapital.

Für den Verkauf bedeutet das mehr Vorbereitung als bei einem freien Haus. Ein nachvollziehbares Gutachten zum Wert mit und ohne Recht, eine klare Kostenverteilung und vollständige Unterlagen zum Zustand senken die Unsicherheit des Käufers. Unsicherheit bezahlen Sie sonst mit einem zusätzlichen Preisabschlag.

Verkauf mit Rückmiete

Bei der Rückmiete verkaufen Sie das Haus zum Marktpreis und mieten es zurück. Sie erhalten den vollen Kaufpreis und zahlen Miete. Ihr Schutz ist der Mietvertrag. Verkauft der neue Eigentümer weiter, tritt der nächste Käufer in den Vertrag ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag schützt Sie aber nicht so fest wie ein Wohnungsrecht im Grundbuch. Ein Vermieter kann bei berechtigtem Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs (§ 573 BGB), und die Miete kann im gesetzlichen Rahmen steigen.

Wer diesen Weg wählt, sollte den Mietvertrag sorgfältig gestalten lassen, etwa mit einem längeren Kündigungsverzicht des Vermieters und einer Regelung zur Mieterhöhung. Die Rückmiete eignet sich eher für einige Jahre als für den Rest des Lebens, zum Beispiel bis zum geplanten Umzug in eine kleinere Wohnung.

Leibrente und Umkehrhypothek

Bei der Leibrente zahlt der Käufer statt oder neben einem Einmalbetrag eine monatliche Rente auf Lebenszeit. Meist behalten Sie zusätzlich ein Wohnungsrecht. Die Rente sollte im Grundbuch abgesichert werden, etwa durch eine Reallast, damit sie auch bei einem Weiterverkauf oder einer Insolvenz des Käufers gesichert bleibt. Leben Sie lange, gewinnen Sie. Sterben Sie früh, gewinnt der Käufer.

Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer und beleihen das Haus. Sie erhalten eine Auszahlung oder eine monatliche Zahlung, die Schuld wächst mit den Zinsen und wird in der Regel nach Ihrem Tod oder Auszug durch den Verkauf beglichen. Das Angebot dafür ist in Deutschland klein. Prüfen Sie vor beiden Modellen, wie hoch die Zahlung im Verhältnis zum Wert des Hauses ist und was bei Pflegebedürftigkeit oder Umzug ins Heim geschieht.

Teilverkauf: was die Verbraucherzentrale kritisiert

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil, zum Beispiel 20 Prozent, an ein Unternehmen und erhalten dafür einen Einmalbetrag. Sie behalten meist einen Nießbrauch und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale nennt mit Stand Januar 2026 ein Rechenbeispiel eines Anbieters: Bei einem Haus für 500.000 Euro und 20 Prozent Anteil erhalten Eigentümer 100.000 Euro und zahlen bei zehnjähriger Festschreibung mindestens 4,99 Prozent im Jahr, also rund 416 Euro im Monat. Nach zehn Jahren sind so rund 50.000 Euro gezahlt, und der Anteil gehört weiter dem Anbieter.

Die Verbraucherzentrale bewertet die Angebote insgesamt als unattraktiv. Kritikpunkte sind die Gesamtkosten aus Nutzungsentgelt und Entgelten beim späteren Verkauf, etwa rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises, die Instandhaltung, die meist allein beim Eigentümer bleibt, und unklare Regeln für Rückkauf und Verkauf. Als Vergleich nennt sie Immobiliendarlehen ab 3,3 Prozent im Jahr bei guter Bonität. Bei Zahlungsverzug drohen nach ihrer Darstellung Räumung und Zwangsversteigerung.

Wenn Sie einen Teilverkauf erwägen, lassen Sie sich ein konkretes Vertragsangebot geben, lassen Sie es anwaltlich prüfen und rechnen Sie den Vergleich mit einem Verkauf mit Wohnrecht und mit einem Darlehen. Lassen Sie den Wert Ihres Hauses dabei unabhängig vom Anbieter ermitteln, denn vom Wert hängen Auszahlung und Nutzungsentgelt ab.

Was in den Vertrag gehört

Egal welches Modell Sie wählen, diese Punkte sollten im notariellen Vertrag geregelt sein: der genaue Umfang des Rechts, also ganzes Haus, eine Wohnung oder einzelne Räume, Garten und Garage. Wer welche Kosten trägt, von Grundsteuer und Versicherung bis zu Dach, Heizung und Fassade. Ob Sie das Haus vermieten dürfen, wenn Sie später in ein Pflegeheim ziehen. Beim Wohnungsrecht ohne Gestattung steht das Haus dann leer, und das Recht erlischt nicht von selbst. Der Rang im Grundbuch und was bei einem Weiterverkauf durch den Käufer gilt.

Steuerliche Folgen und Fragen zu Sozialleistungen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung und gegebenenfalls einer Rechtsberatung. Das gilt besonders, wenn das Haus an Kinder geht oder wenn später Pflegekosten zu erwarten sind.

Wie wir Sie dabei unterstützen

Unsere Bauingenieure ermitteln den Verkehrswert Ihres Hauses nach ImmoWertV mit Begehung, einmal frei und einmal mit dem geplanten Recht, und legen die Herleitung offen. Wenn Sie verkaufen möchten, suchen wir als Makler nach § 34c GewO Käufer, für die dieses Modell passt, bereiten die Unterlagen auf und stimmen den Entwurf mit dem Notariat ab. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Notariat, Rechtsanwalt und Steuerberatung.

Diese Unterlagen brauchen Sie für Bewertung und Vertrag

• Grundbuchauszug mit Abteilung II und III
• Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung
• Baujahr und Liste der Modernisierungen mit Rechnungen
• Energieausweis
• Nachweise zu Grundsteuer, Versicherung und laufenden Kosten
• Geburtsdatum der berechtigten Personen für die Berechnung des Rechts
• Vorstellung, wer welche Kosten künftig tragen soll
• Bei Teilverkauf oder Leibrente: das konkrete schriftliche Angebot

Häufige Fragen