Generationenübergang in der Immobilienholding: Technische Substanzbewertung als Grundlage

Wenn Immobilienportfolios von einer Generation an die nächste übergeben werden, stehen meist steuerliche und rechtliche Strukturierung im Vordergrund. Was häufig fehlt: eine systematische technische Substanzbewertung. Wer ein Portfolio übernimmt, übernimmt reale Bausubstanz mit unterschiedlichem Erneuerungsbedarf. Dieser Beitrag zeigt, wie technische Substanz beim Generationenübergang in eine geordnete Form gebracht wird.

Warum technische Substanz beim Übergang zählt

Bei jedem Generationenübergang werden Werte transparent gemacht: Bilanzwerte, Steuerwerte, Verkehrswerte. Was selten auf gleicher Tiefe vorliegt, ist die technische Substanz. Welche Objekte stehen vor größerem Sanierungsbedarf? Welche stranden energetisch in den nächsten zehn Jahren? Welche Klumpenrisiken im Portfolio sind aus den Bilanzdaten nicht erkennbar?

Die übernehmende Generation übernimmt nicht nur den Wert, sondern auch die kommenden Verpflichtungen. Wenn diese nicht transparent sind, drohen drei Probleme: spätere Überraschungen mit erheblichen finanziellen Folgen, Konflikte zwischen mehreren Übernehmern, falsche strategische Entscheidungen beim Halten oder Verkaufen einzelner Objekte.

Drei häufig unterschätzte Risiken

Sanierungsstau

In über lange Zeit gehaltenen Portfolios sammelt sich oft Sanierungsbedarf an, der bilanziell nicht voll abgebildet ist. Ein Dach mit Restnutzungsdauer von 5 Jahren steht für 60.000 bis 90.000 EUR künftiger Investition pro typisches Mehrfamilienhaus. Wenn mehrere Objekte in vergleichbarem Zustand sind, summiert sich der Bedarf erheblich.

ESG-Stranding

Objekte, die den CRREM-Pfad in den nächsten Jahren überschreiten, brauchen entweder Sanierung oder werden zum Stranded Asset. Vertiefung im Ratgeber ESG Stranded Asset Bewertung. Beim Generationenübergang ist die Frage relevant: welche Objekte sind vor Stranding sicher, welche brauchen Sanierungs-Investitionen, welche sind besser zu veräußern?

Klumpenrisiken

Konzentrationen, die in der Bilanz unsichtbar sind: Mehrere Objekte mit dem gleichen großen Mieter, mehrere Objekte mit ähnlichem Baujahr und vergleichbarem Sanierungsbedarf, mehrere Objekte in einer Region mit Strukturwandel. Beim Übergang sollte die übernehmende Generation diese Konzentrationen kennen.

Vorgehen beim Übergabeprozess

Phase 1: Bestandsaufnahme

Vollständige technische Aufnahme aller Objekte mit Bauingenieur. Substanzbewertung pro Bauteilgruppe, Energiedaten, Mängellisten, durchgeführte Maßnahmen der letzten Jahre. Bei größeren Portfolios stichprobenartige Vor-Ort-Begehung der kritischen 20 bis 30 Prozent.

Phase 2: Reporting-Struktur etablieren

Aufbau eines technischen Portfolio-Reportings mit den Kernkennzahlen, wie es im Ratgeber Reporting-Strukturen für Bestandshalter beschrieben ist. Das Reporting ist nicht nur für die Übergabe relevant, sondern auch für die laufende Steuerung danach.

Phase 3: Capex-Planung pro Objekt

Für jedes Objekt im Portfolio eine Capex-Planung über 5 bis 10 Jahre, mit Maßnahmen, Kosten und Priorisierung. Aggregiert auf Portfolio-Ebene ergibt sich der absehbare Investitionsbedarf, der bei der Übergabe eingeordnet werden muss. Methodisch verwandt mit CapEx-Planung im Family Office.

Phase 4: Übergabe-Workshop

Vorstellung der Daten im Familien- oder Gesellschafterkreis. Diskussion strategischer Optionen: halten oder verkaufen, sanieren oder weiterbetreiben, Strukturänderungen. Wenn mehrere Übernehmer beteiligt sind, ist das auch der Ort, an dem Aufteilungsfragen sachlich verhandelt werden können.

Phase 5: Strukturelle Umsetzung

Steuerliche und rechtliche Strukturierung durch Steuerberatung und Anwaltskanzlei. Der externe Bauingenieur liefert die technische Faktenbasis, auf der diese Entscheidungen aufbauen. Bei Bedarf wird der Capex-Plan in die rechtliche Struktur eingebunden (Rückstellungen, Sanierungsvereinbarungen, Verkaufsvorbehalte).

Wie mit aufgeschobenem CapEx-Bedarf umzugehen ist

Zwei strategische Optionen, wenn beim Übergang Sanierungsstau festgestellt wird:

Option A: Vor Übergabe sanieren. Die abgebende Generation finanziert die wesentlichen Maßnahmen, das Portfolio wird in saniertem Zustand übergeben. Vorteile: höherer Substanzwert, geringeres Risiko für die nächste Generation, klarere Bilanz. Nachteile: hohe Liquiditätsbelastung kurz vor Übergabe, ggf. steuerlich nicht optimal.

Option B: Bei Übergabe ausweisen. Der Sanierungsbedarf wird transparent dokumentiert und der nächsten Generation mit entsprechender Reserve übergeben. Vorteile: steuerlich flexibler, niedrigere Liquiditätsbelastung. Nachteile: die nächste Generation startet mit höheren Verpflichtungen, klare strategische Diskussion über Reihenfolge nötig.

Welche Option sinnvoll ist, hängt von Liquidität, Steuerstrukturierung, Familienkonstellation und Markt ab. Beide Wege sind tragfähig.

Wenn mehrere Übernehmer beteiligt sind

Bei Geschwisterstrukturen oder mehreren Gesellschaftern wird der Übergang anspruchsvoller. Die technische Substanzbewertung liefert hier eine sachliche Diskussionsgrundlage, die emotionale Konflikte reduzieren kann. Wer schwarz auf weiß sieht, dass Objekt A mit 200.000 EUR Sanierungsbedarf in den nächsten 5 Jahren verbunden ist und Objekt B nicht, kann darüber rationaler verhandeln als ohne Daten.

In komplexen Familienkonstellationen ist eine Mediation oft hilfreich. Der externe Bauingenieur ist dabei neutraler Lieferant der Faktenbasis, nicht Schiedsrichter.

Häufige Fragen

Hinweis: Schneider Theißing GmbH bietet technische Ingenieurberatung. Steuerliche und gesellschaftsrechtliche Strukturierung durch Steuerberatung und Anwaltskanzlei.